Die Gefahren beim Immobilienverkauf sind groß. Wer sich von seinen vier Wänden trennen möchte, sollte in diese Fallen nicht tappen. Neben der Rückabwicklung des Kaufvertrags können Schadenersatzansprüche die Folge von Fehlern zur Verkäuferhaftung beim Verkauf sein.
Gefahr Immobilienverkauf – immer noch unterschätzt. Verkäufer und Käufer sind sich einig, der Notartermin steht und man wähnt sich in Sicherheit. Doch die Gefahren beim Immobilienverkauf sind vorhanden. Durch die Verkäuferhaftung können bei Fehlern Rückabwicklung, Bußgelder und Schadenersatz folgen.
Besonders bei der Mängelhaftung, Energieausweis, Angaben von Maßen bis hin zur Schlüsselübergabe können Fehler passieren.
Gefahr Immobilienverkauf: Die Mängelhaftung des Verkäufers
Das Bürgerliche Gesetzbuch schützt über § 433 BGB die Käuferseite. Demnach hat jeder Verkäufer, ungeachtet dessen, was er verkauft, die „Sache“ frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben. Das gilt auch und hier für Immobilien und Grundstücke.
Kleiner Macken kennt man als Immobilienbesitzer. Und diese sollte man ohnehin nicht verschweigen. Das schafft Vertrauen. Werden aber Mängel, die nicht ersichtlich sind, beim Verkauf verschwiegen, kann die Bombe platzen.
Das bedeutet, der Käufer kann den Verkäufer selbst nach dem Notarvertrag der arglistigen Täuschung bezichtigen und gemäß § 123 BGB den Kaufvertrag anfechten. Da ist es völlig egal, ob im Notarvertrag „gekauft wie gesehen“ steht. In der Konsequenz ist eine Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie Schadenersatzforderungen möglich.
Tipp: Mängel der Immobilie sollte man niemals verschweigen. Zum Besichtigungstermin sollte ein Zeuge vor Ort sein, der bestätigen kann, welche Mängel benannt wurden. Ein Besichtigungsprotokoll, von beiden Seiten unterschrieben, kann vor der Kaufreue des Käufers schützen. Nicht selten ziehen diese mit der Begründung von Mängeln vor Gericht, obwohl sie informiert waren.
Gefahr von falschen Aufmaßen beim Immobilienverkauf
In den alten Unterlagen finden sich Grundrisse von anno dazumal. Fein, denkt sich der Immobilienverkäufer. Er erkennt nicht die Gefahr falscher Aufmaße in Bezug zum Verkauf.
Schummeln Sie bloß nicht, wenn es um Grundstücksgröße oder Grundrissmaße geht. Der Käufer kann einen Ersatz zum Vertrauensschaden gemäß § 122 BGB. Der Gesetzgeber verpflichtet also den Verkäufer, das „negative Interesse“, hier das falsche Aufmaß, zu ersetzen.
Kleine Abweichungen werden von den Gerichten akzeptiert. Besser ist hingegen, das Aufmaß von einem Profi erstellen zu lassen. Je nach Objektart variieren die Kosten zwischen 500 und 1500 Euro.
Der Energieausweis gehört immer zum Immobilienverkauf
Viele Verkäufer wissen es. Und doch fehlt oft genau zum Besichtigungstermin der Energieausweis. Eine Notwendigkeit, diesen bereits beim Inserat möglichen Interessenten feilzubieten, besteht hingegen nicht.
Liegt spätestens beim Besichtigungstermin kein Energieausweis vor, kann dies im Einzelfall zu empfindlichen Bußgeldern bis zu 10.000 Euro für den Verkäufer führen.
Jedoch existieren Ausnahmen, bei denen ein Energieausweis nicht erforderlich ist:
- Bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen (verbrieftes Baudenkmal)
- Wenn die Nutzfläche unter 50 Quadratmetern liegt
- Bei Gebäuden, die nicht mit Energie beheizt werden oder energetische Kühlung erfahren
Tipp: Einen Energieausweis kann man online beantragen. Zudem können Energieberater hinzugezogen werden. Das macht dann Sinn, wenn man dem Verkäufer schon ein gutes oder ausreichendes Energiekonzept liefern möchte.
Bei Immobilienanzeige stets die Persönlichkeitsrechte wahren
Wer eine Anzeige bei den üblichen Onlineportalen schaltet, kann viel falsch machen. Gewisse Tipps für die Immobilienanzeige sollte man umsetzen.
Wenn es aber um kopierte Texte oder Bilder von Dritten geht, ist der Gesetzgeber beim Urheberrecht nicht zimperlich. Deshalb sollte man stets seinen eigenen Text zur Immobilie entwerfen. Und bei Bildern niemals fremde nutzen.
Stellen Sie Bilder der Immobilie ein, so sollten einzelne Personen nicht abgelichtet werden, Kinder schonmal gar nicht. Auch bei Kfz-Kennzeichen sind die Persönlichkeitsrechte Dritter schnell eingeschränkt und Abmahnungen kosten Geld.
Gefahr bei Notarkosten und Grunderwerbsteuer
In der Regel wird im Notarvertrag festgehalten, dass beide Seiten, Verkäufer und Käufer, gemeinsam für die Notarkosten aufkommen müssen. Zahlt der Käufer aber nicht, müssen Sie als Verkäufer die Rechnung bezahlen.
Dasselbe gilt für die Grunderwerbsteuer. Generell vom Käufer zu zahlen, kommt es aber mal vor, dass dieser die Steuer nicht bedienen kann oder nicht will. Dann bekommt der Verkäufer einen Brief vom zuständigen Finanzamt.
Tipp: Wer seine Immobilie verkaufen will, sollte die finanziellen Möglichkeiten und Sicherheiten des potenziellen Käufers unbedingt im Vorfeld prüfen. Neben einer unbedenklichen Schufa gehört ein ausreichender Eigenkapitalnachweis und/oder eine Finanzierungsbestätigung einer Bank zum Must-have beim Immobilienverkauf.
Gefahr bei Übergabe der Immobilie
Essenziell wichtig ist, dass die tatsächliche Übergabe der Immobilie erst dann erfolgen sollte, wenn der Kaufpreis auf dem Notarkonto eingegangen ist. Warum?
Erstens befindet sich die Immobilie bis zum Geldeingang noch im Besitz des Verkäufers. Wird die Immobilie vor Zahlungseingang übergeben, haftet der Verkäufer für eventuelle Schäden. Wenn dann im Anschluss nicht einmal der Kaufpreis belegt werden kann, bleibt der Verkäufer auf dem Schaden sitzen.
Im Normalfall informiert der Notar den Verkäufer vom Zahlungseingang. Dann sollte man zügig handeln und das Haus übergeben. Warum?
Bis zur Übergabe haftet der Verkäufer für Schäden am Objekt. Weht ein Sturm die Ziegel des Daches hinfort, oder reist eine Abwasserleitung, muss der Verkäufer den Schaden beseitigen.
Tipp: Zur Übergabe der Immobilie sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden und vor Ort von beiden Seiten unterschrieben werden. Neben der Anzahl der übergebenen Schlüssel und der Notierung der Zählerstände sollte eine intensive und nochmalige Begehung der einzelnen Räume erfolgen und der Zustand notiert werden. Im Übrigen ist es auch hier sinnvoll, einen Zeugen bei der Übergabe mitzunehmen.
