Der Gesetzgeber hat klare Vorgaben zum barrierefreien Wohnen gemacht. Der Begriff ist eindeutig definiert und Mieter haben grundsätzlich das Recht, eine Mietwohnung barrierefrei umzubauen. Allerdings können die Barrierefreiheit und der Denkmalschutz gelegentlich in Konflikt miteinander geraten. Wichtig ist es, dass Mieter und Vermieter alle Vereinbarungen zu barrierefreien Umbauten im Mietvertrag festhalten und auch Vereinbarungen für einen eventuellen Auszug treffen.
Wenn Mieter aufgrund von Krankheiten oder altersbedingt besondere körperliche Bedürfnisse haben oder sich auf das Alter vorbereiten wollen, dürfen sie eine Wohnung barrierefrei umbauen. Der Vermieter kann allerdings verlangen, in die Umbauplanung einbezogen zu werden. Hierbei sind Vorgaben des Denkmalschutzes zu berücksichtigen, die eventuell bestimmten Umbaumaßnahmen im Wege stehen.
Dieser Artikel erläutert, was der Begriff „Barrierefreiheit“ überhaupt bedeutet, und veranschaulicht, warum Mieter und Vermieter sämtliche Vereinbarungen schriftlich fixieren sollten. Ohnehin ist das Thema nach wie vor wichtig, gibt es weitaus zu wenig Wohnraum für Ältere und eingeschränkte Menschen.
Was bedeutet „Barrierefreiheit“?
Für die Begriffe „barrierefrei“ und „rollstuhlgerecht“ gibt es in § 4 BGB eine klare gesetzliche Definition. Somit lässt sich eindeutig überprüfen, ob eine Wohnung als barrierefrei beworben werden darf. Die Unterscheidung der beiden Begriffe zeigt aber auch, dass bei barrierefreie Wohnungen nicht unbedingt rollstuhlgerecht sein müssen. Wenn sich Vermieter darüber informieren wollen, ab wann eine Wohnung als barrierefrei gilt, können sie auf die DIN 18040 zurückgreifen.
Um als barrierefrei beworben werden zu dürfen, muss nicht nur die Wohnung bestimmte Kriterien erfüllen, sondern auch deren Umgebung. Beispielsweise muss ein barrierefreier Zugang zu der Wohnung möglich sein. In der Wohnung selbst geht es um eine angemessene große Bewegungsfläche und Türen, die mindestens 80 cm breit sind. Des Weiteren sind ein rutschfester Bodenbelag und leicht zu bedienende Fenster wichtige Kriterien bei der Barrierefreiheit.
Für Küche und Bad gelten spezielle Sonderregeln, die beispielsweise die Höhe der Einbauten und deren Bedienbarkeit in den Blick nehmen. Rollstuhlgerechte Wohnungen müssen die Kriterien der Barrierefreiheit sowie zusätzliche Anforderungen beim Platzbedarf erfüllen. Die entsprechenden Regelungen sind in DIN 18040-2 zu finden.
Mieter dürfen eine Wohnung barrierefrei umbauen
Grundsätzlich haben Mieter des Recht, eine Mietwohnung barrierefrei umzubauen, damit sie dort auch im Alter oder mit einer krankheitsbedingten Beeinträchtigung leben können. Allerdings muss vor einem Umbau die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Es gibt nur wenige Gründe, aus denen der Umbau verweigert werden darf. Das ist in § 554 BGB geregelt.
Ein Grund für eine Verweigerung des Umbaus ist beispielsweise, wenn hierdurch die Interessen anderer Hausbewohner beeinträchtigt wären. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn gemeinschaftlich genutzte Teile der Mietsache wie beispielsweise das Treppenhaus intensiv verändert werden müssten. Das gilt beispielsweise dann, wenn ein Treppenlift installiert und sich hierdurch die Breite des Treppenhauses spürbar verringern würde. Ebenso dürfen bei einem Umbau keine Fluchtwege versperrt oder der Zugang zu bestimmten Gebäudeteilen erschwert oder unmöglich gemacht werden.
Denkmalschutz und barrierefreie Umbauten stehen oft im Widerspruch zueinander
Denkmalschutz und ein barrierefreier Umbau vertragen sich gelegentlich nicht gut. Wenn beispielsweise ein Hausflur unter Denkmalschutz steht, dürfen dort nicht einfach Umbaumaßnahmen durchgeführt werden, um diesen barrierefrei zu machen. Außerdem besteht eine Gefahr, dass durch einen barrierefreien Umbau ein Wertverlust der Immobilie eintritt. Das ist allerdings eher die Ausnahme, da Barrierefreiheit den Wert einer Immobilie üblicherweise steigert.
Vermieter dürfen verlangen, in die Umbauplanung einbezogen zu werden
Wenn Vermieter ihre Zustimmung zu einem barrierefreien Umbau geben, dürfen die Mieter nicht einfach nach eigenem Ermessen handeln. Stattdessen können die Vermieter verlangen, in die Planung und Umsetzung des Umbaus einbezogen zu werden. Das kann die Materialauswahl ebenso betreffen, wie die verwendete Bautechnik und das jeweilige Sicherheitskonzept. Zudem können Mieter verlangen, dass eine Wohnung bei Auszug wieder in den Originalzustand zurückversetzt wird. Die entsprechenden Kosten müssen von den Mietern übernommen werden.
Hinweis: Um sich finanziell abzusichern, kann es sinnvoll sein, die vereinbarte Mietkaution zu erhöhen. So haben Mieter bei einem Auszug ein Interesse daran, ihren vertraglichen Pflichten nachzukommen
Sämtliche Vereinbarungen schriftlich festhalten
Barrierefreie Wohnungen können Vermietern Vorteile bringen. Damit dies funktioniert, ist es wichtig, dass alle mit den Mietern getroffenen Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden. Das beginnt bereits beim Mieterantrag. Dieser sollte nicht nur mündlich erfolgen, sondern schriftlich verfasst sein. Es bietet sich an, dass hierin sämtliche Gründe genannt werden, warum der Umbau notwendig ist. Außerdem können bereits Baupläne mitgeliefert und geplante Maßnahmen vorgestellt werden. Vermieter können bei ihrer Bewilligung dann schriftlich erklären, welche der genannten Maßnahmen sie billigen.
Ebenso sollte klar geregelt sein, ob die Vermieter die umgebaute Wohnung nach dem Auszug übernehmen oder ob sie einen Rückbau verlangen. Es ist wichtig, genau zu definieren, welche Komponenten nach dem Auszug in der Wohnung bleiben dürfen. Wenn Vermieter eine Erhöhung der Mietkaution vornehmen wollen, muss dies ebenfalls schriftlich festgehalten werden. Nicht zuletzt bietet es sich an, die jährliche Wertminderung der Einbauten zu bestimmen, um klar berechnen zu können, welche Entschädigung dem Mieter beim Auszug für eine Übernahme zu zahlen ist.
Fazit zum barrierefreien Wohnen
Grundsätzlich profitieren Vermieter von einer barrierefrei umgebauten Wohnung stark. Das kiegt unter anderem an einem gesteigerten Wohnungswert, einer intensiven Mieterbindung und guten Argumenten, wenn eine Wohnung neu vermietet oder verkauft werden soll. In den meisten Fällen ist es daher sinnvoll, die Zustimmung zum Umbau zu geben. Allerdings müssen hierbei bestimmte Kriterien erfüllt werden. Vermieter sollten deswegen Wert darauf legen, in die Planung und Umsetzung des Umbaus einbezogen zu werden.
