Der Indexmietvertrag ist ein besonderer Mietvertrag, bei dem die Anpassung der Miete sich an dem offiziellen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundeamtes orientiert. Welche Besonderheiten in diesem Zusammenhang zu beachten sind, wie Sie einen solchen Vertrag aufsetzen und was es sonst rund um das Thema Indexmietvertrag für Sie zu wissen gibt, erfahren Sie hier.
Neben dem Standardmietvertrag, gibt es einige besondere Mietvertragsarten, die das BGB selbst regelt. Einer dieser Verträge ist der aktuell wieder stark umstrittene Indexmietvertrag. Seinen Namen verdankt dieser besondere Mietvertrag dem Verbraucherpreisindex, der jährlich herausgegeben wird und für den Indexmietvertrag eine zentrale Rolle spielt.
Mietpreisanpassungen sind nämlich an die Entwicklung des Preisindexes gebunden. Daraus ergeben sich einige Besonderheiten und Dinge, auf die es sich zu achten lohnt. Als Vermieter lohnt es sich, sich mit dem Indexmietvertrag bekannt zu machen, ist er doch eine Vertragsform, deren Miethöhe sich im besten Falle von allein erhöht, wenn der Verbraucherpreisindex steigt.
Im folgenden Beitrag erfahren Sie daher, auf was Sie als Vermieter besonders achten müssen, wie sich die Mietanpassungen berechnen lassen und welche Fehler Sie vermeiden sollten.
Indexmietvertrag: Miete ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt
In einem „normalen“ Standardmietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter eine feste Kaltmiete. Diese kann grundsätzlich in Abständen von mindestens 15 Monaten erhöht werden. Innerhalb von drei Jahren darf die gewöhnliche Miete allerdings nicht um mehr als 20 Prozent steigen, was einer regelmäßigen Erhöhung oft im Weg steht.
Neben der gewöhnlichen Mietvereinbarung, gibt es aber auch andere Möglichkeiten, auf die sich Mieter und Vermieter einigen können. Bei einem Indexmietvertrag wird eine Mieterhöhung bereits vertraglich festgelegt und orientiert sich dann am sogenannten Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland. Anders als beim Staffelmietvertrag, bei dem Mieterhöhungen zwar auch schon vertraglich festgehalten werden, die Staffeln aber grundsätzlich fest bestimmt sein, ist die Summe, um die sich die Indexmiete anpasst, nicht von vornherein klar. Den Verbraucherpreisindex (VPI) ermittelt das Statistische Bundesamt einmal jährlich neu. Aktuell steigt der Preisindex entsprechend der sich erhöhenden Inflation wieder stärker an.
Für den Indexmietvertrag bedeutet das konkret, dass wenn der Verbraucherpreisindex steigt, auch die Miete in demselben Maß erhöht werden darf. Allerdings muss die Miete auch gleichermaßen nach unten angepasst werden, sofern der Verbraucherpreisindex sinkt. Der aktuelle Verbraucherpreisindex kann stets auf der Seite des Statistischen Bundesamts eingesehen werden. Nur an diesen offiziellen Index darf die Miete angepasst werden.
Indexmiete muss vertraglich genau geregelt werden
Die gesetzliche Grundlage für den Indexmietvertrag findet sich in § 557b BGB. Früher waren Indexmieten lediglich bei gewerblicher Vermietung verbreitet. Auf die Vermietung von Wohnraum finden sie erst seit der Zulassung im Jahr 1993 immer häufiger Anwendung. Dennoch bleibt der Indexmietvertrag – ähnlich wie der Staffelmietvertrag – eine Ausnahme und keineswegs die Regel.
Bei der Erstellung des Mietvertrages sollten Sie unbedingt darauf achten, dass sämtliche Rahmenbedingungen schriftlich festgehalten werden. Dies beinhaltet Angaben darüber, dass Mietanpassungen anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes erfolgen und nur alle 12 Monate erfolgen dürfen. In beidseitigem Einverständnis kann auch auf eine Mieterhöhung verzichtet werden. Sämtliche Vereinbarungen sollten aber unbedingt im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden, damit sie wirksam sind und im Nachhinein kein Zweifel darüber besteht. Generell gilt zudem, dass Vertragsabweichungen zum Nachteil des Mieters nicht wirksam sind.
Auch eine Umstellung eines bereit laufenden Mietvertrags zu einem Indexmietvertrag ist möglich. Dies erfordert, dass neben Ihnen als Vermieter auch der Mieter damit einverstanden ist.
Mieterhöhung ist trotzdem schriftlich mitzuteilen
Ist der offizielle Preisindex gestiegen, müssen Sie als Vermieter dem Mieter die entsprechende Mieterhöhung schriftlich mitteilen, wobei auch eine E-Mail ausreichend ist. Das Schreiben muss sich inhaltlich auf die Erhöhung des Verbraucherpreisindexes beziehen und sollte die bisherige als auch die neue Miethöhe enthalten.
Die Mieterhöhung wird indes aber nicht bereits mit Beginn des nächsten, sondern erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens gültig. Geht Ihr Schreiben Ihrem Mieter also zum Beispiel am 03.07. zu, so ist die erhöhte Miete erst für September zu zahlen.
Die Miete muss nicht zwangsweise jährlich angepasst werden
Nur weil der Preisindex jährlich veröffentlicht wird, besteht keine Pflicht, dass die Miete auch jährlich angepasst werden muss. So können Sie sich mit Ihrem Mieter zum Beispiel darauf einigen, dass die Kaltmiete nur alle drei Jahre an den Preisindex angepasst wird. Möglich ist aber auch, zu vereinbaren, dass die Anpassung erst erfolgen soll, wenn der Index einen bestimmten Schwellenwert von beispielsweise 2 oder 3 Prozent überschritten hat. Die genaue Regelung obliegt dabei also den Vertragsparteien.
Solche Vereinbarungen sollten allerdings unbedingt im Mietvertrag ausdrücklich und eindeutig festgelegt sein, um spätere Unstimmigkeiten oder Streitigkeiten schon im Vorfeld auszuschließen. Legen Sie daher unbedingt vertraglich fest, in welchen zeitlichen Abständen oder ab welchem Schwellenwert eine Anpassung erfolgen soll. Auf diese Weise ersparen Sie sich den Aufwand, eine Mietveränderung bei einer geringfügigen Veränderung des Preisindexes durchführen zu müssen.
Berechnung anhand der prozentualen Entwicklung des Preisindex
Für die genaue Berechnung der neuen Indexmiete sind zwei Werte entscheidend. Zum einen benötigt es für die Berechnung den aktuellen Indexwert, der der Miete momentan zugrunde gelegt wird (seit der letzten Anpassung), sowie den neuen Indexwert.
Die Errechnung der prozentualen Indexsteigerung erfolgt dann wie folgt:
(Neuer Indexwert : Alter Indexwert x 100) – 100 = prozentuale Indexsteigerung
Die Miete darf nur um die gleichen Prozentsatz angepasst werden, wie der Index sich entwickelt hat.
Kündigung folgt normalen Regeln
Der Abschluss eines Indexmietvertrags ist sowohl befristet, als auch unbefristet möglich. Dies bedeutet, dass der Mieter einen unbefristeten Indexmietvertrag im Rahmen der üblichen Kündigungsfristen kündigen kann.
Schließen Sie einen befristeten Indexmietvertrag mit Ihre Mieter, so hat dieser kein Sonderkündigungsrecht wegen der Mieterhöhung. Der Mieter ist an die Befristung gebunden. Das außerordentliche Kündigungsrecht bleibt selbstverständlich bestehen.
Indexmietvertrag birgt viele Vorteile für den Vermieter, ist aber hoch umstritten
Für einen Vermieter ist eine Indexmiete vor allem reizvoll, wenn sich der zu vermietende Wohnraum in einem Ballungsgebiet befindet, in dem die Mietpreisbremse gilt. Zwar muss die Anfangsmiete unter der Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Dann aber hat die Index den wichtigen Vorteil, dass zukünftige, an den Preisindex gekoppelte Mieterhöhungen auch über der Grenze der Mietpreisbremse liegen dürfen. Die Mietpreisbremse greift hier also nicht.
Lag die Anfangsmiete aber bereits über dem ortsüblichen Niveau, bevor die Mietpreisbremse in Kraft getreten ist, so genießt der Indexmietvertrag insofern Bestandsschutz.
Ein weiterer Vorteil liegt für den Vermieter offenkundig darin, dass der Miete einer Mieterhöhung nicht zustimmen muss, sondern die Anpassung an den Preisindex bereits vertraglich festgelegt ist und daher nur noch schriftlich mitgeteilt werden muss. Da sich der Mieter mit Vertragsabschluss Einverstanden erklärt, ist das Konfliktpotenzial zudem deutlich geringer.
Im Übrigen ist die Indexmiete in aller Regel äußert profitabel für den Vermieter. Zwar muss die Miete im Fall einer Senkung des Verbraucherpreisindexes auch nach unten angepasst werden. Dies ist aber äußert unwahrscheinlich, da der Index seit vielen Jahren ansteigt, sodass die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass sich die Mieter über die Dauer der Mietzeit stärker erhöht, als es bei einem normalen Mietvertrag der Fall sein kann.
Für den Mieter wiederum stellt dies grundsätzlich einen Nachteil dar. Auf der anderen Seite hat der Mieter die Sicherheit, dass keine plötzlichen und starken Mieterhöhungen vorgenommen werden können und für ihn von Anfang an Klarheit besteht. Darüber hinaus ist die Umlage von Kosten nur möglich, wenn die Maßnahme nach gesetzlichen Vorschriften erfolgt. Andernfalls ist eine Umlage von Kosten auf den Mieter nicht möglich.
Der wohl größte Nachteil für Vermieter liegt bei dem Indexmietvertrag wohl darin, dass er für viele Mieter abschreckend wirkt. Dies kann vor allem außerhalb von Ballungsgebieten mit knappem Wohnraum dazu führen, dass sich schlicht kein Mieter mit einer Indexmiete einverstanden erklärt. Zudem geht mit der Vereinbarung über eine Indexmiete natürlich auch eine gewisse Unflexibilität hinsichtlich der Mietpreisgestaltung einher. Diese wird zwar in den seltensten Fällen zum finanziellen Nachteil des Vermieters gehen. Dass die Vergleichsmiete doch stärker als der Preisindex steigt, ist aber zumindest nicht ausgeschlossen.
Darüber hinaus ist eine Umlage der Kosten freiwilliger Maßnahmen wie bereits erwähnt nicht möglich. Die Umlagefähigkeit beschränkt sich bei einem Indexmietvertrag auf die vom Gesetz geforderten Maßnahmen.
Deutscher Mieterbund fordert Verbot
Aus gegebenen Anlass ist der Indexmietvertrag wegen der stark gestiegenen Inflationsrate und einer starken Erhöhung der Energiekosten in Deutschland wieder einmal stark umstritten. Während sich die SPD für eine Regulierung des besonderen Vertragstyps ausgesprochen hat und der Koalitionspartner FDP sich entschieden dagegen ausspricht, fordert der Deutsche Mieterbund gar ein striktes Verbot von neuen Indexmietverträgen.
Hintergrund ist die seit einiger Zeit steigende Inflationsrate. War diese über mehrere Jahre bis 2021 noch bei rund 2 Prozent, lag sie Ende 2022 bereits bei 10 Prozent. Besonders häufig werden Indexmieten seit geraumer Zeit in Ballungsgebieten vereinbart. Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungen stehen viele Mieter daher vor besonders starken Erhöhungen.
