Schimmel in der Wonung – riecht nicht gut und kann obendrein noch gefährlich sein – ein Dauerbrenner zwischen Vermieter und Mieter. Was Sie als Vermieter wissen und im Falle eines Schimmelbefalls auch tun müssen, erfahren Sie hier.
Neben vielen anderen Themen beschäftigen sich Amtsgerichte regelmäßig mit der Frage, was die Ursache für Schimmelbildung in einer Mietwohnung ist. Entscheidend kann dies sowohl für die Kosten der Beseitigung, als auch für eine mögliche Mietminderung sein. Tatsächlich bleibt Schimmel ein Dauerthema sowohl für Mieter, als auch für Vermieter.
Die Ursachen ist Feuchtigkeit – doch wie und warum diese letztlich zu Schimmelpilzbefall führt, kann verschiedene Gründe haben. Klar ist aber auch, dass der Schimmelentstehung auch effektiv vorgebeugt werden kann. Hat der Mieter die Schimmelbildung nicht verursacht, kann eine Mietminderung und sogar eine Kündigung gerechtfertigt sein. In diesem Beitrag erfahren Sie, was Sie rund um das Thema wissen müssen und was auf Sie zukommt, wenn Schimmel entstanden ist.
Schimmel kann Gesundheit gefährden
Schimmelpilzbefall in der Wohnung sieht nicht nur nicht schön aus und riecht unter Umständen entsprechend – er stellt nicht selten eine ernsthafte gesundheitliche Belastung dar. Insbesondere im Schlafzimmer, wo man in der Regel nachts viele Stunden – gegebenenfalls sogar bei geschlossenem Fenster – schläft, aber auch in anderen Räumen, in denen die Bewohner gewöhnlich viel Zeit verbringen, sollte die potenzielle gesundheitliche Belastung nicht unterschätzt werden. Dabei kann nicht nur der Ort, sondern nicht zuletzt auch die Schimmelart einen großen Unterschied machen.
Der Befall kann allgemein an allen Wänden und auch an der Decke entstehen. Häufig ist dies besonders an Außenwänden, aber auch in Ecken der Fall. Wer nun glaubt, dass der Schimmel nur aus nächster Nähe gefährlich werden kann, irrt. Die Sporen gelangen in die Luft und auf diesem Weg auch in die Lunge. Dies kann die Atemwege nicht nur reizen oder Allergien auslösen, sondern die Lunge auf Dauer sogar schädigen. In besonderem Maße gilt dies für Asthmatiker und Allergiker, die darauf äußerst sensibel reagieren können.
Wie groß die Belastung tatsächlich ist, ist grundsätzlich nicht einfach zu messen. Ist dies unter Umständen – etwa im Rahmen eines Gerichtsprozesses – doch einmal relevant, wird dies im Zweigel nur ein ärztliches Gutachten klären können. Doch selbst wenn der Pilz keine konkreten gesundheitlichen Probleme nach sich zieht oder die Belastung nicht akut ist, stellt der Schimmel in jedem Fall ein Hygieneproblem und rechtlich betrachtet einen Mangel dar.
Schimmelpilzbefall kann verschiedene Ursachen haben
Allseits bekannt ist, dass Schimmelpilzbefall vor allem durch Feuchtigkeit entsteht und durch diese begünstigt wird. Die Ursache für die Feuchtigkeit kann wiederum sehr unterschiedlich begründet sein, was nicht selten auch zur streitentscheidenden Frage vor Gericht wird.
Grundsätzlich kann die Luft natürlich selbst feucht sein, was durch regelmäßiges Lüften verhindert werden kann. Besonders gefährdet sind logischerweise die Küche und vor allem das Badezimmer wegen der Kondensation und oft höheren Luftfeuchtigkeit. Oftmals liegt die Ursache aber im wahrsten Sinne des Wortes tiefer. So kann sich Feuchtigkeit etwa nach einem Wasserschaden in das Mauerwerk eindringen, wodurch sich Pilzbefall in den Wänden bildet.
Sollten Sie eine Wohnung in einem Neubau vermieten, ist besonders hohe Vorsicht geboten: Da Putzarbeiten, andere bauliche Maßnahmen und auch Bausubstanzen in aller Regel eine längere Zeit brauchen, um vollständig durchzutrocknen, ist hier die Gefahr, dass Feuchtigkeit zu Pikzbefall führt besonders hoch. Daher empfiehlt es sich die Mieter gesondert darauf hinzuweisen, dass wegen der Feuchtigkeit im Neubau besonders regelmäßig gelüftet und geheizt werden muss.
Häufig Rechtsstreit über die Ursache der Schimmelbildung
Liegt die Ursache der Feuchtigkeit tatsächlich in der Luft, sollte der Bewohner – also im Falle einer vermieteten Wohnung der Mieter – die Wohnung unbedingt regelmäßig lüften. Lüftet und heizt der Mieter nun aber nicht ausreichend oder stehen die Möbel zu nah an den Wänden, können Schimmelsporen entstehen. Genau dies ist häufig Gegenstand von gerichtlichen Auseinandersetzungen. Möchte der Mieter zum Beispiel die Miete wegen des Schimmels mindern oder verweigert der Vermieter, die Kosten für die Beseitigung zu tragen, kommt es entscheidend auf die Frage an, was genau zu der Schimmelbildung geführt hat.
Die Möglichkeit, dass auch fehlendes Lüftungs- und Heizverhalten – also das Verhalten des Mieters – Ursache für die Schimmelbildung sein könnte, schieben nicht wenige Vermieter vor, um sich der eigenen Verantwortung und insbesondere der eigene Pflicht zur Beseitigung zu entziehen. Durchaus kann das Verhalten des Mieters die Ursache sein, was im Zweifel durch einen Sachverständigen im Rahmen eines Rechtsstreits nachvollzogen werden kann. Weitaus häufiger ist allerdings die bauliche Substanz Hintergrund des Schimmelbefalls. Auch undichte Dächer oder Wärmebrücken können für Feuchtigkeit und in der Folge für Schimmel sorgen.
Mieter muss Mängel nicht ausgleichen
Ist die bauliche Substanz ursächlich ist der Mieter auch nicht dafür verantwortlich, die baulichen Mängel durch übermäßiges Lüften und Heizen auszugleichen. Lüftet und heizt der Mieter also ausreichend, kommt er seiner eigenen Verantwortung nach. Den Mieter trifft – wenn die bauliche Mängel die Feuchtigkeit hervorrufen – keine Schuld und er ist grundsätzlich berechtigt, die Miete zu mindern.
Allgemein verbindliche Vorgaben, wie weit Möbel von einer Wand stehen müssen, gibt es nicht. Diese könnten allenfalls in einer gesonderten vertraglichen Vereinbarung getroffen werden. In der Regel sorgen aber bereits die Sockelleisten schon für einen ausreichenden Abstand zur Wand, sodass der Mieter ohnehin keine Schuldzuweisung befürchten dürfte. Zudem muss die bauliche Beschaffenheit der Wände von Vorhinein gewährleisten, dass sich zwischen den Wänden und den Möbeln kein Tauwasser bilden kann. Dafür trägt wiederum der Mieter nicht die Verantwortung.
Mieter ist zur Anzeige des Schimmels verpflichtet
Eine Pflicht die hingegen auf Seiten des Mieters auf jeden Fall besteht, ist die Mängelanzeige. Mit anderen Worten: Entdeckt der Mieter einen Befall in der Wohnung, ist er dazu verpflichtet, den Mangel Ihnen als Vermieter schnellstmöglich mitzuteilen. Damit verbunden kann er eine angemessene Frist setzen, innerhalb der Schimmelpilz beseitigt werden soll.
Unterlässt es der Mieter hingegen, den Mangel schnellstmöglich anzuzeigen und breitet sich der Pilz anschließend weiter aus, haftet er grundsätzlich für die Folgen – zumindest ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter eigentlich die Möglichkeit zur Schimmelbeseitigung hätte erlangen müssen. Die Beweislast liegt allerdings auf Seiten des Vermieters.
Höhe der Minderung muss Beeinträchtigung entsprechen
Hat sich in der Wohnung Schimmel gebildet und trägt der Mieter nicht die Verantwortung dafür, ist er zur Mietminderung nach § 536 Abs.1 BGB berechtigt. Dies kann nach § 536 Abs.4 BGB auch nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Für die Höhe der Minderung gibt es dabei keine feste Regel. Dem Gesetz nach muss die Mietminderung dem Mangel und dem Umfang der Beeinträchtigung entsprechen. Dabei spielen die Art und die Anzahl der vom Schimmel betroffenen Zimmer und die Ausprägung des Schimmelbefalls die zentrale Rolle.
Steht sogar eine Gesundheitsgefährdung im Raum, ist diese besonders zu berücksichtigen und rechtfertigt grundsätzlich eine weitaus höhere Mietminderung. Im Zweifel kann ein erfahrener Anwalt für Mietrecht einschätzen, wie hoch die Mietminderung im konkreten Einzelfall tatsächlich sein darf.
Allerdings ist eine Mietminderung nur dann möglich, wenn die Ursache der Schimmelentstehung festgestellt wurde und der Mieter den Befall nicht selbst verursacht hat. Hat der Mieter die Miete also zu Unrecht gemindert, ist er zur Nachzahlung verpflichtet. Letztlich kann nur ein Sachverständiger klären, woher der Schimmel tatsächlich kommt, weshalb diese Fälle regelmäßig vor Gericht landen.
Doch nicht nur eine Mietminderung kann die Folge von Schimmelbefall in einer Mietwohnung sein. Der Mieter ist unter gewissen Voraussetzungen sogar berechtigt, zu kündigen. Insbesondere erfordert eine berechtigte außerordentliche Kündigung seitens des Mieters, dass Sie als Vermieter der Aufforderung zur Schimmelbeseitigung nicht nachgekommen sind. Eine abrupte Kündigung ist also nicht wirksam, da dem Vermieter die Gelegenheit zur Behebung des Mangels gegeben werden muss.
Daher ist zunächst eine Abmahnung seitens des Mieters erforderlich. Er muss Ihnen den Schimmelbefall unverzüglich melden und mit der Aufforderung verbinden, diesen zu beseitigen. Der Vermieter hat dann die Gelegenheit den Pilz im Rahmen einer angemessenen Frist zu beseitigen. Nur, wenn die Beseitigung tatsächlich ausbleibt, kann der Mieter eine Abmahnung erteilen und bei weiterer Untätigkeit kündigen.
Eine fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn dem Mieter die Setzung einer Frist schlicht nicht zumutbar ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Beeinträchtigung und gesundheitliche Gefährdung durch die Schimmelbelastung so vehement ist, dass der Mieter eine ordentliche Kündigung nicht abwarten kann. Hierfür ist aber ein toxikologisches Gutachten erforderlich – die Einschätzung des Mieters selbst reicht nicht.
Gegen Schimmelbefall lässt sich vorbeugen
Bei all den unschönen Folgen, die dieser Pilz haben kann ist die gute Nachricht, dass der Entstehung von Schimmelpilzen auf verschiedene Weise vorgebeugt werden kann. Dies beginnt bereits beim Gebäude selbst: Die wohl beste Maßnahme dagegen, dass Feuchtigkeit von außen in die Wände gelangt und dort Schimmelbefall verursacht, sind richtige Baumaterialien, eine ausreichende Dämmung und abgedichtete Gebäudewände.
Hinzu kommt selbstverständlich auch ein richtige Lüftungs- und Heizverhalten. Am effektivsten ist ein Stoßlüften mit Durchzug für eine gute Luftzirkulation. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, sollten Sie keine Scheu haben, den Mieter klar und deutlich über die Notwendigkeit regelmäßigen Heizens und Lüftens zu informieren und ihn zudem auf notwendige Anpassungen bei veränderten Bedingungen – etwa dem Besitz vieler Zimmerpflanzen – hinzuweisen.
Um auf Nummer sicher zu gehen und um späteren Missverständnissen oder Unstimmigkeiten vorzubeugen, können sie diese Hinweise auch in den Mietvertrag aufnehmen um eine schriftliche Bestätigung zu haben.
