In der Regel sind Vermieter dazu verpflichtet, ihre Mieteinnahmen zu versteuern. Allerdings sind sie dazu berechtigt, eine Vielzahl von Kosten, die mit der Vermietung verbunden sind, steuerlich geltend zu machen. Hierbei sind jedoch verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Das betrifft beispielsweise die Umsatzsteuer, Investitionen und Sonderabschreibungen. Viele Vermieter entscheiden sich für eine Unterstützung durch einen Steuerberater, um beim Mieteinnahmen versteuern alles richtig zu machen.
Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern, können allerdings zahlreiche Kosten von der Steuer absetzen. Hierzu gehören beispielsweise Abschreibungen, Kreditkosten und Werbungskosten. In einigen Fällen treten Schwierigkeiten beziehungsweise Sonderregeln auf. Das betrifft zum Beispiel die Vermietung an Angehörige oder den Leerstand. Dieser Ratgeber gibt Auskunft darüber, was beim Mieteinnahmen versteuern von Vermietern zu berücksichtigen ist.
Mieteinnahmen versteuern – Grundlagen für Privatvermieter
Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen anhand ihres individuellen Steuersatzes versteuern. Im Gegenzug haben sie die Möglichkeit, bestimmte Aufwendungen, die mit der Vermietung einhergehen, steuerlich geltend zu machen. Hierdurch vermindert sich der Steuerbetrag, den sie zu zahlen haben. Gegebenenfalls entstehen sogar Verluste, die wiederum mit anderen Einkommensarten verrechnet werden dürfen.
Damit das alles einwandfrei funktioniert, müssen die Vermieter beim Mieteinnahmen versteuern alles richtig machen und unterschiedliche Aspekte berücksichtigen. Das gilt zum Beispiel bei den (eher seltenen) umsatzsteuerpflichtigen Mieteinnahmen. Auch hier ist es durch bestimmte Maßnahmen möglich, die Gewinne kleinzurechnen und die Steuerlast somit gering zu halten. Das funktioniert am besten mit der Unterstützung eines erfahrenen und professionellen Steuerberaters.
Das gilt bei privaten Vermietungen
In Bezug auf Einnahmen aus Vermietung greift § 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Hiernach sind solche Mieteinnahmen als Einkünfte zu betrachten, die versteuert werden müssen. Dies erfolgt im Rahmen der Steuererklärung. Hierbei ist es weniger relevant, über welche Immobilien welche Einnahmen erzielt wurden. Sowohl die Einnahmen aus der Vermietung von Eigentumswohnungen als auch die von Ferienunterkünften und Häusern sind zu versteuern. Ebenso kann man Einnahmen generieren, indem man die eigene Wohnung untervermietet oder ein Grundstück verpachtet auf dem noch keine Immobilie steht.
Zu beachten ist, dass nicht nur die Mietzahlungen der Mietparteien als Einkünfte gelten, sondern auch die umlagefähigen Nebenkosten, die durch die Vermietung entstehen. Für die Berechnung der Steuerlast ist somit die Warmmiete ausschlaggebend. Von dieser können allerdings bestimmte Dinge wie Abschreibungen oder Kreditzinsen abgezogen werden, um so von den Einnahmen zum tatsächlichen Gewinn und somit zu denen zu versteuernden Mieteinnahmen zu kommen.
Achtung: Um bei Mieteinnahmen von steuerlichen Vorteilen zu profitieren und Kosten und Verluste steuerlich geltend machen zu können, müssen die Vermieter eine Gewinnerzielungsabsicht haben. Wenn das Finanzamt davon ausgehen muss, dass die Ausgaben langfristig höher liegen als die Mieteinnahmen, wird ein Projekt als „Liebhaberei“ angesehen und hat steuerlich keine Relevanz.
Fällt bei Mieteinnahmen Umsatzsteuer an?
Ob und wann Umsatzsteuer zu zahlen ist, wird im Umsatzsteuerrecht geregelt. Hier wird beispielsweise bestimmt, dass alle Menschen Unternehmer sind, die nachhaltig anstreben, Einnahmen zu erzielen. Das betrifft auch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Anders als bei der Einkommensteuer wird hierbei nicht geschaut, ob tatsächlich Gewinne über die Vermietung erzielt werden.
Prinzipiell wäre nach dieser Lesart jeder Vermieter ein Unternehmer, der zur Abgabe der Umsatzsteuer verpflichtet ist. Allerdings gibt es verschiedene Ausnahmen. In § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) wird beispielsweise festgehalten, dass bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken keine Umsatzsteuer anfällt. Das gilt auch dann, wenn die Grundstücke nur teilvermietet werden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Gebäude, Räume Wohnungen oder einzelne Etagen zur Mietsache gehören.
Es gibt allerdings auch Situationen, in denen Vermieter Umsatzsteuer zahlen müssen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Vermietung nicht auf Dauer angelegt ist, sondern nur über einen Zeitraum von weniger als 6 Monaten erfolgt. Ebenso gibt es spezielle Regeln für Garagen und Stellplätze. Hier kann es ebenfalls sein, dass die Einnahmen umsatzsteuerpflichtig sind. Das gilt beispielsweise dann, wenn die Garagen und Stellplätze nicht in Verbindung mit einer Wohnung, sondern losgelöst und für sich vermietet werden.
Werden Gewerberäume auf lange Sicht und nicht nur für wenige Monate vermietet, können sich die Vermieter entscheiden, ob sie als Unternehmer angesehen werden wollen. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn der Mieter selbst ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen führt. Durch die Einstufung als Gewerbetreibender ergeben sich verschiedene Pflichten. Hierzu gehört beispielsweise ein höherer Verwaltungsaufwand. Allerdings kann man dann die bei Rechnung ausgewiesene Mehrwertsteuer bei der Umsatzsteuervoranmeldung angeben und bis zu 19% einsparen.
So müssen Vermieter ihre Mieteinnahmen versteuern
Mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung beschäftigt sich die Anlage V der Steuererklärung. Sämtliche Einkünfte können hier genannt werden. Das betrifft neben den Mieteinnahmen selbst beispielsweise auch die Betriebs- und Nebenkosten sowie die laufenden Kosten und etwaige Abschreibungen. Die Anlage V muss auch dann abgegeben werden, wenn die jeweilige Immobilie noch gar nicht vermietet ist, weil noch kein Mieter gefunden wurde, die Vermietung eines Objekts geplant ist, das erst noch gebaut oder gekauft werden muss, oder der Vermieter zu einer Grundstücksgemeinschaft gehört.
Für den letzten Fall genügt ein einzelnes Dokument, bei der Vermietung mehrerer Objekte muss jeweils die Anlage V eingereicht werden. Die Höhe der Einkommensteuer bemisst sich am individuellen Steuersatz, sie kann jedoch durch Freibeträge und gezielte Maßnahmen gesenkt werden.
Wissenswertes zur Steuererklärung
Wer in der Steuererklärung Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben muss, hat das Zufluss-/Abfluss-Prinzip zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass die Versteuerung von Mieteinnahmen immer in dem Steuerjahr zu erfolgen hat, in dem sie tatsächlich erzielt wurden. Sind Mietzahlungen zu erwarten, die allerdings noch nicht gezahlt wurden, entfällt eine Angabe bei der Steuererklärung. Wird die Miete in bar oder per Scheck bezahlt, spielt das Datum des Posteingangs eine Rolle. Bei Überweisungen ist der Eingang auf dem Konto relevant.
Das Zufluss-/Abfluss-Prinzip betrifft nicht nur die Mieteinnahmen selbst, sondern auch alle damit verbundenen Kosten und Ausgaben. Diese können somit immer nur in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem sie tatsächlich angefallen sind. Deswegen ist es für Vermieter ausgesprochen wichtig, alle relevanten Belege ordentlich und übersichtlich zu sammeln und aufzubewahren. So ist es auch nach Jahren noch möglich, nachzuweisen, dass die Kosten tatsächlich entstanden sind und wann das der Fall war.
Mit der Vermietung verbundene Kosten steuerlich geltend machen
Es gibt eine Vielzahl von Kosten, die steuerlich geltend gemacht werden können, um die eigene Steuerlast zu reduzieren. Hierzu gehören Abschreibungen, Schuldzinsen und Werbungskosten. Was in Bezug auf diese einzelnen Posten zu beachten ist, wird im Folgenden erläutert:
- Abschreibungen
Wie bei anderen Wertgegenständen auch findet bei der Bausubstanz von Immobilien durch Nutzung eine Wertminderung statt. Deswegen dürfen Vermieter den Gebäudewert oder die Herstellungskosten anteilig von den Mieteinnahmen abziehen. Dies erfolgt mittels Absetzung für Abnutzung (Abschreibung, AfA). Die entsprechenden gesetzlichen Regelungen sind in § 7 Absatz 4 EStG zu finden.
Hiernach können beispielsweise 50 Jahre lang 2% des Gebäudewertes steuerlich geltend gemacht werden. Würde die Immobilie bereits vor 1925 gebaut, können hingegen über 40 Jahre hinweg 2,5% abgesetzt werden. Wird eine Sanierung denkmalgeschützter Gebäude vorgenommen, greifen sogar noch höhere Abschreibungssätze. Somit sinkt die Steuerlast erheblich.
Werden Reparaturen oder Instandhaltungen an einer Immobilie vorgenommen, können die damit entstehenden Kosten üblicherweise unmittelbar als Werbungskosten abgesetzt werden. Eine Ausnahme bilden die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Übersteigen die Kosten für die Arbeiten 15% des Anschaffungs- oder Herstellungspreises, hat die Absetzung mittels AfA stattzufinden. Laut § 6 Abs. 1 Nr. 1A EStG gilt dies jedoch nur innerhalb der ersten drei Jahre.
Für die Bestimmung der Abschreibungshöhe bei der linearen Absetzung für Anschaffung wird ausschließlich der Anschaffungspreis der jeweiligen Immobilie herangezogen. Demgegenüber findet beim Grund- und Bodenwert kein Wertverzehr statt, sodass hier Abschreibungen nicht möglich sind. Deswegen ist es wichtig, beim Kaufpreis zwischen den Gebäudekosten und den Grundstückskosten zu unterscheiden. Das gelingt am besten, wenn sie schon im notariellen Kaufvertrag separat ausgewiesen sind.
- Kreditkosten
In den seltensten Fällen werden Immobilien aus Privatvermögen bezahlt, sondern mit Hilfe von Immobilienkrediten. Hierbei fallen Schuldzinsen an, die in Teilen steuerlich geltend gemacht werden können. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Zinsen vom Finanzamt berücksichtigt werden, die Tilgung hingegen nicht. Das bedeutet, dass bei klassischen Annuitätendarlehen, bei denen die Tilgung zunimmt und die Zinsen abnehmen, die Steuervorteile im Laufe der Jahre immer geringer werden.
- Werbungskosten
Bei einer vermieteten Immobilie entstehen immer wieder Kosten, die als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Es gibt eine Vielzahl von Punkten, die für die Steuer Relevanz haben. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn für die Vermietung ein Anwalt oder Büro benötigt werden oder wenn regelmäßig Fahrtkosten anfallen. Ebenso können die Grundsteuer und die Hausnebenkosten steuerlich geltend gemacht werden.
Ebenfalls relevant für die Steuererklärung sind die Hausnebenkosten und eventuelle Kontoführungsgebühren. Auch die Kosten, die für den Erhaltungsaufwand oder einen Steuerberater anfallen, zählen zu den Werbungskosten. Dasselbe gilt für Maklergebühren, wenn eine Immobilie neu vermietet werden soll. Einige Vermieter haben zudem Mitgliedsbeiträge zu leisten oder müssen Inserate schalten, was ebenfalls den Werbungskosten zuzurechnen ist. Nicht zuletzt haben Renovierungskosten und Reparaturkosten steuerliche Relevanz.
Beim Mieteinnahmen versteuern Geld sparen
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie man seine eigene Steuerlast senken kann. Hierzu gehört beispielsweise der Grundfreibetrag, der jährlich neu festgelegt wird. Aktuell (Stand: 2023) liegt er bei 10.908 € beziehungsweise bei 21.816 € für verheiratete Paare. Wird ein Einkommen erzielt, das innerhalb dieser Werte liegt, fallen keine Steuern an.
Achtung: Bei der Berechnung werden nicht nur die Mieteinnahmen selbst, sondern sämtliche Einkommensarten berücksichtigt.
Liegen die Einnahmen darüber, müssen lediglich die Einkünfte versteuert werden, die über dem Grundfreibetrag liegen. Es gibt allerdings noch weitere Möglichkeiten, um bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung Steuern zu sparen:
- Untervermietungen
Wer eine Immobilie selbst nutzt, hin und wieder aber untervermietet, kann von steuerlichen Vorteilen profitieren. Beispielsweise gilt eine sogenannte Bagatellgrenze von 520 € pro Veranlagungszeitraum. Wird innerhalb dieses Zeitraums nicht mehr Geld als dieser Wert durch eine Untervermietung erzielt, müssen keine Steuern gezahlt werden. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass dann keine anteiligen Kosten für die Vermietung bei der Steuererklärung geltend gemacht werden können.
Des Weiteren gibt es spezielle Regelungen für eine dauerhafte Untervermietung. Hier können die Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Werden innerhalb eines Veranlagungszeitraums nicht mehr als 410 € eingenommen, müssen die Einnahmen nicht versteuert werden. Bei Einnahmen zwischen 410 € bis 820 € greift ein verminderter Steuersatz. Erst wenn die Einnahmen einen Wert von 820 € übersteigen, erfolgt die Versteuerung der kompletten Einnahmen.
- Investitionen
Eine weitere Möglichkeit, um bei Vermietungen und Verpachtungen Steuern zu sparen, besteht in Investitionen. Das ist vor allem für Vermieter sinnvoll, die ein hohes zu versteuerndes Einkommen haben. Durch Abschreibungen, Werbungskosten und Zinsen ist es möglich, ein negatives Einkommen zu generieren. Dieses kann dann mit anderen steuerpflichtigen Einnahmen verrechnet werden, sodass die persönliche Steuerlast sinkt.
Hinweis: So attraktiv diese Regelung ist, dauerhafte Verluste sollte man vermeiden. Ansonsten kann es passieren dass das Finanzamt die Vermietung als „Liebhaberei“ abtut und es nicht mehr möglich ist, Kosten steuerlich geltend zu machen. Ebenso kann es passieren dass Steuerbescheide, die zunächst unter Vorbehalt erteilt wurden, nachträglich geändert werden.
- Sonderabschreibungen
Seit August 2019 besteht mit § 7b EStG die Möglichkeit, von Sonderabschreibungen zu profitieren. Durch diese Regelung ist es Vermietern von neuen Mietwohnungen möglich, während der ersten vier Jahre höhere Werbungskosten geltend zu machen. Das gilt allerdings nur, wenn die neu errichtete Immobilie mindestens 10 Jahre lang vermietet wird. Dann haben die Vermieter das Recht, jedes Jahr bis zu 5% der Herstellungskosten steuerlich geltend zu machen. Außerdem greifen weiterhin die bisherigen Abschreibungen. Zu beachten ist jedoch, dass ein Höchstsatz von 2.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche gilt.
Die Vermieter können frei entscheiden, ob sie diesen Steuervorteil in Anspruch nehmen. Das Abschreibungsvolumen wächst zwar nicht, es wird allerdings eine zeitliche Vorverlagerung erreicht. Der nach den vier Jahren verbleibende Restwert wird gleichmäßig auf die Restnutzungsdauer aufgeteilt. Das bedeutet, dass der Abschreibungsbetrag sinkt, was steuerliche Nachteile mit sich bringt. Vermieter müssen daher genauer rechnen, welche Abschreibungsstrategie für sie am besten geeignet ist.
- Umsatzsteuer umlegen
Nicht zuletzt ist es möglich, mit Hilfe der Umsatzsteuer Geld zu sparen. Das ist beispielsweise bei einer Garagenvermietung der Fall. Hier ist es legitim, die Umsatzsteuer auf den Mieter umzulegen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden ist. Eine weitere Möglichkeit, um Steuern zu sparen, besteht darin, die Kleinunternehmerregelung für sich in Anspruch zu nehmen. Liegen die Umsätze dann unter dem Freibetrag von 22.000 € müssen keine Steuern gezahlt werden.
Eventuelle Schwierigkeiten beim Mieteinnahmen versteuern
Bei der Vermietung einer Immobilie gibt es verschiedene Hindernisse und Schwierigkeiten, die man als Vermieter im Blick haben sollte. Die drei wichtigsten werden im Folgenden vorgestellt:
- Vermietung an Angehörige
Grundsätzlich ist es Vermietern möglich, eine Immobilie besonders günstig an Angehörige oder Freunde zu vermieten. Allerdings kann es dann dazu kommen, dass sie bestimmte Kosten nicht mehr steuerlich geltend machen können. Hierbei muss jedoch genau geprüft werden, um wie viel die Miete der Angehörigen und Freunde unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Beträgt die Miete beispielsweise 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Werbungskosten üblicherweise komplett steuerlich geltend gemacht werden. Liegt die Miete hingegen darunter, sind Kürzungen sehr wahrscheinlich. Zudem haben Vermieter, die Unterhalt an unterhaltsberechtigte Kinder leisten, die Möglichkeit, diese mit Mietzahlungen zu verrechnen. Sollten hierdurch die Mieteinnahmen unterhalb von 50% der ortsüblichen Miete sinken, können die Werbungskosten trotzdem abgezogen werden.
- Leerstand
Steht eine Immobilie leer, werden keine Mieteinnahmen erzielt, es fallen aber trotzdem Kosten an. Diese können dann steuerlich geltend gemacht werden. Hierfür ist es allerdings erforderlich, dem Finanzamt gegenüber eine Vermietungsabsicht nachweisen zu können. Zu diesem Zweck kann man beispielsweise Inserate schalten. Soll eine leerstehende Immobilie hingegen nicht vermietet werden, müssen die Vermieter die entstehenden Verluste selbst tragen. Das ist auch dann der Fall, wenn die Vermieter eine notwendige Renovierung nicht bezahlen können und hierdurch ein Leerstand entsteht.
- Vermietung an Gewerbetreibende
Wenn Vermieter regelmäßig Immobilien kaufen und verkaufen, müssen sie vorsichtig sein. Behalten sie die jeweiligen Objekte nicht lange genug, kann es passieren, dass das Finanzamt sie als gewerbliche Immobilienhändler wertet und Abschreibungen rückabwickelt und Gewerbesteuer für die Gewinne aus Spekulationen fordert. Das passiert meist dann, wenn Vermieter mehr als drei Immobilien kaufen oder bauen und innerhalb von fünf Jahren oder sogar schneller verkaufen. Eine Ausnahme besteht nur bei Immobilien die die Vermieter geerbt haben oder schon länger als 10 Jahre besitzen.
Fazit: Professionelle Unterstützung beim Mieteinnahmen versteuern
Beim Mieteinnahmen versteuern sind vielfältige Aspekte zu berücksichtigen. So haben Vermieter beispielsweise die Möglichkeit, verschiedene Ausgaben steuerlich geltend zu machen und ihre Steuerlast hierbei zu senken. Was in diesem Rahmen möglich ist, hängt immer vom individuellen Fall ab. Da das Thema Steuern häufig äußerst kompliziert ist, empfiehlt es sich, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Viele greifen hierfür auf einen erfahrenen Steuerberater zurück, der entweder beratend tätig wird oder die nötigen Aufgaben bei der Versteuerung selbst übernimmt.
