Schimmelbefall in einer Mietwohnung ist immer ein großes Problem. Das liegt daran, dass er einerseits gesundheitsschädliche Auswirkungen haben kann und andererseits oft die Bausubstanz angreift. Deswegen sollten zahlreiche Maßnahmen ergriffen werden, um Schimmel von vornherein zu vermeiden. Leider ist das nicht immer möglich. Dann ist zu klären, wie das Problem zu beseitigen ist und wer hierfür die Kosten übernimmt.
Wenn Mieter in ihrer Wohnung Schimmel entdecken, steht eines fest: Dieser muss schnellstmöglich beseitigt werden. Hiermit enden die Gemeinsamkeiten von Mietern und Vermietern jedoch meist. Das liegt daran, dass oft nicht genau festgestellt werden kann, wer für den Schimmel und für dessen Beseitigung verantwortlich ist. Dieser Artikel erläutert, wie bei Schimmelbefall am besten zu reagieren und was in Bezug auf die Vermeidung, die Bekämpfung und die Kosten zu berücksichtigen ist.
Die Ursache von Schimmelbefall ermitteln
Bevor man geeignete Maßnahmen gegen Schimmelbefall ergreifen kann, muss zunächst die Ursache für das Problem genau bestimmt werden. Ansonsten bekämpft man nur die Symptome und das Problem tritt immer wieder auf. Häufig ist Feuchtigkeit eine Ursache für Schimmelbildung. Diese tritt beispielsweise auf, wenn in einem Raum eine zu hohe Luftfeuchtigkeit vorliegt oder wenn es zu einem Wasserschaden kommt. Häufig läuft das Wasser aus defekten Rohren direkt in die Wände.
Ebenso kann es passieren, dass Feuchtigkeit von außen in die Wände gelangt. Das passiert beispielsweise dann, wenn die Fassade nicht dicht ist und zahlreiche Risse aufweist. Um das zu vermeiden, sollten Vermieter von Anfang an darauf achten, eine zuverlässige Dämmung zu verwenden und die Fassade ihrer Immobilien immer bestmöglich in Schuss zu halten.
Es ist aber ebenso möglich, dass der Schimmel auf ein Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen ist. Beispielsweise kommt es im Bad und in der Küche beim Duschen oder Kochen häufig zu einer starken Feuchtigkeitsbildung. Wenn dann nicht gut gelüftet wird, setzt sich die Feuchtigkeit ab und begünstigt die Schimmelbildung. Das gilt auch in anderen Zimmern, in denen aus irgendwelchen Gründen die Luftfeuchtigkeit besonders hoch ist. Ferner führt falsches Heizen dazu, dass sich Schimmel bildet. Ein weiteres Problem liegt vor, wenn die Möbel keinen Abstand zur Wand haben, sondern direkt an diese anschließen, weil Feuchtigkeit dann nicht gut trocknen kann.
Die Frage nach der Ursache des Schimmels ist nicht nur interessant, um zu klären, welches die effizienteste Beseitigungsmethode ist. Ebenso hängt von der Schuldfrage ab, wer für die Beseitigung und die damit einhergehenden Kosten verantwortlich ist. Vermieter sollten sich daher mit Vorverurteilungen zurückhalten und zunächst genau klären, was die Ursache des Schimmelbefalls ist.
Hinweis: Es ist empfehlenswert, Mieter auf das richtige Verhalten beim Lüften und Heizen aufmerksam zu machen. Das kann beispielsweise als eine Ergänzung zum Mietvertrag bereits vor der Aufnahme des Mietverhältnisses geschehen. Die einzelnen Informationen sollten idealerweise schriftlich übermittelt werden damit man als Mieter immer wieder darauf zurückgreifen und nachlesen kann.
Gefahren für die Gesundheit vermeiden
Schimmel wird schnell zu einer gesundheitlichen Belastung für Menschen, die ihm ausgesetzt sind. Bei einem Schimmelbefall bleibt das Problem nicht auf einzelne Stellen beschränkt, sondern es werden Sporen in die Umgebungsluft abgegeben. Diese werden dann eingeatmet und können ganz unterschiedliche Krankheiten und Symptome auslösen. Insbesondere Reizungen der Atemwege und Allergien treten oft auf. Speziell Schimmelbefall im Kinderzimmer sollte daher schnellstmöglich bekämpft werden.
Es gibt kaum konkrete Werte und Untersuchungsmethoden, um die Schimmelbelastung in einer Wohnung exakt zu ermitteln. Es steht allerdings fest, dass es sich bei Schimmel immer um ein erhebliches und gefährliches Hygieneproblem handelt. Ein Schimmelbefall wird somit immer als ein Mangel der Mietsache angesehen und muss zeitnah beseitigt werden. Das erfordert von den Mietern, den Vermieter auf das Problem aufmerksam zu machen, und von den Vermietern, zeitnah und professionell darauf zu reagieren.
Schimmelbefall effizient vorbeugen
Am besten ist es natürlich, wenn man es gar nicht erst zu einem Schimmelbefall in der Mietwohnung kommen lässt. Das ist auf vielfältige Weisen möglich. Beispielsweise können Vermieter dafür sorgen, dass die Gebäudewände abgedichtet sind und über eine hochwertige Dämmung verfügen. Hierbei ist entscheidend, die passenden Baumaterialien zu verwenden und Probleme wie Wärmebrücken von Anfang an zu vermeiden.
Mieter können ebenfalls eine Menge unternehmen, um ein Schimmelproblem gar nicht erst auftreten zu lassen. Hierzu gehört insbesondere das richtige Lüftungs- und Heizverhalten. Die Luftfeuchtigkeit sollte idealerweise zwischen 40% bis 60% liegen. So wird auf der einen Seite vermieden, dass es durch zu trockene Luft zu Atemwegsreizungen kommt, und auf der anderen Seite sind keine guten Voraussetzungen für die Schimmelbildung gegeben.
Dürfen Mieter bei Schimmelbefall die Miete mindern?
Es ist durchaus möglich, dass ein Schimmelbefall eine Mietminderung rechtfertigt. Das gilt allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. So muss zunächst die Ursache für die Schimmelbildung genau ermittelt werden. Ist das Problem auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen, so muss dieser sein Verhalten ändern und kann die Miete nicht kürzen. Entsteht das Problem hingegen durch bauliche Mängel, muss der Vermieter tätig werden und geeignete Maßnahmen ergreifen, um den vorliegenden Mangel zu beseitigen.
In einem solchen Fall ist eine Mietminderung gemäß § 536 BGB gerechtfertigt. Das gilt auch dann, wenn das Badezimmer weder über ein Fenster noch über eine Lüftung verfügt. Dann ist es dem Mieter nicht möglich, für eine angemessene hohe Luftfeuchtigkeit zu sorgen. Wurde er hingegen auf dieses Problem aufmerksam gemacht, kann der Vermieter erwarten, dass der Mieter eine Lüftungsanlage anschafft. Die Kosten hierfür können allerdings in der Regel an den Vermieter weitergegeben werden. Ebenso liegt es in der Verantwortung der Vermieter, dass Sockelleisten vorhanden sind, die für einen Abstand zwischen Möbeln und Wänden sorgen.
Achtung: Erkennt der Mieter, dass in der Wohnung ein Schimmelproblem vorliegt, muss er den Vermieter schnellstmöglich darüber in Kenntnis setzen. Nur dann hat dieser die Möglichkeit, gegen ein bestehendes Problem vorzugehen. Unterlässt er dies, darf er nicht einfach die Miete kürzen.
Wird dem Vermieter ein Schimmelbefall gemeldet und reagiert dieser nicht schnell und angemessen darauf, haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Wie hoch die Kürzung ausfällt, hängt davon ab, wie groß die Beeinträchtigung des Mieters durch dieses Problem ist. Somit ist zu klären, in wie vielen Räumen der Schimmel auftritt und wie intensiv er ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, ob und inwiefern die Mieter gesundheitlich gefährdet sind. All diese Informationen können nicht aus dem Bauch heraus gewonnen werden, weswegen unbedingt ein Sachverständiger hinzugezogen werden sollte.
Schimmel ist ein potenzieller Kündigungsgrund
Wollen Mieter aufgrund eines Schimmelbefalls fristlos kündigen, ist dies nur möglich, wenn sie zuvor erfolglos versucht haben, das Problem aus der Welt zu schaffen. Hierzu gehört beispielsweise, dass ein Vermieter, der nicht auf die Meldung des Problems reagiert, abgemahnt wird. Erst wenn auch hierauf nicht reagiert wird, ist es rechtens, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Allerdings ist auch ein das nur möglich, wenn die Schimmelbelastung so hoch ist, dass die Gesundheit der Mieter gefährdet ist. Ansonsten ist nur eine fristgerechte Kündigung legitim. Dass eine entsprechend hohe toxische Belastung vorliegt, muss zwingend mit einem toxikologischen Gutachten nachgewiesen werden.
Wer trägt die Kosten für die Entfernung?
Mit der Schimmelbeseitigung gehen teils erhebliche Kosten einher. Wer diese tragen muss, hängt maßgeblich davon ab, wodurch es zu dem Problem gekommen ist. Ist der Schimmel auf ein Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen, müssen diese die Kosten selbst tragen. Entzieht sich die Ursache ihrem Einflussbereich, müssen hingegen die Vermieter für die Kosten aufkommen. Ist die Ursache ein baulicher Mangel oder ein Rohrbruch, kann es sein, dass eine Gebäudeversicherung greift.
Fazit: Schimmelbefall immer ernst nehmen
Schimmelbefall ist ein ernstes Problem, das keinesfalls auf die lange Bank geschoben werden darf. Stattdessen müssen Mieter ihre Vermieter zeitnah über das Problem informieren. Diese wiederum sind dazu verpflichtet, schnellstmöglich Maßnahmen zur Beseitigung zu ergreifen. Wer die Kosten hierfür trägt, hängt davon ab, wer für die Entstehung des Schimmels verantwortlich ist.
