Für ein hygienisches und wohnliches Lebensumfeld in einem Mehrfamilienhaus ist eine Treppenhausreinigung unverzichtbar. Nicht immer ist jedoch klar geregelt, wer hierfür zuständig ist, wer die Kosten trägt und welche Aufgaben zu erledigen sind. Es ist daher wichtig, konkrete Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und idealerweise sogar in den Mietvertrag aufzunehmen.
Wenn ein Mehrfamilienhaus attraktiv und wohnlich sein soll, führt kein Weg an einer regelmäßigen Treppenhausreinigung vorbei. Wer aber ist hierfür verantwortlich? Die Mieter oder der Vermieter? Zudem stellt sich die Frage, wie häufig sauber gemacht werden muss, wer die Kosten übernimmt und wie mit Mietern zu verfahren ist, die ihrer Pflicht nicht nachkommen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Thema Treppenhausreinigung und liefert Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Das gehört alles zur Treppenhausreinigung dazu
Bevor eine effiziente Treppenhausreinigung erfolgen kann, muss zunächst klar definiert sein, was alles hierzu gehört. In den meisten Fällen müssen die Böden gefegt und gewischt und die Geländer abgestaubt werden. Andere reinigen zudem die Briefkästen und Fußmatten sowie den Fußboden im Aufzug. Befinden sich Pflanzen im Treppenhaus, müssen diese entstaubt werden und auch eine Reinigung der Fensterbänke ist unerlässlich.
Um für eine größtmögliche Transparenz und Klarheit zu sorgen, sollten all diese Aufgaben ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt werden. Hierbei ist aber zu beachten, dass keine extremen Arbeiten an die Mieter ausgelagert werden dürfen. So kann der Vermieter beispielsweise nicht von ihnen verlangen, dass ein Graffiti an der Hauswand entfernt oder Sperrmüll beseitigt wird.
Achtung: Jede Treppenhausreinigung birgt die Gefahr in sich, dass durch Nässe Mitmieter, aber auch Dritte geschädigt werden könnten. Gemäß § 823 BGB ist nun mal jeder Bürger zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er andere fahrlässig schädigt. Es ist zwingend erforderlich, mit der Versicherung des Vertrauens dieses Risiko zu besprechen und entsprechend abzusichern.
Ist die Treppenhausreinigung Sache des Vermieters oder der Mieter?
Im Mietvertrag können grundsätzlich zwei Verfahren für die Reinigung des Treppenhauses vereinbart werden: Der Vermieter übernimmt die Reinigung oder lagert sie an ein Reinigungsunternehmen aus oder die Mieter müssen selbst aktiv werden. Wird im Mietvertrag kein bestimmtes Vorgehen ausdrücklich vereinbart, muss sich der Vermieter um die Reinigung kümmern.
Häufig ist es jedoch so, dass es im Mietvertrag eindeutige Formulierungen in Bezug auf eine Treppenhausreinigung gibt. Diese übertragen bestimmte Aufgaben an die Mieter. Diese sind dann dazu verpflichtet, in klar definierten Zeiträumen eine Reinigung vorzunehmen. Hierbei ist aber zu beachten, dass entsprechende Regelungen ausdrücklich im Mietvertrag stehen müssen. Eine alleinige Erwähnung in der Hausordnung ist nicht ausreichend.
Hinweis: Das Oberlandesgericht Hamm hat geurteilt, dass Mieter bei der Unterzeichnung des Mietvertrags genau wissen müssen, welche Aufgaben im Rahmen einer Treppenhausreinigung von ihnen verlangt werden. So kann beispielsweise im Mietvertrag aufgeschrieben werden, dass der Vermieter einen Reinigungsplan erstellt, den die Mieter einzuhalten haben. Außerdem sollte ausdrücklich gesagt werden, wie oft die Mieter die Treppenhausreinigung durchführen müssen.
Die Treppenhausreinigung als Teil der Nebenkosten
Wird die Reinigung des Treppenhauses nicht von den Mietern übernommen, sondern an einen externen Reinigungsservice oder einen Hausmeister ausgelagert, können die hierbei anfallenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn die Treppenhausreinigung ausdrücklich als Nebenkosten im Mietvertrag erwähnt werden.
Die Säuberung des Treppenhauses zählt zu den sogenannten Gebäudereinigungskosten. Sie gehört somit in dieselbe Kategorie wie die Reinigung von Fluren, Treppen, Kellern, Waschküchen, Aufzügen und einigem mehr. In der jährlichen Nebenkostenabrechnung müssen die Gebäudereinigungskosten explizit erwähnt und klar aufgeschlüsselt werden, wenn sie auf die Mieter umgelegt werden sollen.
Werden im Mietvertrag keine Regelungen zu der Reinigung des Treppenhauses vereinbart, müssen alle damit anfallenden Kosten vom Vermieter getragen werden. Wenn dieser Aufgaben an die Mieter auslagert, darf er nicht zusätzlich einen Reinigungsdienstleister engagieren, dessen Kosten dann auf die Mieter umgelegt werden. Außerdem müssen die Vermieter die sogenannten Leerstandskosten zahlen. Reinigungskosten dürfen bei Leerstand also nicht einfach an die anderen Mietparteien weitergegeben werden. Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass Mieter Kosten tragen müssen, die sie nicht zu zahlen hätten, wenn das Mietshaus komplett belegt wäre.
Wie oft muss eine Treppenhausreinigung erfolgen?
Wie oft eine Treppenhausreinigung zu erfolgen hat, wird üblicherweise von der Hausordnung oder dem Reinigungsplan geregelt. Eine allgemeine Regelung des Gesetzgebers gibt es hierzu nicht, in der Praxis wird jedoch eine Reinigung einmal pro Woche als üblich angesehen. Bei besonders starkem Schmutzaufkommen an Regentagen kann es aber häufiger nötig werden, eine Reinigung vorzunehmen.
Achtung: Die Kosten für die Putzmittel, die für die Reinigung benötigt werden, müssen die Mieter selbst tragen.
Die Mieter dürfen grundsätzlich entscheiden, wann sie die Reinigung durchführen und welche Uhrzeit ihnen am besten passt. Wichtig ist jedoch, dass sie die Ruhezeiten einhalten und auch an Sonn- und Feiertagen nicht putzen. Angaben im Mietvertrag, die eine Reinigung bis zu einer bestimmten Frist (beispielsweise bis zum 3. eines Monats oder immer bis zum Mittwoch) verlangen, sind grundsätzlich legitim. Mieter sollten eine solche Frist einhalten, da Vermieter ansonsten dazu berechtigt sind, eine Reinigungsfirma zu beauftragen, die die ausstehenden Reinigungsaufgaben erledigt. Die hierdurch anfallenden Kosten muss dann der Mieter tragen, der eigentlich für die Reinigung zuständig gewesen wäre.
Sonderfälle bei der Treppenhausreinigung
In Bezug auf die Treppenhausreinigung gibt es verschiedene Sonderfälle. Möchte der Vermieter beispielsweise ein Reinigungsunternehmen beauftragen, muss er hierfür die Zustimmung der Mieter einholen. Er darf die Aufgaben nicht einfach an einen Reinigungsdienst übertragen, da Mieter nicht nur die Pflicht haben, eine im Mietvertrag festgehaltene Treppenhausreinigung durchzuführen, sondern auch das Recht, dies zu tun. Zeigt sich im Laufe der Zeit jedoch, dass die Mieter den Einsatz eines Reinigungsunternehmens wünschen, müssen mindestens sechs von acht Mietern einem entsprechenden Wechsel zustimmen.
Gelegentlich kommt es vor, dass Mieter ihrer Pflicht zur Reinigung des Treppenhauses nicht nachkommen. Vermieter haben dann die Möglichkeit, eine Abmahnung auszusprechen oder eine Klage auf Erfüllung der im Mietvertrag vereinbarten Pflichten einzureichen. Ebenso kann ein Vermieter ein Reinigungsunternehmen beauftragen und die Kosten an den Mieter weitergeben. Eine komplette Übertragung an einen Reinigungsservice ist jedoch nicht möglich, da dies als Änderung des Mietvertrags und somit als Vertragsbruch angesehen werden kann.
Eine weitere Regel besagt, dass Mieter eigenständig für Ersatz sorgen müssen, wenn sie selbst ihre Pflichten bei der Treppenhausreinigung nicht erfüllen können. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sie krank oder in Urlaub sind. Hier können Nachbarn ebenso eingespannt werden wie Freunde und Familienangehörige. Wichtig ist, dass die Mieter ausschließlich verlässliche und kompetente Personen auswählen, die sich um die Treppenhausreinigung kümmern.
Das nachbarschaftliche Miteinander
Für Vermieter ist es gelegentlich schwierig, zu kontrollieren, ob alle Mieter ihren Pflichten bei der Säuberung des Treppenhauses nachkommen. Hier ist es dann von Vorteil, wenn ein gutes nachbarschaftliches Miteinander der verschiedenen Mietparteien in dem Mehrfamilienhaus vorherrscht. Die einzelnen Mieter achten dann von selbst darauf, dass alle Mietparteien ihren Pflichten bei der Reinigung nachkommen und dass stets für ein hygienisches und attraktives Wohnumfeld gesorgt wird.
Kommt es zu Schwierigkeiten bei der Reinigung, suchen die Mieter üblicherweise zunächst untereinander das Gespräch. So können Mietparteien, die ihren Pflichten nicht nachkommen, aufgefordert werden, dies zu tun. Erst wenn diese Maßnahmen nicht zu den gewünschten Ergebnissen führen, wenden sich die Mieter an den Vermieter oder die Hausverwaltung. Diese müssen somit nicht immer kontrollieren, wie es um die Treppenhausreinigung bestellt ist. Es ist daher im Interesse der Vermieter, für ein möglichst harmonisches Miteinander der Mietparteien zu sorgen und bei der Auswahl neuer Mieter darauf zu achten, dass diese in das Gesamtgefüge passen.
Fazit: alle Vereinbarungen schriftlich festhalten
Die Treppenhausreinigung führt immer wieder zu Streit zwischen Vermietern und Mietern oder Mietparteien untereinander. Deswegen ist es wichtig, sämtliche Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und auch in den Mietvertrag aufzunehmen. So sind die unterschiedlichen Rechte und Pflichten klar verteilt, alle wissen, was von ihnen erwartet wird. Somit wird ein harmonisches Miteinander in dem Mehrfamilienhaus möglich.
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