Beim Mietvertrag aufsetzen sollten Vermieter sorgfältig vorgehen. Immerhin werden mit diesem Dokument sämtliche Rechte und Pflichten zwischen ihnen und den Mietern geregelt. Um unnötige Kosten oder Ärger zu vermeiden, ist es daher empfehlenswert, alle Aspekte wie die Mietsache, die Art des Mietvertrags sowie die Kündigungsbedingungen genau zu regeln. Dann besteht Rechtssicherheit auf beiden Seiten und alle können sich bei Bedarf auf den Mietvertrag berufen.
Bevor ein Mietverhältnis beginnt, müssen Vermieter zunächst einen Mietvertrag aufsetzen. Hierin regeln sie alle relevanten Aspekte zur Mietsache und sorgen für Rechtssicherheit bei allen Beteiligten. Um einen zuverlässigen Mietvertrag zu haben, der über Jahre hinweg seinen Dienst tut, sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen. Welche das sind und worauf Vermieter hierbei speziell achten sollten, veranschaulicht dieser Beitrag.
Verschiedene Arten von Mietverträgen
Bevor Vermieter einen Mietvertrag aufsetzen können, müssen sie sich zunächst entscheiden, welcher Art von Mietvertrag sie nutzen möchten. Neben einem Standard-Mietvertrag gibt es nämlich noch viele weitere Varianten, die mit jeweils eigenen Vor- und Nachteilen einhergehen. Hierzu gehört beispielsweise der befristete Mietvertrag. Während Standard-Mietverträge unbefristet sind, gelten solche Verträge nur für eine konkret festgelegte Zeit. Hierdurch ist es Vermietern leichter möglich, den Vertrag bei Bedarf wieder zu kündigen.
Hinweis: Früher konnten befristete Mietverträge deutlich freier eingesetzt werden. Seit der Mietrechtsreform von 2001 müssen hingegen konkrete Gründe für eine Befristung vorliegen. Bevor ein befristeter Mietvertrag aufgesetzt werden kann, müssen Vermieter somit strenge rechtliche Vorgaben erfüllen. So sollen Mieter besser geschützt werden.
Eine weitere Variante ist ein unbefristeter Vertrag mit Kündigungsverzicht. Hierbei handelt es sich um einen Standardmietvertrag, der um eine Klausel zum Kündigungsverzicht erweitert wird. Mieter und Vermieter einigen sich dann darauf, für einen bestimmten Zeitraum auf eine Kündigung zu verzichten. Eine solche Regelung darf allerdings maximal vier Jahre umfassen. Sämtliche längeren Fristen sorgen dafür, dass die Klausel unwirksam wird.
Grundsätzlich haben Mieter die Möglichkeit, einen Untermieter einziehen zu lassen, wenn der Vermieter hierfür grünes Licht gibt. Das kann jedoch nicht einfach so geschehen, sondern es muss ein konkreter Untermietevertrag aufgesetzt werden. Vermieter und Untermieter haben dann immer noch keine rechtliche Beziehung zueinander, es gibt jedoch konkrete Regelungen, auf die im Ernstfall zurückgegriffen werden kann.
Ebenfalls gängig sind sogenannte Indexmietverträge. Hierbei orientiert sich die Miethöhe nicht am Mietspiegel, sondern an den Lebenshaltungskosten privater Haushalte, die das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt. Die Miethöhe errechnet sich somit anhand der Inflationsrate. Steigende Mieten sind hierbei ebenso möglich wie sinkende.
Eine ebenfalls häufig gebrauchte Form des Mietvertrags ist ein sogenannter Staffelmietvertrag. Hierbei wird von beiden Vertragspartnern bei Vertragsschluss festgelegt, dass die Miete jährlich um einen bestimmten Betrag ansteigt. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Erhöhung nicht dazu führen darf, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Solange dies nicht der Fall ist, müssen die Kappungsgrenzen nicht beachtet werden. Ein solcher Mietvertrag sorgt für eine größtmögliche Transparenz, da beide Seiten jederzeit genau wissen, mit welchen Kosten beziehungsweise Einnahmen sie zu rechnen haben.
Ohne diese Pflichtangaben bitte keinen Mietvertrag aufsetzen
Es gibt einige Informationen, die Vermieter beim Mietvertrag aufsetzen zwingend aufnehmen müssen, damit der Vertrag gültig ist. Hierzu gehören der Name und die Anschrift des Vermieters. Gibt es mehrere Vermieter, müssen beide ausdrücklich im Vertrag erwähnt werden. Ebenso ist es erforderlich, die persönlichen Informationen zu dem oder den Mietern vertraglich festzuhalten. Hierzu zählen der Name, das Geburtsdatum, der Geburtsort und die letzte Adresse. Häufig wird zudem die Personalausweisnummer in den Vertrag aufgenommen.
Ebenfalls verpflichtend ist es, konkrete Angaben zur Mietsache zu machen. Das bedeutet, die Anschrift der Mietimmobilie ebenso wie die Lage der Wohnung innerhalb des Gebäudes eindeutig zu nennen. Dies ist allerdings nur bei Mehrparteienhäusern erforderlich. Ebenso müssen die nutzbaren Flächen konkret benannt werden. Diese umfassen etwa einen Garten, ein Kellerabteil oder einen Dachboden. Ebenso müssen die Vermieter die Kaltmiete und die einzeln aufgeschlüsselten Nebenkosten konkret benennen. Hierbei ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung erforderlich.
Ebenfalls zu den Pflichtangaben gehört das Mietverhältnis. Wie lange dauert dieses und ist es befristet oder unbefristet? Sollen ein Indexmietvertrag oder ein Staffelmietvertrag erstellt werden, müssen die Regelungen zu den Mietanpassungen konkret und rechtssicher benannt werden. Üblicherweise genügt es, die Anzahl der übergebenen Schlüssel im Übergabeprotokoll festzuhalten. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten sie aber auch im Mietvertrag aufgeführt werden. Das beinhaltet die Schlüssel für die Haus- und Wohnungstür, den Briefkastenschlüssel, den Kellerschlüssel und eventuelle Garagenschlüssel.
Mietvertrag aufsetzen: Mögliche Zusatzangaben im Mietvertrag
Neben den verpflichtenden Informationen, die in einem Mietvertrag unbedingt stehen müssen, gibt es einige Angaben, die grundsätzlich freiwillig sind, aber dringend aufgenommen werden sollten. Hierzu gehören Informationen über die Kaution, Reparaturen und Nebenkosten. Indem die hierzu gehörigen Daten im Mietvertrag festgehalten werden, reduzieren Vermieter die Gefahr, auf bestimmten Kosten sitzenzubleiben. Die einzelnen Aspekte werden im Folgenden näher erläutert:
- Kaution
Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Mietkaution zu verlangen, es empfiehlt sich jedoch, dies zu tun. So sichern sie sich finanziell ab, falls es zu Schäden an der Mietsache kommt. Hierbei darf die Kaution höchstens drei Monatskaltmieten entsprechen. Laut § 551 BGB ist es zulässig, dass Mieter die Kaution in drei gleich hohen Raten begleichen. Die erste Rate muss mit Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden. Es ist wichtig, dass im Mietvertrag sowohl die genaue Höhe als auch die Zahlungsweise der Kaution konkret benannt wird.
- Reparaturen
Es ist grundsätzlich möglich, dass Vermieter verlangen, dass ihre Mieter die Kosten für Kleinreparaturen übernehmen. Das ist allerdings nur dann zulässig, wenn entsprechende Regelungen beim Mietvertrag aufsetzen Berücksichtigung finden. Hierfür ist es erforderlich, eine Reparaturklausel mit doppelt beschränkter Höchstgrenze in den Vertrag aufzunehmen. Das bedeutet, dass genau festgelegt sein muss, bis zu welcher Höhe jährliche Reparaturkosten an die Mieter weitergegeben werden dürfen.
In der Praxis hat es sich als angemessen erwiesen, dass zwischen 6% bis 8% der jährlichen Kaltmiete und etwa 100 € pro Reparatur von den Metern eingefordert werden dürfen. Alle darüber hinausgehenden Kosten müssen vom Vermieter getragen werden. Wurde die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vergessen, sind die Vermieter verpflichtet, sämtliche Kosten zu übernehmen.
- Nebenkosten
Ein ebenfalls elementar wichtiger Punkt beim Mietvertrag aufsetzen sind die Nebenkosten. Um eine möglichst hohe Rendite mit einer Mietimmobilie zu erzielen, ist es sinnvoll, dass Vermieter alle Kosten, die umgelegt werden dürfen, an die Mieter weitergeben. Das ist nur möglich, wenn im Mietvertrag konkret alle Betriebskosten genannt werden, die anfallen und weitergegeben werden sollen. Geschieht dies nicht, sind die Nebenkostenabrechnungen anfechtbar und der Vermieter muss gegebenenfalls die Kosten tragen.
Um kein Risiko einzugehen und möglichst alle Fehler zu vermeiden, ist es ratsam, im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung hinzuweisen. Über diese ist es möglich, sämtliche umlagefähigen Betriebskosten weiterzugeben. Gibt es Kosten, die in der Verordnung nicht genannt werden, so müssen Vermieter diese separat nennen, um sie an die Mieter weitergeben zu dürfen.
Die Mietsache beim Mietvertrag aufsetzen konkret benennen
Beim Mietvertrag aufsetzen ist darauf zu achten, dass ausführlich erläutert wird, was alles zur Mietsache gehört. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn zur eigentlichen Wohnung noch andere Dinge wie ein Garten, ein Stellplatz oder ein Dachboden zählen. In solchen Fällen ist beispielsweise zu klären, ob der Garten vor den Fenstern von den Mietern mitbenutzt werden darf und ob dies lediglich für bestimmte Mieter oder alle Mietparteien gilt.
In Bezug auf den Stellplatz lässt sich beispielsweise regeln, ob dieser zur Mietsache gehört oder separat dazu gemietet werden muss. In jedem Fall ist klar auszuweisen, welcher Stellplatz zu welcher Wohnung gehört. Ebenso sollte geklärt werden, wie vorzugehen ist, wenn ein Dachboden ausgebaut oder separat vermietet werden soll. So ergibt sich aus dem Mietvertrag, ob die Mieter Anspruch auf den Dachboden haben oder ob der Dachgeschossausbau einfach auf Willen des Vermieters hin durchgeführt werden darf.
Um alles richtig zu machen und späteren Ärger zu vermeiden, ist es wichtig, dass Vermieter von Anfang an genau wissen, was sie mit ihrer Mietimmobilie erreichen und auf welche Weisen sie Renditen erwirtschaften wollen. Häufig sind Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses zu deutlich mehr Kompromissen bereit als später. Deswegen ist es immer sinnvoll, bereits beim Mietvertrag aufsetzen bestimmte Punkte zu klären, als diese einfach offen zu lassen und erst im Ernstfall darauf zurückzukommen.
Praxisbeispiel:
In der Praxis ergeben sich immer wieder Fragen rund um die Gartennutzung. Sind Mieter beispielsweise dazu berechtigt, den Garten umzugestalten, indem sie beispielsweise Gemüsebeete anlegen oder Kinderspielzeug installieren? Es ist wichtig, solche Dinge im Mietvertrag zu klären, damit es nicht zu Streitigkeiten zwischen den Nachbarn untereinander oder zwischen Mieter und Vermieter kommt.
Sollten Vermieter selbst den Mietvertrag aufsetzen?
Grundsätzlich ist es vermieten möglich einen Mietvertrag selbst aufzusetzen. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Mieter nicht nur Pflichten sondern auch Rechte haben und dass diese mit den Vermieterrechten in Einklang gebracht werden müssen. Beim Mietvertrag aufsetzen ist es zudem entscheidend, dass alle verpflichtenden Angaben gemacht werden und dass die Zusatzangaben aufgenommen werden, die für einen selbst relevant sind.
Viele Vermieter entscheiden sich deswegen dafür, mit einem Rechtsanwalt für Mietrecht zusammenzuarbeiten. Dieser ist eine Unterstützung beim Mietvertrag aufsetzen und hilft dabei, keine wesentlichen Aspekte zu vergessen. Außerdem stellt er sicher, dass sämtliche Vertragsdetails korrekt sind und der aktuellen Rechtsprechung genügen, damit keine einzelnen Klauseln oder gar der ganze Vertrag ungültig werden.
Sind mündliche Vereinbarungen gültig?
Der Gesetzgeber schreibt nicht vor, dass ein Mietvertrag zwingend schriftlich aufgesetzt werden muss. Somit ist es grundsätzlich möglich, mündliche Vereinbarungen oder auch einen Mietvertrag mündlich zu vereinbaren. Hierbei dürfen allerdings lediglich die bestehenden rechtlichen Regelungen vereinbart und keine Sondervereinbarungen getroffen werden.
Dieses Vorgehen ist wenig praktikabel, da es im Streitfall kein Dokument gibt, auf das man sich berufen kann. Es gibt keine Belege darüber, welche Dinge vereinbart wurden, sodass man sein Recht nur schwer oder gar nicht durchsetzen kann. Es ist daher dringend angeraten, wichtige Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und von beiden Vertragsparteien unterschreiben zu lassen.
Pflichten des Vermieters
Ein Vermieter hat verschiedene Pflichten, die er gegenüber den Mietern erfüllen muss. Pflicht Nummer eins ergibt sich aus § 535 BGB, der Hauptpflicht. Hierzu gehören, neben der Bereitstellung der Mietsache auch die Instandhaltung und die Umsetzung notwendiger Reparaturen. Es gibt allerdings noch weitere Aspekte zu berücksichtigen. So ist ein Vermieter zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April verpflichtet, die Heizung anzustellen, sodass die Wohnräume beheizt werden können. Außerdem besteht eine Verkehrssicherungspflicht. Der Vermieter muss somit sicherstellen, dass bei Dunkelheit, Nässe oder Glätte keine Gefahr besteht.
Hinweis: Eine Ausnahme von dieser Regelung besteht lediglich dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten ist, dass der Winterdienst an den Mieter übertragen wird.
Eine ebenfalls wichtige Pflicht der Vermieter betrifft die Nebenkostenabrechnung. Die Vermieter dürfen Kosten nicht einfach angeben, sondern müssen sie ausführlich aufschlüsseln und erläutern. Auch für Mieter ohne Fachkenntnis muss es möglich sein, die Abrechnung nachzuvollziehen und zu kontrollieren. Des Weiteren gehört es zu den Vermieterpflichten, eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Diese muss der Mieter innerhalb der ersten zwei Wochen, nachdem er in die neue Wohnung eingezogen ist, erhalten.
Nicht zuletzt müssen die Vermieter dafür sorgen, dass Ruhe in der Mietsache herrscht. Es darf zu keinem unzumutbaren Lärm für die einzelnen Mietparteien kommen. Hierbei müssen die Vermieter externe Faktoren ebenso kontrollieren wie einzelne Mieter, die zu laut sind.
Pflichten des Mieters
Nicht nur der Vermieter muss bestimmte Pflichten erfüllen, sondern auch der Mieter. Hierzu gehört, dass sämtliche Mietzahlungen vollständig und pünktlich bis zum dritten Werktag eines Monats geleistet werden müssen. Sollte es zu Schäden an der Mietsache kommen, sind die Mieter dazu verpflichtet, den Vermieter hierüber umgehend in Kenntnis zu setzen. Sollten die Schäden selbstverschuldet sein, hat der Mieter beziehungsweise seine Haftpflichtversicherung die Kosten zu tragen.
In Mietimmobilien gibt es eine Hausordnung, die von den Mietern eingehalten werden muss. Tun sie dies nicht, kann sie der Vermieter verwarnen und zur Einhaltung verpflichten. Nicht zuletzt haben Mieter eine Heizpflicht. Sie müssen ihre Wohnung während der Heizperiode so heizen, dass es zu keinen Frostschäden, Schimmelbildung oder zu Beschädigungen an den Wasserleitungen kommt.
Einen Mietvertrag kündigen
Nachdem Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben haben, ist dieser bindend und muss zwingend eingehalten werden. Das betrifft auch die Kündigung. Hierbei ist die gesetzliche Kündigungsfrist laut § 573 c BGB zu berücksichtigen. Vermieter dürfen hingegen nur unter bestimmten Umständen eine Kündigung aussprechen. Das ist beispielsweise bei einer Pflichtverletzung, bei Eigenbedarf oder bei einer wirtschaftlichen Verwertung möglich. Grundsätzlich ist es auch denkbar eine Rücktrittsklausel in den Vertrag aufzunehmen. Diese gilt dann aber auch für die Mieter, die vom Vertrag zurücktreten können, solange sie noch nicht in der Wohnung leben.
Fazit: Mietvertrag aufsetzen nur mit sorgfältiger Vorbereitung
Das Mietvertrag aufsetzen gehört zu den wichtigsten Aufgaben eines Vermieters. Er kann diese entweder eigenständig erfüllen oder sich hierfür professionelle Hilfe in Form eines Fachanwalts an die Seite holen. Wichtig ist es, die geeignete Vertragsart zu wählen und alle relevanten Pflichtinformationen aufzunehmen. Durch Zusatzinformationen zur Kaution, den Reparaturen und den Nebenkosten sparen Vermieter eine Menge Geld. Außerdem ist es wichtig, die Mietsache konkret zu benennen und alle bestehenden Pflichten einzuhalten. Das betrifft nicht zuletzt die Kündigung.
Artikelbild von Freepiks
