Immer wieder kommt es dazu, dass Hausverwaltungen bestimmte Objekte aufgeben müssen und den Immobilieneigentümern kündigen. Die Gründe hierfür sind vielfältig und hängen von der jeweiligen Verwaltung ab. Sie reichen von Personalmangel über Konflikte mit den Eigentümern bis hin zur Geschäftsaufgabe. Es ist wichtig, ein gutes Verhältnis zur Hausverwaltung anzustreben und eine klare Kommunikation zu pflegen, damit es zu keinen Schwierigkeiten kommt, wenn die bestehende Hausverwaltung ihre Aufgaben niederlegt.
In der Praxis sehen sich Eigentümer immer wieder mit dem Problem konfrontiert, dass ihre Hausverwaltung ihre Aufgaben niederlegt. Das kann beispielsweise der Fall sein, weil qualifiziertes Personal fehlt, die Zusammenarbeit für die Verwaltung nicht rentabel ist, diese eine Neuausrichtung ihrer Geschäftsprozesse plant oder Konflikte mit einzelnen oder allen Eigentümern bestehen. Daraus resultierend folgt anschließend der Prozess der Hausverwaltersuche.
Es ist aber sinnvoll, die gängigsten Gründe dafür zu kennen, zu identifizieren, warum Hausverwalter den Immobilieneigentümern kündigen. So kann man zukünftig versuchen, ein gutes Miteinander und eine möglichst auf Dauer angelegte Zusammenarbeit zu erreichen oder die Erkenntnisse in die Suche nach einem neuen Verwalter einfließen zu lassen.
Ursachen, warum Hausverwalter den Immobilieneigentümern kündigen
- Akuter Personalmangel
Einer der Hauptgründe dafür, dass Hausverwalter den Immobilieneigentümern kündigen, ist der bestehende Personalmangel in der Branche. Hausverwaltungen müssen darauf achten, ihre Belegschaft dauerhaft an sich zu binden und für ein gutes und gesundes Arbeitsumfeld zu sorgen. Deswegen trennen sie sich tendenziell von WEG, bei denen ihre Belegschaft einem permanenten Druck ausgesetzt ist, sich mit komplizierten Eigentümern auseinandersetzen muss, regelmäßig Konflikte zu managen hat oder mit einer massiven Arbeitslast konfrontiert ist. Täten sie dies nicht, bestünde die Gefahr, dass ihre Mitarbeiter die Branche wechseln oder sich eine Hausverwaltung suchen, in der es weniger stressig zugeht. Um dies zu vermeiden, trennen sich Hausverwaltungen daher eher von schwierigen Eigentümern.
- Die Größe des Objekts
Bei kleinen WEG stimmt für viele Hausverwaltungen das Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen nicht. Grundsätzlich gilt: Je größer die Gemeinschaft, desto stabiler sind die Einnahmen für die Verwaltung. Das liegt daran, dass größere Einheiten weniger betreuungsintensiv sind. Viele Hausverwaltungen entscheiden sich deshalb dafür, sich von kleineren Objekten zu trennen, um die Mitarbeiterressourcen, die ihnen zur Verfügung stehen, bei lukrativen Aufträgen einsetzen zu können.
Angesichts eines sich verändernden Marktes müssen Hausverwaltungen unbedingt auf die Wirtschaftlichkeit achten. Sollte die Kosten-Nutzen-Bilanz bei einem Objekt negativ ausfallen, ist eine Zusammenarbeit äußerst unattraktiv. Früher wurden solche Schwierigkeiten durch bestimmte vertragliche Vereinbarungen – beispielsweise eine Begrenzung der Objektbegehungen auf zwei pro Jahr – aus der Welt geschafft. Heutzutage arbeiten Hausverwaltungen aber tendenziell mit Standardverträgen, da individuelle Vereinbarungen einen Mehraufwand darstellen, der sich wiederum auf die Wirtschaftlichkeit auswirkt.
- Bestehende Meinungsverschiedenheiten
Für viele Hausverwaltungen ist ein weiterer wichtiger Grund, den Immobilieneigentümern zu kündigen, wenn es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten und Konflikten kommt. Diese können ganz unterschiedlicher Art sein. In einigen Fällen bestehen die Spannungen zwischen den Eigentümern und der Hausverwaltung, sodass eine Zusammenarbeit nur unter äußerst schwierigen Bedingungen möglich ist. Das betrifft beispielsweise Entscheidungsprozesse, die Kostenverteilung und vieles mehr. Kommt es zu einem Vertrauensverlust, wird die Arbeit für die Hausverwaltung meist äußerst schwierig und anstrengend.
Ebenso kann es aber passieren, dass die Meinungsverschiedenheiten zwischen den Eigentümern selbst bestehen. Wenn die Eigentümer untereinander oder mit vorhandenen Mietern regelmäßig Auseinandersetzungen haben, hat eine Hausverwaltung schnell einen doppelt oder sogar dreifach so hohen Aufwand wie bei einer WEG, bei der alles harmonisch abläuft. Zu den typischen Themen, bei denen es zu Konflikten kommt, gehören Regeln, die Kostenverteilung, Instandhaltungsfragen und vieles mehr. Kommt es immer wieder zu solchen Meinungsverschiedenheiten, ist es keine Seltenheit, dass die Hausverwaltung die Zusammenarbeit aufkündigt.
- Eine komplizierte Eigentümergemeinschaft
Gelegentlich ist es so, dass eine Eigentümergemeinschaft als Ganzes grundsätzlich eine harmonische Zusammenarbeit anstrebt, dass es jedoch einzelne Störfaktoren in Form bestimmter Eigentümer gibt. Wenn einzelne Eigentümer besonders viel von der Hausverwaltung fordern oder Konflikte schüren, erschwert dass die Zusammenarbeit erheblich. Das zeigt sich beispielsweise daran, dass eine Hausverwaltung mehrere hundert Mails im Jahr von dem jeweiligen Eigentümer bekommt, was eine erhebliche Mehrbelastung für die Mitarbeiter darstellt. Um sich hiervor zu schützen, kündigen die Hausverwaltungen dann die Zusammenarbeit auf, worunter die vielen kooperativen Eigentümer leiden.
- Regelmäßige juristische Auseinandersetzungen
In einigen WEG kommt es überproportional häufig zu juristischen Auseinandersetzungen. Diese verursachen eine Menge Arbeit und Kosten und sind teilweise mit erheblichen Risiken verbunden. Zwar betreffen diese Rechtsstreitigkeiten die Eigentümer und nicht die Hausverwaltung selbst, trotzdem bedeuten sie für die Verwalter eine Menge Arbeit. Deswegen entscheiden sich viele Hausverwalter dafür, den Immobilieneigentümern zu kündigen.
- Eine veränderte Eigentümerstruktur
Die Eigentümer einer WEG verändern sich stark, wenn bestimmt Eigentumswohnungen verkauft werden. Das führt für eine Hausverwaltung gelegentlich dazu, dass ein Objekt mit bisher verlässlichen und kooperativen Eigentümern zu einem Problemfall wird, weil es zu Schwierigkeiten mit den neuen Eigentümern kommt. Die veränderten Ansprüche und Herausforderungen durch die neuen Eigentümer haben immer wieder einen erheblichen Mehraufwand für die Hausverwaltung zur Folge. Lassen sich keine Kompromisse finden oder funktioniert die Kommunikation nicht mehr, geben die Verwalter ein solches Objekt oft ab.
- Blockadehaltung der Eigentümer
Die Digitalisierung wirkt sich auf alle Lebensbereiche aus, das betrifft auch Hausverwaltungen. Viele Geschäftsprozesse werden heutzutage digitalisiert, was beispielsweise dazu führt, dass Eigentümerversammlungen vorrangig digital oder hybrid durchgeführt werden. Außerdem entscheiden sich viele Verwalter dafür, wichtige Unterlagen nur noch per E-Mail oder App zur Verfügung zu stellen. Einige Eigentümergemeinschaften haben hingegen sehr traditionelle Vorstellungen und möchten diese Schritte bei der digitalen Transformation nicht mitgehen. In einer solchen Situation entscheiden sich viele Verwalter dafür, die Zusammenarbeit aufzukündigen.
- Veränderungen in der Mitarbeiterstruktur
Aufgrund des bestehenden Personalmangels kommt es immer wieder zu einer veränderten Mitarbeiterstruktur bei den Hausverwaltungen. Einzelne Teammitglieder suchen sich einen neuen Arbeitgeber, während andere neu zum Team dazustoßen. Diese bringen aber häufig andere Kernkompetenzen als die bisherigen Mitarbeiter mit. Wenn für bestimmte Aufgaben nicht mehr genügend Ressourcen zur Verfügung stehen, müssen die Verwalter den Immobilieneigentümern kündigen. Dies tun sie in der Regel bei besonders arbeitsintensiven oder kleineren Objekten beziehungsweise bei WEG mit besonders hohen oder komplizierten Ansprüchen.
- Unangemessene Forderungen der Eigentümer
Grundsätzlich ist es so, dass sich eine Hausverwaltung an die Entscheidungen und Vorgaben der Eigentümer zu halten hat. Wenn diese aber schwer umzusetzen sind oder auf juristisch wackligen Füßen stehen, kommt es leicht zu Auseinandersetzungen und Schwierigkeiten. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Eigentümer unrechtmäßige Mieterhöhungen verlangen oder juristisch gegen andere Eigentümer ihrer WEG vorgehen wollen. Entsprechende Forderungen gegenüber der Hausverwaltung führen zu Interessenskonflikten und schwierigen Situationen, die viele Verwalter meiden wollen.
- Geschäftsaufgabe und Firmenübernahme
Wenn Hausverwalter keinen geeigneten Nachfolger für ihr Unternehmen finden, kann es sein, dass sie ihr Geschäft aufgeben müssen, wenn sie in den Ruhestand gehen. Der Grund hierfür ist häufig, dass die wirtschaftliche Situation in der Branche schwierig ist. Manchmal gelingt die Nachfolgeregelung jedoch oder die Hausverwaltung wird verkauft. Kommt es durch den neuen Eigentümer dann zu einer Neuausrichtung, kann es sein, dass bestimmte Objekttypen nicht mehr weiter versorgt werden.
Ein gutes Verhältnis mit der Hausverwaltung anstreben
Es gibt viele Gründe, die es für Hausverwalter nötig machen, Immobilieneigentümern zu kündigen. Von wirtschaftlichen Überlegungen über strategische Neuausrichtungen bis hin zum Personalmangel machen viele Schwierigkeiten eine Zusammenarbeit kompliziert. Eigentümer, die das vermeiden und eine Zusammenarbeit mit ihrer Hausverwaltung aufrechterhalten möchten, sollten sich daher um ein harmonisches Miteinander bemühen. Hierfür ist es wichtig, eine gute Kommunikation anzustreben und eine Hausverwaltung zu nutzen, ohne sie auszunutzen oder zu überfordern.
