Hamburg – Einblick in den Wohnungsbau – für Mieter, Vermieter und Hausverwaltungen

Wie steht es eigentlich um den Wohnungsbau in Hamburg? Dieser Frage sehen sich aktuell Mieter, Vermieter und Hausverwaltungen gegenüber. Warum Hausverwaltungen? Weil ihr Geschäftsmodell maßgeblich davon abhängt, dass es genügend Objekte gibt, die sie betreuen können. Für die beiden anderen Gruppen ist der Wohnungsbau in Hamburg relevant, weil er darüber entscheidet, wie hoch die Mieten steigen und wie aufwendig es ist, eine geeignete Wohnung zu finden. Eine Auseinandersetzung mit der Thematik ist daher dringend angeraten.

Gegen den Wohnungsmangel in Hamburg wird immer wieder ein Erfolgsrezept ins Feld geführt: der Wohnungsbau. Je mehr Wohnungen zur Verfügung stehen, desto leichter lassen sich geeignete Wohnungen finden und desto bezahlbarer sind die Mieten, so die Idee. Für Vermieter bedeuten zusätzliche Wohnungen weitere Einnahmequellen und für Hausverwaltungen neue Kunden und erweiterte Aufgabenfelder. Doch wie kommt der Wohnungsbau in der Hansestadt eigentlich voran? Dieser Artikel gibt Auskunft.

Hamburg – Den Wohnungsmangel lindern

Wie in anderen Metropolen weltweit herrscht auch in Hamburg ein akuter Wohnungsmangel vor. Diesen in den Griff zu bekommen, ist unter anderem deswegen so schwierig, weil vielfältige Interessen berücksichtigt werden müssen. Mietern muss die Möglichkeit gegeben werden, bezahlbaren Wohnraum zu finden, während die Einnahmen und Renditen für Vermieter so attraktiv sein müssen, dass sie überhaupt Wohnraum bereitstellen oder neuen schaffen.

Ein weiterer Faktor in dieser Gleichung sind Hausverwaltungen. Diese übernehmen im städtischen Wohnraum zentrale Aufgaben und kümmern sich um vielfältige Objekte, WEG und eventuelle Mieter. Ein effizienter Wohnungsbau sorgt dafür, dass Hausverwaltungen potentiell mehr zu tun bekommen und eine größere Auswahl an Kunden zur Verfügung haben.

Hinweis: Zuständig für den Wohnungsbau in Hamburg ist die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW). Diese verfolgt das Ziel, Hamburg lebenswert zu halten. Hierzu gehört unter anderem, für eine große Vielfalt in der Stadt zu sorgen und Verdrängungsprozesse nach besten Kräften aufzuhalten.

Erfolgreiche Wohnungsbauprojekte am Beispiel Stadtgärten Lockstedt

Es gibt vielfältige Wohnungsbauprojekte, die zeigen, dass der Kampf gegen den Wohnungsmangel in der Stadt durchaus erfolgreich ist. Ein repräsentatives Beispiel sind die Stadtgärten Lokstedt, bei denen am Veilchenweg auf der ehemaligen Hans-Heinrich-Sievert-Kampfbahn insgesamt 600 neue Wohnungen entstanden sind. Das Projekt richtet sich vorrangig an Familien.

Bei den Stadtgärten Lokstedt handelt es sich um ein Wohnungsbauprojekt im Hamburger Bezirk Eimsbüttel. In den vergangenen 25 Jahren hatte kaum ein Wohnungsbauvorhaben das Volumen dieses Projekts. Ein klarer Fokus wurde hierbei von Anfang an auf die Bedürfnisse von Kindern gerichtet, die ein besonders sicheres und kindgerechtes Wohnumfeld vorfinden sollen. Zu diesem Zweck wurde unter anderem eine Kindertagesstätte mit 140 Plätzen in das Projekt integriert, die das Konzept einer „Sport-Kita“ umsetzt.

Weitere wichtige Themen, die bei der Umsetzung der Stadtgärten Lokstedt von Bedeutung waren, sind Nachhaltigkeit und Umweltschutz. Besonders deutlich wird dies am Regenwassermanagement der Wohnungen. Es gibt vielfältige offene Gräben, wasserdurchlässige Gehwege und Gründächer, die dafür sorgen, dass Wasser schnell versickert, für eine gewisse Kühlung gesorgt ist und Insekten auch im städtischen Umfeld Überlebensmöglichkeiten haben. Bei dem Projekt hat die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) das Programm „RegenInfraStrukturAnpassung“ (RISA) umgesetzt, das Wohnkomfort mit Anpassungen an den Klimawandel vereint.

Hamburgs Potenziale heben

Hamburg ist schon heute dicht besiedelt und mit rund 1,9 Millionen Einwohnern die zweitgrößte Stadt Deutschlands. Trotzdem gibt es auch hier noch viele Wohnbauflächenpotenziale, die genutzt werden können. Deren Größe unterscheidet sich je nach Bezirk und Region, bietet jedoch stets die Möglichkeit, dem akuten Wohnungsmangel in der Stadt etwas entgegenzusetzen.

Die größten Wohnbauflächenpotenziale liegen zurzeit in Borgfelde und in der HafenCity, beide im Bezirk Hamburg-Mitte, vor. Hier könnten 500 bis 999 Wohneinheiten entstehen. Aber auch in den Stadtteilen St. Georg und Hamburg-Altstadt sind noch Potenziale zu finden. Hier wäre es grundsätzlich möglich, jeweils 100 bis 499 Wohneinheiten entstehen zu lassen. Kleinere Wohnbauflächenpotenziale von 20 bis 99 Wohneinheiten sind demgegenüber im gesamten Stadtgebiet verteilt und reichen von Neustadt über Hamburg Altstadt und St. Georg bis hin zu Hammerbrook und Eilbek.

Diese Potenziale zu heben, würde für viele Menschen in Hamburg eine spürbare Entlastung bei der Wohnungssuche bedeuten. Die Umsetzung müsste auf unterschiedlichen Wegen erfolgen, da die Wohnbauflächen teils im privaten Eigentum sind und teils der Stadt gehören. Eine enge Zusammenarbeit zwischen Eigentümern, potenziellen Mietern und Vermietern sowie der Stadt wäre hierbei hilfreich.

Chancen für Hausverwaltungen

Durch die Wohnbauflächenpotentiale entstehen neue Chancen für Hausverwaltungen. Bestehende, etablierte Verwaltungen haben dann einen noch größeren Pool an potenziellen Objekten und Kunden zur Verfügung, aus denen sie wählen können. Das bedeutet, dass sie sich weniger oder nicht mehr mit schwierigen Eigentümern und Verwaltungen auseinandersetzen müssen und die Chance auf deutlich höhere Renditen bei einem merklich geringeren Aufwand haben.

Ebenso ergeben sich für neue Hausverwaltungen gute Chancen, wenn weitere Wohngebäude am Hamburger Markt entstehen. Diese haben dann die Möglichkeit, in den neuen Bereichen Fuß zu fassen oder in die Nischen einzudringen, die dadurch entstehen, dass sich etablierte Verwaltungen aus bestimmten Gebieten herausziehen. Im Idealfall wird der Markt somit diverser und es gibt eine größere Auswahl an Anbietern.

Hiervon profitieren nicht zuletzt die Mieter. Diese haben dann eine verlässliche Hausverwaltung zur Verfügung, die sich um ihre Anliegen kümmert. Hierzu gehört nicht zuletzt eine korrekte Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten in Hamburg sind mit denen anderer Metropolen vergleichbar. Für die Grundsteuer fielen beispielsweise 2022 17 Cent pro Quadratmeter an, für Wasser und Abwasser beziehungsweise für Heizung und Warmwasser 27 Cent und 1,7 € pro Quadratmeter. Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung schlagen mit durchschnittlich 18 Cent, 3 Cent beziehungsweise 14 Cent pro Quadratmeter zu Buche. Demgegenüber müssen für die Gebäudereinigung, die Gartenpflege, die Beleuchtung und die Versicherung 20 Cent, 13 Cent, 5 Cent beziehungsweise 24 Cent pro Quadratmeter eingeplant werden.

Ergänzende Projekte zum Wohnungsbau

Neben dem klassischen Wohnungsbau gibt es noch verschiedene weitere Bauprojekte, die in Hamburg umgesetzt werden sollen. Das Ziel ist es, die Stadt attraktiv zu halten, sodass sowohl Menschen als auch Unternehmen animiert werden, hierhin zu kommen. Ein solches Projekt wird nun auf dem ehemaligen ThyssenKrupp-Areal an der Waidmannstraße 26 umgesetzt.

Im Rahmen des Projekts sind verschiedene Bauten geplant. Hierzu gehören unter anderem ein Regionalliga-Stadion mit einer Kapazität von bis zu 5.000 Personen, eine Musikhalle, diverse Büro- und Gewerbeflächen sowie mehrere Kindertagesstätten. Zudem wird das etwa 4,7 Hektar große Gelände mit verschiedenen öffentlichen Plätzen und Grünflächen ausgestattet, die die Wohnqualität erhöhen sollen.

Die soziale Erhaltungsverordnung

Wer heutzutage in einer Metropole lebt, ist längst nicht mehr nur eine Frage des persönlichen Lebensstils, sondern auch der individuellen Finanzen. Tendenziell finden in nahezu allen großen Städten Verdrängungsprozesse statt, bei denen Menschen mit mittleren oder niedrigen Einkommen aus ihren Wohnungen ausziehen müssen, um Platz für finanzstärkere Menschen oder Familien zu machen. Das ist unter anderem auf aufwendige Modernisierungen, Spekulationsverkäufe und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zurückzuführen.

Um dieser Entwicklung etwas entgegenzusetzen und für eine größtmögliche Vielfalt und Diversität in Hamburg zu sorgen, werden Maßnahmen wie die soziale Erhaltungsverordnung und die Umwandlungsverordnung ergriffen. Diese sehen unter anderem vor, dass vor einem Abriss, einem Umbau, einer Nutzungsänderung oder einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zunächst eine Genehmigung eingeholt werden muss. So behält sich die Stadt vor, entsprechende Veränderungen zu untersagen, wenn diese zu einer massiven Verdrängung führen würden.

Hamburg durchläuft einen Transformationsprozess

In Hamburg finden aktuell starke Transformationsprozesse statt. Der Senat hat die Problematik von Verdrängung und Wohnraummangel erkannt und geht aktiv dagegen vor. Hierbei sind allerdings vielfältige Interessen von Mietern, Vermietern und Hausverwaltungen zu berücksichtigen. Nur wenn das gelingt, wird Hamburg eine lebenswerte, vielfältige und bezahlbare Stadt bleiben, die aufgrund attraktiver Mieten und Renditen, aber auch für Vermieter und Verwalter interessant bleibt.