Wie oft bringt auch das neue Jahr 2025 einige wichtige Änderungen für Eigentümer und Vermieter von Immobilien mit sich. Welche Änderungen 2025 es gibt, welche Fristen zu beachten sind und wie man sich optimal auf das neuen Jahr vorbereitet, erfahren Sie hier.
Alle Jahre wieder – Ein neues Jahr bringt in aller Regel auch rechtliche Veränderungen. Die Änderungen 2025 sind da keine Ausnahme davon. Für Eigentümer und Vermieter von Immobilien ändern sich einige wichtige Dinge, die Sie unbedingt kennen sollten, damit der Start in das neue Jahr auch ohne Kopfschmerzen gelingen kann. Die Änderungen betreffen zahlreiche verschiedene Aspekte, die Eigentümer und Vermieter betreffen.
Änderungen 2025 – in vielerlei Hinsicht müssen Vermieter und Immobilieneigentümer einiges beachten
Dies erstreckt sich von steuerlichen Änderungen, der Grundsteuerreform und der Änderung der Heizkostenabrechnung bei Wärmepumpen über die Mietpreisbremse, Verschärfungen für Öfen und Preisänderungen bis hin zu Änderungen bezüglich Solar-Anlagen und Photovoltaikanlagen. Was sich zum Jahreswechsel geändert hat und im Laufe des bevorstehenden Jahres 2025 noch ändern wird, welche Fristen Sie auf keinen Fall versäumen sollten und was das neue Jahr sonst noch bereit hält, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Steuerfreibetrag wird angehoben
Eine erste Änderung stellt die Anhebung des Steuerfreibetrages dar, welcher auch für Mieteinnahmen gilt. Denn bisher galt für die Einkommenssteuer ein Grundfreibetrag von 11.784 Euro. Mit dem Jahreswechsel stieg dieser am 01.01.2025 auf 12.084 Euro. Der Freibetrag für Verheiratete beträgt ab 2025 entsprechend 24.168 Euro.
Normalisierung der Steuerfrist
Aufgrund der Corona-Pandemie wurde die Steuerfrist in den vergangenen Jahren verlängert. Die Steuerfrist endete dann am 30. September für das zurückliegende Steuerjahr. Diese Fristverlängerung endet 2025. Für die Steuererklärung 2024 gilt daher wieder die normale Abgabefrist, die bei verpflichtender Steuererklärung am 31. Juli 2025 endet.
Konsultiert man einen Steuerberater endet die Frist wiederum am 30. April 2026 und bei freiwilligen Steuererklärungen sogar erst am 31. Dezember 2028.
CO²-Preis steigt weiter
Wegen der Energiekrise ist der CO²-Preis bereits im vergangenen Jahr stark gestiegen. Auch 2025 setzt sich diese Entwicklung fort. Zum Jahresanfang ist der CO²-Preis von zuvor 45 Euro auf 55 Euro pro Tonne angestiegen. Auch im nächsten Jahr ist ein weiterer Sprung geplant.
Änderungen 2025 auch bei Abrechnung der Wärmepumpen – nun nach Verbrauch
Weiter läuft im Jahr 2025 eine bedeutende Übergangsfrist ab. Dabei geht es um die Abrechnung der Heizkosten bei Gebäuden, die überwiegend mit Wärmepumpen versorgt werden. Denn bereits seit Oktober 2024 ist das durch eine Änderung der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) das Privileg für Wärmepumpen bei der Erfassung und Abrechnung der Heizkosten weggefallen. Vor der Novellierung konnten Vermieter die Heizkosten bei installierter Wärmepumpen nämlich noch verbrauchsunabhängig abrechnen.
Dies hat sich am 01.10.2024 geändert. Seitdem ist abhängig vom konkreten Verbrauch abzurechnen, da Gebäude, die mit einer Wärmepumpe versorgt werden nicht mehr unter § 11 sondern nun unter § 7 HeizkostenV fallen. Mit der verbrauchsabhängigen Abrechnungspflicht ist die Installation von entsprechenden Geräten zur Verbrauchserfassung verbunden. Für den Einbau dieser Geräte sieht die Novellierung einer Übergangsfrist vor, die am 30. September 2025 endet. Für Vermieter bedeutet dies, dass bis dahin Verbrauchserfassungsgeräte installiert sein müssen.
Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft
Eine wichtige Veränderung in 2025 stellt die Grundsteuerreform dar. Zum Jahresbeginn tritt das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) in Kraft. Damit dürfen keine alten Grundsteuern mehr erhoben werden. Die Grundsteuer ist von nun an neu zu berechnen:
Grundsteuer = Immobilienwert oder Grundvermögen x Steuermesszahl x Hebesatz
Mietpreisbremse läuft aus, Verlängerung aber geplant
In insgesamt 13 Bundesländern gilt momentan die Mietpreisbremse. Genau genommen handelt es sich um das im April 2015 beschlossene Mietrechtsnovellierungsgesetz, welches auch als „Mietpreisbremse“ bekannt ist. Ziel der Regelung war und ist es, den Anstieg der Mietpreise in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen.
Die Mietpreisbremse läuft in allen Bundesländern zu verschiedenen Zeitpunkten im bevorstehenden Kalenderjahr ab. In Berlin läuft sie schon am 31 Mai 2025 aus. In Hamburg, Nordrhein-Westfalen und in Baden-Württemberg ist dies einen Monat später am 30. Juni der Fall. In Mecklenburg-Vorpommern endet die Regelung Ende September und darauf folgen Rheinland-Pfalz am 07. Oktober, Hessen am 25. November und Bremen am 30. November.
Schließlich endet die Mietpreisbremse in den übrigen Bundesländern Bayern, Brandenburg, Sachsen Niedersachsen und Thüringen zum Jahresende.
Trotz des formalen Auslaufens der Regelung in diesem Jahr ist eine Verlängerung geplant. Ein entsprechender Gesetzesentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse liegt bereits vor und dürfte zeitnah beschlossen werden.
Pflicht zu dynamischen Stromtarifen durch den Energieversorger
Mit dem Jahresbeginn 2025 besteht nun für alle Energieversorger in Deutschland die Pflicht, dynamische Stromtarife anzubieten. Starre Stromtarife gehören deshalb der Vergangenheit an und nunmehr müssen die Preise für Energie sich nach den Preisen der Strombörse richten.
Änderungen 2025 – Ausweitung der Solarpflicht
2025 wird die Solarpflicht in verschiedene Bundesländern ausgeweitet. Da keine bundesweite Solarpflicht besteht, legen immer mehr Bundesländer konkrete Vorgaben und Verpflichtungen fest. Bereits im vergangenen Jahr haben einige Bundesländer entsprechende Regelungen getroffen. 2025 setzt sich dies weiter fort.
In Nordrhein-Westfalen gilt ab dem 01. Januar 2025 eine Solarpflicht für Neubauten von Wohngebäuden. Ein Jahr später wird dann zusätzlich noch die Pflicht für Dachsanierungen im gewerblichen und privaten Bereich in Kraft treten.
Niedersachsen hat die Solarpflicht mit dem Jahreswechsel ebenfalls ausgeweitet. Alle Neubauten ab einer Dachfläche von mindestens 50 Quadratmeter fallen unter die Pflicht. Ausgelöst wird die Solarpflicht zudem auch bei grundlegenden Dachsanierungen.
Ebenfalls ab 01. Januar 2025 gilt auch im Freistaat Bayern eine gesetzliche Soll-Vorschrift für Solar-Anlagen. Betroffen sind Eigentümer von Wohngebäuden, die einen Antrag auf eine Baugenehmigung oder auf deren vollständige Bauvorlagen ab 2025 eingeht. Die Eigentümer sind dann gehalten, sicherzustellen, dass Solaranlagen auf den dafür geeigneten Dachflächen installiert und betrieben werden. Auch hier gilt eine Pflicht bei grundlegenden Dachsanierungen.
In Hamburg wurde ebenfalls mit dem Jahresbeginn eine Solarpflicht bei Sanierungen von Dächern mit einer Mindestfläche von 50 Quadratmetern eingeführt. Im „echten Norden“ Schleswig-Holstein gilt seit dem 01.01. hingegen eine Photovoltaik-Pflicht für private Wohngebäude.
Schließlich wird am 01. Juli 2025 in Bremen eine Solarpflicht für Neubauten in Kraft treten. Die Verpflichtung sieht vor, dass auf mindestens 50 Prozent der Dachfläche Solar-Anlagen installiert werden müssen. Allerdings gilt dies nur Dächer, die wiederum eine Fläche von mindestens 50 Quadratmeter haben.
Kleine Photovoltaik-Anlagen werden von der Steuer befreit
Die bereits bestehende Steuerbefreiung kleiner Photovoltaik-Anlagen mit einer Leistung von bis zu 30 kWp wurde nun auch auf Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien erweitert. Für diese Gebäudetypen lag der Grenzwert für die Steuerbefreiung vorher bei einer Leistung von 15 kWp.
Von der Ausweitung umfasst sind sämtliche Anlagen, die ab dem 01. Januar 2025 angeschafft, in Betrieb genommen oder erweitert werden.
Regelungen für Kamin- und Holzöfen werden verschärft
Am 01.01.2025 ist eine Verschärfung der Regelungen für Kaminöfen und Holzöfen eingetreten, die von Immobilieneigentümern, deren Immobilien über einen solchen Ofen verfügen, unbedingt beachtet werden muss. Konkret wurden die Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Grenzwerte für Kamin- und Holzöfen gesenkt. Geräte, die zwischen dem 01. Januar 1995 und dem 21. März 2010 eingebaut worden sind, müssen nun die in der Bundesimmissionsverordnung festgelegten Grenzwerte für Feinstaub- und Kohlenmonoxid einhalten. Diese Grenzwerte betragen bei Feinstaub 0,15 Gramm und bei Kohlenmonoxid 4 Gramm je Kubikmeter.
Die nun bestehende Pflicht zur Einhaltung dieser Grenzwerte erfordert möglicherweise akuten Handlungsbedarf. Denn Öfen, die diese Werte nicht einhalten, müssen in Gänze ersetzt oder mithilfe eines Feinstaubfilters aufgewertet werden. Die Folge eines Nichtbeachtens dieser Änderung kann andernfalls schwer wiegen. Besitzer von Kamin- oder Holzöfen sollten unbedingt prüfen, ob das eigene Gerät betroffen ist. Bei dem Betrieb eines Geräts, dass die Grenzwerte übersteigt, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.
Änderungen 2025 – Pflicht zur E-Rechnung tritt in Kraft
Für Umsätze zwischen Unternehmen ist mit Jahresbeginn 2025 die sogenannte E-Rechnung verpflichtend. Die Anforderungen werden in Deutschland durch die X-Rechnung und das ZUGFeRD-Format 2.x (Zentraler User Guide Forum elektronische Rechnung Deutschland) erfüllt.
In aller Regel genügt ein E-Mail-Postfach für den Rechnungsempfang. Die Pflicht zur Nutzung von E-Rechnungen gilt ausschließlich im B2B-Verhältnis und damit nur zwischen Unternehmern. Wer also steuerlich als Unternehmer gilt (vgl. § 14 BGB) und Rechnungen an andere Unternehmer verschickt, ist sei 01. Januar 2025 von der Änderung betroffen, was selbstverständlich auch auf Vermieter zutreffen kann.
Eine Übergangsregelung sieht vor, dass klassische Rechnungen aus Papier nur noch bis einschließlich 2026 verschickt werden dürfen. Andere Formate können aber auch jetzt schon nur mit der Einwilligung des Empfängers für das Schicken einer Rechnung verwendet werden. Für die Einführung gelten gestaffelte Übergangsvorschriften bis zum Ende des Jahres 2027.
Wichtig ist, dass der Schriftverkehr zwischen Unternehmern und Privatpersonen nicht betroffen ist. Wer also als Unternehmer Rechnungen an Privatpersonen – etwa den Mieter – versendet, kann dies weiterhin schriftlich tun und ist nicht dazu gezwungen, eine E-Rechnung zu verschicken.
Zudem bestehen auch Ausnahmen von der Pflicht zur Verwendung von E-Rechnungen. Dies ist etwa bei Kleinstbeträgen von bis zu 250 Euro der Fall. Zu den Ausnahmen zählen unter anderem auch bestimmte Leistungen an Endverbraucher im Zusammenhang mit einem Grundstück oder auch von Kleinunternehmern erbrachte Leistungen. In diesen Ausnahmen können Rechnungen also weiterhin wie gehabt gestellt werden.
Installationspflicht für Smart Meter Gateway
Ab 2025 gilt für einige Haushalte eine Pflicht zum Einbau eines sogenannten Smart Meter Gateways (SMGW). Diese Installationspflicht gilt für Haushalte in drei Fällen:
- ein Stromverbrauch von 6.000 bis 100.000 kWh/Jahr
- bei vorhandenen stromerzeugenden Anlagen (etwa Photovoltaik) ab 7 bis 100 kW Leistung
- Haushalte mit steuerbarer Verbrauchseinrichtung (etwa Ladestationen für E-Autos oder Wärmepumpen)
Geplant ist zudem ein schrittweiser Pflichtrollout. Bis Ende des Jahres 2025 sind 20 Prozent vorgesehen. Bis Ende 2028 dann die Hälfte und bis Ende 2030 95 Prozent.
Sind Sie von der Pflicht zur Installation für Smart Meter Gateways betroffen, muss durch den Messstellenbetreiber spätestens drei Monate vor der geplanten Installation eine Information erfolgen. Spätestens zwei Wochen vor dem Einbau muss dann ein konkreter Termin stehen.
