Das Besondere an einer WEG ist, dass die jeweiligen Immobilien nicht einer Person, sondern mehreren Eigentümern gehört. Hierbei wird zwischen Sondereigentum, das den einzelnen Eigentümern ganz allein gehört, und Gemeinschaftseigentum, über die alle Eigentümer gemeinsam verfügen, unterschieden. Wo die jeweiligen Grenzen liegen, ist im Aufteilungsplan festgehalten. Dieser ist beispielsweise bei der Begründung von Wohneigentum und bei Veräußerungen von Bedeutung.
Eine wichtige Aufgabe für jede WEG besteht darin, eindeutig zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Das gelingt am besten mit einem sogenannten Aufteilungsplan. Dieser zeigt die Grenzen zwischen den beiden Eigentumsarten eindeutig auf und ist somit eine Grundvoraussetzung für die Schaffung von Wohnungseigentum und dessen Veräußerung. Wie ein Aufteilungsplan aufgebaut ist, wofür er konkret gebraucht wird und worauf hierbei zu achten ist, erklärt dieser Artikel.
Das zeichnet einen Aufteilungsplan der WEG aus
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die Auskunft über das Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum einer WEG gibt. Der Aufteilungsplan ist immer im Maßstab 1:100 gehalten und wird ebenso für die Schaffung von Wohnungseigentum ebenso gebraucht wie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Ein Aufteilungsplan ist entweder ein Bestandteil der Teilungserklärung oder wird einer Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum angehängt. Im letzteren Beispiel nimmt er die Form einer Anlage an. In jedem Fall ist der Aufteilungsplan eine Komponente der Grundakte und sollte von Eigentümern, die ihr Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte verkaufen beziehungsweise vermieten wollen, unbedingt angefordert und begutachtet werden.
Diese Aufgaben erfüllt ein Aufteilungsplan der WEG
Ein Aufteilungsplan ist ebenso wie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Grundvoraussetzung dafür, um Wohnungseigentum überhaupt erst schaffen zu können. Nur wenn das Sondereigentum in Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten eindeutig vom Gemeinschaftseigentum unterschieden wird, wurde der Wohnraum sachgerecht geschaffen.
Hinweis: In der Teilungserklärung wird ersichtlich, welche Bestandteile einer Immobilie zum Sondereigentum gehören. Hierbei ist es wichtig, dass der Aufteilungsplan in seiner Darstellung das Merkmal der Abgeschlossenheit deutlich werden lässt.
Wer eine Wohnung verkaufen möchte, benötigt zwingend einen Aufteilungsplan. Wenn Eigentümer diesen nicht in ihren Unterlagen finden, müssen sie sich frühzeitig darum bemühen, ihn aus der Grundakte zu erhalten. Nur wenn alle notwendigen Unterlagen vorliegen, kann ein Verkauf schnell, reibungslos und professionell über die Bühne gehen. Der Aufteilungsplan sorgt hierbei für eine größtmögliche Transparenz und veranschaulicht potenziellen Käufern, was sie erstehen und welche Teile der Immobilie allen Eigentümern gemeinsam gehören.
Den Aufteilungsplan der WEG richtig aufbauen
Üblicherweise erstellt ein Architekt diesen speziellen Plan und hält sich hierbei an klare Vorgaben. So muss der Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 angefertigt und für jede einzelne Etage erstellt werden. Hierbei werden die verschiedenen Sondereigentumseinheiten aufsteigend nummeriert und farblich voneinander abgegrenzt. Auch Balkone und Loggien müssen hierbei eindeutig markiert werden, damit sie als Sondereigentum erkennbar sind. Neben den einzelnen Einheiten werden auch Türen und Fenster mit aufgenommen. Zudem zeichnet der Architekt die jeweilige Öffnungsrichtung ein.
Die Nummern im Plan werden üblicherweise herangezogen, um eindeutig sagen zu können, welche Komponenten in der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören. Grundsätzlich ist es möglich, verschiedenen Zimmern eine einzelne Bezeichnung zuzuweisen. Das kann beispielsweise „Wohnen“ oder „Bad“ sein. Solche Bezeichnungen sind jedoch niemals eine Zweckbestimmung, sondern nur ein Beispiel, wie im Urteil V ZR 246/11 festgestellt wurde. Ähnliches gilt für eine Ausstattung, die mit aufgenommen wird. Auch sie hat nur beispielhaften Charakter.
Die Hauptaufgabe dieses Plans besteht darin, unterschiedliche Wohneinheiten klar voneinander abzugrenzen und sie als abgeschlossene Einheiten darzustellen. Das erfolgt in der Regel mithilfe einer roten Umrandung. Außerdem kommt es immer wieder vor, dass bestimmte Gebäudeteile, die nicht zu dem jeweiligen Plan gehören, schraffiert werden. Sobald mehrere Aufteilungspläne einander gegenübergestellt werden, arbeiten die Architekten mit unterschiedlichen Farben.
Das Sondereigentum im Aufteilungsplan der WEG
Für eine Rechtswirksamkeit ist es unverzichtbar, dass das Sondereigentum in ausreichendem Maß als solches belegt wird. Zum Sondereigentum gehören beispielsweise die Wohnungen und Kellerräume, aber auch PKW-Stellplätze und Garagen. Es ist wichtig, die einzelnen Komponenten des Sondereigentums aufsteigend zu nummerieren, sodass sie eindeutig benannt werden können. Zudem muss unbedingt eine Teilungserklärung im Aufteilungsplan ausgewiesen werden, weil die Auszeichnung ansonsten nicht korrekt ist.
In diesem Plan sollte zudem deutlich werden, welche Sondernutzungsrechte vorliegen. Das betrifft beispielsweise ebenerdige Terrassen, die zwar nicht abgeschlossen sind, aber nur von einem Eigentümer genutzt werden darf. Auch für Abstellplätze für PKW und andere Bereiche ist es möglich, Sondernutzungsrechte auszusprechen. Dies muss dann im Aufteilungsplan deutlich werden. Die Inhaber der Sondernutzungsrechte können dieses geltend machen und beispielsweise Schadenersatz verlangen, wenn andere Eigentümer dagegen verstoßen.
Fazit
Für die Schaffung von Wohnungseigentum ist ein Aufteilungsplan ebenso wichtig wie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Es ist daher entscheidend, ihn professionell und vollständig zu erstellen. Dies erfolgt in der Regel durch einen Architekten, der das Sondereigentum klar vom Gemeinschaftseigentum abgrenzt und Sondernutzungsrechte deutlich werden lässt.
Wer keinen Plan in den eigenen Unterlagen hat, sollte sich diesen aus der Grundakte besorgen, weil er für den Verkauf und die Vermietung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten zwingend erforderlich ist.
