Ob Schall- oder Wärmedämmung oder auch Einbruchsschutz, mit den Auswahlkriterien für Fenster in Mietwohnungen sollten sich Vermieter beschäftigen. Die Unterschiede der Wirkung, je nach Material, sind groß, die Preisunterschiede auch. Wer aber wenig auf die Funktionsweise schaut, hat schnell Ärger mit dem Mieter und wir erklären dazu die wichtigsten Rechte und Pflichten.
Ob Holz, oder Kunststoff, Aluminium oder Metall, Wärme- oder Schallschutzverglasung, die Auswahlkriterien für Fenster in Mietwohnungen sind groß, wenn es um die Rahmen geht. Aber auch die Verglasung an sich kann mehr oder weniger Schall-, Wärme- und Einbruchsschutz bieten, wie im ersten Teil beschrieben. Daher sollten sich Vermieter mit dieser „verschließbaren Gebäudeöffnung“ und deren Zustand auseinandersetzen. Denn nicht nur die Bausubstanz kann darunter leiden, auch das Verhältnis zum Mieter, wenn die Fenster ihre Aufgabe nicht mehr erfüllen.
Die Fenster und der Luftaustausch
Viele Mieter lüften zu wenig, gerade in den kühleren Jahreszeiten. Da kann in der Hausordnung stehen was will, oft bleibt die Raumnässe in der Wohnung und bietet Schimmelpilzen freie Bahn. Und da es um die Bausubstanz, im näheren um die Beseitigungskosten und möglichen Mietminderungen geht, sollten die Auswahlkriterien von Fenstern in Mietwohnungen auch auf das Thema Belüftung abgestellt werden.
Denn immer mehr Mehrfamilienhäuser besitzen eine gute Wärmedämmung an Fassade und Dach und Neubauten werden ohnehin energetisch so gebaut, dass die Wärme tunlichst in den Räumen bleibt. Daher werden Fensterlüfter gleich mit in die Fenster verbaut, um das Stoßlüften zu unterstützen oder ganz zu ersetzen. Was viele nicht wissen: der nachträgliche Einbau solcher Lüftungssysteme ist nicht kostspielig, erhält die Bausubstanz und fungiert, ganz nebenbei, als eine Art Klimaanlage.
Wenn die Fenster nicht mehr abdichten …
… dann ist das Geschrei der Mieter garantiert, wenn auch verständlich. Jedes Material, auch der Baukörper selbst, arbeitet, verzieht sich. Und so können manche Fenster nicht mehr ihre eigentliche Aufgabe erfüllen, obwohl das gemäß Mietvertrag so sein sollte. Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter, wenn Fenster nicht mehr schließen und wie verhält man sich bei der Modernisierung der Fenstereinheiten?
Mietminderung droht, wenn Fenster nicht mehr schließen. Spätestens bei dieser Aussage sollten Vermieter genau hinhören. Denn wenn die Fenster nicht mehr schließen, abdichten und ihre eigentliche vertragsgemäße Aufgabe nicht mehr erfüllen, sollte man schnell handeln. Doch bevor es zu einer Mietminderung kommt, muss der Mieter den Vermieter von diesem Mangel informieren. Dieser sollte dann, unter Fristwahrung, schnell für Abhilfe sorgen, denn sonst drohen bis zu 20 Prozent Mietminderung.
Dürfen Vermieter eine Modernisierung der Fenstereinheiten durchführen?
Wer es schon mal erlebt hat, kennt diesen Stress, wenn alle Fenster komplett aus dem Baukörper entfernt und neue eingesetzt werden. Das verursacht Lärm und vor allem viel Staub. Doch kann der Vermieter bei Zugluft, Kondenswasser und Feuchtigkeit die Fenster austauschen. Ist es dann gleichzeitig eine energiesparende Maßnahme, so kann er den Mieter an den Kosten beteiligen.
Aber auch der Mieter selbst kann auf eine Modernisierung drängen, wenn der Zustand der alten Fenster desolat ist und sie nicht mehr ihrer eigentlichen Aufgabe nachkommen können. Ist jedoch mit einer Reparatur Abhilfe zu schaffen, so spricht man von einer Fenstersanierung und der Vermieter muss diese Kosten tragen. Und bei nachweißlichem Fehlverhalten des Mieters haftet dieser auch für den Mangel.
Wenn eine Modernisierung durchgeführt werden soll, muss der Vermieter die Mieter zeitnah vorher darüber informieren und die Gründe für die Modernisierung benennen. Ist die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist eine Mietpreiserhöhung möglich, jedoch muss die Modernisierung den Gebrauchswert der Wohnung, so zum Beispiel bessere Wärme- und Schalldämmung, mit sich bringen. Dabei können derzeit noch 11 Prozent der Jahresmiete an Modernisierungskosten umgelegt werden, von einer politisch gewollten Reduzierung auf acht Prozent ist auszugehen.
Die Bundesregierung fördert durch ihr Energiekonzept
Man schätzt die Anzahl aller Fenstereinheiten in Deutschland auf gut 580 Millionen. Doch politisch ist eine positivere Energiebilanz gewollt. Davon ausgehend, dass sage und schreibe 320 Millionen davon nicht dem aktuell möglichen energetischen Standard entsprechen, fördert der Staat die Sanierung. Wer sich als Vermieter von den alten Altbaukassettenfenstern mit Einfachverglasung befreien will, bekommt Förderungen, die über die jeweiligen Landesbanken und die KfW abrufbar sind.
Ohnehin steckt in der Verwertung alter Fenster viel Potential und so hält die Bundesregierung Sammelsysteme bereit um aus dem Materialmix an Holz, Aluminium, Kunststoff, Stahl und Glas neue, recycelte Fenster zu machen.
Wer sich als Vermieter mit dem Gedanken auseinandersetzt die Fenstereinheiten auszutauschen, sollte die Auswahlkriterien für Fenster in Mietwohnungen beachten, das passende Material aussuchen und auf die Schall-, Wärme- und Einbruchsdämmung achten. Solch umfangreichere Modernisierungen werden durch Fördermittel unterstützt. Um die Beziehung mit der Mieterschaft nicht zu stören sollte man die Bauarbeiten früh ankündigen und von seiner Hausverwaltung aktiv begleiten lassen.
