Bereits 2020 wurden Sonderregelungen für WEG eingeführt. Diese sollen den Eigentümergemeinschaften helfen, die Folgen der Corona-Pandemie zu überstehen. Diese Sonderregeln haben bis mindestens August 2022 weiter Bestand.
Die Corona-Pandemie wirkt sich auf alle Gesellschaftsschichten massiv aus und geht auch an Eigentümergemeinschaften nicht spurlos vorbei. Der Gesetzgeber hat deswegen bereits 2020 Sonderregelungen in Kraft treten lassen, um die Handlungsfähigkeit von WEG selbst unter Pandemiebedingungen aufrechtzuerhalten. Dieser Artikel stellt die wichtigsten Sonderregeln vor und erklärt, worauf WEG in diesem Zusammenhang achten müssen.
Darum ist die Corona-Pandemie für WEG ein Problem
WEG sind darauf angewiesen, in regelmäßigen Abständen Eigentümerversammlungen durchzuführen. Nur so können notwendige Beschlüsse gefasst werden, die die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft garantieren und dafür sorgen, dass das gemeinsame Miteinander funktioniert. Aufgrund der Corona-Pandemie wurden allerdings zahlreiche Kontaktbeschränkungen und Versammlungsverbote verhängt. Teilweise kam es sogar zu Ausgangssperren. All diese Maßnahmen haben dazu geführt, dass Eigentümerversammlungen nicht oder nicht in dem gewünschten Maße durchgeführt werden konnten.
Wenn also ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen, ein Verwalter bestellt oder eine andere Aufgabe erledigt werden musste, konnten die WEG nicht tätig werden. Entsprechend war es stellenweise nicht möglich, ausstehende Hausgelder einzufordern. Im Unterschied zu anderen Branchen, die auf virtuelle Treffen zurückgreifen konnten, ist dies bei Eigentümerversammlungen nicht möglich. Der Gesetzgeber sieht vor, dass Eigentümerversammlungen persönlich und vor Ort stattfinden. Eine Ausnahme ist durch die WEG-Reform über § 23 Absatz 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz zwar möglich, allerdings musste die Möglichkeit zu digitalen Eigentümerversammlungen bereits zuvor per Beschluss ermöglicht worden sein. Für die aktuelle Situation hilft diese Ausnahme somit wenig.
Eine Fokussierung auf das Umlaufverfahren, das ausschließlich schriftlich abläuft und in § 23 Absatz 3 WEG geregelt ist, führt ebenfalls nicht zu den gewünschten Ergebnissen. Bei diesem Verfahren ist es erforderlich, dass Beschlüsse einstimmig erfolgen. Eine solche Allstimmigkeit ist in einigen Fällen bei kleinen Eigentümergemeinschaften möglich, sobald jedoch die Anzahl der Wohneinheiten steigt, lässt sich Allstimmigkeit meist nicht mehr herstellen.
Sonderregeln zu Corona sollen für WEG Abhilfe schaffen
Um den Problemen zu begegnen, die sich für Eigentümergemeinschaften aus den Corona-Maßnahmen ergeben, wurden zahlreiche Sonderregeln geschaffen. Diese dienen dem Zweck, eine WEG handlungsfähig zu halten. Das sogenannte „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ ist nunmehr bis zum 31.8 2022 verlängert worden. Hieraus ergeben sich für Eigentümergemeinschaften verschiedene Vorteile, die im Folgenden vorgestellt werden.
Achtung: Die Sonderregelungen zur Corona-Pandemie stellen nur ein Provisorium dar. Sobald eine Eigentümerversammlung wieder möglich ist, sollte diese umgehend durchgeführt werden.
Trotz Corona eine WEG-Verwaltung bestellen
Damit eine WEG handlungsfähig bleibt, ist sie auf einen Verwalter angewiesen. Damit dieser seiner Arbeit nachgehen kann, wurden verschiedene Sonderregelungen getroffen. Beispielsweise kann ein Verwalter auch dann im Amt bleiben, wenn seine Bestellung eigentlich abgelaufen oder die gesetzlich vorgegebene Höchstbestelldauer von 5 beziehungsweise 3 Jahren überschritten ist. Das Ende der Amtszeit ist stattdessen erst dann erreicht, wenn der Verwalter tatsächlich abberufen wird.
Der Verwalter muss der Amtsverlängerung nicht zustimmen. Allerdings ist es ihm erlaubt, sein Amt niederzulegen. Da dies während der Corona-Pandemie allerdings zu erheblichen Problemen für eine Eigentümergemeinschaft führen würde, muss er hierfür einen wichtigen Grund vorlegen. Legt er sein Amt ohne einen solchen Grund nieder, kann es sein, dass die WEG erfolgreich Schadenersatz von ihm einfordert.
Bestimmungen für den Verwaltervertrag
Konkrete Aussagen treffen die Sonderregelungen zur Corona-Pandemie lediglich für die Verwalterbestellung. Es wird allerdings nicht konkret geregelt, wie mit dem Verwaltervertrag zu verfahren ist. Das ist aber unter anderem relevant, um einschätzen zu können, welche Verwaltervergütung dem jeweiligen Verwalter zusteht. Ebenso ist der Verwaltervertrag von Bedeutung, wenn hierin bestimmte Einschränkungen oder Erweiterungen enthalten sind, auf die sich die Hausverwaltung und die Eigentümer individuell geeinigt haben. Ausgehend von der Ausgestaltung der Sonderregeln ist davon auszugehen, dass auch der Verwaltervertrag so lange Bestand hat, bis die Verwalterbestellung endet. Konkret festgehalten ist dies im Gesetzestext aber nicht.
Mit dem Wirtschaftsplan weiterarbeiten
In § 28 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz ist festgehalten, dass ein Wirtschaftsplan kalenderjährlich neu aufzustellen ist. Das ist im Rahmen der Corona-Pandemie oft ebenfalls nicht möglich. Allerdings gehörte es schon vor der Pandemie zum Standard, Klauseln in den Wirtschaftsplan aufzunehmen, die besagen, dass der alte Plan seine Gültigkeit behält, bis ein neuer beschlossen wurde. Ist dies nicht der Fall, greifen die Sonderregelungen zur Corona-Pandemie. Diese besagen eindeutig, dass ein Wirtschaftsplan, solange Bestand hat, bis ein neuer Plan aufgestellt und beschlossen wurde. Das ist beispielsweise für den Umgang mit Hausgeldzahlungen von hoher Relevanz.
Die Jahresabrechnung erstellen
In § 28 Absatz 2 WEG ist geregelt, dass nicht mehr über die Jahresabrechnung an sich, sondern lediglich über Abrechnungsspitzen ein Beschluss gefasst wird. Hierfür sind in den Sonderregelungen aber keine Bestimmungen festgehalten. Trotz dieser rechtlichen Unklarheit sind Verwalter dazu verpflichtet, Jahresabrechnungen zu erstellen und den Eigentümern zukommen zu lassen. Diese brauchen eine solche Abrechnung beispielsweise für ihre Steuer oder wenn sie ihre Eigentumswohnungen vermietet haben. Eine Verschiebung der Jahresabrechnung ist somit zu vermeiden.
