Die Gemeinschaftsordnung ist für eine Eigentümergemeinschaft von zentraler Bedeutung. Sie regelt das Verhältnis aller Eigentümer untereinander und zur Gemeinschaft selbst. Hier erfahren Sie alles, was Sie über die Gemeinschaftsordnung in rechtlicher und praktischer Sicht wissen müssen.
Die Gemeinschaftsordnung – sie ist nicht weniger als die „Verfassung“ der Eigentümergemeinschaft und daher von nicht zu überschätzender Bedeutung. Heutzutage verfügt fast jede Gemeinschaft über ein solches Vertragswerk und es ist meist Bestandteil der Teilungserklärung. Dennoch müssen diese Begriffe rechtlich voneinander getrennt werden. Überhaupt bietet die Gemeinschaftsordnung vielerlei rechtliche Möglichkeiten und Vorteile, aber auch Risiken und Herausforderungen. So kann von vielen, aber längst nicht von allen gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsrechts in der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden.
Welche Regelungen sind typisch und kann man auch zu viel regeln? Rechtlich besonders anspruchsvoll kann es werden, wenn die Eigentümergemeinschaft eine Änderung der Ordnung anstrebt. Was in einer Gemeinschaftsordnung geregelt werden sollte, inwiefern individuelle Vereinbarungen getroffen werden dürfen, wie Änderungen am besten realisiert werden können und sonst alles, was Sie rund um das Thema der Gemeinschaftsordnung unbedingt wissen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Eine Gemeinschaftsordnung ist nicht zwingend, aber empfehlenswert
Bei der Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft handelt es sich um nicht mehr und weniger als das „Grundgesetz“ der Gemeinschaft, dessen Bedeutung man nicht überschätzen kann. Sie regelt allgemein das Verhältnis zwischen den Eigentümer und ihr Agieren miteinander. In ihr und durch sie werden auf der einen Seite die einzelnen Eigentümer verpflichtet und auf der anderen Seite werden auch die Rechte der einzelnen Eigentümer geregelt.
Zwingend notwendig ist eine Gemeinschaftsordnung für die wirksame Gründung einer Eigentümergemeinschaft allerdings nicht. Überhaupt der Begriff „Gemeinschaftsordnung“ ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht festgeschrieben, sondern im Wohnungseigentumsrecht allgemein schlicht und einfach üblich. Existiert keine Gemeinschaftsordnung, gelten die Vorschriften des WEG und des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) für diese Eigentümergemeinschaft direkt. Dies ist vor allem bei älteren Gemeinschaften aus den 1960er und 1970er Jahren nicht unüblich, obgleich auch diese eine gemeinsame Gemeinschaftsordnung nachträglich beschließen können.
Auch wenn eine Gemeinschaftsordnung nicht zwingend ist, so ist sie durchaus empfehlenswert und heutzutage die Regel. In der Gestaltung ist die Gemeinschaft nämlich weitaus freier, als man vielleicht vermuten würde. Aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ergibt sich, dass die Gemeinschaftsordnung eine Vereinbarung im Sinne des WEG ist. Die Gemeinschaftsordnung bietet deshalb die Möglichkeit, eigene Vereinbarungen zu treffen und auf diese Weise von den Regelungen des WEG abzuweichen. Grenzen findet diese Freiheit allerdings in den Grundprinzipien des Gesetzes, die durch eigene Vereinbarungen der Eigentümergemeinschaft nicht unterlaufen werden dürfen.
Existiert eine Ordnung, ist diese in aller Regel Bestandteil der notariell beglaubigten Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft. Daher wird sie auch ins Grundbuch eingetragen und gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 WEG Inhalt des Sondereigentums und Bestandteil des Wohnungseigentums.
Tipp: Sind Sie nicht bereits Eigentümer und Teil einer Eigentümergemeinschaft, sondern haben Interesse am Erwerb einer Wohnung, sollten Sie die Gemeinschaftsordnung unbedingt lesen. Denn infolge der Grundbucheintragung ist sie auch für alle Rechtsnachfolger verbindlich. Andernfalls könnten unangenehme Überraschungen auf Sie warten, derer Sie sich erst nach Erwerb der Immobilie bewusst werden.
Die Teilungserklärung begründet das Wohnungseigentum, die Gemeinschaftsordnung regelt es
Begrifflich müssen die Teilungserklärung und eine Gemeinschaftsordnung streng voneinander getrennt werden. Verfügt Ihre Eigentümergemeinschaft über eine Teilungserklärung – und das muss sie zwingend – sagt das noch nichts über eine „Gemeinschaftsordnung“ aus. Denn durch die Teilungserklärung wird das Wohnungseigentum begründet. Eine Gemeinschaftsordnung hingegen stellt eine Vereinbarung aller Eigentümer über deren Verhältnis untereinander und zur Gemeinschaft dar. Die Gemeinschaftsordnung kann, muss aber nicht Bestandteil der Teilungserklärung sein.
Gemäß § 8 WEG wird mit der Teilungserklärung ein Grundstück sowie die darauf befindliche Immobilie in Wohneigentum bzw. mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Teilungserklärung enthält zudem einen von einem Architekten angefertigten Aufteilungsplan mit der vom Baumamt bestätigten Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wurde die Teilungserklärung notariell beurkundet, legt das Grundbuchamt anschließend auf Antrag die einzelnen Wohnungsgrundbücher an. Dies ermöglicht die Veräußerung der einzelnen Eigentumswohnungen. Die Eigentümer der Wohnungen bilden sodann die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Sind in der Gemeinschaftsordnung und in der Teilungserklärung unterschiedliche Angaben vorhanden, genießt die Nutzungsbestimmung in der Gemeinschaftsordnung gegenüber der Teilungserklärung Vorrang (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 28.10.1997, Aktenzeichen: 2Z BR 88/97).
Diese Regelungen enthält eine Gemeinschaftsordnung typischerweise
Neben den Rechten und Pflichten der Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft und den Verhältnissen untereinander, beachtet eine gute Gemeinschaftsordnung idealerweise auch die Besonderheiten des Gemeinschaftseigentums und insbesondere die Besonderheiten der Eigentumsanlage. In Abschnitt 4 des WEG (§§ 10-29 WEG) lassen sich vielfältige Aspekte finden, die in einer Gemeinschaftsordnung typischerweise geregelt werden können. Dabei kann auch von den gesetzlichen Vorgaben abgewichen werden – allerdings nur unter Einhaltung der Grundprinzipien des WEG-Rechts. Die Möglichkeit von abweichenden Vereinbarungen markieren aber gerade den Vorteil einer Gemeinschaftsordnung, um den individuellen Bedürfnissen und Verhältnissen der konkreten Eigentümergemeinschaft gerecht zu werden.
Definition des Gemeinschaftseigentums
Zunächst definiert eine Gemeinschaftsordnung das Gemeinschaftseigentum häufig. Dabei handelt es sich also um Regelungen darüber, welche Gebäudeteile, Bestandteile des Gebäudes und Bereich im Außenbereich überhaupt zum Gemeinschaftseigentum gehören. Aus der Gemeinschaftsordnung können sich dann auch die Verfahrensweise bei Erhaltungsmaßnahmen – also Instandsetzung und Instandhaltung – und die entsprechende Finanzierung ergeben. Es sind dabei auch Regelungen über die Art und Weise des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums denkbar.
Regelungen über den Gebrauch und die Nutzung des Sondereigentums
Zudem können in der Gemeinschaftsordnung Vereinbarungen über den Gebrauch des Sondereigentums getroffen werden. Typisch ist etwa die Regelung, dass die gewerbliche Nutzung des Sondereigentums untersagt wird. Häufig enthält die Gemeinschaftsordnung auch Regelungen, die die Nutzungsüberlassung an Dritte regeln und einschränken. Nicht selten sind im Zusammenhang mit dem Sondereigentum auch sogenannte Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum vereinbart. Dies kann zum Beispiel das Sondernutzungsrecht eines einzelnen Eigentümers an einer bestimmten Gartenfläche sein. In diesem Zusammenhang wird dem Berechtigten des Sondernutzungsrechts – einzelne oder mehrere Eigentümer – im Gegenzug die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Verkehrssicherung auferlegt.
Die Kostenverteilung als wesentlicher Regelungspunkt
Ein häufiger Regelungspunkt in der typischen Gemeinschaftsordnung ist die Kostenverteilung. Grundsätzlich existiert der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen. Von diesem Prinzip kann durch einzelne Regelungen abgewichen werden. Zudem können einzelne Kosten und Kostenarten geändert werden und Vereinbarungen über die Kostenverteilung selbst getroffen werden.
Auch die Bestellung des Verwalters kann in der Ordnung geregelt werden
Ein weiterer Aspekt, der häufig in Gemeinschaftsordnungen geregelt wird, ist der Verwalter. In aller Regel wird der Bauträger oder ein nahestehendes Unternehmer zum Erstverwalter bestellt. Dieser kann aber für höchstens drei Jahre bestellt werden, da sich die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für Mängelansprüche mit dem Bestellungszeitraum des Erstverwalters gerade nicht decken soll. Nach diesen drei Jahren muss die Eigentümerversammlung sodann einen neuen Verwalter bestellen. In der Gemeinschaftsordnung finden sich daher regelmäßig Regelungen über die Höchstdauer der Erstbestellung von drei Jahren und über das darauffolgende Verfahren zur Bestellung eines neuen Verwalters.
Stimmrechte innerhalb der Eigentümerversammlung bedenken
Auch die Eigentümerversammlung selbst wird in der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich geregelt. § 25 Abs. 2 WEG sieht das sogenannte Kopfstimmprinzip vor, nach dem jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Davon kann in einer Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. So kann zum Beispiel vereinbart werden, dass sich das Stimmrecht nach dem sogenannten Wertprinzip (Anzahl der Miteigentumsanteile) oder aber dem Objektprinzip (Anzahl der Sondereigentumseinheiten) richten soll.
Spezielle Vereinbarungen über einzelne Aspekte
Schließlich können neben vielen anderen Vereinbarungen auch Regelungen zu ganz verschiedenen Aspekten getroffen werden. Dies kann etwa die Tierhaltung oder die Bepflanzung in der Anlage betreffen. Häufig ist zudem auch die Hausordnung Gegenstand der Gemeinschaftsordnung, um diese für alle Eigentümer verbindlich zu machen. Denkbar sind darüber hinaus aber auch viele andere Regelungsaspekte wie etwa eine Vereinbarung über zulässige Zeiten für das Spielen von Instrumenten und Ähnliches.
Die Regelungsfreiheit in der Gemeinschaftsordnung hat gesetzliche Grenzen
Wie bereits angerissen besteht ein großer Vorteil in einer eigenen Gemeinschaftsordnung insbesondere in der Möglichkeit, individuelle und an die Gemeinschaft angepasste Vereinbarungen treffen zu können. Dabei darf grundsätzlich, aber nicht ausnahmslos von den gesetzlichen Vorgaben des WEG abgewichen werden. Abweichungen von den §§ 10 bis 29 WEG und sonstigen Vorschriften des Gesetzes sind in der Gemeinschaftsordnung nämlich nach § 10 Abs. 1 WEG nur dann zulässig, wenn gesetzlich nichts anderes vorgeschrieben ist. Die vorteilhafte Freiheit in der Gestaltung der Gemeinschaftsordnung wird auf diese Weise begrenzt.
Zum einen findet diese Gestaltungsfreiheit ihre Grenzen in den Grundprinzipien des Wohnungseigentümerrechts. Die zwingenden Regelungen und der sogenannte „Kernbereich“ darf durch Vereinbarungen in der Ordnung nicht unterlaufen werden. Was genau diese Grundprinzipien im Zweifelsfall auszeichnet und wie weit diese reichen, wird letztlich aber erst von der Rechtsprechung bestimmt.
Zum anderen ist die Gestaltungsfreiheit neben den Grundprinzipen des WEG auch durch einige elementare Rechte begrenzt, in die auch durch Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung nicht eingegriffen werden darf. Dies betrifft in erster Linie die Rechte des Sondereigentums, der Mitverwaltung und der Verwaltungskompetenzen. So darf etwa das Recht auf ungehinderten Zugang zur Sondereigentumseinheit nicht berührt werden (Landgericht München I, Urteil vom 01.06.2015, Aktenzeichen.: 1 S 13261/14 WEG). Weitere Beispiele aus dem Bereich der Mitverwaltung sind das Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlungen, das Stimmrecht und das Rederecht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.12.2010, Aktenzeichen: V ZR 60/10). Auch diese essentiellen Rechte können durch Regelungen der Gemeinschaft nicht ausgehebelt werden. Teil der Verwaltungskompetenzen, die ebenfalls unantastbar sind, ist etwa das Recht auf die Bestellung eines Verwalters, welches nicht wirksam ausgeschlossen werden kann.
Neben diesen Rechten und Prinzipien, die uneingeschränkt und ungeachtet der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung gelten, existieren noch einige andere zwingende Regelungen im WEG, von denen ebenfalls nicht abgewichen werden kann. Dies betrifft beispielsweise das Verlangen eines Eigentümers zur Aufhebung der Gemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 WEG.
Darüber hinaus findet die Gestaltungsfreiheit der Gemeinschaft ihre Grenzen aber nicht nur im Wohnungseigentumsrecht. Daneben müssen auch die allgemeinen Vorschriften des BGB beachtet werden. Dabei ist der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB auch in Bezug auf eine Gemeinschaftsordnung anzuwenden und auch die Verbote gesetzes- oder sittenwidriger Vereinbarungen nach § 134 BGB und § 138 BGB beschränken die Gestaltungsfreiheit der Gemeinschaft. Konkret wären diese Grundsätze zum Beispiel verletzt, wenn die Gemeinschaftsordnung einen einzelnen Eigentümer besonders benachteiligt.
Die Änderung der Gemeinschaftsordnung ist möglich, aber sehr aufwändig
Verfügt eine Eigentümergemeinschaft über eine Gemeinschaftsordnung – wie es heutzutage in aller Regel der Fall sein sollte – so stellt sich gegebenenfalls auch die Frage nach Änderungen des Regelwerks. Grundsätzlich kann der gemeinsame Vertrag auch im Nachhinein noch geändert werden. Allerdings ist dies durchaus aufwändig und nicht ohne weiteres möglich. Nicht zuletzt aus diesem Grund sollte eine Gemeinschaftsordnung bereits beim Aufsetzen und Inkrafttreten gut durchdacht werden und vor allem genug Spielraum für eine agil handelnde Gemeinschaft bieten. Eine Art Überregelung kann die Eigentümerversammlung und das gemeinsame Miteinander schnell hemmen und erschweren.
Ist eine Änderung der Ordnung aber tatsächlich gewünscht so erfordert das nicht mehr und nicht weniger als die Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer und damit die sogenannte Allstimmigkeit. Hintergrund ist, dass es sich bei der Gemeinschaftsordnung um einen schuldrechtlichen Kollektivvertrag handelt, welcher das Verhältnis aller Eigentümer zueinander und zur Gemeinschaft betrifft. Fehlt die Zustimmung aller eingetragenen Eigentümer, kann die gemeinsam vereinbarte Ordnung nicht geändert werden. Dies ist bereits der Fall, wenn sich ein einzelner der Eigentümer auch nur enthält.
Je umfangreicher und relevanter die angestrebte Änderung des Vertrags ist, umso schwieriger gestaltet sich in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer. Die Größe der Eigentümergemeinschaft kann die Wahrscheinlichkeit einer Allstimmigkeit zusätzlich verringern. Doch damit noch nicht genug: Die Zustimmung jedes im Grundbuch eingetragenen Eigentümers bedarf auch einer notariellen Beglaubigung. Denn nur dann kann die Eintragung der Änderung beim Grundbuchamt beantragt und letztlich bewilligt werden. Die Eintragung der Zustimmung in das Grundbuch ist unumgehbar, weil die angestrebte Änderung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nur auf diese Weise gegenüber möglichen Rechtsnachfolgern – etwa Erwerbern von Sondereigentum – gültig und verbindlich ist.
Es kann aber noch komplizierter werden: Es ist nämlich möglich. dass die Zustimmung von dinglich Berechtigten – also den in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigern und den in Abteilung III eingetragenen Inhabern einer Reallast – ebenfalls zu einer vereinbarten Änderung notwendig ist. Auch diese Zustimmungen müssen wiederum notariell beglaubigt werden. Dies ist gemäß § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG dann der Fall, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, übertragen oder geändert wird. Solche Gläubiger können etwa Banken sein.
Auch die Zustimmung eines Vormerkungsberechtigten, Dauerwohnberechtigten oder Nießbrauchers kann für eine wirksame Änderung der Gemeinschaftsordnung notwendig sein. Denn deren Nutzungsrecht leitet sich vom Eigentümer ab. Wenn Sondernutzungsrechte durch die angestrebte Änderung des Vertrags betroffen sind, ist es daher denkbar, dass das Nutzungsrecht dieser Personen tangiert ist und infolgedessen auch eine Zustimmung nötig wird.
Öffnungsklausel ermöglicht Änderungen durch Beschluss
Neben der überaus aufwändigen Änderung der Gemeinschaftsordnung durch die Zustimmung aller zustimmungspflichtigen Personen gibt es einen anderen und weitaus unkomplizierteren Weg, die Gemeinschaftordnung – jedenfalls in Teilen – abzuändern: Das Schlüsselwort heißt Öffnungsklausel. Denn in der Gemeinschaftsordnung können auch einzelne Öffnungsklauseln für bestimmte Bereiche oder sogar eine generelle Öffnungsklausel vereinbart sein. Diese Öffnungsklausel regelt, dass der entsprechende Bereich, für den die Klausel gilt, durch mehrheitlichen Beschluss geändert werden kann. Der Vorteil: Die Zustimmung von Adam und Eva brauch es nicht und etwaige Änderungen gelten auch gegenüber möglichen Rechtsnachfolgern. Selbstverständlich muss der Beschluss, der den Vertrag auf Grundlage einer Öffnungsklausel ändert, gemäß §§ 14 Abs. 1 Nr. 1, 18 Abs. 2, 24 Abs. 7 WEG in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden.
Doch auch eine Öffnungsklausel ermöglicht nicht unbegrenzt jede Änderung der Ordnung. Denn auch sämtliche neue Regelungen durch die Änderung sind durch die Mitgliedschaftsrechte der Eigentümer begrenzt und dürfen etwa einzelne Eigentümer nicht benachteiligen, soweit der Eigentümer dem nicht selbst zustimmt.
