Die EU hat ehrgeizige Klimaziele, die sie bis zum Jahr 2030 erreichen möchte. Der Immobiliensektor spielt hierbei eine besonders wichtige Rolle. Damit die selbstgesetzten Ziele erreicht werden können, ist es erforderlich, dass Mieter ihren Energieverbrauch senken und sorgsam mit den vorhandenen Ressourcen umgehen. Die Energieeffizienz-Richtlinie EED möchte einen Beitrag zu mehr Transparenz und einem effizienten Umweltschutz leisten.
Der Umweltschutz gewinnt nicht nur auf Länderebene, sondern auch in der Europäischen Union insgesamt immer mehr an Bedeutung. Mit der Energieeffizienz-Richtlinie 2018/2002 werden nun auch private Vermieter in die Pflicht genommen, ökologische Aspekte stärker zu berücksichtigen. Das gilt insbesondere in Bezug auf die neue Heizkostenverordnung. Dieser Beitrag erklärt, was es mit der Energieeffizienz-Richtlinie EED auf sich hat und worauf Vermieter speziell achten müssen.
Hintergrundinformationen zur Energieeffizienz-Richtlinie
Bei der EU Energieeffizienz-Richtlinie (EED = Energy Efficiency Directive) handelt es sich um eine Richtlinie der EU, mit der ein effizienter Klimaschutz durch eine optimale Nutzung von Energie erreicht werden soll. Das große Ziel ist es, die EU Klimaziele 2030 zu erreichen. Die EU hat sich selbst das Ziel gesetzt, ihre CO2-Emissionen bis 2030 im Vergleich zu den prognostizierten Werten von 2007 um 32,5% zu senken.
Dies soll dadurch erreicht werden, dass Mieter stärker über ihren Verbrauch informiert werden, um Einsparpotenziale zu erkennen und umzusetzen. Anwendungsgebiet der energieeffiziente Richtlinie ist der europäische Wirtschaftsraum, wobei die Novellierung der Heizkostenverordnung in Deutschland seit 2021 greift.
Grundlage der Energieeffizienzrichtlinie ist hierbei die neue Heizkostenverordnung (HeizkostenV) vom 1. Dezember 2021. Diese nimmt private Vermieter in die Pflicht, bei der Installation neuer Zähler auf fernablesbare Geräte zu setzen. Die Energieeffizienzrichtlinie EED 2018/2002, die bereits seit dem 24. Dezember 2018 gilt, wandelt hierbei die frühere Richtlinie 2010/27/EU ab.
Diese Ziele verfolgt die Energieeffizienz-Richtlinie
Unter Energieeffizienz versteht die EU, dass die vorhandenen Ressourcen zur Energiegewinnung sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsgebäuden optimal genutzt und Hürden beseitigt werden, die es Verbrauchern erschweren, Energie einzusparen. So sollen die CO2-Emissionen der einzelnen Mitgliedsländer gesenkt und der menschengemachte Klimawandel gestoppt oder zumindest verlangsamt werden.
Die EU ist fest davon überzeugt, dass das Verhalten von Verbrauchern einen entscheidenden Einfluss auf die Energieeffizienz von Immobilien hat. Je besser diese informiert werden, desto besser wird hiernach die Energieeffizienz, da der Verbrauch so angepasst wird, dass nur das verwendet wird, was die Bewohner tatsächlich benötigen. Immerhin haben Mieter ein Interesse daran, ihre Verbrauchskosten so gering wie möglich zu halten.
Damit die Energieeffizienz-Richtlinie greift und von den Vermietern umgesetzt werden kann, erfolgte eine Novellierung der HeizkostenV. Hiermit geht eine deutlich höhere Transparenz für Mieter beim Energieverbrauch einher. Die Novellierung wurde am 5. November 2021 deutsches Recht, was somit mehr als ein Jahr nach dem eigentlich geplanten Termin am 25. Oktober 2020 geschah.
Für die Anpassung war die Zustimmung des Bundesrats erforderlich. Diese erfolgte nur unter der Bedingung, dass nach drei Jahren geprüft wird, welche konkreten Auswirkungen die Novellierung auf die Energieeffizienz und den Klimaschutz hat. Dieses Anliegen war dem Wirtschaftsausschuss besonders wichtig, der frühzeitig feststellen wollte, ob und in welchem Rahmen die Novellierung zu Zusatzkosten für Mieter führt. Diese sollen nach Möglichkeit nicht mehr belastet werden, weil sie beispielsweise Kosten für neue fernablesbare Geräte zu tragen haben. Aus der Untersuchung der Auswirkungen könnte sich dann eine Deckelung der Kosten ergeben.
Auswirkungen der EED auf Vermieter
Es gibt zwei große Bereiche, in denen private Vermieter von der neuen Energieeffizienz-Richtlinie betroffen sind: fernablesbare Messgeräte und unterjährige Mieterinformationen. Zudem muss eine Heizkostenabrechnung in Zukunft anders aufgebaut sein als bisher. Das Ziel ist es auch hier, für eine größtmögliche Transparenz zu sorgen und den Mietern dabei zu helfen, Energie einzusparen.
Vermieter müssen in der Heizkostenabrechnung in Zukunft die gesamten Energiekosten angeben und relevante Daten zu CO2-Emissionen bereitstellen. Hierzu gehört unter anderem, welcher Energie- und Brennstoffmix verwendet wird und welcher tatsächliche Energiepreis den Kosten zugrunde liegt. Ebenso ist es erforderlich, den tatsächlichen Verbrauch dem eines normierten Durchschnittsnutzers gegenüberzustellen und einen Vergleich zum Vorjahresverbrauch zu bieten.
Des Weiteren muss in der Heizkostenabrechnung genau aufgeschlüsselt sein, welche Energieträger zu welchem Anteil verwendet wurden und welche Steuern, Abgaben und Zölle angefallen sind. Die Kosten, die für die Gebrauchsüberlassung und Nutzung der Technologien zur Verbrauchserfassung anfallen, müssen ebenso genannt werden wie etwaige Kosten für Eichung oder Ablesungen. Ferner müssen Mieter Informationen zu Verbrauchsorganisationen und Energieagenturen erhalten und, falls es sich um einen Verbrauchervertrag handeln sollte, Informationen darüber, dass sie ein Streitbeilegungsverfahren in Anspruch nehmen können.
Eine neue Messtechnik installieren
Private Vermieter sind von der Energieeffizienz-Richtlinie zudem betroffen, da sie eine neue Messtechnik installieren lassen müssen. In Zukunft sind sie verpflichtet, ausschließlich auf fernablesbare Geräte zu setzen. Die bisherigen Technologien dürfen bis zum 31. Dezember 2026 verwendet werden, sollte bis dahin aber eine Neuinstallation erfolgen, müssen die gewählten Geräte zwingend fernablesbar sein. Ab dem 1. Januar 2027 besteht dann die Pflicht, dass ausschließlich fernablesbare Messtechnik zum Einsatz kommt.
Hinweis: Es ist davon auszugehen, dass gerade zum Ende der Frist hin viele private Vermieter Neuinstallationen vornehmen möchten. Es ist daher empfehlenswert, sich mit dem Thema zeitnah auseinanderzusetzen, neue Geräte zu besorgen und eine Installation rechtzeitig vornehmen zu lassen.
Allerdings gibt es Ausnahmen von der Regel. In einigen Immobilien mit mehreren Wohnungen oder in Mehrzweckgebäuden kann es passieren dass es aus technischen Gründen oder im Namen der Kosteneffizienz nicht sinnvoll möglich ist, den Verbrauch der einzelnen Einheiten individuell zu bestimmen. In einem solchen Fall ist es auch nach dem 31. Dezember 2026 nicht erforderlich, dass fernablesbare Geräte zum Einsatz kommen.
Unter „fernablesbarer Messtechnik“ versteht die EU sämtliche Lösungen, mit denen der Verbrauch abgelesen werden kann, ohne die Wohnung der Mieter betreten zu müssen. Das gelingt beispielsweise über Funkmesstechnik, insbesondere Walk-by- und Drive-by-Technologien. Besonders sinnvoll ist eine automatisierte Fernablesung, da die Daten dann nicht händisch eingegeben werden müssen, sondern direkt am Stichtag an die zuständigen Server gesendet werden. In jedem Fall ist dafür zu sorgen, dass die Daten der Verbraucher bestmöglich geschützt sind.
Mieter monatlich über den Verbrauch informieren
Da aus Sicht der EU Verbraucher bei der Erreichung der selbstgesetzten Klimaschutzziele eine wichtige Rolle spielen, sollen diese monatlich über ihren individuellen Verbrauch informiert werden. Das betrifft sämtliche Energieformen, die für die Gewinnung von Wärme, Kälte oder Trinkwarmwasser aufgewendet werden. Die neuen Messtechnologien erlauben es Vermietern, die benötigten Informationen zu sammeln und ihren Mietern zukommen zu lassen.
Es ist erforderlich, die entsprechenden Werte monatlich zu erfassen und den Mietern zuzusenden. Nur so ist es möglich, eine höhere Sensibilisierung für den Energieverbrauch zu erreichen und Mieter dazu zu motivieren, Einsparungen vorzunehmen und die vorhandenen Ressourcen effizienter einzusetzen.
Hinweis: Die Übermittlung der gesammelten Daten kann sowohl digital als auch postalisch erfolgen. In beiden Fällen muss zwingend die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) der EU berücksichtigt werden. Das gilt sowohl für die Vermieter selbst als auch für die Energiedienstleister, mit denen sie zusammenarbeiten. Eine enge Absprache ist deswegen dringend angeraten.
Fazit: rechtzeitig notwendige Maßnahmen ergreifen
Mit der Energieeffizienz-Richtlinie der EU gehen verschiedene Verpflichtungen für private Vermieter einher. Sie müssen in Zukunft eine fernablesbare Messtechnik verwenden und monatliche Verbrauchsinformationen an ihre Mieter schicken. Hierdurch soll erreicht werden, dass die Mieter bewusster mit Ressourcen umgehen und ihren Energieverbrauch nach Möglichkeit senken. Die entsprechenden Einsparungen sind ein wichtiger Baustein im Kampf gegen den Klimawandel und helfen dabei, die selbstgesetzten Klimaziele der EU zu erreichen.
Artikelbild von Freepiks
