Durch die Gesetzesänderungen 2023 kommt einiges an Änderungen im Immobilien- und Mietrecht auf Eigentümer und Vermieter zu. Diese betreffen beispielsweise die CO₂-Abgabe, die Gaspreisbremse, Fotovoltaikanlagen und das Gebäudeenergiegesetz. Es ist daher wichtig, sich mit den anstehenden Änderungen auseinanderzusetzen, um auf 2023 vorbereitet zu sein und sich sowohl Bürokratie als auch Kosten zu ersparen.
Das neue Jahr steht vor der Tür und mit ihm zahlreiche Gesetzesänderungen im Immobilien- und Mietrecht. Um auf 2023 bestmöglich vorbereitet zu sein, ist es für Eigentümer und Vermieter daher wichtig, sich mit den Neuregelungen zu beschäftigen. Diese reichen von der CO₂-Abgabe über höhere Steuern beim Vererben und Verschenken bis hin zum AfA-Satz und zu Fotovoltaikanlagen. Dieser Artikel stellt die wichtigsten Gesetzesänderungen 2023 vor und erklärt, worauf im Einzelnen zu achten ist.
Gesetzesänderungen bei der CO₂-Abgabe
Bisher war es so, dass die CO₂-Kosten, die bei Wohngebäuden entstehen, von den Mietern zu tragen waren. 2023 ändert sich das. Auf Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) müssen sich Vermieter und Mieter die entstehenden Kosten nun teilen. Die Höhe der Abgabe, die Mieter zu entrichten haben, richtet sich hierbei am jährlichen CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche. Außerdem ist die Energiebilanz der jeweiligen Immobilie relevant. Ist diese schlecht, müssen Vermieter 95 % der Kosten zahlen. Bei Gebäuden mit einer guten Energiebilanz tragen die Mieter die Kosten zu 100 %. Ferner gibt es Zwischenschritte.
Einführung der Gaspreisbremse
Die Gaspreisbremse startet am 1. März 2023 und gilt zunächst bis zum 30. April 2024. Der Gesetzgeber plant, rückwirkende Anpassungen bis zum 1. Januar 2023 zu ermöglichen. Grundlage der Gaspreisbremse sind 80 % des zu erwartenden Jahresverbrauchs, der genutzt wurde, um den Abschlag für September 2022 zu berechnen. Während die Gaspreisbremse gilt, dürfen für Gas maximal 12 Cent pro Kilowattstunde und für Fernwärme 9,5 Cent Kilowattstunde berechnet werden. Hierbei handelt es sich um Bruttowerte. Diese Gesetzesänderungen 2023 sind für alle Bürger und Bürgerinnen elementar.
Hinweis: Verfügt eine Immobilie über eine Zentralheizung, wird der Rabatt an die einzelnen Mieter mittels des bisher genutzten Verteilungsschlüssels weitergegeben.
Pflicht zum hydraulischen Abgleich
Kommt eine Gaszentralheizung zum Einsatz, muss bis zum 23. September 2023 ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden. Das gilt für Nichtwohngebäude, deren Heizfläche 1.000 Quadratmeter übersteigt. Ebenso müssen Wohngebäude, die mindestens über zehn Wohneinheiten verfügen, einen hydraulischen Abgleich vornehmen. Für Wohngebäude mit mindestens sechs Wohnungen gilt eine längere Frist. Hier genügt es, wenn der hydraulische Abgleich bis zum 15. September 2024 vorgenommen wurde.
Gesetzesänderungen 2023 und Neuerungen bei Fotovoltaikanlagen
Um die Nutzung einer Fotovoltaikanlage attraktiver zu machen, wird die Besteuerung einfacher. Die Einnahmen, die Einfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien über eine Fotovoltaikanlage erzielen, müssen in Zukunft nicht mehr versteuert werden. Das wird rückwirkend auch für den Veranlagungszeitraum 2022 gelten. Trotz dieser Vereinfachung gibt es nach wie vor Regelungen, die den Einsatz von Fotovoltaikanlagen auf Immobilien behindern. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der erzeugte Strom für die Mieter eingesetzt wird. Hier sollte schnellstmöglich nachgebessert werden.
Recht auf einen zertifizierten WEG-Verwalter
Ab dem 1. Dezember 2023 können Wohneigentümer fordern, dass ein WEG-Verwalter zertifiziert sein muss. Nur dann ist er in der Lage, eine ordnungsgemäße Verwaltung vorzunehmen. Ursprünglich war gedacht, diesen Schritt zum 1. Dezember 2022 zu vollziehen, da die Frist zur Zertifizierung dann aber zu knapp gewesen wäre, wurde die Einführung der neuen Regelung verschoben. Ab dem 1. Dezember 2023 müssen WEG-Verwalter nunmehr mittels Sachkundenachweis belegen, dass sie zertifiziert oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Waren Verwalter am 1. Dezember 2020 bereits bestellt, können sie bis zum 1. Juni 2024 weiterarbeiten und gelten für die jeweilige Eigentümergemeinschaft als zertifiziert.
Anpassungen am linearen AfA-Satz
Zum 1. Januar 2023 wird der lineare AfA-Satz von 2 % auf 3 % erhöht. Das ist eine Maßnahme, um den Bau neuer Immobilien zu beschleunigen. Die Abschreibung von Wohngebäuden gelingt nunmehr deutlich leichter als bisher. Ursprünglich war gedacht, dass die Neuregelung erst für Immobilien gilt, die nach dem 30. Juni 2023 fertiggestellt sind. Nun wird die Erhöhung vorgezogen und gilt bereits ab dem 1. Januar 2023.
Wichtige Gesetzesänderungen 2023: Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes
Ab dem 21. Januar 2023 gilt das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023). Somit müssen neue Immobilien höhere energetische Standards erfüllen. Statt EH55 gilt jetzt EH75. Damit einher geht eine deutliche Vereinfachung der Anrechnung von Strom, den Immobilien mittels erneuerbarer Energien gewinnen, auf den Primärenergiebedarf. Zudem ist mit einer Novellierung des GEG zu rechnen, um das 65 % Ziel erreichen zu können. Dieses besagt, dass Heizungsanlagen in neuen Immobilien ihre Energie mindestens zu 65 % über erneuerbare Energien generieren müssen.
Vererben und Verschenken wird teurer
Ab 2023 fallen höhere Steuern beim Vererben und Verschenken von Grundstücken an. Grundlage hierfür ist das Jahressteuergesetz 2022 mit angepassten Bemessungsgrundlagen. Experten empfehlen, die Freibeträge, die seit 2009 gleich sind, anzuheben, damit die Belastung für die Begünstigten nicht so hoch ausfällt, dass sie die geerbte oder verschenkte Immobilie verkaufen müssen. Nicht zuletzt ist zu berücksichtigen, dass die Abgabefrist für die digitale Grundsteuer Feststellungserklärung am 31. Januar 2023 endet.
Fazit zu den Gesetzesänderungen 2023
2023 treten zahlreiche Änderungen in Kraft, von denen diverse Immobilien, Eigentümer, Vermieter und Bauherren betroffen sein werden. Es ist empfehlenswert, sich frühzeitig mit den Neuerungen zu beschäftigen, um optimal auf 2023 vorbereitet zu sein und von Anfang an alles richtigzumachen. Hilfe bieten Hausverwaltungen, Steuerberater, Energieberater und Rechtsanwälte.
