Insgesamt 352 professionelle Hausverwaltungen gibt es in der Stadt Hamburg, der Stadt an Elbe und Alster. Trotzdem wird es für Mietinteressenten immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum in einer gewünschten Lage zu bekommen. Kein Wunder also, dass viele von ihnen ärgerlich reagieren und konkrete Veränderungen in der Hamburger Wohnungspolitik fordern. Sie wollen, dass Hamburgs Wohnungsnot endlich gebändigt wird und sehen den Weg dahin in der Regulierung des Marktes und in einer Intensivierung des Neubaus.
Hamburgs Wohnungsnot wird immer dramatischer. Selbst für Normalverdienende ist es in der Hansestadt kaum noch möglich, bezahlbaren Wohnraum zu bekommen. Das ist auf viele unterschiedliche Faktoren zurückzuführen, weltweite Krisen und die steigenden Baukosten sind aber besonders bedeutsam. Deswegen stellen viele Mietinteressenten, aber auch die Baubranche, Forderungen an den Bund und wollen den Neubau und speziell den Bau von Sozialwohnungen vereinfachen.
Schon jetzt ergreift der Senat einige Maßnahmen, um für mehr Wohnraum in Hamburg zu sorgen. Dieser Artikel erklärt, wie Hamburgs Wohnungsnot zustande kommt und zeigt Möglichkeiten auf, wie man ihm begegnen könnte.
Weltweite Krisen verschärfen Hamburgs Wohnungsnot
Hamburgs Wohnungsnot ist symptomatisch für die Wohnungssituation in Gesamtdeutschland. Bundesweit fehlen etwa 700.000 Wohnungen, davon 50.000 allein in Hamburg. Die Ursachen hierfür sind vielfältig, es ist jedoch deutlich, dass die zunehmenden weltweiten Krisen den Druck auf dem Hamburger Wohnungsmarkt deutlich erhöht haben. So führte beispielsweise der russische Angriffskrieg in der Ukraine dazu, dass Millionen Menschen flüchten mussten und viele davon nach Hamburg kamen. Aber auch aus anderen Kriegsgebieten flüchten Menschen auf der Suche nach Schutz und Sicherheit.
Von den Geflüchteten aus der Ukraine haben einer Schätzung des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung derzeit 60% eine eigene Wohnung gefunden. Die restlichen leben ebenso wie viele andere Geflüchtete aus anderen Kriegsgebieten in Notunterkünften. Durch diese zusätzlichen Menschen in Deutschland allgemein und in Hamburg im Speziellen besteht eine noch größere Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum als bisher. Entsprechend nimmt der Druck am Wohnungsmarkt immer mehr zu.
Bau- und Finanzierungskosten steigen drastisch
Ein weiterer Grund dafür, dass sich Hamburgs Wohnungsnot verschärft, ist in der galoppierenden Inflation zu sehen. Die Baukosten sind im vergangenen Jahr durch die Decke gegangen und es müssen deutlich höhere Bauzinsen gezahlt werden als noch 2021. Daher lohnt es sich finanziell immer weniger, in Neubau zu investieren. Gerade das wäre jedoch nötig, um der steigenden Nachfrage ein halbwegs angemessenes Angebot gegenüberstellen zu können.
Verschiedene Stellen bewerten die Situation jeweils anders und erkennen einen unterschiedlichen Handlungsbedarf. So sagt beispielsweise der Chef des Hamburger Mietervereins, Bosse, dass Bauunternehmen auf die lukrativen Renditen der vergangenen Jahre verzichten und trotz der gestiegenen Baukosten Neubauprojekte angehen müssten. Aber selbst der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) dessen Projekte soziale Aspekte stets berücksichtigen, hält das für nicht realisierbar. Der Neubau sei unbezahlbar geworden und es sei jetzt am Bund, geeignete Gegenmaßnahmen gegen Hamburgs Wohnungsnot zu ergreifen.
Forderungen an den Bund
Viele unterschiedliche Seiten erheben aktuell Forderungen an den Bund, Maßnahmen zu ergreifen, um Hamburgs Wohnungsnot zu lindern. So fordert beispielsweise der VNW, dass Bauvorschriften gelockert und ein Baubeschleunigungsgesetz entwickelt werden müssten. Zur Zeit kämen von der Politik zu oft nur Ankündigungen und zu selten konkrete Handlungen in Bezug auf den Kampf gegen zu wenig bezahlbaren Wohnraum.
Aber auch die Mieterseite wird zunehmend ungeduldig. So fordern beispielsweise Mieterbund, Baugewerkschaft und Verbände in einem gemeinsamen Bündnis, dass ein Sondervermögen von 50 Milliarden Euro auf den Weg gebracht werden müsste, um den sozialen Wohnungsbau zu fördern. Die Hoffnung, dass der Markt alles regeln würde, hätte sich nicht bewahrheitet und nun bräuchte es konkrete, handfeste politische Maßnahmen, um die bestehenden Probleme in den Griff zu bekommen
Sozialwohnungen könnten Hamburgs Wohnungsnot lindern
Sozialwohnungen wären eine hervorragende Möglichkeit, um Hamburgs Wohnungsnot zumindest etwas zu lindern. Das ist in fast jeder Metropole der Fall, so auch in Berlin. Allerdings gibt es derzeit viel zu wenige davon. In Hamburg haben rund 400.000 Menschen Anspruch auf Sozialwohnungen, es stehen aber nur 80.000 zur Verfügung. Es müsste daher viel mehr Geld in den Bau von Sozialwohnungen investiert werden. Nicht zuletzt deshalb steigt das Budget der Stadtentwicklungsbehörde von Hamburg im nächsten Jahr um 9%.
Es ist allerdings fraglich, ob sich der Mangel an Sozialwohnungen in Hamburg hierdurch nennenswert bekämpfen lässt. Denn es gibt immer weniger Bauherren, die solche Sozialwohnungen überhaupt bauen wollen. Das liegt unter anderem daran, dass die Baukosten so stark angestiegen sind und dass man heutzutage dreimal so hohe Zinsen für Baukredite zahlen muss wie noch 2021. Auch die häufig unklare Kommunikation des Bundeswirtschaftsministeriums in Bezug auf Energieförderungen ist in diesem Zusammenhang nicht hilfreich.
Hinweis: Der Bau von Sozialwohnungen in Hamburg stockt merklich. 3.000 davon sollen jedes Jahr neu entstehen, bis Mitte 2022 wurden hiervon gerade einmal 0,63% beziehungsweise 19 Wohnungen genehmigt. Und bloß weil eine Sozialwohnung genehmigt wurde, ist sie noch lange nicht gebaut. Im gesamten Bundesgebiet sieht es nicht besser aus. Von den 100.000 geplanten neuen Sozialwohnungen wurden lediglich 20.000 gebaut.
Diese Maßnahmen ergreift der Senat gegen Hamburgs Wohnungsnot
Der Hamburger Senat hat das Problem der rasant ansteigenden Baukosten erkannt und versucht nun, gegenzusteuern. Das ist auch nötig, da sich viele Bauherren dafür entscheiden, Bauprojekte zunächst einmal zurückzustellen oder ganz aufzugeben, weil sie sie nicht mehr für wirtschaftlich halten. Entsprechende Äußerungen haben die Mitglieder des Wohnungsverbands BFW Nord kundgetan. Das hat im gesamten Bundesgebiet dazu geführt, dass 75.000 Wohnprojekte, die eigentlich realisiert werden sollten, derzeit auf Eis liegen.
Der Senat ergreift verschiedene Maßnahmen, um Hamburgs Wohnungsnot zu lindern. Unter anderem versprach Hamburgs frühere Stadtentwicklungssenatorin Stapelfeld, dass es verlässliche Finanzierungen geben wird. Hier wurde oft Kritik an Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck geübt, die Regeln für Förderungen von Bauprojekten seien zu wenig transparent und würden immer wieder abgewandelt. Ein weiteres Versprechen von Stapelfeld besagt, dass es immer mehr digitale Baugenehmigungen geben wird. Das würde die Bewilligung deutlich beschleunigen und eine Menge Bürokratie einsparen. Nicht zuletzt soll es Änderungen in der Bauordnung geben. Hierdurch sollen weniger Regulierungen nötig sein, um einzelne Bauprojekte zu beschleunigen.
Hinweis: Stapelfeldts Pläne kommen beim BFW gut an. Das Ziel soll es sein, 10.000 neue Wohnungen pro Jahr in Hamburg zu realisieren.
Stapelfelsen Nachfolgerin als Stadtentwicklungssenatorin, Karen Pein, führt den Kurs ihrer Vorgängerin fort. Sie betont, dass das „Bündnis für das Wohnen“ einen speziellen Fokus auf den sozialen Wohnungsbau lege und dass in den beiden kommenden Jahren 175 Millionen beziehungsweise 183 Millionen Euro für die Wohnraumförderung investiert würden. Das Ziel sei es, weitere, bessere Förderungen zur Verfügung zu stellen und bei der Deckung des Wohnraumbedarfs flexibler zu werden.
Aus Genehmigungen müssen konkrete Projekte werden
Hamburg hat es 2022 mit einer Punktlandung geschafft, die selbstgesetzten Ziele beim Wohnungsbau einzuhalten. Insgesamt wurden 10.377 Wohnungen in Hamburg genehmigt, womit die Zielmarke von 10.000 Genehmigungen überschritten wurde. Das Ergebnis ist um 200 Baugenehmigungen höher als im Vorjahr und zeigt somit eine gute Tendenz auf. Allerdings müssen aus den grundsätzlichen Baugenehmigungen nun konkrete Bauprojekte werden. Oder wie es Heike Sudmann, die Bauexpertin der Linken-Fraktion formulierte: „In Baugenehmigungen kann niemand wohnen“.
Dass Hamburg seine Ziele in Bezug auf die Baugenehmigungen erreicht hat, ist zudem nur bedingt ein Grund zur Freude. Denn im Bausektor mahlen die Mühlen äußerst langsam. Durchschnittlich dauert es drei bis acht Jahre, bis aus dem Vorhaben, ein Bauprojekt anzugehen, eine Baugenehmigung hervorgegangen ist. Das bedeutet, dass die aktuellen Baugenehmigungen auf Entscheidungen aus der Vergangenheit und eine lange Vorbereitungszeit zurückzuführen sind. Wie sich die Zahl der Baugenehmigungen in Zukunft entwickeln wird, hängt stark von Entscheidungen ab, die heutzutage getroffen werden.
Und da sieht es alles andere als rosig aus. Die Inflation hat dazu geführt, dass die Kosten für Baumaterialien und -projekte durch die Decke gegangen sind. Ebenso muss man massive Zinsen für Baukredite bezahlen. Es lohnt sich in vielen Fällen daher kaum oder gar nicht, bestimmte Bauprojekte anzugehen. Deswegen ist davon auszugehen, dass sich weniger Bauherren für solche Projekte entscheiden werden, was erheblichen Einfluss auf die Baugenehmigungen der Zukunft haben wird.
Unterschiedliche Einschätzungen zur aktuellen Lage
Die ergriffenen Maßnahmen im Kampf gegen Hamburgs Wohnungsnot werden von verschiedenen Seiten unterschiedlich bewertet. Bausenatorin Pein spricht beispielsweise von einem „beachtlichen Erfolg“, den das „Bündnis für das Wohnen“ erreicht habe. Trotz einer schwierigen Ausgangssituation und komplizierten Bedingungen am Hamburger Wohnungsmarkt sei es gelungen, die Zielmarke von 10.000 Baugenehmigungen pro Jahr zu erreichen. Dies sei ein wichtiger Schritt, denn „Hamburg bleibt eine wachsende Stadt mit steigendem Wohnbedarf“, so die Senatorin.
Die FDP sieht das ein wenig anders. Sie verweist darauf, dass sich zu häufig aus erteilten Baugenehmigungen keine konkreten Bauprojekte ergeben würden. Insgesamt gebe es knapp 32.000 ungenutzte Baugenehmigungen allein in Hamburg. Die FDP urteilt daher, dass die Wohnungsbaupolitik in Hamburg, die lange Zeit als Musterbeispiel für sämtliche Regionen in Deutschland galt, ihre Vorbildfunktion längst verloren habe.
Fest steht, dass die bisherigen Maßnahmen des Senats in Hamburg und des Bundes für Gesamtdeutschland nur erste Schritte sein können. Weder Hamburgs Wohnungsnot noch der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Gesamtdeutschland können durch diese Maßnahmen endgültig aus der Welt geschafft werden. Das liegt unter anderem daran, dass die aktuelle Gesamtsituation nicht hoffen lässt, dass ich die Situation am Wohnungsmarkt demnächst entspannen wird. Der Ukraine-Krieg läuft weiter, die Inflation ist nach wie vor nicht eingedämmt und es existieren weiterhin erhebliche Energiekrisen. All das hat Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in Hamburg und Deutschland und macht es notwendig, zukunftsorientiert zu denken und nachhaltige Maßnahmen im Kampf gegen mangelnden Wohnraum zu ergreifen.
Fazit zu Hamburgs Wohnungsnot
Hamburgs Wohnungsnot ist beträchtlich und lässt sich nicht mal eben dadurch in den Griff bekommen, dass man an der ein oder anderen Stellschraube dreht. Dafür sind die Ursachen des Mangels an bezahlbarem Wohnraum zu vielfältig und werden noch eine ganze Weile anhalten. Hierzu gehören beispielsweise der Ukraine-Krieg die Inflation, die hohen Zinsen der EZB, die daraus entstehenden hohen Baukosten und Kreditzinsen und einige mehr.
Trotz oder gerade wegen dieser enormen Herausforderungen ist es wichtig, dass der Hamburger Senat und der Bund gezielte Maßnahmen ergreifen, um den Bau neuer Wohnungen voranzutreiben. Hierzu gehört unter anderem, attraktive Förderungen bereitzustellen und die Bedingungen hierfür transparent und einheitlich zu machen. Außerdem kommt es darauf an, ausreichend Sozialwohnungen zu bauen, um allen Menschen, die einen Anspruch darauf haben, eine solche Wohnung bereitstellen zu können. Nur wenn aus den guten Ideen und Planungen konkrete Handlungen und Maßnahmen entstehen, lässt sich Hamburgs Wohnungsnot nachhaltig in den Griff kriegen.
