Mit der Hausordnung als Vertragsbestandteil des Mietvertrages definiert der Vermieter den Umgang seiner Mieter untereinander und auch die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie. Es ist eine Ansammlung privatrechtlicher Vorschriften für den Mieter und soll das Zusammenleben regeln, die Immobilie an sich schützen und Ordnung sowie Sicherheit leisten. Doch was können Vermieter in die Hausordnung aufnehmen und wie kann man sie ändern?
Die Hausordnung ist, wenn man es einfach formulieren will, eine Handlungsempfehlung zum Miteinander an alle Mieter und soll Ruhe und Frieden bringen, den Hausfrieden bewahren. Doch so einfach individuell kann man eine Hausordnung nicht gestalten, auch wenn es sich juristisch um eine privatrechtliches Regelwerk handelt. Fakt ist aber: jeder Vermieter sollte dieses Regelwerk aufsetzen, oder es von einer erprobten Hausverwaltung aufsetzen lassen. Auch das Überprüfen der aktuellen Hausordnung ist ratsam und eine Änderung gegebenenfalls ebenso. Was kann man „regeln“, was verbieten, was erlauben und wie führt man Änderungen durch? Wir haben die wichtigsten Fakten zusammengestellt.
Die Hausordnung als Vertragsbestandteil des Mietvertrages
Vorab zwei wichtige Hinweise: Die Hausordnung muss grundsätzlich dem Mieter zu Kenntnis gebracht werden. Wird diese als Anhang zum Mietvertrag beigefügt und vom Mieter durch Unterschrift zur Kenntnis genommen, ist sie rechtlich betrachtet ein Bestandteil des Mietvertrages.
Doch kann der Vermieter durch die Hausordnung keinesfalls die mietvertraglichen Pflichten einschränken oder daraus weitere Pflichten ableiten. Alle Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters regelt der Mietvertrag, die Hausordnung beinhaltet nur Regelungen zur Ausgestaltung dieser Rechte und Pflichten. Jedoch birgt eine Hausordnung die Möglichkeit die Nutzung näher zu beschreiben, gerade wenn es um die allgemein zugänglichen Hausbereiche geht, wie Garten, Treppenhaus und Kellerbereich. Und auch Regelungen des Zusammenlebens können und sollten geregelt werden, doch dazu später.
10 Mietparteien – zehn unterschiedliche Hausordnungen
Ist das möglich, dass jeder Mieter eine individuelle Hausordnung erhält? Ja, denn es sind individuelle und privatrechtliche Vereinbarungen, die man mit dem jeweiligen Mieter treffen kann. Doch Achtung: wenn dem Mieter bestimmte Rechte, so die individuelle und einzige Nutzung des Parkplatzes, eingeräumt wird, hat das allgemeine Verbot des Abstellens von Kraftfahrzeugen auf diesen Mieter keine Wirkung. Dies gilt auch für die Nutzung von Gärten oder Außenanlagen. Sind zwei Mietergärten vorhanden, kann die allgemeine Hausordnung die Nutzung verbieten, aber die zwei ausgewählten Mieter können über eine individuelle Hausordnung eine Nutzung erfahren.
Welche Regelungen kann die Hausordnung enthalten?
Sicherheit geht vor
In dem Regelwerk kann eine Schließzeit der Hauseingangstüren enthalten sein die näher bezeichnet, dass diese ab 20 Uhr zu verschließen sind. Dies kann auf Garten- und Garagentore ausgeweitet werden. Ebenso kann die Regelung keine Fahrräder oder Kinderwagen in den Hausflur zu stellen ein Sicherheitshinweis sein, dem die Mieter gemäß Hausordnung folgen müssen. Und auch das Rauchen in den allgemein zugängigen Teilen des Hauses darf verboten werden.
Ruhezeiten bewahren den Hausfrieden
Der Hausfrieden ist den Richtern oftmals wichtig und so achten sie sehr darauf, wer und in welcher Form den Hausfrieden störte. Umso wichtiger ist es die Ruhezeiten zu benennen, in denen allgemein störende Handlungen wie laute Musik, Rasenmähen oder auch Reparaturen in der Wohnung zu bestimmten Zeiten untersagt sind. Verbieten kann und sollte ein Vermieter solche Handlungen nicht, gehören sie doch zum natürlichen Gebrauch der Mietsache. Aber zu bestimmten Zeiten untersagen sollte man sie, um gestörten Mietern die Möglichkeit zu geben auf Einhaltung der Ruhezeiten zu drängen, auch juristisch. Denn letztlich haben sie, im Falle des Nichteinhaltens, ein Druckmittel und das nennt sich Kündigung.
Garten- und Hofnutzung
Hier Klarheit: Grundsätzlich haben Mieter kein Mitbenutzungsrecht am Garten oder am Hof des Mietshauses. Hier sollte der Vermieter, wenn gewünscht, individuelle Regelungen vornehmen, so bei Mietergärten. Sofern es keine Regelung dazu gibt, erklärt sich das Nutzungsrecht aus den allgemein üblichen Verhaltensweisen. Wenn alle Mieter ihre Fahrräder im Hof abstellen, so kann es dem neuen Mieter nicht verboten werden. Es ist jedoch ratsam die Nutzung dieser allgemein zugänglichen Bereiche zu reglementieren, so zum Beispiel Gartenpartys im Hof zu verbieten oder einen bestimmten Ort für das Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen zu benennen.
Wenn Kinder spielen …
… dürfen sie nicht daran gehindert werden und keine Hausordnung, die dies reglementiert, hätte vor Gericht bestand. Insbesondere dann nicht, wenn der Hof groß ist oder ein Gemeinschaftsgarten oder Spielplatz vorhanden ist. Jedoch sollte man in der Hausordnung regeln, dass Kinderspielzeug weggeräumt werden muss und die Höfe und Gärten sauber zu halten sind. Und auch die Ruhezeiten sind von Kindern ebenso zu beachten, wie von den erwachsenden Mietern. Nur das Spielen in Bereichen mit besonderer Gefahrtragung kann und sollte untersagt werden, so zum Beispiel in Waschküchen, dem unausgebauten Dachgeschoss oder der Tiefgarage.
Markisen und Parabolantennen
Der Vermieter sollte stets einen Einfluss darauf haben wie die Außenansicht seines Hauses gestaltet wird. In der straßenseitigen Ansicht kann er das Anbringen von Markisen und Parabolantennen verbieten, wenn es einen Kabelanschluss gibt oder die Anbringung auf der Hausrückseite für den Mieter möglich ist, so diverse Gerichtsurteile. Im Regelfalls sollte die Hausordnung eine Anbringung solcher fest verankerten Gegenstände eine Zustimmung des Vermieters erfordern, um den Einzelfall prüfen zu können.
Doch wie war das mit dem Grillen und der Balkonnutzung? Kann der Vermieter hier Regelungen in die Hausordnung aufnehmen, die die allgemeine Nutzung der Mietsache aber ermöglichen sollte? Und kann man bestehende Hausordnungen ändern und wenn ja, wie?
Kann man eine Hausordnung im Nachhinein ändern und wenn ja, in welcher Form?
Mal Hand aufs Herz. Wer keine Hausordnung als Vertragsbestandteil des Mietvertrages aufsetzt ist auf dem besten Wege, dass irgendwann der Hausfrieden gestört ist. Nämlich dann, wenn einige Mieter sich nicht an Ruhezeiten halten, oder wenn Hof und Garten, aber auch die Treppenhäuser zur Partymeile verkommen und jeder sein Hab und Gut in den allgemein zugänglichen Räumen abstellt. Im ersten Teil haben wir nicht nur den Sinn und Zweck der Hausordnung geschildert, sondern auch die möglichen Inhalte, sprich Regelungsbereiche identifiziert. Nun geht es weiter mit dem „das ist verboten und das ist für den Mieter erlaubt“.
Wenn das Grillen die Nachbarn stört
Im Mietvertrag sollte klar und deutlich das Grillen verboten, oder auch unter bestimmten Frequenzen und Grillarten erlaubt, bzw. eingeschränkt werden. Die Hausordnung sollte dieses Thema nicht aussparen und entsprechende Handlungen nochmals näher beschreiben. So kann der Mietvertrag ein generelles Grillverbot enthalten mit dem Hinweis, dass die Hausordnung Näheres regelt, so zum Beispiel das Grillen mit einem Elektro- oder Gasgrill.
Und doch stellt das Grillen gemeinhin eine Ordnungswidrigkeit dar. Innerhalb der Mieterschaft kann das Grillen gemäß Hausordnung erlaubt sein, zumindest ohne Verwendung von rußender Holzkohle. Aber was ist, wenn sich die Nachbarn vom Nebenhaus beschweren? Hier reagierten die Gerichte sehr unterschiedlich. Mal wurde ein zweimaliges Grillen im Monat erlaubt, mal gänzlich verweigert. Hier richten sich die Urteile nach der Bebauungsart, der Entfernung und der Frequenz, in denen das Grillen andere beeinträchtigt.
Eine Regelung ausschließlich einen Gas- oder Elektrogrill zu nutzen und die Mietmieter vorher persönlich zu informieren, ist eine Regelung, die jede Hausordnung enthalten sollte.
Balkon- und Terrassennutzung
Ganz klar, der Balkon oder die Terrasse gehört zum angemieteten Raum und hier kann der Mieter schalten und walten wie er will. Wer als Vermieter Bepflanzungsregeln aufstellen will, oder gar Nutzungsarten, muss auf richterliche Gegenwehr gefasst sein. Hier reagieren die Juristen unterschiedlich und betrachten regionale Üblichkeiten ebenso wie bauliche Gegebenheiten und das Ausmaß. So kann die Hausordnung keine Möblierung und Bepflanzungen vorschreiben, jedoch das Anpflanzen von Kletterpflanzen, die die Fassade hochklettern, verbieten. Und auch das Wäsche aufhängen kann nicht geregelt werden.
Als Mieter einer Eigentumswohnung hingegen kann die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft nur das innen liegende Anbringen von Blumenkästen erlauben. Auch das Aufstellen eines Geräteschuppens des zur individuellen Nutzung erlaubten Mietergartens kann verboten werden, sowie Spreng- und Mähzeiten festgelegt werden.
Reinigungs- und Streupflichten
Ja, die Reinigung des Treppenhauses kann gemäß Hausordnung auf die Mieter übertragen werden. Hier sollte die Reinigungsfrequenz und die Reinigungsbereiche festgelegt sein. Auch das übertragen der Reinigung nur für einen Mieter über eine gesonderte Vereinbarung ist möglich. Aber Achtung: wenn einige Mieter nicht mitmachen und der Vermieter eine externe Reinigung hinzuzieht, sollte man auf die Betriebskostenabrechnung achten. Ebensolches gilt für die Gehwegreinigung oder die Streu- und Räumpflicht gelten. Hier sollte man aber schon aus Gründen der Gefahrtragung eine Fachfirma beauftragen, da der Eigentümer stets für Gefahren, die von der Immobilie ausgehen, haftet und dies nicht zwanglos auf die Mieter übertragen kann, außer im Innenverhältnis.
Ist die aktuelle Hausordnung in Stein gemeißelt?
Vorab schon mal: Nein. Und demzufolge kann auch eine Hausordnung aufgesetzt werden, wenn es vorher keine gab. Der Vermieter kann nach „billigem Ermessen“ eine Hausordnung aufsetzen, gemäß § 315 des BGB. Aber, und das ist mietvertraglich unbedingt in Stein zu meißeln: die Möglichkeit der Änderung der Hausordnung seitens des Vermieters. Denn wenn dies nicht mietvertraglich möglich ist, kann eine Hausordnung auch nicht geändert werden.
Besonders ist darauf zu achten, dass vorherige Regelungen nicht zum Nachteil des Mieters gereichen. Wenn die Mieter alle das Haus reinigen sollen, es aber nur bedingt tun und der Vermieter dann eine externe Reinigung beauftragt und die Kosten umlegen will, hat er Pech gehabt, das funktioniert nicht.
Wenn der Vermieter die Hausordnung ändern will, dann gilt § 242 des BGB, der regelt, dass nur durch die Änderung eine Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses in ordnungsgemäßer Form dadurch möglich ist.
Die nivellierte Hausordnung sollte den Mietern schriftlich zur Kenntnis gegeben werden und unter Fristsetzung zur Unterschrift.
Im Resümee sollte jeder Mietvertrag eine Hausordnung als Anhang enthalten, damit Rechtssicherheit gegeben ist. Die Hausordnung regelt das Verhalten der Mieter untereinander und sorgt für den Hausfrieden. Wird dieser von einem oder mehrerer Mieter gestört, weil sie nicht die Hausordnung beachten, kann der Vermieter den Mieter abmahnen und bei einem nicht Abstellen des Fehlverhaltens sogar eine Kündigung aussprechen. Doch für solche Fälle sollte man den Rechtsanwalt seines Vertrauens befragen oder gleich eine Hausverwaltung zu Rate ziehen.
