Eine Immobilie winterfest zu machen heißt sie auf Herz und Nieren zu prüfen. Die Heizungsanlage muss ebenso einsatzbereit sein wie die Außenbeleuchtung. Außerdem sollte das Dach absolut dicht sein. Des Weiteren ist es wichtig, dass Immobilienbesitzer die Regenrinnen und Außenwände prüfen und notwendige Vorkehrungen im Garten treffen. So lassen sich Schäden an einer Immobilie vermeiden und alle Bewohner kommen problemlos durch den Winter.
Eine Immobilie winterfest zu machen, gehört zu den wiederkehrenden Aufgaben, mit denen sich Hausbesitzer und Vermieter alljährlich konfrontiert sehen. Es gibt einige Bereiche wie das Dach und die Heizung, die besonders sorgfältig geprüft und gegebenenfalls repariert werden müssen.
Aber auch eine Kontrolle der Regenrinnen, der Außenbeleuchtung und des Gartens ist dringend angeraten. Dieser Artikel stellt verschiedene Strategien vor, mit denen Hausbesitzer eine Immobilie winterfest machen, und erklärt, worauf hierbei speziell zu achten ist.
Es gibt, gerade für Vermieter zwar keine direkte Pflicht über einen Wintercheck die Immobilie winterfest zu machen. Jedoch „zwingen“ die Hauptpflichten aus § 535 BGB indirekt zum Handeln.
Immobilie winterfest machen: Die Heizung muss einsatzbereit sein
Vermieter müssen dafür sorgen, dass die Heizungsanlage ihrer Immobilie einsatzbereit ist, wenn die Temperaturen sinken. Deswegen ist es ratsam, die Heizungsanlage bereits im Spätsommer oder Frühherbst auf Funktionstüchtigkeit hin zu überprüfen. In der Regel findet deswegen einmal pro Jahr eine Anlagenwartung statt, um etwaige Probleme zu identifizieren und zu beseitigen. Die meisten Immobilienbesitzern nehmen eine solche Wartung im Herbst vor.
Gelegentlich kommt es vor, dass die Heizkörper in den Wohnungen gluckern und die gewünschte Temperatur nicht erreichen. Das muss nichts zwangsläufig auf einen Defekt zurückzuführen sein, sondern lässt sich gelegentlich durch eine Entlüftung lösen. Nur wenn das nicht zielführend ist, müssen etwaige Schäden an den Heizkörpern gesucht und beseitigt werden.
Hinweis: Die jährliche Wartung sollte von Spezialisten mit hoher Fachexpertise und Erfahrung durchgeführt werden. Unter anderem werden hierbei eine Heizkesselreinigung und eine Überprüfung des Ölstands vorgenommen.
Bei der Entlüftung der Heizung werden die Thermostatventile geschlossen und die Entlüftungsventile mit einem speziellen Schlüssel geöffnet. Um eventuell austretendes Wasser aufzufangen müssen Behälter vorhanden sein. Sobald Wasser austritt, ist die Luft aus den Heizkörpern entwischen. Sollte der Anlagendruck hierdurch zu stark abgefallen sein, kann es nötig werden, neues Wasser in das System zu führen.
Grundsätzlich ist es möglich, solche Entlüftungsaufgaben an die Mieter auszulagern. Hierfür ist es jedoch erforderlich, dass die Mieter einen speziellen Schlüssel zur Verfügung haben und wissen, wie die Entlüftung durchzuführen ist. Im Rahmen der Entlüftung sollten die Heizkörper zudem grundlegend gereinigt werden. So lässt sich eine verringerte Leistung aufgrund von Verschmutzung ausschließen.
Für Vermieter ist es wichtig, zu wissen, dass es keine Heizpflicht für Mieter gibt. Diese können somit frei entscheiden, wie warm sie es in ihrer Wohnung haben möchten. Allerdings sollten sie hierbei gewisse Mindesttemperaturen nicht unterschreiten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass sich Schimmel bildet oder dass die Rohre in der Immobilie gefrieren. Grundsätzlich sind Mieter in ihrem Heizverhalten also frei, sie müssen aber sicherstellen, dass es zu keinen Schäden an der Mietsache kommt.
Witerfeste Immobilie: Ein dichtes Dach ist unverzichtbar
Bei der Vorbereitung auf den Winter muss dem Dach große Aufmerksamkeit geschenkt werden. In diesem Zusammenhang sollte insbesondere geklärt werden, ob das Dach dicht und die Regenrinne funktionstüchtig ist sowie ob die Fallrohre frei sind. Zum ersten Punkt gehört, die Dachziegel zu überprüfen und eventuelle Schäden auszubessern. Außerdem sollte der Schornstein überprüft werden.
Viele Kontrollarbeiten lassen sich von einem unausgebauten Dachboden aus vornehmen, ohne dass jemand auf das Dach steigen muss. Wenn nirgendwo Feuchtigkeit eindringt, spricht viel dafür, dass das Dach dicht ist. Bei einem ausgebauten Dachboden kann sogar ein Blick durch das Fenster genügen, um die Qualität des Dachs einzuschätzen.
Sollte das Dach in Ordnung sein, kann man sich direkt den Regenrinnen zuwenden. Ansonsten sollte ein professioneller Dachdecker beauftragt werden, der bestehende Mängel beseitigt, um so Folgeschäden zu vermeiden. In diesem Zusammenhang können Vermieter unterschiedliche Strategien nutzen. Einige lassen akute Schäden beseitigen, um auf den nächsten Winter vorbereitet zu sein.
Irgendwann ist ein Dach aber nur noch Stückwerk und die Wahrscheinlichkeit von weiteren Schäden steigt. Wenn das Dach bereits ein gewisses Alter erreicht hat, ist es daher empfehlenswert, es einmal von Grund auf zu erneuern. Da dies mit einem gewissen Zeitaufwand verbunden ist, sollte das aber nicht kurz vor der Winterperiode erfolgen.
Regenrinne und Fallrohre prüfen
Regenrinnen und Fallrohre stellen sicher, dass Wasser abfließen kann und nicht in die Bausubstanz dringt. Es ist deswegen essenziell wichtig, dass Regenrinne und Fallrohre zu Winterbeginn funktionieren, bzw. winterfest gemacht werden. Bei der Regenrinne muss sichergestellt werden, dass diese nicht verstopft ist, damit das Wasser problemlos abfließen kann. Verschmutzte Regenrinnen lassen sich häufig per Hand reinigen, solange sie nicht so hoch sind, dass man selbst mit Leitern nicht mehr herankommt.
Sobald die Regenrinne sauber ist, sollte geprüft werden, ob sie bestimmte Lecks oder Schäden aufweist. Falls ja, müssen diese zeitnah repariert werden, damit keine Feuchtigkeit in die Bausubstanz dringt. Häufig genügt hier spezielles Klebeband, um kleine Löcher abzudichten. Bei größeren Beschädigungen muss das jeweilige Teilstück meist ausgetauscht werden.
Für den Winter ist es wichtig, dass die Fallrohre frei sind. Ob das der Fall ist, kann mit einem Gartenschlauch geprüft werden. Ein starker Wasserstrahl wird durch die Rohre gespült und geprüft, ob das Wasser unten ankommt. Wenn ja, ist alles in Ordnung, kommt deutlich weniger Wasser unten heraus, sind die Rohre vermutlich verstopft. Gelegentlich hat der Wasserstrahl bereits genug Kraft, um bestehende Verschmutzungen zu beseitigen. Falls nicht, muss mit entsprechenden Geräten für Sauberkeit gesorgt werden.
Die Außenwände auf den Winter vorbereiten
Ein weiterer Schritt bei der Vorbereitung auf den Winter besteht darin, die Außenwände zu überprüfen. Risse und Beschädigungen am Putz sind gefährlich, da hierdurch Feuchtigkeit in die Bausubstanz dringen und diese beschädigen kann. Liegen hier Mängel vor, sollten diese noch vor dem Winter beseitigt werden um so den Baukörper winterfest zu gestaten.
Es gibt aber noch viele weitere Bereiche, durch die Kälte und Feuchtigkeit eindringen kann. Das sind die Fenster und Türen ebenso wie die Balkone. Hier sollten Risse und Schäden ebenfalls zeitnah beseitigt werden, wobei sich der Einsatz professioneller Dichtmittel anbietet. Sind die Schäden größerer Natur, ist es empfehlenswert, mit einem professionellen Fachbetrieb zusammenzuarbeiten.
Tipp: Vermieter sollten ihre Mieter bitten, die Dichtungen an Fenstern und Türen zu überprüfen und so ihren Beitrag zu leisten, die Immobilie winterfest zu machen. So lassen sich Mängel schnell feststellen und beseitigen. Zudem können die Mieter dazu angehalten werden, die Dichtungen mit speziellen Pflegemitteln zu behandeln. So steigt die Lebenserwartung und sie arbeiten besonders effizient.
Funktioniert die Beleuchtung?
Der Winter ist die dunkle Jahreszeit. Deswegen ist es extrem wichtig, rund um eine Immobilie für eine möglichst hervorragende Beleuchtung zu sorgen. Auf diese Weise finden sich Mieter und ihre Gäste leichter zurecht und die Gefahr von Unfällen sinkt. Eine hochwertige Außenbeleuchtung gehört somit zum Sicherheitskonzept einer jeden Immobilie dazu.
In Bezug auf die Außenbeleuchtung müssen unterschiedliche Bereiche berücksichtigt werden. Besonders wichtig ist es, dass die Gehwege gut ausgeleuchtet sind, damit man sich auch bei Dunkelheit mühelos darauf zurechtfindet. Ähnlich wichtig ist es, dass die Treppen gut ausgeleuchtet sind, damit das Sturzrisiko gesenkt wird. Sollten sich im Außenbereich bestimmte Stolperfallen befinden, müssen diese ebenfalls gut ausgeleuchtet und klar markiert sein.
Des Weiteren kommt es darauf an, dass die Beleuchtung an der Haustür und der Hausnummer funktioniert. Verfügt die Immobilie über eine Garage mit Auffahrt, müssen diese ebenfalls gut ausgeleuchtet sein. Es ist ratsam, die einzelnen Lampen vor dem Winter zu überprüfen und defekte Birnen oder Lampen auszutauschen.
Hinweis: Bei der Auswahl der Lampen sollten nicht nur Helligkeitsaspekte, sondern auch der Energieverbrauch in den Blick genommen werden. Durch eine kluge Auswahl der Leuchtsysteme lässt sich eine Menge Energie einsparen, was den Mietern zugute kommt und somit die Attraktivität der Immobilie steigert.
Notwendige Maßnahmen für den winterfesten Garten
Viele Immobilien verfügen über einen eigenen Garten. Dieser erhöht in der Regel den Wohnkomfort und somit den Wert der Immobilie. Allerdings gehen mit einem solchen Garten vor dem Winter zahlreiche Aufgaben einher. Unter anderem ist es wichtig, sämtliche Rohre und Wasserbehälter zu entleeren, damit das Wasser im Winter nicht gefriert und Schäden verursacht.
In diesem Zusammenhang ist es entscheidend, sämtliche Außenhähne und Rohre zu leeren. Es kommt darauf an, alle Leitungen zu prüfen und von Wasser zu befreien, damit nicht versehentlich eine übersehen wird. Durch ein Absperrventil können Vermieter die jeweiligen Außenhähne verriegeln, damit sie nicht versehentlich geöffnet werden und erneut Wasser in die Rohre gelangt. Außerdem sollten sie die Regentonnen leeren und die Abläufe im Boden kontrollieren.
Des Weiteren müssen Vermieter ihrer Verkehrssicherungspflicht nachkommen. Hierzu sollte man sich am Rande mal mit seiner Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung auseinandersetzen. Durch verschiedene Aufgaben wie das Schneeräumen kann das Unfallrisiko während des Winters deutlich reduziert werden. Grundsätzlich ist es möglich, bestimmte Aufgaben an die Mieter oder eine Firma auszulagern, verantwortlich bleiben in letzter Konsequenz aber die Vermieter.
Außerdem ist zu beachten, dass eine Übertragung der Aufgaben an die Mieter nur möglich ist, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist. Um der Verkehrssicherungspflicht nachkommen zu können, ist es wichtig, dass Schneeschaufeln, Streugut und andere Hilfsmittel für den Winterdienst zur Verfügung stehen. Um nicht vom ersten Schnee überrascht zu werden, sollte rechtzeitig im Herbst kontrolliert werden, ob alle notwendigen Hilfsmittel vorhanden sind.
Fazit, die Immobilie winterfest zu machen
Der Winter kommt schneller als man denkt. Deswegen sollten sich Vermieter bereits im Frühherbst damit beschäftigen, ihre Immobilie winterfest zu machen. In diesem Zusammenhang sind vielfältige Aufgaben von der Überprüfung der Heizungsanlage über die Kontrolle des Daches bis hin zur Optimierung der Außenbeleuchtung und des Gartens zu erledigen.
Je früher diese Arbeiten in Angriff genommen werden, desto besser. So bleibt genügend Zeit, um eventuelle Mängel zu beseitigen und hierdurch Folgeschäden zu vermeiden. Alternativ ist es möglich, die Reparaturaufgaben an eine Fachfirma auszulagern. Wenn sowohl der Innen- als auch der Außenbereich kontrolliert und winterfest gemacht wurde, können die kalten Temperaturen ruhig kommen.
