Selten war die Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Immobilie so kompliziert wie aktuell. Die hohe Inflation und die damit einhergehende Zinswende der EZB haben dazu geführt, dass eine Immobilienfinanzierung deutlich teurer geworden ist. Interessierte müssen daher besonders gut rechnen, bevor sie sich für ein solches Projekt entscheiden. Wichtig ist, die Variablen zu minimieren und sich mit den tatsächlichen Belastungen zu beschäftigen, die eine Immobilienfinanzierung mit sich bringt. Dann kann man selbst aktuell noch attraktive Angebote finden.
Soll man sich angesichts der stark gestiegenen Kreditzinsen den Traum von der eigenen Immobilie noch erfüllen? Die Antwort auf diese Frage fällt derzeit äußerst schwer. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist komplex und aktuell schwer einzuschätzen. Viele Variablen sind zu berücksichtigen, von denen einige nur schwer zu berechnen, beziehungsweise zu kalkulieren sind.
Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen, muss daher genau rechnen und das Projekt professionell vorbereiten. Wie das im Einzelnen funktioniert und welche Tools dabei nützlich sind, erklärt dieser Artikel.
Die Voraussetzungen für einen Kauf von Immobilien sind kompliziert
Die Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung sind aktuell so kompliziert wie schon lange nicht mehr. Zwar sind durch die Zinswende der EZB die Immobilienpreise etwas gesunken, dafür sind Finanzierungen ausgesprochen teuer. Umso wichtiger ist es zur Zeit, Eigenkapital und zusätzlich Sicherheiten zu bieten, um die Finanzierung trotz der Inflation und der hohen Zinsen meistern zu können.
Hinzu kommt, dass Banken aktuell eher vorsichtig agieren. Sie müssen selbst Eigenkapital bereitstellen, wenn sie eine Immobilie finanzieren wollen. Das ist nur in bestimmten Fällen lukrativ für sie. Entsprechend schwierig kann es sich gestalten, eine geeignete Finanzierung zu bekommen. Zudem bedeutet eine Immobilienfinanzierung zur Zeit eine Belastung über viele Jahrzehnte hinweg. Deswegen müssen Interessierte genau rechnen, ob sich Miete oder Kauf für sie mehr lohnt.
Die Variablen bei Miete oder Kauf minimieren
Je mehr Variablen bei einer Immobilienfinanzierung eine Rolle spielen, desto komplizierter ist es, einzuschätzen, ob man sich für Miete oder Kauf entscheiden sollte. Ein besonders wichtiges Kriterium ist die eigene Zukunftsplanung. Wer sich beispielsweise dafür entscheidet, eine Zweizimmerwohnung zu finanzieren, wird irgendwann Schwierigkeiten bekommen, wenn er eine Familie gründen möchte.
Grundsätzlich ist es möglich, die Wohnung zu verkaufen, um Kapital für die Finanzierung eines Hauses oder einer größeren Wohnung zur Verfügung zu haben. Allerdings ist nicht gewährleistet, dass die hohen Wertsteigerungen der letzten Jahre weitergehen werden. So kann es passieren, dass man aufgrund von Nebenkosten und geringen Steigungsraten zu wenig Rendite mit der Immobilie erwirtschaftet. Je genauer man seine eigene Familienplanung einschätzen kann und je klarer die berufliche Laufbahn ist, desto besser ist das für die Immobilienfinanzierung.
Die Preisentwicklung von Immobilien ist schwer abzuschätzen
Ein weiterer Faktor, der sich nur schwer bis gar nicht einschätzen lässt, ist die Preisentwicklung von Immobilien. Die Zinswende der EZB hat hier zu einem leichten Preisrückgang geführt, es lässt sich allerdings nicht mit Sicherheit sagen, dass die Preise nicht wieder ansteigen. Immerhin ist Wohnraum gerade in Ballungszentren nach wie vor begehrt, sodass Kaufobjekte durchaus wieder teurer werden könnten. Das betrifft allerdings auch die Mietpreise. Entsprechend ist bei der Wahl zwischen Miete und Kauf in einigen Fällen der Kauf nach wie vor attraktiver.
Des Weiteren lässt sich aktuell schwer einschätzen, wie sich die Inflation entwickelt. Wird sie wieder ansteigen, bleibt sie auf dem aktuellen Niveau oder erreicht die EZB ihr Ziel von 2% Inflation? Abhängig davon werden sich die Kreditzinsen am Markt entwickeln. Ein Rückgang der Zinsen ist nur bei einer deutlich gesunkenen Inflation zu erwarten. Ebenso bleibt abzuwarten, ob das Ziel der Bundesregierung, jährlich 350.000 bis 400.000 Wohnungen neu zu schaffen in naher Zukunft realisiert werden kann. Das hätte ebenfalls erhebliche Auswirkungen auf die Marktpreise.
Eine hohe Belastung über viele Jahre
Wer mit dem Gedanken an eine Immobilienfinanzierung spielt, sollte sich bewusst machen, dass damit eine langjährige finanzielle Verpflichtung einhergeht. Häufig wird empfohlen, dass bei einer Immobilienfinanzierung jährlich 2% getilgt werden und 20% Eigenkapital zur Verfügung stehen sollten. Wenn beispielsweise eine Immobilie im Wert von 600.000 € gekauft werden soll und hierfür ein Darlehen von 500.000 € aufgenommen werden muss, bedeutet das für die Kreditnehmer, dass sie selbst bei einem hervorragenden Zinssatz von 3,65% 20 Jahre investieren müssen, bevor die Immobilie abbezahlt ist.
Hinweis: Bei diesem Fallbeispiel würde bei einer Tilgung von 2% eine monatliche Rate von 2.400 € anfallen. Das ist nur mit einem Familiennettoeinkommen von 7.000 € möglich. Durchschnittlich haben Doppelverdiener-Haushalte in Deutschland jedoch lediglich 4.500 € netto zur Verfügung.
Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen müssen daher andere Finanzierungsmodelle finden. Zwei Drittel der Banken bieten beispielsweise eine 1% Tilgung an. Bei einem Nettoeinkommen von 4.500 € müssten dann monatlich 1.700 € investiert werden. Bei einem Eigenkapital von 80.000 €, könnten somit nur 400.000 € als Kredit aufgenommen und folglich höchstens eine Immobilie im Wert von 450.000 € gekauft werden. Das Eigenkapital wird dann bereits nahezu vollständig für die Nebenkosten benötigt.
In einem solchen Fall wäre die Immobilie allerdings erst nach 42 Jahren und nicht nach 28 Jahren, wie das bei 2% Tilgung der Fall wäre, abbezahlt. Außerdem steht nicht fest, dass eine Bank ein solches Geschäft anbietet, dass sich über vier Jahrzehnte erstreckt.
Die Kosten eines Kaufs möglichst exakt bestimmen
Wenn man sich zwischen Miete und Kauf entscheiden muss, sollte man aktuell möglichst genau rechnen. Nur dann kann man seriös einschätzen, welche Immobilien man sich leisten kann und welche finanziellen Belastungen damit einhergehen. Im Onlinebereich gibt es spezielle Rechner, die dabei helfen, die verschiedenen Angebote zu vergleichen und zu prüfen, ob sich Miete oder Kauf mehr lohnen.
Ebenso ist es hier möglich, die Kosten einer eigenen Immobilie den momentanen oder zukünftigen Mietkosten gegenüberzustellen. So sieht man, ob die Miete oder die Investition günstiger wäre und kann sich dann für die bessere Alternative entscheiden. Hierbei können unterschiedliche Variablen je nach Wunsch angepasst werden, um so zu sehen, welche Entwicklungen nach 40 beziehungsweise 50 Jahren zu erwarten sind.
Wer im Vorfeld der Entscheidungen alle notwendige Informationen sammelt und detailliert Konditionen zur Baufinanzierung einholt, ist erst dann in der Lage die Grätchenfrage zu stellen – Kauf oder Miete einer Immobilie. Denn so schön die eigenen vier Wände auch sein mögen: Eine Immobilie ist stets eine große Verantwortung und kostet auch dauerhaft viel Geld.
Fazit
Selbst bei einer hervorragenden Planung bleibt bei einer Immobilienfinanzierung ein gewisses Restrisiko bestehen. Das liegt vor allem daran, dass sich die Marktentwicklung und die Bauzinsen nur schwer prognostizieren lassen. Auch der Anstieg der Wohnungsmieten kann aktuell nur geschätzt werden. Wenn allerdings möglichst viele Parameter berücksichtigt werden und ein gewisser finanzieller Puffer eingeplant wird, ist eine Immobilienfinanzierung auch in der aktuellen Situation möglich.
