Die Immobilienumsätze in Berlin haben ein neues Rekordniveau erreicht: knapp 24 Milliarden Euro. Das hat Auswirkungen sowohl auf das Wohneigentum als auch auf die Mietpreise und die Betriebskosten. Untersuchungen haben gezeigt, dass die Corona-Krise und der Mietendeckel zu Nachholeffekten geführt haben, die aufgrund der eher abwartenden Haltung aus 2020 nötig wurden. Schon jetzt sind die Folgen dieser Entwicklung anhand von steigenden Preisen in allen Marktsegmenten zu spüren.
Knapp 24 Milliarden Euro Umsatz wurden in 2021 mit Grundstücken, Häusern und Wohnungen erwirtschaftet, ein Rekord am Immobilienmarkt. Hielten sich Immobilienbesitzer mit Verkäufen 2020 aufgrund der Corona-Krise und des Mietendeckels noch zurück, so wurden im Folgejahr wieder Rekordsummen für Immobilien erzielt. Die Folge: Die Marktpreise steigen spürbar an. Das betrifft sowohl das Wohneigentum als auch die Mieten und die Betriebskosten.
Hohe Preise für Immobilienverkäufe in Berlin
Laut Immobilienmarktbericht sind 2021 mit Immobilien 23,9 Milliarden Euro Umsatz erwirtschaftet worden, während zu Beginn des Jahres noch mit 23,8 Milliarden Euro gerechnet wurde. Die Daten, mit denen der Bericht arbeitet, stammen aus notariell bekundeten Kaufverträgen, in denen die tatsächlichen Kaufpreise und nicht nur die Angebotspreise enthalten sind.
Zum Gutachterausschuss gehören 43 Mitglieder, die öffentlich bestellt und vereidigt wurden. Unter anderem gehören hierzu Sachverständige, Immobilienfachleute sowie Bankexperten. Das Ziel des Gremiums ist es seit 1960, objektive Daten zum Immobilienmarkt zu sammeln und somit für eine hohe Transparenz zu sorgen.
Der bisherige Umsatzrekord wurde eingestellt
Mit den 24 Milliarden Euro Umsatz wird der bisherige Rekord von 2019 eingestellt. Damals wurden 21,7 Milliarden Euro Umsatz erwirtschaftet. Der aktuelle Wert stellt somit den Höchstwert seit der Wiedervereinigung dar und veranschaulicht eindrücklich, dass Immobilien in Berlin nach wie vor äußerst nachgefragt sind. Die Umsätze sind durch 27.646 „Kauffälle“ entstanden, die mit Preissteigerungen im zweistelligen Bereich einhergingen.
Diese Entwicklung ist zum Teil auf das Jahr 2020 zurückzuführen. Mit der beginnenden Corona-Krise und der Einführung des Mietendeckels entstand eine recht große Unsicherheit am Immobilienmarkt. Viele Besitzer warteten daher zunächst ab und verkauften weder Grundstücke noch Wohnungen oder Häuser. In 2021 wurden dann Nachholeffekte spürbar.
Höhere Belastungen bei Wohneigentum
Die aktuelle Entwicklung führt zu Verteuerungen bei Wohneigentum. So sind beispielsweise die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2022 um 5 % bis 30 % angehoben worden. Teurere Grundstückspreise führen zudem dazu, dass sich der Bau von Wohnungen verteuert. Entsprechend wird es immer schwieriger, günstige Neubauwohnungen anzubieten.
Die Preisanstiege sind in allen Bereichen spürbar. Eigentumswohnungen sind um 14 % teurer geworden und kosten nun durchschnittlich 5.379 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Am teuersten sind Eigentumswohnungen in Dahlem. Hier kostet der Quadratmeter Wohnfläche sogar 7.123 €. Der höchste absolute Kaufpreis lag bei 9,6 Millionen Euro, die für eine Eigentumswohnung am Kurfürstendamm bezahlt wurden. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von 30.000 €.
Autostellplätze sind ebenfalls teurer als zuvor. Durchschnittlich müssen 33.632 € bezahlt werden, was einer Erhöhung um 7 % entspricht. Der teuerste Stellplatz kostete 110.000 € und befindet sich in Charlottenburg-Wilmersdorf. Die günstigsten Preise sind in Hellersdorf zu zahlen. Hier kostet eine Eigentumswohnung lediglich 3.034 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Ebenfalls weniger als 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche sind für Eigentumswohnungen in Hohenschönhausen, Reinickendorf, Spandau und Tempelhof zu zahlen.
Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kaufen möchte, muss mit 18 % mehr rechnen als noch 2020. In diesem Bereich wurden mit 1,9 Milliarden Euro 14 % mehr erwirtschaftet. Pro Quadratmeter sind nun 4.340 € zu zahlen. Die höchsten Preise sind mit 12.824 € pro Quadratmeter in Grunewald zu finden und der höchste Kaufpreis lag bei 12,5 Millionen Euro. Am günstigsten sind Ein- und Zweifamilienhäuser in Köpenick, Marzahn, Neukölln und Treptow zu haben.
Auswirkungen auf Mieter in Berlin
Preisanstiege sind nicht nur im Bereich Wohneigentum, sondern auch bei Mietshäusern festzustellen. Reine Mietshäuser wurden 2021 in Berlin für durchschnittlich 5,9 Millionen Euro verkauft. Für wertrelevante Geschossflächen mussten somit durchschnittlich 2.465 € pro Quadratmeter bezahlt werden. Das entspricht einem Wert der 32,1-fachen Jahres Nettokaltmiete.
Hinweis: Um nicht 32,1 Jahre warten zu müssen, bis das Geld wieder eingeholt wurde, ist mit einem Anstieg bei den Mietkosten zu rechnen. Das wiederum hätte Auswirkungen auf die Wiedervermietungen, den Mietspiegel und die Modernisierungen.
In 2021 stieg die Zahl der Wohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, um 49 % auf 28.768 an. Das ist ein Warnsignal, für die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, die Mietwohnungen nun noch besser schützen möchte. Der Berliner Mieterverein (BMV) rechnet zudem mit deutlichen Mietsteigerungen und hat Sorge vor dem kommenden Mietspiegel. Immerhin sei es im Interesse der Käufer, eine möglichst schnelle Refinanzierung des Kaufpreises vorzunehmen, was grundsätzlich nur über Mieterhöhungen möglich sei.
Grundsteuerreform könnte zu höheren Betriebskosten führen
Der Anstieg bei den Bodenrichtwerten wird zu Auswirkungen bei der Grundsteuer führen. Da diese über die Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden kann, werden sich die Betriebskosten nicht nur durch die gestiegenen Energiekosten, sondern auch durch die höhere Grundsteuer erhöhen. Reiner Wild vom BMV fordert deswegen, die Grundsteuer, die ja als Steuer auf das Eigentum gedacht sei, aus den Betriebskosten herauszunehmen.
