Unter bestimmten Voraussetzungen haben Mieter die Möglichkeit, Mietminderungen bei Hitze im Sommer vorzunehmen. Extrem hohe Temperaturen werden schnell zu einer Belastung für die Gesundheit und die Lebensqualität. Das können sie jedoch nicht willkürlich tun, sondern müssen die übermäßig hohen Temperaturen nachweisen. Vermieter, deren Bau für die extreme Hitze verantwortlich ist, haben dann verschiedene Strategien zur Vermeidung von Mietminderungen.
Nicht nur bei Kälte in der Mietwohnung können Mieter die Miete kürzen. Hitze im Sommer ist ebenfalls lästig für Mieter. Und daraus resultierende Mietminderungen sind lästig für die Vermieter. Deswegen ist es sinnvoll, rechtzeitig Maßnahmen gegen zu hohe Temperaturen in einer Mietsache zu ergreifen, um solche unangenehmen Folgen zu vermeiden.
In diesem Artikel lernen Sie die Regelungen zu Mietminderungen bei Hitze im Sommer kennen, erfahren, welche Hürden Mieter nehmen müssen, um eine Mietminderung vornehmen zu dürfen, und welche Strategien Vermieter zur Vermeidung einer Mietminderung bei Hitze haben.
Achtung: Auch eine extreme und langanhaltende Hitze stellt gemäß § 536 BGB einen Mangel an der Mietsache dar.
Mietminderungen bei Hitze erfordern Beweise
Mietminderungen bei Hitze dürfen keinesfalls willkürlich vorgenommen werden. So urteilte das OLG Düsseldorf im September 2019. Bloß weil eine Klimaanlage während der Frühlings- und Sommermonate nicht einsatzfähig ist, bedeutet das noch nicht, dass eine Mietminderung vorgenommen werden darf. Stattdessen sind die Mieter dazu verpflichtet, die übermäßig hohen Temperaturen nachzuweisen.
Zu diesem Zweck ist es erforderlich, die Innen- und Außentemperaturen einer Wohnung über einen längeren Zeitraum hinweg konkret zu messen und gegebenenfalls Zeugenaussagen zu sammeln. Es gibt spezielle Messgeräte, die zweimal täglich die Temperatur messen und elektronisch festhalten. Solche Geräte müssen Mieter mindestens 10 Tage in Folge einsetzen, wenn sie eine solide Datenbasis für eine Mietminderung bei Hitze im Sommer haben wollen.
Regelungen für Arbeitsstätten nicht 1:1 auf private Mietwohnungen übertragbar
Es gibt keine einheitlichen Regelungen, welche Temperaturen in privaten Mietwohnungen zulässig sind. Immer häufiger orientieren sich Gerichte jedoch an den technischen Regelungen für gewerbliche Räume. Diese besagen, dass die Höchsttemperatur in Arbeitsstätten maximal 26° C betragen darf. Diese Festlegung kann jedoch nicht eins zu eins auf private Mieträume übertragen werden.
Hinweis: Die 26° C der Arbeitsstättenregelung sind lediglich als Richtwerte zu verstehen. Allerdings hat es schon verschiedene Präzedenzfälle gegeben, in denen auf diese Regelung Bezug genommen wurde.
Grundsätzlich hat das AG Hamburg geurteilt, dass 30° C am Tag und 25° C in der Nacht Grenzwerte für private Mietobjekte sind. Außerdem urteilten die OLG aus Hamm und Rostock, dass in Innenräumen die Temperaturen 6° C unter den Außentemperaturen liegen müssen. Eine Ausnahme stellen allerdings Dachgeschosswohnungen dar. Hier müssten sich Mieter bei der Unterschrift unter den Mietvertrag bewusst sein, dass es im Sommer zu hohen Temperaturen kommen kann. Entsprechend müssen die Temperaturen hier deutlich über 30° C steigen, bevor eine Mängelerklärung rechtens ist.
Regelungen für fristlose Kündigungen bei Hitze im Sommer
Es gibt keine einheitlichen Regeln für die Temperaturen in privaten Mietobjekten, extreme Temperaturen müssen von den Mietern allerdings nicht hingenommen werden. Beispielsweise sind 46° C in der Wohnung – unter der etwa eine Familie in Berlin zu leiden hatte – ein rechtmäßiger Grund für Mieter für eine fristlose Kündigung. Solche Temperaturen können zu einer Gefahr für die Gesundheit werden und müssen daher nicht hingenommen werden.
Hier ist es aber ebenfalls erforderlich, dass die Mängelerklärung nicht auf Grundlage von Empfindungen und Behauptungen erfolgt. Betroffene müssen auch in einer solchen Situation die Temperaturen messen und gegebenenfalls Zeugen hinzuziehen. Das muss über einen angemessenen langen Zeitraum erfolgen, da einmalig hohe Temperaturen noch keinen Grund für eine Mietminderung wegen Hitze darstellen.
Strategien zur Vermeidung einer Mietminderung bei Hitze
Grundsätzlich gilt: Wenn Hitze im Sommer auf die Beschaffenheit und den Bau einer Immobilie zurückzuführen ist, sollten Vermieter aktiv werden. Das gilt insbesondere dann, wenn Mieter eine Mängelerklärung vorlegen und ausreichend viele Daten gesammelt haben, die die übermäßigen Temperaturen über einen längeren Zeitraum nachweisen. Tun Sie dies nicht, drohen Mietminderungen bis zu 20 %.
Im Kampf gegen Hitze im Sommer gibt es unterschiedliche Strategien. So können Vermieter eine Klimaanlage installieren, mit Markisen und Jalousien arbeiten oder Modernisierungen vornehmen, zu denen beispielsweise eine zeitgemäße Wärmeisolierung gehört. Die Wahl der jeweiligen Strategie steht den Vermietern frei und erfordert keine Absprache mit den Mietern. Viele entscheiden sich für eine Modernisierung, da Modernisierungskosten umgelegt werden können und in der Folge die Möglichkeit zu Mieterhöhungen besteht.
Fazit zur Mietminderung
Ob eine Mietminderung bei Hitze im Sommer legitim ist, hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. Hierzu gehört, ob die Mieter die übermäßig hohen Temperaturen gemessen und aufgezeichnet haben, ob die Hitze auf den Bau zurückzuführen ist und welches Gericht sich mit dem jeweiligen Fall beschäftigt. Hinzu kommt, dass es keine einheitlichen Bestimmungen für private Mietobjekte gibt, weswegen es nicht immer vorhersehbar ist, wie die Gerichte entscheiden.
Für Vermieter ist es in jedem Fall sinnvoll, zeitnah auf eine Mängelerklärung der Mieter zu reagieren. Häufig lassen sich durch einfache Maßnahmen bereits sinnvolle Effekte erzielen. Auf diese Weise wird die Lebensqualität der Mieter erhöht und es gibt keine Grundlage für eine Mietminderung. Bei regelmäßig auftretenden Extremtemperaturen sollte die Möglichkeit zu einer Modernisierung genutzt werden.
