Die Energiepreise gehen aufgrund des Ukrainekriegs aktuell durch die Decke. Das wird spürbare Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung 2023 haben. Vermieter tun gut daran, sich rechtzeitig mit diesem Problem auseinanderzusetzen. Das kann beispielsweise in Form einer rechtssicheren Erhöhung der Nebenkosten geschehen. So ersparen Sie den Mietern böse Überraschungen am Ende des Abrechnungszeitraums und minimieren die Gefahr eines Ausfalls.
Viele Vermieter haben wegen der durch den Ukrainekrieg gestiegenen Energiekosten Sorge, dass ihre Mieter die in 2023 anfallenden Nebenkosten nicht werden bezahlen können. Und diese Sorge ist berechtigt, denn Preissteigerungen für Gas, Öl und Strom steigen immens. Deswegen suchen sie nach geeigneten Lösungen, um sich vor einem Ausfall zu schützen.
Eine sinnvolle Möglichkeit besteht in einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen. Diese muss aber unbedingt rechtssicher erfolgen. Hierbei sind die zahlreichen Vorgaben zu berücksichtigen, die Vermieter für eine rechtskonforme Erhöhung der Nebenkosten berücksichtigen müssen.
Bedingungen, um eine Erhöhung der Nebenkosten vornehmen zu dürfen
Für Mieter ist es oft unangenehm, wenn sie eine hohe Nachzahlung bei der Nebenkostenabrechnung zu leisten haben. Gerade angesichts des aktuellen Ukrainekriegs ist davon auszugehen, dass das im Jahr 2023 der Fall sein wird. Immer wieder kommt es vor, dass das Verhältnis von Mieter und Vermieter durch hohe Nachzahlungen belastet wird. Deswegen ist es wichtig, rechtzeitig Anpassungen an den Nebenkostenvorauszahlungen vorzunehmen, um es gar nicht erst hierzu kommen zu lassen.
Um eine Anpassung an den Vorauszahlungen vornehmen zu dürfen, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Zum einen ist es wichtig, dass eine Betriebskostenabrechnung erstellt wurde und diese alle gesetzlichen Vorgaben zu Form und Inhalt erfüllt. Außerdem darf in einem Mietvertrag nicht ausgeschlossen worden sein, dass Anpassungen an den Nebenkosten vorgenommen werden dürfen.
Keine unterjährigen Anpassungen der Nebenkosten
In § 560 Absatz 4 BGB ist klar geregelt, dass Anpassungen an den Nebenkosten nicht beliebig vorgenommen werden dürfen. Deswegen sind unterjährige Erhöhungen nicht erlaubt, sondern die Anpassungen müssen am Ende eines Abrechnungszeitraums erfolgen. Zudem muss die Höhe der Anpassung angemessen sein. Der BGH hat beispielsweise geurteilt, dass eine Erhöhung um ein Zwölftel des Nachzahlungsbetrags angemessen sei.
Individuelle Vereinbarungen bezüglich der Nebenkostenvorauszahlungen sind allerdings möglich. Wenn Mieter eine hohe Nachzahlung befürchten oder Vermieter abschätzen können, dass es dazu kommen wird, sollte das Gespräch gesucht werden. In diesem Fall können die Nebenkostenvorauszahlungen unter beidseitigem Einverständnis zum Folgemonat angepasst werden.
Hinweis: Selbst wenn beide Vertragsparteien sich einig sind, sollten die neuen Vereinbarungen schriftlich fixiert werden. So lassen sich Streitigkeiten vermeiden.
Eine Nebenkostenabrechnung ist zu erstellen
In § 556 Absatz 3 BGB ist geregelt, dass jährlich eine Abrechnung der Betriebskosten zu erfolgen hat. Sowohl Vermieter als auch Mieter haben ein Interesse daran, sinnvolle Vorauszahlungen zu vereinbaren. So lässt sich ein Missverhältnis zwischen dem gezahlten Geld und den tatsächlichen Kosten vermeiden. Sollte es zu einem Missverhältnis gekommen sein, müssen die entsprechenden Mehrkosten nachgezahlt oder das Guthaben ausgezahlt werden. In einem solchen Fall bietet es sich immer an, eine Anpassung an den Nebenkostenvorauszahlungen vorzunehmen.
Für Transparenz bei der Erhöhung der Nebenkosten sorgen
Es ist erforderlich, dass Vermieter eine Anpassung der Nebenkosten möglichst gut kommunizieren. So lässt sich für ein gutes Verhältnis zu den Mietern sorgen. Die Ankündigung einer Anpassung der Nebenkosten muss zwingend in Schriftform erfolgen. Eine Begründung für die Anpassung ist zwar nicht erforderlich, es bietet sich aber an, eine kurze Erklärung mitzuliefern. So wissen die Mieter, dass eine hohe Nachzahlung vermieden werden soll. Es ist nicht grundsätzlich geregelt, wann die neuen Vereinbarungen Kraft treten. Gibt es keine individuellen Regelungen, so wird der neue Betrag bei der nächsten Mietzahlung fällig.
Wichtige Regelungen beachten und Streit um Nebenkosten vermeiden
Prinzipiell können Anpassungen an den Nebenkosten erst am Ende einer Abrechnungsperiode vorgenommen werden. Wenn innerhalb der Abrechnungsperiode doch unerwartete Betriebskosten anfallen, kann auch eine unterjährige Anpassung vorgenommen werden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn es zu einer unerwarteten Grundsteuererhöhung kommt oder die Gebäudehaftpflicht die Beiträge spürbar anhebt. Um eine vorzeitige Anpassung vornehmen zu dürfen, muss diese Möglichkeit aber im Mietvertrag geregelt sein. Des Weiteren können die Nebenkosten vorzeitig angehoben werden, wenn eine zusätzliche Person in eine Mieteinheit einzieht.
Ferner ist zu beachten, dass vergessene Posten in der Nebenkostenabrechnung nicht nachträglich vom Mieter eingefordert werden können. Ebenso ist es nicht zulässig, zu niedrige Betriebskosten anzusetzen, um sich so einen Vorteil bei der Vermarktung einer Immobilie zu verschaffen. Erlaubt ist es hingegen, eine Pauschale statt einer Vorauszahlung zu vereinbaren. Das bietet sich aber nur in Ausnahmefällen an, da so höhere Kosten nicht berücksichtigt werden können.
Kommt es zum Streit bei einer Nebenkostenerhöhung, haben Vermieter grundsätzlich das Recht, ein Mietverhältnis zu kündigen. Dasselbe gilt, wenn die höheren Nebenkostenzahlungen dauerhaft nicht geleistet werden. Hier muss allerdings ein Rückstand von mindestens zwei Monaten vorliegen. Es ist aber immer besser, eine Nebenkostenerhöhung klar zu kommunizieren und zu begründen. Oft haben Mieter dann Verständnis für die Erhöhung und werden nicht von einer erheblichen Nachzahlung unangenehm überrascht. Es lohnt sich daher, die bei einem Mietobjekt anfallenden Nebenkosten immer im Blick zu behalten und auf steigende Betriebskosten angemessen und transparent zu reagieren.
