Wenn unliebsame und vertragsbrüchige Mieter ausziehen sollen, reicht eine Kündigung oft nicht aus. Zuweilen ist eine Räumungsklage erforderlich, in der Vermieter die Herausgabe ihrer Wohnung gerichtlich durchsetzen. Doch der Weg ist Teils langwierig und kostspielig.
Im ersten Teil haben Sie erfahren, was vor der Erhebung einer Räumungsklage für Sie als Vermieter wichtig ist, vor allem welche Arten von Kündigungen es gibt und worauf Sie bei einer Kündigung achten müssen. Im besten Fall erkennt der Mieter Ihre Kündigung an und zieht im Rahmen der Auszugsfrist aus. Doch so sehr Sie auch alles richtig machen – die beste Kündigung verfehlt ihren eigentlichen Zweck, wenn der Mieter sich schlicht weigert, die Wohnung zu räumen. Dann ist eine Räumungsklage angezeigt und im zweiten Teil erfahren Sie, was Sie bei der Räumungsklage von ihrer Erhebung bis zur Durchsetzung der Räumung beachten müssen.
Räumungsklage ist letzte Maßnahme
Selbst wenn Sie alles rund um die Kündigungsarten und ihren Voraussetzungen und Formalien beachten und Ihre Kündigung wirksam ist, hat der Spuck gelegentlich leider noch nicht ein Ende – in vielen Fällen beginnt er erst. Abhilfe schafft die in § 940a ZPO geregelte Räumungsklage, mit der Sie Ihren Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gerichtlich durchsetzen können, wenn der Mieter sich trotz Kündigung weigert, auszuziehen.
Die Kehrseite ist allerdings, dass mit der Räumungsklage nicht nur hohe Kosten verbunden sein können, sondern die Klage je nach Komplexität und Ort des Geschehens länger dauern kann, als es Ihnen lieb ist. Diese Aspekte sollten Vermieter unbedingt bedenken. Sofern möglich, das gilt auch hier, ist eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter – am besten natürlich schon bevor es zur Kündigung kommt – zeit- und kostengünstiger.
Sind Sie nun aber doch gezwungen, eine Räumungsklage einzureichen, sind einige Dinge zu beachten. Bei einer ordentlichen Kündigung kann eine Räumungsklage etwa frühestens zwei Wochen nach der Kündigung eingereicht werden. Bei der außerordentlichen Kündigung gibt es eine solche Vorgabe hingegen nicht. Sofern die außerordentliche Kündigung und damit auch die Räumungsklage auf ausbleibenden Mietzahlungen basiert, hat der Mieter allerdings alle zwei Jahre ein Mal die Möglichkeit die Mietzahlungen innerhalb von zwei Wochen nach Klageerhalt nachzuholen. Die Folge ist,, dass die Kündigung und die Klage unwirksam werden.
Machen Sie sich klar, dass eine Räumungsklage ein scharfes Schwert ist, an dem auch Sie als Vermieter sich durchaus schneiden können. Bevor Sie also zu dieser Maßnahme greifen, sollten Sie unbedingt prüfen, ob eine Klage Aussicht auf Erfolg hat. Nur wenn die Kündigung wirksam und das Mietverhältnis dadurch beendet ist, hat eine Räumungsklage Erfolg. Andernfalls wird der Räumungsantrag abgelehnt und der Vermieter hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Bei der Bewertung ist es im Zweifel sinnvoll, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, da auch im Kündigungsrecht einige Fallen lauern. Haben Sie etwa eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen und richtet sich diese gegen einen älteren Menschen, welcher die Wohnung schon sehr lange bezieht, oder etwa gegen eine schwangere Frau, kann sich der Mieter möglicherweise auf einen Härtefall berufen. Die Eigenbedarfskündigung wäre dann nicht wirksam. Wer auf dieser Grundlage eine Räumungsklage erhebt, wird vor Gericht das Nachsehen haben.
Räumungsklage richtig einreichen
Eine Klage wird naturgemäß bei einem Gericht erhoben. Für Ihre Räumungsklage ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG und § 29a ZPO immer das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die entsprechende Wohnung befindet.
Das Klageschreiben der Räumungsklage muss bestimmte Angaben enthalten, auf die Sie unbedingt achten sollten. Dazu gehört neben dem Namen und der Anschrift des Klägers und des Beklagten, sowie der Unterschrift des Klägers auch und vor allem der Klagegrund. Die Wohnung, deren Räumung begehrt wird muss dabei genau bezeichnet werden.
Sollte der Mieter der Kündigung schriftlich widersprochen haben, sollten Sie neben diesem Schreiben auch Ihre Stellungnahme, weshalb die Räumungsklage dennoch einzureichen ist beziehungsweise warum die Kündigung dennoch wirksam ist, mit einreichen. Auch der Mietvertrag, die Abmahnungen und das Kündigungsschreiben sollte im Wege der Klage an das Gericht versendet werden.
Nachdem die Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erhoben wurde, wird dem Beklagten, also dem Mieter, die Klage zugestellt, wodurch die Klage rechtshängig wird und der Rechtsstreit beginnt. Im Rahmen des Prozesses wird dann geklärt, ob der Mieter die Wohnung räumen muss. Dafür ist meist die Vorfrage entscheidend, ob die Kündigung tatsächlich wirksam ist. Wichtig ist, dass nur die Aspekte berücksichtigt werden, welche auch in den Rechtsstreit eingebracht werden. Achten Sie also darauf, alles, was Ihren Räumungsanspruch begründet, einzureichen.
Räumungsklage kann bis zu zwei Jahre dauern
Zeigt der Mieter keine Reaktion auf die Räumungsklage, kann diese bereits zügig – innerhalb von zwei Monaten – abgeschlossen werden. So schön das klingen mag handelt es sich dabei aber nicht um die Regel, sondern um die klar Ausnahme. Der Mieter hat meist andere Vorstellungen von der Rechtslage und möchte die Wohnung behalten. Kommt es zum Prozess, kann sich dieser durchaus in die Länge ziehen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Rechtslage komplex ist. Besonders in Großstädten kann eine Räumungsklage bei unklarer Rechtslage auch durchaus bis zu zwei Jahre dauern. Für sie als Vermieter bedeutet das vor allem, eine Räumungsklage nur dann zu erheben, wenn es wirklich nötig ist.
Nicht zu vernachlässigen ist zudem, dass das Gericht dem Mieter selbst bei einer erfolgreichen Räumungsklage unter Umständen noch eine Räumungsfrist zugesteht. Wie diese ausfällt hängt von den Lebensumständen des Mieters und insbesondere von seiner Möglichkeit, eine andere Unterkunft zu finden, ab.
Wenn der Mieter ein Messie sein sollte, ist erfahrenermaßen nicht davon auszugehen, dass der Mieter im Zuge der Räumungsklage eine Räumungsfristverlängerung juristisch erstreiten wird. Die Rechtslage ist aber in der Regel klar und nicht komplex, sodass zumindest eine Räumung innerhalb der Zwei-Monats-Frist erfolgen kann.
Kosten der Räumungsklage richten sich nach Höhe der Miete
Die Kosten für eine Räumungsklage sind ein nicht zu vernachlässigender Aspekt. Diese richten sich nach dem Streitwert des Rechtsstreits, welcher wiederum die jährliche Kaltmiete beträgt. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 500 Euro beträgt der Streitwert also 6.000 Euro. Der Streitwert ist die Grundlage für die Gerichtskosten und für die Rechtsanwaltskosten. Eine entsprechende Tabelle finden Sie leicht in der Anlage 2 des Gerichtskostengesetzes beziehungsweise des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes.
Im Rahmen des Verfahrens entstehen neben den Gerichts – und Anwaltskosten unter Umständen auch Räumungskosten und eventuell Kosten für einen Gutachter. Zusammen kann sich daraus schnell eine vierstellige Summe ergeben. Wer diese am Ende tragen muss, hängt davon ab, wie die Räumungsklage ausgeht. Der Verlierer des Rechtsstreits hat in aller Regel auch die Kosten zu tragen.
Achtung! Auch wenn Sie als Vermieter den Rechtsstreit gewinnen sollten, sind sie mit dem Einreichen der Räumungsklage dazu verpflichtet, einen Vorschuss für die Gerichtskosten zu zahlen. Je nach Streitwert kann dieser mehrere hundert Euro betragen. Eine Prozesskostenhilfe nach § 114 ZPO kann gewährt werden, wenn ihre Räumungsklage Aussicht auf Erfolg hat. Zudem müssen Sie auch Ihre Anwaltskosten zunächst selbst tragen. Das heißt: Selbst wenn sie den Rechtsstreit gewinnen und der Mieter zur Räumung der Wohnung verurteilt wird, müssen Sie anfangs einiges an Kosten auf sich nehmen.
Gefahr der Zahlungsunfähigkeit des Mieters
Dass der Mieter im Fall einer erfolgreichen Räumungsklage die Kosten des Rechtsstreit tragen muss, nützt Ihnen allerdings nichts, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist. Ist er also nicht in der Lage, die ausstehenden Kosten zu begleichen, haben Sie zwar Ihr Ziel erreicht, bleiben aber auf den Kosten sitzen bis der Mieter zahlen kann.
Wer hier auf Nummer sicher gehen will, schützt sich vor den hohen finanziellen Belastungen mit einer Rechtsschutzversicherung. Diese trägt im Falle eines Falles sowohl die Prozesskosten als auch die durch eine Zwangsräumung entstehenden Kosten.
Durchsetzung des Räumungsanspruchs
Hat Ihre Räumungsklage vor Gericht Erfolg, verleiht Ihnen das positive Urteil einen Räumungstitel gegen den Mieter. Dieser muss die Wohnung innerhalb einer festgelegten Frist räumen. Weigert sich der Mieter auch dann noch, können Sie den Räumungsanspruch durch eine Zwangsräumung nach § 704 ZPO durchsetzen.
Dabei ist von eigenständigen Maßnahmen abzuraten: So berechtigt der Räumungsanspruch sein mag, darf der Vermieter die Zwangsräumung auf keinen Fall selbst in die Hand nehmen und etwa Schlösser austauschen oder die Gegenstände des Mieters entsorgen.
Gesetzeskonform wird bei einer Zwangsräumung ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragt. Die Zwangsräumung erfolgt dann mithilfe eines Umzugsunternehmens und das Eigentum des Mieters wird eingelagert. In diesem Fall ist der Mieter über den Standort seines Eigentums informiert werden. Im schlimmsten Fall, nämlich wenn der Mieter seine Gegenstände nicht innerhalb einer Frist abholt, werden diese sogar veräußert oder entsorgt.
Wie auch beim Rechtsstreit, müssen Sie als Vermieter und Titelinhaber die vorläufigen Kosten der Zwangsräumung tragen. Die Kosten richten sich natürlich nach der Größe der Wohnung und betragen in der Regel auf circa 1.000 Euro je zu räumendes Zimmer.
Berliner Räumung bei beschränktem Vollstreckungsauftrag
Grundsätzlich dürfen Sie die Räumung der Wohnung keinesfalls selbst in die Hand nehmen. Ein beschränkter Vollstreckungsauftrag, auch Berliner Räumung genannt, stellt dabei eine Ausnahme dar. In diesem Fall dürfen Sie selbst tätig werden, was vor allem kostengünstiger als die herkömmliche Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher ist. Dieser stellt lediglich sicher, dass der Mieter die Wohnung verlässt. Die Einrichtung des Mieters kann der Vermieter anschließend selbst einlagern, wodurch keine Kosten für ein Umzugsunternehmen entstehen. Anschließend kann der Mieter gemäß § 885a ZPO innerhalb eines Monats die Herausgabe seiner Gegenstände verlangen.
