Wer eine Wohnung in einer WEG kauft, wird zum Teil der Eigentümergemeinschaft. Hiermit sind verschiedene Rechte und Pflichten verbunden. Diese sind beispielsweise in der Haus- und Gemeinschaftsordnung zu finden. Für Eigentümer ist es wichtig, sich mit diesen Rechten und Pflichten zu beschäftigen, um so ein harmonisches Miteinander in der WEG zu unterstützen und typische Probleme einer Eigentümergemeinschaft zu vermeiden.
Eine Eigentümergemeinschaft in einer WEG setzt sich aus ganz unterschiedlichen Menschen mit jeweils anderen Interesse zusammen. Hierbei kann es schon einmal zu Problemen und Meinungsverschiedenheiten kommen. Deswegen ist es gut, wenn sich die Eigentümer mit den Rechten und Pflichten auseinandersetzen, die sich beispielsweise aus der Haus- und Gemeinschaftsordnung ergeben. Dieser Beitrag stellt diese verschiedenen Rechte und Pflichten vor und erklärt, worauf alle achten sollten, die mit dem Gedanken spielen, eine Eigentumswohnung zu erwerben.
Rechte und Pflichten WEG – Das Wohnungseigentumsgesetz berücksichtigen
Die rechtliche Grundlage der Zusammenarbeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist immer das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses legt unter anderem fest, wer zur Eigentümergemeinschaft gehört welche Rechte und Pflichten die einzelnen Eigentümer besitzen und welche gesetzlichen Vorgaben bei der Verwaltung einzuhalten sind. Bevor man zu einem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird, sollte man sich daher ausgiebig mit diesem Gesetz beschäftigen.
Das WEG-Gesetz beschäftigt sich mit ganz unterschiedlichen Themen. Unter anderem erläutert es, unter welchen Voraussetzungen Wohneigentum begründet wird, und nimmt eine klare Unterscheidung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum vor. Außerdem erläutert es, welche Elemente eine Teilungserklärung beinhalten muss und wie die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft konkret abzulaufen hat. Unter anderem nennt es Regeln zum Wohnungserbbaurecht, zum Dauerwohnrecht sowie Verfahrensvorschriften.
- Abschnitt 1 WEG ist für alle Eigentümer besonders wichtig. Hierin sind elementare Begriffe rund um die Eigentümergemeinschaft konkret definiert. Wer sich hieran orientiert, hat einen guten Eindruck davon, wie eine WEG funktioniert und auf welche Aspekte besonders geachtet werden muss. In den darauffolgenden Paragraphen werden die einzelnen Themen dann näher beleuchtet und im Detail ausgeführt.
Das gibt es über die Eigentümerversammlung zu wissen
Zur Eigentümergemeinschaft gehören alle, die einen Teil des Gemeinschafts- und Sondereigentums einer Wohnungseigentumsanlage besitzen. Diese Eigentümer treffen sich regelmäßig in einer Eigentümerversammlung, um über aktuelle Fragen und anstehende Aufgaben abzustimmen und Beschlüsse zu fassen. Eine solche Eigentümerversammlung wird vom WEG-Verwalter einberufen und durchgeführt. Während der Versammlung besprechen die Eigentümer, welche Maßnahmen im kommenden Jahr ergriffen werden sollen. Sämtliche Ergebnisse werden in einem Protokoll festgehalten und allen Eigentümern zugänglich gemacht.
Die Eigentümergemeinschaft besteht immer aus mehreren Personen. Da diese nicht immer einzeln befragt werden können, muss ein gesetzlicher Vertreter bestimmt werden, der sich um die Objektbewirtschaftung kümmert und als Ansprechpartner dient. Hier bietet es sich an, auf eine Hausverwaltung in der Nähe zu setzen, um einen konkreten Ansprechpartner vor Ort zu haben, der regelmäßige Objektbegehungen vornimmt und über ein großes Netzwerk regionaler Handwerker verfügt.
Ein WEG-Verwalter kümmert sich um verschiedene Aufgaben, die im WEG-Alltag anfallen. In diesem Zusammenhang hat er bestimmte Rechte und Pflichten, die im Wohnungseigentumsgesetz klar geregelt sind. Es ist möglich, einen professionellen Verwalter auszuwählen, der mit einer erfahrenen Hausverwaltung zusammenarbeitet, ebenso kann aber auch ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft zum Verwalter ernannt werden. Üblicherweise erfolgt dies für eine festgesetzte Zeitspanne. Hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss erforderlich.
Rechte und Pflichten einzelner Eigentümer
Jeder einzelne Eigentümer hat laut Wohnungseigentumsgesetz als Mitglied der Eigentümergemeinschaft verschiedene Rechte und Pflichten und muss diverse Lasten und Kosten übernehmen. Hierzu gehören beispielsweise Instandhaltungs- und Gebrauchskosten. Auf der anderen Seite können sie über ihre eigene Wohnung frei verfügen und haben ein Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum.
Grundsätzlich ist es möglich, die eigene Wohnung zu verkaufen. Hierfür ist es allerdings erforderlich, eine Genehmigung des WEG-Verwalters einzuholen. Ebenso haben Eigentümer ein Recht darauf, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Dies können sie aber ebenfalls nicht selbst tun, sondern müssen den Verwalter hiermit beauftragen. Damit all das reibungslos funktioniert, sollte man sich genügend Zeit für die Suche nach einer geeigneten Hausverwaltung nehmen.
Bevor man sich für den Kauf einer Eigentumswohnung in einer WEG entscheidet, sollte man sich mit den dort geltenden Pflichten auseinandersetzen. Diese umfassen üblicherweise die im Gesetz vorhandenen Regelungen, einige gehen aber darüber hinaus. Unter anderem sind die Eigentümer dazu verpflichtet, ihren Instandhaltungsanteil, Hausgeld und Sonderumlagen zu bezahlen. Außerdem fallen monatlichen Nebenkosten an, die allerdings umgelegt werden können, wenn die jeweilige Wohnung vermietet ist. Des Weiteren sind Eigentümer dazu verpflichtet, pfleglich mit dem Gemeinschaftseigentum umzugehen und bei notwendigen Sanierungen einen Zugang zu ihrem Sondereigentum zu ermöglichen.
Die Aufgabe der Haus- und Gemeinschaftsordnung
Im Alltag einer WEG spielen oft eine Haus- und Gemeinschaftsordnung eine wichtige Rolle. Die Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung und wird ins Grundbuch aufgenommen. Eine Änderung an den hier festgelegten Regeln ist nur schwer möglich und macht einerseits einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft und andererseits eine notarielle Beurkundung notwendig. Grundsätzlich orientiert sich die Gemeinschaftsordnung am Wohnungseigentumsgesetz und am BGB, es ist aber auch möglich, individuelle Anpassungen vorzunehmen.
In einer Gemeinschaftsordnung werden ganz unterschiedliche Themen behandelt. Hierzu gehören Regeln zum Sondereigentum ebenso wie Vorgaben zur Nutzung der Wohnanlage. Gerade für Käufer ist sie interessant da sie Auskunft über die Stimmrechtsverteilung, die Kostenverteilung sowie Bestimmungen zur Tierhaltung und zur Instandsetzung umfasst. Außerdem erfährt man hier, welche Aufgaben für gewerbliche Tätigkeiten in der Wohnanlage gelten, in welchem Rahmen Hausmusik zulässig ist und wie der Garten genutzt werden darf.
Während die Gemeinschaftsordnung ganz grundsätzliche Regeln für die Zusammenarbeit in einer WEG aufstellt, geht es in der Hausordnung vor allem um praktische Aufgaben des täglichen Lebens. Sie beschäftigt sich beispielsweise mit Regelungen zur Treppenhausreinigung oder zum Winterdienst und soll somit ein reibungsloses Miteinander aller Eigentümer gewährleisten.
Achtung: Wer gegen die Hausordnung verstößt, muss mit einer Abmahnung rechen. Im schlimmsten Fall kann der Verstoß sogar zu einer Kündigung oder einem Hausverbot führen.
Wichtige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
Wenn eine Entscheidung für eine WEG rechtserheblich ist, muss sie zwingend im Rahmen einer Eigentümerversammlung per Beschluss gefällt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt verschiedene Pflichten für eine solche Versammlung vor. Hierzu gehört beispielsweise, wann sie beschlussfähig ist und unter welchen Bedingungen Beschlüsse gefasst werden dürfen.
Alle Entscheidungen, die im Rahmen einer Eigentümerversammlung getroffen wurden, werden im Versammlungsprotokoll festgehalten und allen Eigentümern zugänglich gemacht. Es besteht prinzipiell keine Pflicht, an einer solchen Versammlung teilzunehmen, es ist aber empfehlenswert, dies zu tun. Nur dann hat man die Möglichkeit, Einfluss auf die Entwicklung der WEG zu nehmen und Entscheidungen im eigenen Sinn zu beeinflussen. Wer nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen möchte, kann einen offiziellen Vertreter schicken.
In einer Eigentümerversammlung werden Beschlüsse zu ganz unterschiedlichen Themen gefasst. Hierzu gehören beispielsweise das Hausgeld, die Hausverwaltung, Instandhaltungen sowie Instandsetzungen. Ebenso ist es möglich, Beschlüsse zur Haus- und Gemeinschaftsordnung zu fassen, Gebrauchsregelungen zu treffen und Entscheidungen zu baulichen Veränderungen zu fällen. Nicht zuletzt kümmert sich eine Eigentümerversammlung um die Überprüfung der Jahresabrechnung.
Die Eigentümerversammlung tagt mindestens einmal jährlich und wird vom WEG-Verwalter einberufen. Hierbei muss eine Einladungsfrist von mindestens drei Wochen eingehalten werden. Ebenso ist es zwingend erforderlich, dass die Einladung schriftlich erfolgt. Um ein Thema bei der Eigentümerversammlung besprechen und einen Beschluss dazu fassen zu können, muss es zunächst in die Tagesordnung aufgenommen werden. Außerdem muss die Eigentümerversammlung beschlussfähig sein. Das ist dann gegeben, wenn so viele Eigentümer erscheinen, dass mindestens 50% der Mieteigentumsanteile vertreten sind.
Hinweis: Während bauliche Veränderungen zwingend einstimmig beschlossen werden müssen, genügt es für Sanierungsmaßnahmen, wenn eine Mehrheit der Eigentümer dafür ist.
Gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgehen
Alle Eigentümer einer WEG müssen sich an die Beschlüsse halten, die von der Eigentümerversammlung gefasst werden. Das gilt auch dann, wenn sie den eigenen Wünschen zuwiderlaufen und mit Kosten einhergehen. Grundsätzlich haben Betroffene jedoch die Möglichkeit, die Beschlussfassung auf ihre Rechtswirksamkeit hin prüfen zu lassen. Wenn beispielsweise Formfehler vorliegen, weil die Eigentümergemeinschaft beispielsweise beschlussunfähig oder die Ladungsfrist zu kurz war, kann es sein, dass ein Beschluss unwirksam ist.
Wer ein wichtiges Anliegen durchsetzen möchte, sollte Gespräche mit den anderen Eigentümern suchen. So kann man ein Stimmungsbild einholen und die Voraussetzungen schaffen, damit ein gewünschter Beschluss gefasst wird. Außerdem ist es jedem Eigentümer freigestellt, über den Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. So muss man mit seinem Anliegen nicht erst bis zur nächsten ordentlichen Versammlung warten.
Das ist bei außerordentlichen Eigentümerversammlungen zu beachten
Immer wieder kommt es vor, dass aufgrund besonderer Umstände oder wegen dringender Anliegen eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden soll. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn erhebliche Schäden am Gemeinschaftseigentum drohen oder der WEG-Verwalter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt oder sogar gegen seine Pflichten verstößt. Allerdings sollte immer genau geprüft werden, ob tatsächlich ein wichtiges Anliegen vorliegt oder ob eine bestimmte Situation nicht noch Zeit bis zur nächsten ordentlichen Versammlung Zeit hat.
Um eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen zu können, müssen 25% der Eigentümer dafür stimmen. Außerdem ist es erforderlich ein Gesuch an den WEG-Verwalter zu schicken. Hierin muss zwingend ausführlich begründet werden, warum die außerordentliche Eigentümerversammlung notwendig ist. Die entsprechenden Regelungen sind in § 24 Abs. 2 WEG zu finden.
Kann eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter durchgeführt werden?
Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, eine Eigentümerversammlung auch ohne Verwalter einzuberufen und durchzuführen. Das ist beispielsweise dann gegeben, wenn kein Verwalter existiert oder dieser seiner Verpflichtung zur Einberufung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nachkommt. Die entsprechenden Regelungen sind in § 24 Abs. 3 WEG festgehalten.
Eine Eigentümerversammlung kann der Verwaltungsbeirat ebenfalls einberufen. Gibt es auch einen solchen nicht, kann nur noch eine gerichtliche Einberufung durchgesetzt werden. Das jeweilige Amtsgericht bevollmächtigt unter bestimmten Voraussetzungen einem Eigentümer der WEG dazu, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.
Typische Probleme einer Eigentümergemeinschaft
In einer WEG kommt es aufgrund unterschiedlicher Ansichten von Eigentümern immer wieder zu Problemen und Streitigkeiten. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn einem Eigentümer der Anstrich der Fassade zum Werterhalt der Immobilie so wichtig ist, dass er bereit ist, dafür Geld auszugeben, während andere die teils teure Sanierung nicht für notwendig halten. Dieses Problem tritt vor allem auf, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, um eine solche Maßnahme zu finanzieren.
In einem solchen Fall verlangt der Verwalter üblicherweise die Zahlung einer Sonderumlage von den einzelnen Eigentümern. Ist ein Eigentümer nicht in der Lage, diese zu zahlen, kann es zu Problemen kommen. Ebenso gibt es immer wieder Streit darüber, ob die Türen und Fenster zum Sondereigentum gehören oder dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind. Im Zweifelsfall lassen sich solche Streitfragen nur gerichtlich und mit Hilfe eines Fachanwalts klären.
Eine Eigentumswohnung verkaufen
Prinzipiell steht es jedem Eigentümer frei, die eigene Wohnung zu verkaufen. Allerdings ist hierfür eine schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich. Hierdurch soll verhindert werden, dass die Wohnung an einen Käufer geht, der nicht zahlungskräftig ist und somit ein finanzielles Risiko für die Gemeinschaft darstellt.
Vor dem Verkauf ist zu prüfen, welche Rücklagen der bisherige Eigentümer über das Haushaltsgeld gezahlt hat. Dann ist zu klären, wie mit diesem Geld umgegangen wird. Liegt beispielsweise ein Überschuss vor, wird dieser vom Käufer übernommen. Im Rahmen der Wohngeldabrechnung wird dann festgehalten, welche Kosten der bisherige Eigentümer zu tragen hat und welche der neue übernimmt. Beispielsweise müssen die Kosten für Sonderumlagen sowie Hausgeldrückstände vom neuen Eigentümer getragen werden.
Fazit Rechte und Pflichten WEG
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt zahlreiche Rechte und Pflichten. Einige davon betreffen die einzelnen Eigentümer, andere die Gemeinschaft als Ganzes. Es ist wichtig, sich als Eigentümer mit den bestehenden Regelungen auszukennen. Außerdem empfiehlt es sich, bereits vor dem Kauf zu prüfen, welche Rechte und Pflichten mit der Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft einhergehen. So erspart man sich Streitigkeiten und Probleme und investiert in eine Wohnung, die wirklich zu einem passt.
