Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen bestimmte Maßnahmen ergreifen, um die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Hierzu gehören auch Renovierungen. Um für Klarheit und Transparenz zu sorgen, sollten die Regelungen zu Renovierungen konkret im Mietvertrag genannt werden. Hierbei kommt es darauf an, sämtliche rechtlichen Vorgaben einzuhalten.
Im Laufe der Zeit werden Renovierungen an einer Mietsache notwendig. Teilweise fallen diese in den Aufgabenbereich der Vermieter, andere müssen von den Mietern übernommen werden. Die entsprechenden Regelungen zu Renovierungen müssen im Mietvertrag konkret vereinbart sein und alle Vorschriften des Gesetzgebers einhalten. Worauf es bei Renovierungen ankommt und wie Vermieter und Mieter für eine größtmögliche Transparenz sorgen, erklärt dieser Artikel.
Was fällt alles unter den Begriff „Renovierung“?
Um sinnvolle Regelungen zu Renovierungen vereinbaren zu können, muss der entsprechende Begriff zunächst genau definiert werden. Häufig kommt es nämlich zu Überschneidungen mit Modernisierungen und Sanierungen, die jedoch keine Synonyme der Renovierung darstellen. Eine Renovierung hat immer das Ziel, die Mietsache zu verschönern und für eine attraktive Optik zu sorgen. Die einzelnen Arbeiten müssen nicht zwingend durchgeführt werden, sondern verbessern die Raumatmosphäre und das Wohngefühl. Üblicherweise versteht man unter Renovierungen Schönheitsreparaturen.
Wenn kleinere Mängel an der Mietsache auftreten, können diese im Rahmen der Schönheitsreparatur als Renovierung beseitigt werden. Solche kleinen Probleme sind nicht auf die Mietsache selbst zurückzuführen, sondern entstehen durch deren regelmäßige Nutzung. Hierzu gehört beispielsweise das Streichen oder Tapezieren von Wänden und auch ein Wechsel von Fußbodenbelägen.
Achtung: Bei Renovierungen wird niemals eine Veränderung an der Bausubstanz der Mietsache vorgenommen.
Renovierungen unterscheiden sich von Modernisierungen und Sanierungen
Modernisierungen und Sanierungen sind häufig deutlich aufwendiger und teurer als Reparaturen. Das Ziel einer Modernisierung ist es, eine Immobilie auf die Höhe der Zeit zu bringen. Das kann einerseits für eine bessere Wohnqualität sorgen und andererseits Kosten einsparen. Beispielsweise reduziert sich durch energetische Modernisierungen der Bedarf an Wasser und Energie. Typische Modernisierungen sind die Dämmung von Dach und Außenwänden oder der Wechsel zu einer zuverlässigen und sparsamen Heizanlage.
Bei Sanierungen handelt es sich üblicherweise um Reparaturen, durch die der vertragsgemäße Zustand einer Immobilie wiederhergestellt wird. Solche Maßnahmen sind nötig, wenn schwerwiegende Mängel an der Mietsache auftreten. Eine entsprechende Situation liegt vor, wenn der Keller feucht wird, Schimmel entsteht oder die Wände undicht werden. Die Kosten für eine Sanierung sind wie bei einer Modernisierung sehr hoch, allerdings erhöht sich hierdurch der Wert einer Mietsache erheblich. Das ist bei Neuvermietungen oder einem eventuellen Verkauf von Vorteil.
Muss eine Wohnung vor dem Einzug eines Mieters saniert werden?
Vermieter können grundsätzlich frei entscheiden, wie sie ihre Mietsache vermieten. Es besteht somit keine Pflicht, vor dem Einzug eines neuen Mieters eine Renovierung vorzunehmen. Bei der Wohnungsbesichtigung ist jedoch zu klären, ob die jeweiligen Mietinteressenten eine unrenovierte Wohnung anmieten möchten. Falls ja, übernehmen die Mieter beispielsweise das Tapezieren oder Streichen der Wände oder das Verlegen eines neuen Fußbodens.
In der Praxis ist es üblich, Mietern einen finanziellen Ausgleich anzubieten, wenn eine Mietsache in einem unrenovierten Zustand vermietet wird. Beispielsweise kann die erste Mietzahlung erlassen werden oder Vermieter bieten an, die Materialkosten für die Renovierung zu tragen. Werden entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag festgehalten, ist der Mieter verpflichtet, die jeweiligen Renovierungen vorzunehmen. Finden keine solche Vereinbarungen statt, muss der Mieter auch keine Renovierung durchführen.
Renovierungen durch den Mieter
Grundsätzlich können sich Mieter und Vermieter darauf einigen, dass der Mieter bestimmte Renovierungsarbeiten übernimmt. Die in § 535 Abs. 1 BGB festgeschriebenen Verpflichtungen des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten, werden hierdurch ergänzt. Bei den Regelungen zu Renovierungen müssen allerdings rechtskonforme Klauseln im Mietvertrag gewählt werden, da diese sonst unwirksam sind.
Prinzipiell ist es nicht erlaubt, Mieter durch starre Fristen zu bestimmten Renovierungen zu verpflichten. Das gilt selbst dann, wenn ein Mieter einen Mietvertrag mit entsprechenden Vereinbarungen unterschrieben hat. Beispielsweise ist es nicht legitim, Schönheitsreparaturen in einem Turnus von 3 Jahren zu verlangen oder vorzuschreiben, dass die Heizkörper und Türen mindestens alle sieben Jahre lackiert werden müssen. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass Mieter Arbeiten durchführen müssen, die überhaupt nicht notwendig sind.
Flexible Vereinbarungen zu Renovierungsarbeiten werden von den Gerichten hingegen meist anerkannt. So kann beispielsweise im Mietvertrag festgehalten werden, dass Renovierungen in Küche und Bad alle 5 Jahre vorgenommen werden müssen, falls diese erforderlich sind. Hierbei zeigt sich in der Praxis, das Gerichte Fristen tendenziell eher dann akzeptieren, wenn besonders lange Zeiträume gewählt werden. Das sind beispielsweise 5, 8 oder 10 Jahre.
Achtung: Mieter sind unabhängig von den Regelungen im Mietvertrag nur dann zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet, wenn ein konkreter Bedarf vorliegt und Abnutzungserscheinungen erkennbar sind. Ohne einen entsprechenden Verschleiß müssen keine Renovierungen vorgenommen werden, selbst wenn flexible Vereinbarungen im Mietvertrag stehen.
Regelungen zu Schönheitsreparaturen
rundsätzlich fallen Reparaturen an der Mietsache in den Aufgabenbereich der Vermieter, Schönheitsreparaturen können jedoch an die Mieter ausgelagert werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass es nicht rechtens ist, von den Mietern zu verlangen, dass entsprechende Reparaturen von einem Fachbetrieb durchgeführt werden. Folglich zählen zu Schönheitsreparaturen nur solche Tätigkeiten, die von Mietern auch ohne ein vorliegendes Fachwissen durchgeführt werden können. Falls die Mieter das möchten, steht es ihnen jedoch frei, professionelle Dienstleister mit den Schönheitsreparaturen zu beauftragen.
In § 28 Abs. 4 zweite Berechnungsverordnung ist festgehalten, welche Schönheitsreparaturen an Mieter ausgelagert werden dürfen. Das sind beispielsweise das Streichen, Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken. Auch das Lackieren von Heizungen und Rohren sowie der Streichen von Fußböden, Innen- und Außentüren sowie Fensterrahmen fällt hierunter. Ebenso müssen bei vorliegenden Vereinbarungen Vorbereitungen getroffen werden, die notwendig sind, um entsprechende Schönheitsreparaturen überhaupt durchführen zu können. Hierzu gehört beispielsweise, vorhandene Bohrlöcher in den Wänden zu schließen.
Achtung: Im Mietvertrag dürfen nur solche Arbeiten verlangt und vereinbart werden, die der Gesetzgeber vorschreibt. Geht die Formulierung darüber hinaus, wird die Klausel unwirksam. Deswegen sollten Vermieter hier sehr sorgfältig vorgehen.
Pflichtaufgaben von Vermietern
Es gibt einige Tätigkeiten, die nicht an die Mieter ausgelagert werden dürfen, sondern von den Vermietern übernommen werden müssen. Das sind alle größeren Aufgaben, zu denen etwa die Erneuerung eines Teppichbodens oder das Streichen der äußeren Fensterrahmen und Türen gehört. Außerdem müssen sich Mieter nicht um Heizungen, Elektroinstallation und Sanitäranlagen kümmern. Die Kosten, die mit solchen Tätigkeiten verbunden sind, werden durch die Zahlung der Miete abgedeckt. Anders sieht es jedoch aus, wenn Schäden auf ein fahrlässiges oder absichtliches Fehlverhalten der Mieter zurückzuführen sind. Dann sind diese zur Übernahme der Kosten verpflichtet.
Um ihre Kosten gering zu halten, können Vermieter eine kleine Reparaturklausel in den Mietvertrag aufnehmen. So können Kosten, die bei kleineren Defekten entstehen, an die Mieter weitergegeben werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass üblicherweise 6% bis 8% der jährlichen Kaltmiete für solche Reparaturen veranschlagt werden dürfen. Das entspricht ungefähr 100 € pro Reparatur.
Regelungen zu Renovierungen im Mietvertrag
Liegen im Mietvertrag keine Regelungen zu Renovierungen vor oder sind diese ungültig, sind die Kosten für entsprechende Maßnahmen von den Vermietern zu tragen. Beispielsweise ist es nicht möglich, eine Renovierung von den Mietern zu verlangen, wenn die Mietsache in einem unrenovierten Zustand übergeben wurde. Ebenso dürfen keine starren Fristen verlangt werden. Andersherum verbessert sich durch Renovierungsmaßnahmen der Wert der Mietsache, wodurch diese nicht mehr dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Folglich sind Vermieter nicht zur Durchführung solcher Maßnahmen verpflichtet.
In der Praxis einigen sich viele Mieter und Vermieter in einer solchen Situation oft darauf, dass die notwendigen Kosten zu je 50% übernommen werden. Wenn allerdings bereits bei Einzug der Mieter starke Abnutzungserscheinungen an der Mietsache vorhanden waren, kann es sein, dass der Vermieteranteil bei solchen Reparaturen höher ausfällt. Andersherum müssen die Mieter mehr übernehmen, wenn bei einer Reparaturmaßnahme die Abnutzungserscheinungen größer als bei Einzug sind. Wenn es zu keiner Einigung kommt, muss eine gerichtliche Einzelfallentscheidung herbeigeführt werden.
Regelungen zu Renovierungen bei Auszug
Häufig verlangen Vermieter, dass eine Mietwohnung bei Auszug von den Mietern renoviert wird, wenn diese die Wohnung in einem renovierten Zustand erhalten haben. Das ist allerdings nicht uneingeschränkt möglich. Bei einer entsprechenden Klausel müssen der Zustand der Wohnung und die Entwicklung seit der letzten Renovierung berücksichtigt werden. Allgemeine Endrenovierungsklauseln sind ohne eine entsprechende Berücksichtigung ungültig. So urteilte der BGH unter AZ: VIII ZR 316 06. Wurde eine Schönheitsreparatur also vor kurzer Zeit vorgenommen und ist die Mietwohnung noch in einem guten Zustand, muss keine Renovierung durchgeführt werden.
Während des Mietverhältnisses können sich Mieter frei entscheiden, welche Farbe sie für die Wände nutzen. Es ist nicht erlaubt, dass Vermieter vorschreiben, welche Farbe die Wohnung haben darf. Waren die Wände bei Einzug jedoch weiß beziehungsweise hell, so müssen sie auch bei Auszug wieder in einem entsprechenden Ton gehalten sein.
Wenn Mieter ihren Renovierungspflichten nicht nachkommen
Wenn ein Mieter seiner Renovierungspflicht nicht nachkommt, können Vermieter häufig Schadenersatz verlangen. Das gilt insbesondere dann, wenn diese die notwendigen Arbeiten selbst durchführen oder einen Fachbetrieb hiermit beauftragen. In einem solchen Fall können die Vermieter verlangen, dass die Kosten vom Mieter übernommen werden. Ist der Mieter zahlungsunfähig, muss bei einer vorliegenden Mietbürgschaft der Bürge einspringen und die Kosten übernehmen. Vermietern ist es jedoch nicht möglich, die Rückgabe der Mietsache zu verweigern.
Fazit: alle Regelungen zu Renovierungen genau festhalten
Ganz grundsätzlich sind Vermieter zu Renovierungen verpflichtet, um den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung zu erhalten. Bestimmte Schönheitsreparaturen können allerdings an die Mieter ausgelagert werden. Hierbei sind allerdings keine starren Fristen erlaubt, sondern es muss der aktuelle Zustand der Mietsache berücksichtigt werden. Außerdem ist eindeutig zwischen Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen zu unterscheiden. Außerdemmuss ein konkreter Bedarf vorhanden sein, um eine Renovierung zu verlangen. Das gilt auch für eine Endrenovierung bei Auszug. In jedem Fall ist es angeraten, sämtliche Regelungen klar und transparent im Mietvertrag festzuhalten und hierbei auf rechtskonforme Formulierungen zu achten. Geschieht dies nicht, werden die jeweiligen Regelungen zu Renovierungen unwirksam.
