Die Regelungen zur Heizkostenverordnung und zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) bringen zahlreiche Neuerungen und Veränderungen mit sich. Diese betreffen nicht nur Vermieter, sondern haben auch Auswirkungen auf die Mieter. Das umfasst beispielsweise die Kosten für fernablesbare Zähler, zusätzliche Informationen in der Abrechnung und Kürzungsrechte. Es ist wichtig, dass sich Mieter mit diesen unterschiedlichen Themen auskennen, um ihre Abrechnungen genau prüfen und unnötige Verbrauche und Kosten vermeiden zu können.
Durch die Heizkostenverordnung und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sehen sich Vermieter zahlreichen neuen Pflichten und Aufgaben gegenüber. Aber auch Mieter sind von den neuen Regelungen betroffen. Sie erhalten neuerdings beispielsweise monatliche Verbrauchsübersichten und erkennen so eventuelle Einsparpotenziale. Allerdings sind unter bestimmten Bedingungen auch Mieterhöhungen möglich. Dieser Artikel stellt die verschiedenen Bereiche vor, in denen die Regelungen zur Heizkostenverordnung Einfluss auf die Mieter haben, und erklärt, wie diese am besten damit umgehen.
Das gilt nach den neuen Regelungen zur Heizkostenverordnung für fernablesbare Zähler
Spätestens ab 2027 muss die Messtechnik in Mietimmobilien auf fernablesbare Geräte umgerüstet sein. Bis dahin dürfen die bestehenden Messgeräte weiter genutzt werden, bei neu installierten Modellen muss es sich allerdings bereits um fernablesbare Modelle handeln. Sind diese bereits vorhanden, haben Mieter seit Dezember 2022 einen Anspruch auf eine monatliche Verbrauchsübersicht. Diese erhalten sie per Brief, E-Mail oder App, was für eine größtmögliche Transparenz sorgen soll.
Eine solche Verbrauchsübersicht zeigt deutlich auf, wie hoch der monatliche Verbrauch für Heizung und Warmwasser in Kilowattstunden ist. Außerdem wird ein Vergleich zum Vormonat und zum entsprechenden Monat des Vorjahres aufgezeigt, um eine eventuelle Steigerung deutlich werden zu lassen. Zudem sind Vermieter verpflichtet, einen Vergleich zu einem normierten Durchschnittsnutzer anzubieten, um zu zeigen ob die Mieter mehr oder weniger als der Durchschnitt verbrauchen.
Solche monatlichen Verbrauchsinformationen sind umlagefähige Nebenkosten, sodass die Mieter hierfür aufkommen müssen. Es kann somit passieren, dass die zusätzlichen Kosten höher ausfallen als die Einsparungen, die durch eine solche Übersicht erzielt werden können. Zudem dürfen Vermieter die Zählermiete ebenfalls an die Mieter weitergeben. Bei einer Anschaffung haben die Vermieter die Kosten jedoch zu tragen, da es sich hierbei um einmalige und nicht um wiederkehrende Zahlungen handelt.
Hinweis: Es ist allerdings legitim, die Kosten als Modernisierungsmaßnahme an die Mieter weiterzugeben. Hierfür ist eine jährliche Mieterhöhung von 8% möglich.
Die Heizkostenabrechnung muss detailliertere Informationen enthalten
Seit 2021 gelten neue Regelungen zur Heizkostenverordnung. Seither muss diese laut § 6a HeizkostenV Zusatzinformationen enthalten. Das Ziel hierbei besteht darin, für eine bessere Transparenz zum Energieverbrauch der einzelnen Wohneinheiten zu sorgen. Mieter sollen auf Grundlage der europäischen Energieeffizienzrichtlinie (EED) Möglichkeiten bekommen, um Energie einzusparen. Hierdurch wird einerseits ihr Geldbeutel entlastet und andererseits ein aktiver Beitrag zum Umweltschutz geleistet. Die monatlichen Informationen erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass bisher ungenutzte Einsparpotenziale erkannt und genutzt werden.
Zu diesen Zusatzinformationen, die in der Heizkostenabrechnung enthalten sein müssen, gehören die einzelnen Anteile der jeweiligen Energieträger. Kommt Fernwärme zum Einsatz, müssen unter anderem die Treibhausgasemissionen und der Primärenergiefaktor angegeben werden. Ebenso ist es erforderlich, die Steuern, Abgaben und Zölle zu nennen, die angefallen sind. Auch die Entgelte zur Gebrauchsüberlassung und Verwendung der verwendeten Zähler und Messtechnik gehören seit 2021 in die monatliche Abrechnung.
Damit Mieter die Möglichkeit haben, sich weiter informieren und Fragen klären zu können, ist es erforderlich, die Kontaktinformationen und Internetadressen der jeweiligen Energieagenturen und Verbraucherorganisationen anzugeben. Der verpflichtende Vergleich mit dem Verbrauch eines Durchschnittsnutzers soll zudem dabei helfen, das eigene Verbrauchsverhalten einzuschätzen. Der Vergleich mit dem Energieverbrauch des Vorjahres muss unbedingt witterungsbereinigt sein. Nicht zuletzt ist es erforderlich, Zusatzinformationen für ein eventuell notwendiges Streitbeilegungsverfahren bereitzustellen. Das gilt allerdings nur bei Verbraucherverträgen nach § 310 Abs. 3 BGB.
Mieter haben gegebenenfalls ein Kürzungsrecht
§ 1 HeizkostenV schreibt vor, dass Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abrechnen müssen. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach, haben Mieter laut § 12 HeizkostenV die Möglichkeit, die Miete um bis zu 15% zu kürzen. Ergänzend dürfen zusätzliche 3% gekürzt werden wenn ein Vermieter seiner Pflicht, fernablesbare Zähler in der Mietimmobilie zu installieren, nicht nachkommt. Falls die monatlichen Verbrauchsinformationen nicht bereitgestellt werden, ist eine weitere Kürzung um 3% möglich. Werden also sämtliche Pflichten der Vermieter in Bezug auf die neuen Regelungen zur Heizkostenverordnung nicht eingehalten, sind Mietkürzungen von bis zu 21% möglich.
Das sagen die Regelungen zur Heizkostenverordnung über die CO2-Kosten
Seit das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAuftG) 2021 in Kraft getreten ist, müssen Vermieter Teile der anfallenden CO2-Kosten übernehmen. Bis dahin war es möglich, die gesamten CO2-Kosten an die Mieter weiterzugeben. Die Höhe der anfallenden Kosten richtet sich hierbei nach dem CO2-Ausstoß der jeweiligen Immobilie. Fallen mehr als 52 kg CO2 pro Jahr an, müssen die Vermieter 95% der Kosten tragen. Liegt der Wert bei 32 bis 37 Kilogramm pro Jahr, teilen sich Mieter und Vermieter die Kosten im Verhältnis 50:50. Bei weniger als 12 kg pro Jahr haben die Mieter die Kosten vollständig selbst zu tragen. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn es sich mindestens um ein Effizienzhaus EH 55 handelt. Das Ziel dieser neuen Regelungen ist es, Vermieter zu motivieren, Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, die den CO2-Ausstoß reduzieren.
Hinweis: 2024 wurde die eigentlich für 2023 geplante Steigerung der CO2-Preise umgesetzt. Eine Tonne CO2 kostet nun nicht mehr 30 €, sondern 45 €. Hierdurch wurde das Heizen mit Öl und Gas verteuert. Eine erneute Senkung dieser Preise ist äußerst unwahrscheinlich.
Bestimmungen bei einer Heizungsmodernisierung
Das Ziel des neuen Heizungsgesetzes ist es, dass in Zukunft vermehrt mit erneuerbaren Energien geheizt wird. Bis 2045 soll Deutschland komplett unabhängig von fossilen Energien werden. Eine Austauschpflicht besteht ausdrücklich nicht und die Pflicht, 65% der Energie aus erneuerbaren Quellen zu generieren, kommt nur bei Neubaugebieten zum Tragen. Wird in Zukunft eine Heizungsanlage ausgetauscht, müssen die neuen Lösungen allerdings die neuen Vorgaben ebenfalls erfüllen.
Vermieter können maximal 8% der Modernisierungskosten für die Heizung an ihre Mieter weitergeben. Werden staatliche Förderungen genutzt, ist eine Weitergabe von bis zu 10% möglich. Allerdings besteht hier eine Kappungsgrenze. Die maximale Mieterhöhung durch den Heizungsaustausch liegt bei 50 Cent pro Quadratmeter. Durch diese Möglichkeit beteiligen sich Mieter und Vermieter gleichermaßen an den Modernisierungen, nutzen Einsparpotenziale beim Energieverbrauch aus und leisten einen Beitrag zum Umweltschutz. Das ist eine prinzipiell faire Lösung, da beide Seiten von den Modernisierungen profitieren. Die Vermieter gewinnen eine attraktive, moderne Immobilie, mit der sie gute Mieten erwirtschaften, und die Mieter müssen weniger Energie investieren und sparen Kosten.
Fazit: die zahlreichen neuen Regelungen zur Heizkostenverordnung beachten
Die neuen Regelungen zur Heizkostenverordnung verfolgen das Ziel, für eine bessere Transparenz und Übersicht für die Mieter zu sorgen. Diese sollen ihren Verbrauch möglichst genau verstehen und Einsparpotenziale erkennen. Kommen Vermieter ihren hiermit verbundenen Pflichten nicht nach, ist eine Kürzung der Miete um bis zu 21% möglich. Zudem führen die neuen Regelungen dazu, dass die CO2-Kosten in den meisten Fällen nicht mehr allein von den Mietern getragen werden müssen, sondern dass sie sich diese mit den Vermietern teilen. Allerdings sind im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen Mieterhöhungen von bis zu 50 Cent pro Quadratmeter möglich.
