Damit Deutschland seine Klimaziele erreicht, schreibt das Gebäudeenergiegesetz Immobilieneigentümern vor, dass diese bestimmte Sanierungsmaßnahmen ergreifen müssen. Zwar gibt es hiervon einige Ausnahmen, die meisten Eigentümer sind jedoch davon betroffen und müssen verschiedene Maßnahmen ergreifen. Dass sie dies tun wird durch diverse Kontrollen sichergestellt. Unterstützung bekommen Betroffene dadurch, dass es mehrere Förderungen für Sanierungsaufgaben gibt.
Viele Immobilien hierzulande sind nicht auf dem Stand, der nötig wäre, um die ambitionierten Klimaziele Deutschlands zu erreichen. Aus diesem Grund schreibt das Gebäudeenergiegesetz vor, dass Eigentümer verschiedene Sanierungsmaßnahmen durchführen müssen. In diesem Zusammenhang sind zahlreiche Aspekte wie eine Beratungspflicht, Kontrollen und die vorhandenen Förderungen zu beachten. Es lohnt sich, die mit der Sanierungspflicht verbundenen Aspekte zu kennen, um bei den verschiedenen obligatorischen Maßnahmen Geld zu sparen. Die wichtigsten Fakten werden daher im Folgenden vorgestellt.
Grundlagen zur Sanierungspflicht bei Immobilien
Die deutsche Bundesregierung hat sich ambitionierte Klimaziele gesetzt, um einen nachhaltigen Beitrag im Kampf gegen den Klimawandel zu leisten. Um diese Ziele zu erreichen, ist es zwingend erforderlich, dass der Immobiliensektor seinen Energieverbrauch und seinen CO2-Ausstoß drastisch reduziert. Deswegen hat der Gesetzgeber Immobilieneigentümer dazu verpflichtet, Modernisierungen und Sanierungen durchzuführen.
Aus den bestehenden gesetzlichen Vorgaben und speziell dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit 2020 in Kraft ist, ergibt sich eine Sanierungspflicht. Diese besteht unabhängig davon, auf welche Weise die Eigentümer an ihre Immobilie gekommen sind, ob sie diese nun gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben. Welche Maßnahmen zu ergreifen sind, hängt insbesondere von der Gebäudeart und dem Immobilienzustand ab. Besonders wichtig ist zudem die Heizung der Immobilie. Hierzu hat der Gesetzgeber bei der letzten Aktualisierung des GEG im Jahr 2024 verschiedene neue Vorgaben gemacht.
Rechtliche Hintergründe
Das Europäische Parlament hat im März 2024 die aktuelle Fassung der EU-Gebäudeeffizienz-richtlinie beschlossen. Hierbei wurde auf individuelle Sanierungspflichten verzichtet. Stattdessen haben lediglich allgemeine Vorgaben Einzug in die Richtlinie gehalten, mit denen der durchschnittliche Energieverbrauch der Immobilienbranche reduziert werden soll. Hierbei soll der Primärenergieverbrauch bis 2030 um im mindestens 16% und bis 2035 und mindestens 20% bis 22% im Vergleich zu 2020 sinken.
Hinweis: Diese Werte beziehen sich auf Wohngebäude. Bei Nichtwohngebäuden muss bis 2030 eine Reduktion um mindestens 16 % und bis 2033 ein Reduktion und mindestens 26% im Vergleich zu 2020 erfolgen.
Zudem wird es zwischen 2030 und 2050 eine schrittweise Verbrauchssenkungen geben. Eigentümer müssen dann sicherstellen, dass der Energieverbrauch ihrer Immobilie bis 2040 den vorgegebenen Werten ihres Landes entspricht oder darunter liegt. Anschließend ist alle fünf Jahre zu prüfen, ob dieses Ziel nach wie vor eingehalten wird.
Seit dem 28. Mai 2024 läuft eine Frist für die Mitgliedstaaten der EU, die Gebäudeeffizienzrichtlinie in nationales Recht zu übertragen. In Deutschland wurden die entsprechenden Maßnahmen zur Sanierungspflicht daher in das GEG aufgenommen.
Zielsetzungen der Sanierungspflicht
Da der Immobiliensektor einen erheblichen Anteil am CO2-Ausstoß sowie dem Energieverbrauch von Deutschland hat, soll mit der Sanierungspflicht erreicht werden, dass weniger umweltschädliche Schadstoffe in die Atmosphäre gelangen. Aktuell macht der Immobiliensektor etwa 30% des gesamten CO2-Ausstoßes aus und verbraucht etwa 35% der verfügbaren Endenergie. Durch Sanierungsmaßnahmen ist es möglich, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und somit langfristig zu einer Reduktion des CO2-Ausstoßes zu gelangen.
Um dieses Ziel zu erreichen, sind grundsätzlich alle Immobilieneigentümer dazu verpflichtet, Sanierungen an ihren Gebäuden vorzunehmen. Das gilt allerdings vor allem für Altbauten und unsanierte Immobilien, weil diese einen besonders hohen Verbrauch haben und wenig energieeffizient sind. Wer eine entsprechendes Gebäude kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss notwendige Sanierungen laut GEG innerhalb von zwei Jahren vornehmen. Zudem besteht eine Sanierungspflicht, wenn Eigentümer Arbeiten an einer Immobilie vornehmen, durch die über 10% des Gebäudes betroffen sind.
Mieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen zu dulden. Das liegt daran, dass Eigentümer keine Wahl haben, ob sie diese durchführen oder nicht. Allerdings müssen Eigentümer geplante Maßnahmen rechtzeitig ankündigen. Wird durch eine Sanierung der Energieverbrauch einer Immobilie deutlich optimiert, handelt es sich hierbei laut § 555b BGB um eine Modernisierungsmaßnahme.
Wichtige Ausnahmen bei der Sanierungspflicht
Für Eigentümer ist es interessant zu wissen, dass es verschiedene Ausnahmen gibt, bei denen die Sanierungspflicht nicht greift. Das gilt beispielsweise für denkmalgeschützte Immobilien. Für diese gibt es mit § 105 GEG eine Möglichkeit, von der Sanierungspflicht ausgenommen zu werden. Das liegt daran, dass solche Maßnahmen dazu führen könnten, dass die Bausubstanz oder Optik der Immobilie nachhaltig beeinträchtigt würde. Außerdem gehen Sanierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden häufig mit einem hohen Aufwand einher, der in keinem Verhältnis zum erreichbaren Nutzen steht. Bei denkmalgeschützten Immobilien muss daher eine Einzelfallbetrachtung erfolgen. Hierfür ist es entscheidend, dass die Eigentümer sich mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde austauschen.
Nicht nur bei denkmalgeschützten Immobilien kann es passieren, dass Sanierungsmaßnahmen unzumutbar sind. Das gilt auch bei unbilligen Härten, wenn die notwendigen Investitionen den zu erwartenden Nutzen spürbar übersteigen oder in keinem sinnvollen Verhältnis zum Gebäudewert stehen. Auch persönliche Umstände können als unbillige Härte herangezogen werden, um eine Befreiung von der Sanierungspflicht zu erhalten. Die entsprechenden Härtefallregelungen sind in § 102 GEG zu finden.
Eine weitere Ausnahme besteht, wenn Ein- oder Zweifamilienhäuser schon seit dem 1. Februar 2002 bewohnt werden. Hierbei spielt allerdings der Eigentümer einer Rolle. Hat nach diesem Datum ein Eigentümerwechsel stattgefunden, greift die Ausnahme nicht.
Diese Maßnahmen müssen Eigentümer ergreifen
Es gibt verschiedene Maßnahmen, die bei einer energetischen Sanierung verpflichtend vorgenommen werden müssen. Hierzu gehört ein Heizungsaustausch. Wenn eine vorhandene Öl- oder Gasheizung älter als 30 Jahre ist, schreib § 72 GEG vor, dass sie ausgetauscht werden muss. Zu dieser Regel gibt es allerdings verschiedene Ausnahmen, die zum Beispiel Niedertemperatur-Heizkessel, Brennwertkessel, Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW sowie Heizanlagen mit Gas-, Biomasse- oder flüssig Brennstofffeuerung, wenn diese zu einer Wärmepumpe oder Solarthermie-Hybridheizung gehören, betreffen. Von der Pflicht sind somit nur Konstanttemperaturkessel betroffen.
Heizkessel dürfen noch bis Ende Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen arbeiten, danach müssen sie zwingend erneuerbare Energien nutzen. Wird eine Heizung neu eingebaut, muss sie seit 2024 zu mindestens 65% erneuerbare Energien nutzen. Diese Regelung ist allerdings zurzeit auf Neubaugebiete beschränkt. Alle anderen Immobilien haben Übergangsfristen, deren Länge sich an den kommunalen Wärmeplänen orientieren.
Ein zweiter wichtiger Bereich umfasst die Dämmung von Dächern beziehungsweise Dachgeschossen. Erfolgt keine Beheizung des Dachgeschosses, ist die oberste Geschossdecke zwingend zu dämmen, damit möglichst keine Heizwärme verloren geht. Das gilt unabhängig davon ob ein Dachboden leersteht, als Lager verwendet wird oder einem anderen Zweck dient. Zudem gibt es Mindestanforderungen an den Wärmeschutz, die die Geschossdecke einhalten muss. Eine wichtige Kennzahl ist hierbei der Wärmedurchgangskoeffizient, der auch als U-Wert bezeichnet wird. Laut § 47 GEG darf dieser 0,24 W/m²K nicht übersteigen. Wird geplant, das Dachgeschoss als Wohnraum zu nutzen, kommt eine Dämmung des Daches in Frage.
Ebenfalls wichtig ist es, dass die wasserführenden Rohre gedämmt werden. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass die Wärme dort hinkommt, wo sie gebraucht wird, und nicht einfach nur den Keller aufheizt. Die Vorgaben zur Dämmung der wasserführenden Rohre sind in § 69 GEG geregelt. Anlage 8 GEG nennt zudem konkrete Vorgaben, wie die Dämmung zu erfolgen hat. Hierbei wird beispielsweise auf die Dämmdicke und die Dämmwirkung eingegangen.
Nicht zuletzt ist eine energetische Sanierung zwingend erforderlich, wenn mindestens 10% einer Immobilie erneuert werden. Das gilt unabhängig davon, ob eine Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt war oder ob ein Eigentümerwechsel stattfindet. Werden also lediglich kleinere Reparaturen an der Außenfassade vorgenommen, sind hiervon meist weniger als 10% des Gebäudes betroffen. Wird hingegen ein Dach neu gedeckt, greift die Sanierungspflicht.
Das hat es mit der Beratungspflicht auf sich
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss einen Energieausweis besitzen oder sich neu ausstellen lassen. Hierbei schreibt § 80 GEG vor, dass Käufer, sobald sie den Energieausweis in den Händen halten, ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energieberater führen müssen. Hierbei sollte dann über eventuell notwendige Sanierungsmaßnahmen gesprochen werden.
Aber nicht nur Käufer, sondern auch bestehende Eigentümer müssen eine Energieberatung in Anspruch nehmen, wenn mehr als 10% der gesamten Immobilie saniert werden. Laut § 48 GEG muss eine entsprechende Beratung stattfinden, noch bevor Dienstleister einen Auftrag erhalten. Ebenso kann es für die Inanspruchnahme von Förderungen zwingend notwendig sein ein Gespräch mit einem Energieberater zu führen.
Regelmäßige Kontrollen
Wer seiner Sanierungspflicht nicht nachkommt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 € rechnen. Zwar gibt es keine Instanz die im gesamten Bundesgebiet dafür zuständig wäre, zu prüfen, ob die Vorgaben eingehalten werden, trotzdem ist ein Verstoß gegen die Regelungen äußerst riskant. Die einzelnen Bundesländer führen nämlich stichprobenartige Kontrollen durch. Wie oft diese erfolgen, hängt vom jeweiligen Bundesland ab.
Die Effizienz von Heizungsanlagen wird beispielsweise durch Schornsteinfeger kontrolliert. Diese empfehlen bei Bedarf die Durchführung einer energetischen Sanierung. Ebenso prüft ein Experte, ob alle Regeln eingehalten wurden, wenn ein Energieausweis beantragt wird. Hierbei ist er allerdings nicht dazu verpflichtet, Verstöße zu melden. Häufig werden zudem Förderkredite der KfW häufig nur dann vergeben, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Ob dies der Fall ist, wird nach der Antragstellung kontrolliert.
Kosten und Förderungen in Bezug auf die Sanierungspflicht
Welche Kosten mit der Sanierungspflicht verbunden sind, hängt von vielfältigen Faktoren ab. Hierzu gehören unter anderem die Art und Größe der Immobilie, ihr Zustand sowie die notwendigen Sanierungsmaßnahmen. Ein Heizungsaustausch oder eine Fassadendämmung sind beispielsweise deutlich teurer als ein Fensteraustausch.
Zwar gibt es unterschiedliche Faktoren bei den einzelnen Maßnahmen zu berücksichtigen, allerdings ist bei einer Fassadendämmung häufig mit Kosten von 30 € bis 350 € pro Quadratmeter zu rechnen, während ein Heizungsaustausch etwa 10.000 € bis 30.000 € kostet. Soll ein Dachgeschoss oder ein Dach gedämmt werden, fallen hierfür üblicherweise 30 € bis 250 € pro Quadratmeter an Kosten an. Wer Heizungs- oder Warmwasserrohre dämmen möchte, sollte mit Kosten von 3 € bis 10 € pro Meter rechnen.
Um Eigentümer bei diesen verschiedenen Maßnahmen zu unterstützen, gibt es vielfältige Förderungen. Hierzu gehören beispielsweise zinsgünstige Kredite, die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bereitgestellt werden.
Die BAFA-Gelder können für verschiedene Einzelmaßnahmen wie die Heizungsoptimierung oder die Fassadendämmung genutzt werden. Hierzu gehören Dämmungen der Gebäudehülle, eine Modernisierung der Vorhangfassade, die Erneuerung oder der Austausch von Fenstern und Außentüren sowie ein sommerlicher Wärmeschutz.
Hinweis: Der Grundfördersatz bei solchen Förderungen liegt bei 15% der förderfähigen Ausgaben, solange das Mindestinvestitionsvolumen von 300 € erreicht wird. Die Obergrenze liegt hingegen bei 30.000 € pro Maßnahme und Wohneinheit. Wenn Eigentümer den iSFP-Bonus erhalten, liegt dieser Wert bei 60.000 €.
Die Förderung der KfW bezieht sich lediglich auf die energetische Sanierung. So werden beispielsweise Maßnahmen unterstützt, durch die eine Immobilie zu einem Effizienzhaus wird. Hierfür erhalten Eigentümer bis zu 150.000 € pro Wohneinheit. Wer sich entschließt, in Zukunft erneuerbare Energien zu nutzen, erhält Kredite mit einem effektiven Jahreszins ab 5,21%.
Eine Förderung für die Erneuerung der Heizungsanlage ist seit 2024 nur noch über das Programm 458 der KfW möglich. Die Förderung umfasst bis zu 70% der anfallenden Kosten. Allerdings liegt bei Einfamilienhäusern eine Deckelung bei 30.000 € vor. Bei Mehrfamilienhäusern gibt es eine Staffelung von 30.000 €, 15.000 € und 8.000 € je nachdem, wie viele Wohneinheiten saniert werden müssen. Beim Umstieg auf ein modernes Heizsystem wird eine Grundförderung von 30% gewährt. Außerdem gibt es einen einkommensabhängigen Bonus, der dann greift, wenn das Bruttojahreseinkommen 40.000 € nicht übersteigt. Nicht zuletzt gibt es einen Geschwindigkeitsbonus von 20%, wenn die Heizung bis zum Ende des Jahres 2028 ausgetauscht wird. Hierfür muss die Heizung allerdings mindestens 20 Jahre alt sein.
Fazit: der Sanierungspflicht professionell nachkommen
Es ist entscheidend, dass sich Eigentümer mit ihrer Sanierungspflicht beschäftigen und dieser nachkommen. Hierdurch sollen die Klimaziele erreicht und der CO2-Ausstoß des Immobiliensektors reduziert werden. Die für die Sanierungspflicht geltenden Regelungen sind im Gebäudeenergiegesetz zu finden. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, betreffen die Regelungen sämtliche Eigentümer. Diese müssen vielfältige Maßnahmen umsetzen, haben hierfür aber unterschiedliche Förderprogramme zur Hand.
