In der Regel werden Mietverträge schriftlich formuliert und geschlossen. Dadurch wissen Mieter wie Vermieter nachweisbar um ihre Rechte und Pflichten. Doch ist es möglich auch einen mündlichen Mietvertrag zu schließen und ist dieser rechtsverbindlich gültig? Schon vorab: Ja. Aber es gibt Bedingungen für die Wirksamkeit und Besonderheiten im juristischen Kontext mündlicher Mietverträge, die die gesamte Mietzeit beeinflussen.
Wer kennt sie noch, die außer Mode gekommenen Verträge per Handschlag. Zuweilen hat man das Gefühl, dass früher und auch in vertraglicher Form, alles besser war. Nur sind mündliche Mietverträge rechtsverbindlich gültig? Und wenn ja, wie sieht die Rechtslage im Streitfall und bei Kündigungen aus?
Sind mündliche Mietverträge rechtsverbindlich gültig?
Um es kurz zu beantworten: Ja, das sind sie. Auch, wenn es anders vermuten lässt. Ein Mietvertrag bedarf nicht der Schriftform, wenngleich dies meist der Fall ist. Ein schriftlich verfasster Vertrag, und das gilt für alle Verträge, ist nur ein Beweis für die Verabredung beider Vertragspartner. Die Wirksamkeit und Rechtsverbindlichkeit ändern sich durch den mündlichen nicht. Doch es gibt Regeln.
Die Form mündlicher Mietverträge
Auch wenn schriftliche Mietverträge allein zur juristischen Beweislast die bessere Alternative sind, so kann ein Miteinander durch mündliche und konkrete Absprachen gut funktionieren. Es sind aber und im Besonderen beim mündlichen Mietvertrag eine beidseitige mündliche Einverständniserklärung zu folgenden Parametern erforderlich:
Einigung über das betreffende Mietobjekt (Ort, Etage, Wohnungsnummer)
Wer ist Mieter, wer ist Vermieter bzw. Eigentümer der Immobilie?
Wann ist das Einzugsdatum bzw. die Übergabe der Mietsache?
Wie hoch ist die Miete?
Am Ende muss es eine einvernehmliche und ausgesprochene Übereinkunft geben. Der sogenannte Handschlag zusammen mit einem „Wir haben uns auf die oben genannten Parameter geeinigt“ sind dann der Vertragsabschluss.
Wichtig: Bei einem mündlichen Vertrag muss beiden Seiten klar sein, dass sie durch die mündliche Willenserklärung einen rechtsverbindlichen Mietvertrag abschließen. Zeugen sollten als Beweis antreten.
Die Beweislast über den mündlich geschlossenen Mietvertrag stellt das konkludente Handeln dar. Das ist einerseits die Schlüsselübergabe, andererseits die Zahlung der Miete. Diese sollte jedoch per Konto bezahlt werden oder gegen unterschriebene Quittung in bar.
Sind mündlich geschlossene Mietverträge befristet?
Nein. Mündliche Mietverträge sind stets unbefristet und können nicht ein vorher definiertes Ende haben. Das hat der Gesetzgeber vorgesehen, um Willkürlichkeit der Vermieter zu unterbinden. Wer einen befristeten Mietvertrag eingehen will, muss dies schriftlich tun. Wurde ein befristeter mündlicher Mietvertrag geschlossen, so wandelt sich dieser automatisch mit der Willenserklärung beider Parteien in einen unbefristeten Vertrag um.
Kündigungsfristen beim mündlichen Mietvertrag
Da es sich bei dem mündlichen und rechtsverbindlichen Mietvertrag um einen unbefristeten Vertrag handelt, unterliegt dieser auch den gesetzlichen Kündigungsfristen, wie in § 573c BGB. Wird der mündliche Mietvertrag außerordentlich und fristlos von Mieter oder Vermieter gekündigt, gelten dieselben Bedingungen wie bei einem schriftlichen Vertrag.
Wichtig: Trotz mündlicher Vertragsschließung müssen Kündigungen stets schriftlich formuliert werden sowie, wenn wegen Eigenbedarf durch Vermieter oder wegen Mängel durch den Mieter gekündigt wird, stets mit Begründung.
Miete und Nebenkosten beim mündlichen Mietvertrag
Wo in schriftlichen Mietverträgen die Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen steht, kennt der mündliche Mietvertrag nur die Pauschalmiete inklusive Betriebskosten zu einem festen Mietzins. Das heißt, der Vermieter kann später keine Betriebskosten zusätzlich verlangen oder Nachzahlungen durch den Mieter. Auch die Miethöhe bleibt unverändert und bis zum Vertragsende. Sämtliche auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, sind mit der Inklusivmiete abgegolten. Dies ist auch bei schriftlichen Mietverträgen so, die eine Pauschalmiete beinhalten.
Das kann nur dann Vorteile für den Vermieter bringen, wenn der Mietzins sehr hoch ist. Sollte der Mieter im Nachgang Forderungen in Form von Rückzahlungen von Teilen der Nebenkosten verlangen, geht er leer aus.
Mängel und Schönheitsreparaturen beim mündlichen Mietvertrag
Stellt der Mieter im Nachgang Mängel an der Mietsache fest, hat er, wie beim üblich schriftlichen Vertrag, dieselben Rechte. Eine Ausnahme stellen solche Details und Klauseln dar, die in der Schriftform und in der Regel im Mietvertrag enthalten sind.
So können Vermieter keine Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen. Der Vermieter allein ist für die Instandhaltung und auch die üblichen Renovierungen zuständig, auch finanziell.
Schwierige Beweislast bei mündlichen Mietverträgen
Wer Mündliches vereinbart, hat im Streitfall einige Schwierigkeiten der Beweislast. Im Resümee steht stets Aussage gegen Aussage. Umso wichtiger ist es Zeugen, Fotos, Protokolle etc. vorlegen zu können.
Dem Grunde nach gelten bei mündlichen Verträgen stets die jeweiligen Gesetzesbücher, im Besonderen die Regeln des BGB. Was dort nicht klar geregelt ist, kann oft nur durch eine juristische Auseinandersetzung unter Beweislast des Unzufriedenen geregelt werden.
Tipp: Bei über die Grundfeste der mündlichen Rahmenbedingungen hinausgehenden Absprachen kann auch ein zusätzliches und späteres Schriftstück aufgesetzt werden. So unterstützt man die Beweislast und sorgt für ein verantwortliches Miteinander.
Mietvertragsbeendigung und Auszug beim mündlichen Mietvertrag
Auch wenn der Vertrag mündlich geschlossen wurde, gelten alle Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ob ordentliche oder fristlose Kündigung durch Mieter oder Vermieter. Das BGB gibt den Ton an.
Eine Ausnahme betrifft den Vorsatz der Täuschung. Täuscht der Vermieter den Mieter oder umgekehrt und kommt einer der beiden Vertragsparteien nicht den mündlich geschlossenen Grundvereinbarungen nach, so kann der Mietvertrag fristlos gekündigt werden.
