Um rechtliche Schwierigkeiten und Streit in Mehrfamilienhäusern zu vermeiden, müssen die Eigentumsverhältnisse genau geregelt werden. Hierzu gehört eine klare Unterscheidung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vorzunehmen. Hierbei hilft die sogenannte Teilungserklärung, die sich strikt an das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) halten muss. Es ist wichtig, sich mit der Teilungserklärung genauer auszukennen, um sie korrekt erstellen und einsetzen zu können.
In einem Mehrfamilienhaus gibt es Sondereigentum, das einzelnen Eigentümern gehört, und Gemeinschaftseigentum, das im Besitz der Eigentümergemeinschaft ist. Die jeweiligen Eigentumsverhältnisse müssen genau geklärt werden, um Schwierigkeiten in der WEG zu vermeiden.
In diesem Zusammenhang kommt eine Teilungserklärung zum Einsatz. Grundlage hierfür ist §8 Abs 1 WEG. Sie besteht aus drei Komponenten und zeigt die Eigentumsverhältnisse in einer WEG eindeutig auf. Was es mit einer Teilungserklärung auf sich hat und worauf Eigentümer hierbei zu achten haben, erläutert dieser Artikel.
Aufgaben der Teilungserklärung
Für das Grundbuchamt ist es wichtig, zu wissen, welche Eigentumsverhältnisse bei einem Grundstück vorliegen. Deswegen informieren die Eigentümer das Amt mittels einer Teilungserklärung über die Mieteigentumseinheiten. Hierbei werden sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum aufgelistet. Das Ziel ist es, die Rechte, Pflichten und Kosten, die sich aus den Eigentumsverhältnissen und somit aus der Teilungserklärung ergeben, transparent zu machen.
Zum Sondereigentum gehören beispielsweise die Innenräume und Bodenbeläge der jeweiligen Wohnungen sowie die Balkone und sanitären Anlagen. Zum Gemeinschaftseigentum werden demgegenüber das Dach, die Fassade, der Hausflur, der Fahrstuhl und einiges mehr gerechnet. Neben diesen beiden Eigentumsarten können in der Erklärung auch Sondernutzungsrechte vereinbart werden. Mit diesen haben Eigentümer die Möglichkeit, bestimmte Bereiche, die nicht abgeschlossen sind und somit eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, für sich selbst zu nutzen, als handele es sich um Sondereigentum.
Die drei Bestandteile der Teilungserklärung
Die Erklärung besteht üblicherweise aus 20 bis 40 Seiten und ist dreiteilig aufgebaut. Beim ersten Teil handelt es sich um einen sogenannten Aufteilungsplan. Dies ist eine Bauzeichnung im Maßstab 1:100, der die einzelnen Bestandteile der Immobilie klar voneinander abgrenzt und somit eine Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum möglich macht.
Der Aufteilungsplan ist gemeinsam mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Grundvoraussetzung dafür, dass Wohnungseigentum überhaupt geschaffen und veräußert werden darf. Entsprechend ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung ebenfalls ein Bestandteil der Erklärung. Die dritte Komponente ist die Gemeinschaftsordnung. Hierin sind sämtliche Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer sowie der Eigentümergemeinschaft als Ganzes geregelt.
Wer braucht diese spezielle Erklärung?
Ein typisches Beispiel für deren Einsatz liegt dann vor, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Eigentumswohnungen befinden, die verkauft werden sollen. Dann muss das Grundbuchamt informiert werden, wie es um die einzelnen Eigentumsanteile bestellt ist. Nur mit einer solchen Erklärung ist es möglich, Wohnungs- und Teileigentum zu begründen und somit die Möglichkeit zu haben, es zu verkaufen.
Sie ist somit eine Voraussetzung für die Erstellung von Wohnungsgrundbüchern. Ebenso müssen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan vorliegen. Aus diesem gehen dann die verschiedenen Sondereigentumseinheiten hervor, die aufsteigend nummeriert sind.
Die Teilungserklärung informiert über ganz unterschiedliche Dinge wie die Miteigentumsanteile, das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum, die Größe, die Lage und die Anzahl der verschiedenen Eigentumswohnungen sowie die Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Eigentümer. Zudem kann man sich über die Teilungserklärung einen Eindruck von der Stimmrechtsverteilung sowie den Vorschriften zur Gebäudenutzung verschaffen. Nicht zuletzt ist hierin auch die Bestellung einer Hausverwaltung festgehalten.
Eine Teilungserklärung anfertigen
Bei der Erstellung muss darauf geachtet werden, dass sämtliche Wohnungen klar voneinander getrennt werden können und jeweils einen eigenen Eingang haben. Der Aufteilungsplan muss beim Bauamt beantragt werden. In diesem sind die einzelnen Einheiten klar voneinander getrennt und es wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ebenfalls beim Bauamt beantragt.
Anders sieht es mit der Teilungserklärung aus. Diese wird erstellt und beim Grundbuchamt eingereicht. Erst wenn diese vorliegt, entstehen aus den einzelnen Wohnungen konkrete Wohneinheiten, die dann separat verkauft werden können. Hierbei ist zu beachten, dass diese Erklärung nur dann wirksam ist, wenn sie notariell beurkundet wurde.
Die Aufteilung der Wohneinheiten
Das Wohneigentumsgesetz gibt klare Regeln vor, nach denen Wohnungen in einzelne Einheiten aufgeteilt werden dürfen. Die Besitzer sind bei der Aufteilung somit nicht frei, sondern müssen sich an geltendes Recht halten. Beispielsweise ist es nicht möglich, Wege zum Haus als Sondereigentum zu deklarieren, da hierauf sämtliche Eigentümer angewiesen sind. Entsprechend muss dieser Weg zwingend zum Gemeinschaftseigentum gerechnet werden. Nur, wenn solche Vorgaben eingehalten werden, ist die Teilungserklärung gültig.
Diese Rechte ergeben sich aus der Teilungserklärung für Eigentümer
Das Wohneigentumsgesetz schreibt eindeutig vor, dass das Wohneigentum, das durch die Teilungserklärung entsteht, „mehrheitsfest“ ist. Somit haben die Eigentümer grundlegende Rechte, die auch nicht durch Beschlüsse der Mehrheit außer Kraft gesetzt werden können. Das ist häufig bei Verhandlungen mit Banken von Relevanz, da die Aufteilung in der Erklärung Auswirkungen auf die Immobilienbewertung hat. Deswegen ist es wichtig, diese Erklärung professionell zu erstellen. Es bietet sich somit an, auf professionelle Unterstützung zurückzugreifen
Hinweis: Es ist empfehlenswert, die Teilungserklärung von Anfang an sorgfältig zu erstellen, um Bürokratie und Kosten zu vermeiden. Spätere Änderungen sind nämlich sehr aufwendig und können nur mit dem Einverständnis sämtlicher Eigentümer durchgeführt werden.
Kosten
Für eine Teilungserklärung fallen unterschiedliche Kosten an. Wenn sie lediglich beglaubigt wird, muss man mit etwa 70 € bis 140 € rechnen. Wer hingegen auf eine notarielle Beurkundung setzt, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen. Die jeweilige Notargebühr hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab. Liegt dieser bei 250.000 €, muss man mit Kosten von etwa 200 € rechnen. Auch das Grundbuchamt erhebt Gebühren und es fallen Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung an.
Eine Teilungserklärung anpassen
Eine Teilungserklärung wird immer zu einem bestimmten Zeitpunkt erstellt, zu dem ganz konkrete Bedingungen gegeben sind. Diese können sich im Laufe der Zeit jedoch ändern. Dann wird eine Anpassung der Teilungserklärung notwendig. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn bauliche Veränderungen an der Immobilie vorgenommen werden und beispielsweise zwei Wohnungen miteinander verbunden werden sollen.
In diesem Fall verändern sich die Eigentumsanteile und damit die Kosten, die auf die einzelnen Eigentümer entfallen. Außerdem kann es passieren, dass die Verbindung über den Hausflur erfolgt, der zum Gemeinschaftseigentum gehört. Es kann nicht sein, dass dieser zu einem Teil des Sondereigentums wird. Um entsprechende Änderungen vornehmen zu können, muss die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fassen. Zudem muss die Teilungserklärung angepasst und erneut notariell beglaubigt werden. Erst dann sind die jeweiligen Veränderungen möglich und rechtens.
Probleme mit der Teilungserklärung
Immer wieder kommt es zu Schwierigkeiten mit einer Teilungserklärung. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn diese nicht mehr auffindbar ist. In diesem Fall ist es nötig, das Grundbuchamt zu kontaktieren, um eine Kopie der dort hinterlegten Teilungserklärung zu erhalten. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn nachgewiesen wird, dass ein berechtigtes Interesse besteht, eine solche Kopie zu erhalten. Alternativ ist es möglich, Kontakt zur Bauaufsichtsbehörde herzustellen und dort gegen eine Gebühr die benötigten Unterlagen zu erhalten.
Außerdem kommt es manchmal vor, dass gar keine Teilungserklärung vorhanden ist. Dann besteht keine Möglichkeit, eine Wohnung zu verkaufen. In einer solchen Situation muss eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt beantragt werden. Alternativ ist es möglich, die Beantragung bei der Hausverwaltung vorzunehmen. Wer eine Wohnung kauft, sollte deshalb darauf achten, dass die Teilungserklärung Teil der vorhandenen Unterlagen ist, um sich später bürokratischen Aufwand und Kosten zu ersparen.
Fazit
Die Teilungserklärung spielt in einer WEG eine große Rolle. Mit ihr werden das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum festgelegt und die Voraussetzungen für die Schaffung und den Verkauf von Wohnungseigentum hergestellt. Es ist wichtig, eine solche Erklärung von Anfang an korrekt, vollständig und professionell zu erstellen, um sich rechtlichen Ärger zu ersparen. Überdies sind nachträgliche Änderungen nur unter großem Aufwand möglich.
