Wer eine Immobilie kaufen, verkaufen oder vermieten möchte, arbeitet häufig mit einem Makler zusammen. Dieser muss sich bei seiner Tätigkeit an bestimmte Regeln und Vorgaben halten. Die Auftraggeber können in einigen Fällen haften, weswegen sie die Rechte und Pflichten von Maklern gut kennen, deren Arbeit kontrollieren sowie Tipps für die Zusammenarbeit mit Maklern beherzigen sollten.
Für Makler gelten bei ihrer Arbeit ganz klare Vorgaben und Richtlinien, an die sie sich halten müssen. Diese betreffen unter anderem den Maklervertrag, die Courtage und das Widerrufsrecht. Für Immobilienbesitzer ist es wichtig, die Vorgaben zu kennen, an die sich Makler halten müssen.
Der folgende Artikel bietet daher zahlreiche Tipps für die Zusammenarbeit mit Maklern und erklärt, worauf im Einzelnen geachtet werden muss.
Das ist beim Maklervertrag zu beachten
Bevor man sich mit einem Immobilienmakler als möglichen Partner auseinandersetzt, sollte man prüfen, ob dieser gemäß § 34c Gewerbeordnung die Erlaubnis zur Vermittlung von Immobilien besitzt.
Die aber wichtigsten Tipps für die Zusammenarbeit mit Maklern betreffen den Maklervertrag. Damit ein solcher Vertrag gültig ist, muss er zwingend in Textform vorliegen. Außerdem muss eine ausdrückliche Beauftragung des Maklers durch die Immobilienbesitzer erfolgen. Liegt ein entsprechendes Schriftstück nicht vor, ist der Vertrag ungültig und muss nicht eingehalten werden. In einem solchen Fall hätten Makler beispielsweise kein Anrecht, eine Courtage zu verlangen, da sie nicht offiziell beauftragt wurden. Andersherum hätten Auftragnehmer keine Schadensersatzansprüche, wenn sie falsch beraten wurden oder fehlerhafte Angaben erhalten haben.
Diese Kosten fallen bei einem Makler an
Für die erfolgreiche Vermittlung einer Wohnung oder eines Hauses erhalten Makler üblicherweise eine Courtage. Hierbei ist entscheidend, wer den Makler beauftragt hat und ob die Immobilie gekauft oder vermietet wird. Bei Immobilienkäufen können grundsätzlich unbegrenzt hohe Provisionen mit den Immobilienbesitzern vereinbart werden, gängig sind jedoch 7,14% des Kaufpreises.
Hinweis: Laut dem 2015 in Kraft getretenen Bestellerprinzip muss derjenige die Maklercourtage bezahlen, der den Makler beauftragt. Grundsätzlich ist es aber auch möglich, die Kosten auf die beiden Vertragspartner aufzuteilen.
Wird der Makler von Mietern beauftragt, die eine Mietwohnung suchen, darf die Courtage maximal zwei Monatskaltmieten plus Umsatzsteuer betragen. Wenn Vermieter den Auftrag erteilen, können die Preise frei ausgehandelt werden. Zu beachten ist jedoch, dass kein Anspruch auf eine Courtage besteht, wenn ein bestehendes Mietverhältnis weitergeführt wird und der Makler keine neuen Mieter organisiert.
Makler werden erfolgsabhängig bezahlt
Eine Maklercourtage muss erst dann gezahlt werden, wenn es zu einem erfolgreichen Abschluss gekommen ist. Das kann sowohl durch einen Kauf- als auch durch einen Mietvertrag geschehen. Selbst wenn ein Makler sehr viel Zeit und Energie in die Vermittlung einer Immobilie investiert, hat er keinen Vergütungsanspruch, wenn es zu keinem erfolgreichen Vertragsabschluss kommt.
Entsprechende Klauseln, die eine Zahlung selbst bei einem Misserfolg vorschreiben, sind in Deutschland nicht erlaubt. Grundsätzlich ist es allerdings möglich, Reise- und Portokosten als Aufwandsentschädigung zu veranschlagen, hierbei dürfen jedoch keine Pauschalen erhoben werden.
Achtung: Aktuell sind viele Makler gezwungen, sich aufgrund des immer enger gewordenen Immobilienmarktes, als Hausverwalter zu verdingen. Sind sie als Letzteres tätig, dürfen sie aber keine Provision nehmen. Wichtige Hinweise zum Makler-Hausverwalterwechsel beachten.
Zusatzgebühren sind üblicherweise nicht zulässig
In einigen Fällen versuchen Makler, zusätzlich zur Courtage weitere Gebühren auszuhandeln. Das kann beispielsweise eine Reservierungsgebühr sein. So ein Vorgehen ist in der Regel nicht zulässig, sofern die entsprechenden Regelungen nicht von beiden Vertragspartnern schriftlich vereinbart wurden. Experten empfehlen daher, keine separaten Reservierungsverträge und keine Maklerverträge mit Reservierungsgebühr zu unterzeichnen. Hierdurch entstehen lediglich höhere Kosten, ohne dass für die Auftraggeber ein erkennbarer Mehrwert entstünde.
Nutzer haben ein Widerrufsrecht und die Möglichkeit zur Kündigung
Kunden von Maklern haben ein 14-tägiges Widerrufsrecht, wenn der jeweilige Vertrag per Post, Telefon, E-Mail, Internet oder Haustürgeschäft abgeschlossen wurde. Makler müssen die Vertragspartner über dieses Recht aufklären, ansonsten verlängert sich das Widerrufsrecht auf bis zu 1 Jahr und 14 Tage.
Bei der Laufzeit des Maklervertrags sind die Vertragspartner frei. Es ist somit möglich, ihn befristet oder unbefristet zu schließen. Gängige Laufzeiten sind drei bis sechs Monate. Das genügt professionellen Maklern üblicherweise, um geeignete Interessenten zu finden. Ebenso sollte auf Kündigungsklauseln geachtet werden. Wenn die vertraglich vereinbarten Pflichten durch den Makler nicht eingehalten werden, haben Kunden ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Alleinaufträge sind branchenüblich
Einige Makler vereinbaren mit ihren Auftraggebern einen Alleinauftrag. Das bedeutet, dass während der Vertragslaufzeit keine anderen Makler damit beauftragt werden dürfen, einen Verkauf oder eine Vermietung in die Wege zu leiten. Auf diese Weise soll für Transparenz gesorgt und sichergestellt werden, dass die Makler nicht vergebens arbeiten. Hierbei ist aber zu beachten, dass die Laufzeit eines Alleinauftrags nicht unbegrenzt sein darf. Der Bundesgerichtshof entschied 2020 unter dem Aktenzeichen Az: I ZR 40/19, dass 6 Monate als Laufzeit angemessen sind. Eine Verlängerung von jeweils drei Monaten nach dem Ende der Vertragslaufzeit ist bei einer ausbleibenden Kündigung ebenfalls rechtens.
Die Angaben im Exposé müssen korrekt sein
Ein Exposé muss korrekt sein und alle relevanten Informationen enthalten. Nur dann können sich Interessenten ein objektives Bild von einem Angebot machen und sich gezielt dafür oder dagegen entscheiden. Kommt es hier zu Fehlern oder gar Unwahrheiten, können die Auftraggeber haften. Deswegen müssen Makler die Exposés sorgfältig erstellen und ihre Kunden diese kontrollieren. Ebenso muss der Makler im Beratungsgespräch die Wahrheit sagen und die Immobilie vollständig und korrekt beschreiben. Tut er dies nicht und beschönigt beispielsweise bestimmte Gegebenheiten, kann es sein, dass die Betroffenen erfolgreich Schadenersatz verlangen.
Fazit
Ein Makler ist bei der Suche nach Kauf- und Mietinteressenten eine große Hilfe. Das gilt zumindest dann, wenn er eine hohe Fachexpertise und viel Erfahrung mitbringt. Immobilienbesitzer sollten daher sorgfältig auswählen, mit welchem Makler sie zusammenarbeiten. Ein solides Hintergrundwissen zu dessen Rechten und Pflichten ist hierbei hilfreich.
