Vermieter wollen über die Mieten nicht nur ihre Kosten decken, sondern auch Renditen erwirtschaften. Hierbei müssen sie sich mit einschränkenden Faktoren wie dem Mietspiegel und der Mietpreisbremse auseinandersetzen. Wichtig ist es, den Unterschied Kaltmiete Warmmiete zu kennen, um genau zu berechnen, welche Miete man in der jeweiligen Region nehmen sollte. In diesem Zusammenhang spielen Aspekte wie die Betriebskosten, die Nebenkosten und die Nebenkostenabrechnung eine Rolle.
Wer durch Miete gute Renditen erwirtschaften möchte, muss sich mit einigen Fachbegriffen auseinandersetzen. Unter anderem ist es wichtig, den Unterschied Kaltmiete, Warmmiete zu kennen und zu wissen, was es mit den Nebenkosten, den Betriebskosten und der Nebenkostenabrechnung auf sich hat. Dieser Artikel stellt die verschiedenen Begriffe vor und zeigt auf, was den Unterschied Kaltmiete Warmmiete ausmacht.
Das zeichnet die Kaltmiete aus
Unter Kaltmiete oder Nettomiete versteht man die reine Miete ohne Zusatzkosten. Die Mieter bezahlen hiermit ihr Recht, in der jeweiligen Mietwohnung leben zu dürfen. Die Höhe der Kaltmiete hängt von unterschiedlichen Kriterien wie der Größe der Mietwohnung und dem jeweiligen Mietspiegel ab. Außerdem gibt es in einigen Regionen eine sogenannte Mietpreisbremse, die bei der Ermittlung der Kaltmiete zu berücksichtigen ist. Die Formel zur Berechnung der Kaltmiete lautet: Quadratmeterzahl x Quadratmeterpreis = Kaltmiete.
Die Berechnung der Kaltmiete erfolgt auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierbei werden in unmittelbarer Umgebung zu der Immobilie der Vermieter andere, vergleichbare Immobilien gesucht und deren Wert bestimmt. Der jeweilige Mietspiegel, der zur Berechnung der Kaltmiete ebenfalls nötig ist, kann bei der Gemeindeverwaltung angefragt werden. Dieser wird auf Basis der durchschnittlichen Mieten einer Region erstellt, wobei die letzten sechs Jahre ausschlaggebend sind. Der Mietspiegel ist juristisch nicht verbindlich, sollte von Vermietern aber bei der Bestimmung der Kaltmiete eingehalten werden, um sich bürokratischen Aufwand und juristischen Ärger mit Mietern zu ersparen.
Hinweis: Städte und Gemeinden sind nicht zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels verpflichtet. Dieser liegt vor, wenn bei der Erstellung Interessenvertreter von Mietern und Vermietern berücksichtigt wurden. Ohne einen solchen Mietspiegel kann das Vergleichswertverfahren für die Bestimmung der Kaltmiete genutzt werden.
In einigen Regionen Deutschlands gilt seit 2005 die Mietpreisbremse. Diese besagt, dass die Kaltmiete bei einer Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Das Ziel hierbei ist es, die Geschwindigkeit beim Mietanstieg zu reduzieren. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass die Mietpreisbremse lediglich für Bestandsimmobilien und nicht für Erstvermietungen gilt.
Geld mit der Kaltmiete verdienen
Wer über die Kaltmiete Renditen erwirtschaften möchte, muss hierbei Aspekte wie die Lage, den Zustand und die Ausstattung der jeweiligen Immobilie berücksichtigen. Beispielsweise können für Wohnungen in beliebten und stark nachgefragten Regionen höhere Mieten verlangt werden als an weniger nachgefragten Orten oder an Plätzen, an denen die Mietpreisbremse gilt. Der Zustand beschreibt, ob eine Wohnung renoviert oder saniert ist, und zur Ausstattung gehören etwa Komponenten wie eine Einbauküche.
Mieterhöhungen bedeuten immer, dass die Kaltmiete den sich verändernden Marktbedingungen angepasst wird. Die entsprechenden Regelungen sind in den §§ 557 bis 561 BGB zu finden. Hierbei müssen sich Vermieter an der ortsüblichen Vergleichsmiete und den sogenannten Kappungsgrenzen orientieren. Außerdem dürfen Mieten maximal alle 15 Monate und höchstens um 20 % erhöht werden. In Ballungszentren liegt diese Grenze sogar bei 15 % und Anpassungen dürfen nur alle fünf Jahre vorgenommen werden. Ist die Miete nach Erreichen der Kappungsgrenze immer noch niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete, darf sie dennoch nicht weiter erhöht werden.
Das zeichnet die Warmmiete aus
Die Warmmiete ist die Kaltmiete plus sämtliche Zusatzkosten. Hierzu zählen unter anderem die Nebenkosten und die Betriebskosten. Für Mieter ist die Warmmiete in der Regel entscheidender, weil sie konkret Auskunft darüber gibt, wie hoch die monatlichen Kosten ausfallen. Die Nebenkosten sind hierbei alle für eine Immobilie anfallenden Kosten, wohingegen die Betriebskosten diejenigen sind, die an die Mieter weitergegeben werden dürfen. Die Betriebskostenverordnung zeigt eindeutig auf, welche Kosten das sind.
Umlagefähige Kosten sind alle Kosten, die regelmäßig anfallen. Einmalige Kosten wie Instandsetzungskosten zählen nicht hierzu. Zu den umlagefähigen Kosten, die für Vermieter besonders relevant sind, gehören die Grundsteuer, die Müllabfuhrkosten, die Kosten für die Abwasserentsorgung, Kosten für die Reinigung des Treppenhauses, Kosten für Gärtner und Hausmeister sowie Beleuchtungskosten und die Haftpflichtversicherung.
Aber auch die Heizkostenabrechnung geht am Ende in die Warmmietkalkulation ein. Da Heizkosten in der Regel teils verbrauchsabhängig abgerechnet werden, ist die Warmmiete am Ende jedes Jahr unterschiedlich hoch, wenn auch marginal. Umlagefähige Nebenkosten müssen im Mietvertrag enthalten sein, um weitergegeben werden zu dürfen.
Unterschied Kaltmiete Warmmiete: Das ist bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten
Zahlen Mieter eine monatliche Vorauszahlung für die Betriebskosten, sind Vermieter zur jährlichen Erstellung einer Nebenkostenabrechnung verpflichtet. Diese muss einen Abrechnungszeitraum von maximal einem Jahr umfassen und muss den Mietern spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden. Zu spät eingereichte Nebenkostenabrechnungen führen dazu, dass bestimmte Forderungen nicht mehr geltend gemacht werden können, während die Guthaben der Mieter auch nach der Frist auszuzahlen sind.
Fazit Kaltmiete und Warmmiete
Vermieter sollten sich mit dem Unterschied Kaltmiete, Warmmiete auskennen, um bei der Ermittlung der Kaltmiete alles richtigzumachen und Renditen erwirtschaften zu können. In diesem Zusammenhang spielen die Neben- und Betriebskosten eine wichtige Rolle. Häufig ist es zudem nötig, dass Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen.
