Die WEG-Reform hat die Regeln für eine Anfechtung der Abberufung eines Verwalters verändert. Wie kann die WEG den Verwalter kündigen? Für eine rechtssichere Abwahl gibt es zwei Möglichkeiten: Eigentümerversammlung und schriftliches Umlaufverfahren.
Der erste Teil dieses Ratgebers klärte die Fragen, welche Änderungen an den Regeln für die Kündigung eines WEG-Verwalters mit der WEG-Reform in Kraft getreten sind und was dies für den Verwaltervertrag bedeutet.
Dieser zweite Teil erläutert nun, was in Bezug auf die Anfechtung einer Kündigung gilt und welche Verfahren Eigentümer zur Abwahl ihres Verwalters nutzen können. Hierbei kommt es immer darauf an, die Kündigung rechtssicher durchzuführen, um Komplikationen oder Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Eine Anfechtung durch den Verwalter ist nicht mehr möglich
Vor der WEG-Reform war es Verwaltern möglich, die Beschlüsse anzufechten, die zu ihrer Abberufung geführt haben. Ein entsprechendes Urteil vom BGH wurde am 21.06.2017 gefällt. Die WEG-Reform verfolgt einen anderen Ansatz. Hier lautet die Formulierung „Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären…“.
Das bedeutet, dass eine Anfechtung nur noch durch einen Eigentümer erfolgen kann, der mit der Abberufung nicht einverstanden ist. Der Verwalter hat keine rechtlichen Möglichkeiten mehr, dagegen vorzugehen. Neben einer Anfechtung besteht die Möglichkeit, eine Nichtigkeitsfeststellung des Beschlusses vornehmen zu lassen.
Zwei Verfahren zur Abberufung eines Verwalters
Bei der Abberufung eines Verwalters ist es wichtig, für Rechtssicherheit zu sorgen. So verhindern Eigentümer, dass es zu Rechtsstreitigkeiten kommt, die viel Zeit, Energie und gegebenenfalls Geld kosten. Grundsätzlich gibt es zwei Verfahren, auf die eine WEG bei der Abberufung zurückgreifen kann: eine Eigentümerversammlung und das schriftliche Umlaufverfahren. Beide Varianten werden im Folgenden vorgestellt:
Die Abwahl auf der Eigentümerversammlung
Das Ziel einer vorzeitigen Abberufung ist in der Regel eine sofortige Kündigung des Verwalters. Diese lässt sich besonders einfach auf der jährlichen (ordentlichen) Eigentümerversammlung realisieren. Hierfür ist es erforderlich, dass ein entsprechender Beschlussantrag gestellt wird. Diesen können entweder die Eigentümer oder der Verwaltungsbeirat an den Verwalter richten. Dieser ist dann dazu verpflichtet, die Abberufung als Tagesordnungspunkt aufzunehmen und im Rahmen der Einladung zur Eigentümerversammlung allen Eigentümern zugänglich zu machen.
Das LG München I hat am 16.05.2011 geurteilt, dass ein solcher Antrag nur dann gültig ist, wenn er sachlich begründet und rechtzeitig gestellt wird. Als „rechtzeitig“ wird hierbei definiert, dass dem Verwalter genügend Zeit bleibt, sämtliche Ladungsfristen für die Eigentümerversammlung einzuhalten und den Antrag als Tagesordnungspunkt noch aufzunehmen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass laut § 24 Absatz 4 Satz 2 WEG drei Wochen Ladungsfrist bestehen.
Eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen
In der Praxis ist es aber meistens so, dass die ordentliche Eigentümerversammlung nicht ansteht, wenn ein Verwalter abberufen werden soll. In diesem Fall ist es erforderlich, eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Hier gelten grundsätzlich dieselben Regeln wie bei der ordentlichen Eigentümerversammlung. Damit hier ein Beschluss zur Abberufung des Verwalters getroffen werden kann, müssen laut § 24 Absatz 2 WEG mehrere Bedingungen erfüllt sein.
Auf der einen Seite ist es erforderlich, dass mindestens 25 % der Wohnungseigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen. Zudem muss ein entsprechender Antrag schriftlich eingereicht werden und erfordert die konkrete Nennung des Zwecks und der Gründe.
Sollte sich der Verwalter weigern, eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen einzuberufen (was einer Pflichtverletzung seines Amts gleichkäme) kann sie auch vom Verwaltungsbeirat beziehungsweise dessen Vorsitzenden und Vertreter einberufen werden. Laut WEG-Reform ist zudem ein ermächtigter Wohnungseigentümer berechtigt, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Dies ist in § 24 Absatz 3 WEG geregelt.
Sobald eine ordentliche oder außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberufen wurde, ist diese beschlussfähig. Es ist seit der WEG-Reform nicht mehr erforderlich, dass mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile an der Versammlung teilnehmen. Es ist somit nicht möglich, die Beschlussfähigkeit der Versammlung dadurch zu torpedieren, dass man dieser einfach fernbleibt. Sollte der Verwalter zu der Eigentümerversammlung nicht erscheinen, muss beschlossen werden, wer diesen schriftlich informiert. Gegebenenfalls sind im Verwaltervertrag bestimmte Formerfordernisse festgehalten. Diese können beispielsweise regeln, dass eine solche Information immer mit einem eingeschriebenen Brief zu erfolgen hat.
Die Abwahl im schriftlichen Umlaufverfahren
Grundsätzlich ist es möglich, die Abberufung eines Verwalters im schriftlichen Umlaufverfahren zu organisieren. Das bietet sich gerade für kleinere WEG an. Auf diesem Weg ist es möglich, einem Verwalter zu kündigen, ohne hierfür aufwändig eine ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen zu müssen. Die Regelungen zum schriftlichen Umlaufverfahren sind im § 23 Absatz 3 WEG zu finden. Seit der WEG-Reform ist ein solches Verfahren auch in Textform möglich (§ 23 Absatz 3 Satz 1 BGB), was die Umsetzung deutlich vereinfacht.
| Achtung: Damit die Kündigung eines Verwalters über das schriftliche Umlaufverfahren gültig ist, muss sogenannte Allstimmigkeit herrschen. Das bedeutet, dass sämtliche Eigentümer der Abberufung zustimmen müssen. Fehlt auch nur eine Bewilligung, ist das Verfahren gescheitert. |
Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter und einzelne Eigentümer sind dazu berechtigt, ein schriftliches Umlaufverfahren in die Wege zu leiten. Hierbei ist zu beachten, dass bei dem Verfahren keine Formfehler gemacht werden dürfen. Das bedeutet, dass sowohl über die Abwahl als auch über die Kündigung ein Beschluss erfolgen muss. Zudem muss einer der Eigentümer per Beschluss bevollmächtigt werden, den Verwalter schriftlich darüber zu informieren, dass er abberufen ist und der Verwaltervertrag gekündigt wurde. Auch hier sind die Formerfordernisse zu berücksichtigen, die gegebenenfalls im Verwaltervertrag festgehalten wurden.
Der Umlaufbeschluss wird gültig, sobald das Ergebnis allen Eigentümern mitgeteilt wurde. Das kann per Post, E-Mail oder Aushang erfolgen. Einen entsprechenden Beschluss hat der BGH am 23. 08.2011 getroffen.
