Bei Eigentümerversammlungen kann es hoch hergehen. Als Wohnungseigentümer können Sie Tagesordnungspunkte mitbestimmen. Wie dies gelingt und welche Probleme sich stellen können, erfahren Sie hier.
Viele Eigentümer versammeln sich, um über die Belange der Gemeinschaft zu diskutieren und entsprechende Beschlüsse zu fassen. Dass dies nicht immer glatt läuft, ist kein Märchen. Tatsächlich sind engagierte Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft enorm wichtig. Schließlich organisieren sie und gestalten die Gemeinschaft im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben aus sich selbst heraus. Sie berufen den Verwalter und bestimmen Beiräte. Eine Eigentümerversammlung ist dabei sozusagen der Hochzeitstag der Gemeinschaft. Auf ihr werden wichtige Dinge diskutiert und Beschlüsse gefasst. Nicht selten geht es dabei um viel Geld und die Beschlüsse können weitreichende Folgen für alle Eigentümer haben.
Die Eigentümerversammlung wird anhand einer Tagesordnung mit entsprechenden Tagesordnungspunkten abgehalten. Sie bilden den Leitfaden der Versammlung und sind daher von großer Bedeutung. Wenn Sie als engagierter und gewissenhafter Wohnungseigentümer einen neuen Punkt oder sogar einen Beschlussantrag auf die Tagesordnung setzen lassen wollen, sind eine Reihe wichtiger Dinge zu beachten, damit dies erfolgreich gelingt. In diesem Beitrag erfahren Sie wertvolle Tipps, wie Sie Ihre Anliegen wirksam einbringen, welche Herausforderungen sich dabei stellen und wie Sie sich gegen die Ablehnung effektiv wehren.
Die Aufnahme eine Tagesordnungspunktes ist an Voraussetzungen geknüpft
Grundsätzlich ist jeder Wohnungseigentümer einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft dazu berechtigt, die Aufnahme eines neuen Tagesordnungspunktes oder eines Beschlussantrags für die nächste ordentliche Eigentümerversammlung zu verlangen.. Ob der Punkt aber tatsächlich in die Tagesordnung aufgenommen wird, hängt von gewissen Voraussetzungen ab. Der Tagesordnungspunkt wird aufgenommen, wenn der Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, die gesetzlichen Einladungsfristen eingehalten wurden und er die Aufnahme des Punktes in die Tagesordnung oder einen Beschlussantrag auch wirksam eingelegt hat.
Der Anspruch besteht nur bei einem sachlichen Grund
Der dem Grundsatz nach bestehende Anspruch eines jeden Eigentümers, dass ein Punkt in die Tagesordnung aufgenommen wird, ist durch gesetzliche Regelungen und Rechtsprechung ausgestaltet. Schließlich würde der Zweck einer Eigentümerversammlung durch das Vorbringen unsachlicher Anträge oder Anliegen unterlaufen werden. Daher besteht ein solcher Anspruch nur dann, wenn sachliche Gründe vorliegen, die ein Erörtern und gegebenenfalls eine Abstimmung rechtfertigen. Dies entspricht ständiger Rechtsprechung, etwa Landgericht Hamburg, Beschluss vom 13.07.2022, Aktenzeichen 318 T 16/22. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat unter anderem in seinem Urteil vom 23.12.2018, Aktenzeichen V ZR 101/16, verdeutlicht, dass der Anspruch, dass ein von sachlichen Gründen getragener Tagesordnungspunkt aufgenommen wird, sich letztlich aus dem Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung aus § 18 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ergibt.
Die Möglichkeit einen Punkt in die Tagesordnung aufnehmen zu lassen ist also durch die Maßgabe eingeschränkt, dass ein sachlicher Grund dafür vorliegen muss. Ein solch sachlicher Grund liegt insbesondere vor, wenn die Erörterung und mögliche Beschlussfassung darüber selbst ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ist die Behandlung eines Tagesordnungspunktes in der nächsten Eigentümerversammlung zwingend erforderlich, liegt zudem ebenso ein sachlicher Grund vor (so etwa OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008, Aktenzeichen 20 W 426/05).
Voraussetzungen beugen Rechtsmissbrauch vor
Wie bereits angeschnitten soll die Bedingung des Vorliegens eines sachlichen Grundes vor allem verhindern, dass Eigentümer ihren Anspruch auf Einbringung von Anliegen missbrauchen. Daher besteht gerade kein Anspruch auf Aufnahme eines Punktes in die Tagesordnung, wenn von Seiten eines oder mehrerer Wohnungseigentümer versucht wird, den ordnungsgemäßen Ablauf der ordentlichen Eigentümerversammlung durch einen oder mehrere Anträge lediglich zu unterlaufen zu regelrecht zu verhindern.
Rechtsmissbräuchlich kann ein Antrag zudem auch sein, wenn die Tagesordnungspunkte derart umfangreich und ausladend sind, dass die Erörterung den zeitlichen Rahmen einer ordentlichen Eigentümerversammlung überschreiten würde. Dies ist laut einem Beschluss des Bayerischen Oberlandesgerichts (BayObLG) vom 12.07.2001, Aktenzeichen 2 Z BR 139/00, etwa der Fakk, wenn ein Antrag aus 12 Seiten besteht und eine Erörterung von bis zu sieben oder achte Stunden angekündigt wird.
Schutzgut dieser Erwägungen ist die Eigentümerversammlung und ihr Ablauf, der durch rechtsmissbräuchliches Verhalten nicht gestört werden soll. Aus den gleichen Gesichtspunkten darf ein in Aussicht gestellter Beschluss nicht von Anfang an rechtswidrig und anfechtbar sein. Auch dies würde die Möglichkeit eröffnen, den eigentlichen Zweck der Versammlung zu gefährden.
Einladungsfristen müssen eingehalten werden
Besteht ein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Aufnahme seines Anliegens in die Tagesordnung und ist dieser gerade nicht durch Rechtsmissbräulichkeit ausgeschlossen, müssen darüber hinaus die Einladungsfristen gewahrt worden sein. Nur dann ist eine wirksame Aufnahme in die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung möglich.
Die Einladungsfrist beträgt gemäß § 24 Absatz 4 Satz 2 WEG 3 Wochen. Aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung kann sich aber möglicherweise eine davon abweichende Frist ergeben. Laut ständiger Rechtsprechung, ersichtlich etwa aus einem Urteil des Landgerichts München I vom 16.05.2011, Aktenzeichen 1 S 5166/1, kann auf die Einhaltung der Einladungsfrist nicht verzichtet werden. Dies gewährleistet, dass sämtliche Eigentümer rechtzeitig und mit genug Vorlauf über entsprechende Anliegen und Beschlussanträge informiert werden, damit sie sich mit diesen bereits im Vorfeld der Versammlung beschäftigen können.
Wird die dreiwöchige Einladungsfrist nicht eingehalten, kann der Verwalter der Antrag ablehnen. Dies entspricht dann dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung, dem der Verwalter qua seiner Rolle verpflichtet ist. Ein zu spät eingebrachter Antrag kann aber für die übernächste Versammlung vorgemerkt bzw. angenommen werden.
Ausnahme nur bei besonderer Dringlichkeit
Eine mögliche Ausnahme von der grundsätzlich strengen 3-Wochen-Frist ist nur bei besonderer Dringlichkeit denkbar. Dies ist aber nur denkbar, wenn diese Dringlichkeit ein Maßnahme erfordert und die Verkürzung der Frist die Wohnungseigentümer nicht in unzumutbarer Weise in ihren Stimmrechten behindern Das hat beispielsweise das Amtsgericht Schwerin in seinem Urteil vom 07.10.2022, Aktenzeichen 1 C 299/22, entschieden.
Welche Dringlichkeit welche – verkürzte – Frist erfordert, ist eine Frage des Einzelfalls. Selbstverständlich sollten sämtliche Eigentümer auch bei großer Dringlichkeit unverzüglich eingeladen werden, um eine weitere Verkürzung der eigentlich vorgesehenen Frist zu verhindern. Das Landgericht Düsseldorf hielt in seinem Urteil vom 14.03.2013, Aktenzeichen 19 S 88/12 etwa eine neuntägige Einladungsfrist für äußerst dringende Sanierungsmaßnahmen für ausreichend. Auf der anderen Seite hielt etwa das Amtsgericht Krefeld eine nur dreitägige Einladungsfrist für eine dringliche Bestellung eines neuen Verwalters in seinem Urteil vom 05.09.2015, Aktenzeichen 14 C 23/15 für zu kurz.
Aufnahme eines Tagesordnungspunktes erfordert wirksamen Antrag
Ist der Anspruch des Eigentümers nicht ausgeschlossen und wurde die Einladungsfrist gewahrt, muss die Aufnahme des Anliegens des Eigentümers in die Tagesordnung schließlich noch wirksam beantragt werden.
Mindestens sollte ein entsprechender Antrag den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft und des Antragstellers, den aufzunehmenden Tagesordnungspunkt bzw. Beschlussantrag, sowie eine Begründung enthalten. Die Begründung sollte sämtliche Informationen enthalten, die für das Anliegen relevant sind. Dies ist vor dem Hintergrund zu betrachten, dass den übrigen Eigentümer die Gelegenheit gegebenen werden soll, sich bereits im Vorfeld der nächsten Versammlung auf genau dieses Anliegen vorzubereiten. Weitere formelle Voraussetzungen hat ein solcher Antrag nicht. Zudem ist ein solcher Antrag auch per E-Mail möglich.
Zwischen einer bloßen Aufnahme eines Tagesordnungspunktes und einem Beschlussantrag muss an dieser Stelle unterschieden werden. Ein Tagesordnungspunkt umfasst nur ein bestimmtes Thema, das auf der Versammlung erörtert werden soll. Ein Beschlussantrag geht hingegen viel weiter. Dabei handelt es sich nämlich um einen konkreten Vorschlag, über den durch Abstimmung entschieden werden soll. Dabei ist ein Beschlussantrag stets auch ein Tagesordnungspunkt. Auf der anderen Seite muss ein Punkt auf der Tagesordnung nicht zwangsläufig immer einen Beschlussantrag enthalten.
Entscheidend ist diese Differenzierung hinsichtlich des zu stellenden Antrags auf Aufnahme. Denn hat ein Eigentümer die Aufnahme eines Tagesordnungspunkts beantragt und wurde dieser aufgenommen, so kann ein entsprechender darauf gerichteter Beschlussantrag auch noch während der Eigentümerversammlung gestellt werden. Dies ist in diesem Fall sogar mündlich möglich. Besser ist es in der Praxis allerdings, den Tagesordnungspunkt gleich mit einem Beschlussantrag zu verbinden.
Antrag sollte rechtzeitig gestellt werden
Um Ihr Anliegen auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu bringen, muss der entsprechende Antrag nicht nur wirksam, sondern auch rechtzeitig gestellt werden. Nicht selten fällt Eigentümern erst bei Zugang der Einladung ein, dass sie noch einen weiteren Punkt erörtert wissen oder sogar einen Beschlussantrag einbringen wollen. Ein Antrag nach bereits erfolgter Einladung ist zwar möglich, aber nur dann zielführend, wenn genug Zeit für eine weitere Einladung ist. Der Verwalter braucht die Tagesordnung nämlich dann nicht ergänzen, wenn er den neuen Punkt nicht innerhalb der Einladungsfrist nachreichen kann. Eine Ausnahme besteht allenfalls bei besonderer Dringlichkeit, die eine Verkürzung der Frist rechtfertigt.
Aus diesem Grund erspart es Stress und ist weitaus zielführender, wenn Sie Ihren Antrag auf Aufnahme eines neuen Punktes in die Tagesordnung möglichst frühzeitig – also vor der Einladung – stellen.
Gegen eine Weigerung zur Aufnahme kann sich der Wohnungseigentümer wehren
Selbst wenn sämtliche Voraussetzungen für die Aufnahme eines neuen Tagesordnungspunktes erfüllt sind, kann Ihnen der Verwalter einen Strich durch die Rechnung machen. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, den Punkt aufzunehmen, steht der Wohnungseigentümer dem aber selbstverständlich nicht schutzlos gegenüber. Wie Sie bereits wissen, entspricht es dem Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung, einen Beschlussantrag oder ein Anliegen in die Tagesordnung der nächsten Versammlung aufzunehmen, sofern die bereits dargestellten Voraussetzungen vorliegen. Im Umkehrschluss ist eine Weigerung des Verwalters daher pflichtwidrig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung die Aufnahme des Punktes erfordert, wie es zum Beispiel das Oberlandesgericht Frankfurt in seinem Beschluss vom 18.08.2008, Aktenzeichen 20 W 426/05, beschrieben hat.
Liegt eine pflichtwidrige Weigerung seitens des Verwalters vor kann der betroffene Eigentümer zunächst den Verwaltungsbeirat um die Aufnahme seines Anliegens bitten. Andernfalls steht es dem Wohnungseigentümer natürlich offen, die Aufnahme des neuen Tagesordnungspunktes gerichtlich durchsetzen oder unter bestimmten Voraussetzungen auch Schadenersatz von der Eigentümergemeinschaft verlangen.
Außergerichtliche Einigung spart Zeit und Kosten
Bevor Sie wegen einer pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters zur Aufnahme Ihres Anliegens gerichtliche Schritte einleiten, sollten Sie alle Möglichkeiten ausschöpfen, eine außergerichtliche Lösung zu finden. Selbst wenn Sie im gerichtlichen Eilverfahren vorgehen, kostet der gerichtliche Weg sowohl Zeit, als auch Kosten und Nerven.
Eine Möglichkeit für Sie, das Problem zu lösen, besteht daher in der Rolle des Verwaltungsbeirats. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende darf die Tagesordnung gestalten, wenn der eigentliche Verwalter die Aufnahme eines Anliegens in die Tagesordnung pflichtwidrig verweigert. Dies ergibt sich aus der analogen Anwendung des § 24 Absatz 3 WEG. Dem Beiratsvorsitzenden ist es daher auch möglich, direkt allen Eigentümern mitzuteilen, um welchen Tagesordnungspunkt oder sogar Beschlussantrag die Tagesordnung für die nächste Eigentümerversammlung ergänzt wird und warum die Ergänzung stattfindet. Falls Ihr Punkt also nicht auf der Tagesordnung steht, können Sie versuchen, dies „intern“ durch Bitten des Beiratsvorsitzenden zu lösen.
Eine weitere Möglichkeit vor einer gerichtlichen Geltendmachung besteht in der Erzwingung der Aufnahme durch mehr als ein Viertel aller Eigentümer. Handelt es sich um ein Anliegen, dass nicht nur Sie, sondern gleich mehrere Eigentümer betrifft, finden Sie in diesen Eigentümern möglicherweise wertvolle Mitstreiter. Verlangen mindestens ein Viertel der Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes, ist der Verwalter dazu gezwungen und er kann den Vorstoß nicht verweigern. Dies ergibt sich aus der analogen Anwendung des § 24 Absatz 2 WEG. Danach kann ein Viertel der Eigentümer die Einberufung einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung erzwingen. Dies muss nach einhelliger juristischer Meinung dann „erst Recht“ für die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes gelten.
Anspruch kann eingeklagt werden
Alternativ oder wenn auch der Beiratsvorsitzende die Tagesordnung nicht entsprechend ergänzt, steht einem Wohnungseigentümer die Möglichkeit offen, den Anspruch auf Aufnahme einzuklagen. Zuständig ist gemäß § 43 Absatz 2 Nr. 3 WEG ausschließlich das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Eine solche Klage erfordert allerdings nicht nur, dass Sie einen Gerichtskostenvorschuss leisten und etwaige Anwaltskosten zunächst vorstrecken müssen. Sondern ein gerichtliches Vorgehen kostet vor allem auch Zeit. Möglicherweise kann die Einladungsfrist nicht mehr gewahrt werden und Sie müssen den gewünschten Tagesordnungspunkt erst für übernächste Eigentümerversammlung erwirken.
Tipp: Stellen Sie den Klageantrag um, wenn unklar ist, ob die dreiwöchige Einladungsfrist noch eingehalten werden kann. Wenn Sie Ihren Anspruch auf Aufnahme eines neuen Punktes oder eines Beschlussantrags auf die Tagesordnung gerichtlich einklagen, müssen Sie einen bestimmten Antrag stellen. Dieser wird in der Regel darauf gerichtet sein, die Aufnahme für die nächste ordentliche Eigentümerversammlung zu erwirken. Kommt der Termin aber immer näher, erledigt sich dies für die konkrete Eigentümerversammlung möglicherweise durch Zeitablauf. Das Gericht darf nur über den Streitgegenstand entscheiden und nicht mehr zusprechen, als beantragt wurde. Wenn das Beantragte sich also durch Zeitablauf erledigt, bleibt die Klage erfolglos, was nicht zuletzt auch dazu führt, dass die Kosten am Kläger hängen bleiben. Aus diesem Grund sollten Sie rechtzeitig Ihren Klageantrag umstellen. Es steht Ihnen dann frei, die Aufnahme Ihres Anliegens in die Tagesordnung für eine spätere Eigentümerversammlung zu beantragen oder aber zweckmäßigerweise die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung unter Ankündigung des erwünschten Punktes zu verlangen.
Einstweilige Verfügung nur bei besonderer Dringlichkeit
Bei besonderer Dringlichkeit kann allerdings im Eilrechtsschutz vorgegangen werden. Dadurch kann eine einstweilige Verfügung nach den §§ 925 ff. ZPO erwirkt werden, mit der dann sehr schnell der Anspruch durchgesetzt werden kann. Doch weder ist der Antrag auf einstweilige Verfügung alternativ zur Klage, denn ein Hauptsacheverfahren schließt sich danach an. Noch kann eine einstweilige Verfügung ohne weiteres erwirkt werden. Für eine einstweilige Verfügung braucht es einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund.
Der Verfügungsanspruch liegt in dem Anspruch auf Aufnahme eines neuen Tagesordnungspunktes oder eines Beschlussantrags. Liegen die bereits dargestellten Voraussetzungen dieses Anspruchs vor, kann der Verfügungsanspruch im Rahmen des Eilverfahrens bejaht werden.
Häufig scheitert der Antrag auf einstweilige Verfügung jedoch am sogenannten Verfügungsgrund. Denn für den Eilrechtsschutz braucht es – bereits der Bezeichnung nach – eine besondere Eilbedürftigkeit. Als dringend empfinden Kläger ihr Anliegen naturgemäß immer. Der Verfügungsgrund einer einstweiligen Anordnung verlangt aber eine derartige Dringlichkeit, dass dem Antragsteller – also dem Wohnungseigentümer – durch das Abwarten auf ein Hauptverfahren einen unverhältnismäßig großen oder sogar irreparablen Schaden erleiden würde. Nur dann kann dem Antragsteller ausnahmsweise die sofortige Durchsetzung seines Anspruchs durch eine einstweilige Verfügung ermöglicht werden. Das Gesetz formuliert diese Voraussetzungen in § 935 ZPO so, dass eine einstweilige Verfügung zulässig ist, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte.
Diese drohenden Nachteile müssen konkret drohen, weshalb der Antrag auf einstweilige Verfügung häufig genau daran scheitert. Ein Verfügungsgrund liegt auch etwa dann nicht vor, wenn der Eigentümer bereits längere Zeit hat verstreichen lassen, was sich denklogisch mit einer Dringlichkeit ausschließt.
Liegt in Ihrem Fall jedoch ein Verfügungsgrund wegen besonderer Dringlichkeit in diesem Sinne vor, sollten Sie sich auf keinen Fall scheuen, auch im Eilverfahren gegen die Nichtaufnahme ihres Anliegend in die Tagesordnung vorzugehen. Im Zweifel können und sollten Sie sich fachliche Beratung bei einem entsprechendem Rechtsanwalt holen, der die Vorgehensweise und die Erfolgsaussichten einschätzen kann.
Eigentümergemeinschaft kann durch Schadenersatz in Anspruch genommen werden
Eine weitere Möglichkeit des Vorgehens bietet der Schadensersatz. Denn wenn der Verwalter pflichtwidrig und schuldhaft den Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Aufnahme eines neuen Tagesordnungspunktes verletzt, kann die Eigentümergemeinschaft in Haftung genommen werden. Schließlich ist der Verwalter das verantwortliche Ausführungsorgan. Der Schadenersatzanspruch kann notfalls ebenfalls eingeklagt werden und ist regelmäßig auf die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit Ankündigung des angestrebten Tagesordnungspunktes gerichtet (etwa Landgericht München I, Urteil vom 16.05.2011, Aktenzeichen 1 S 5166/11). Hat das Schadenersatzverlangen Erfolg, kann die Eigentümergemeinschaft unter Umständen sogar den Verwalter in Regress nehmen.
