Die fristlose Kündigung einer WEG-Verwaltung ist durch die WEG-Reform vom 1.12.2020 deutlich einfacher geworden. Ab sofort genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, um der WEG-Verwaltung fristlos kündigen zu können. Dennoch gibt es einiges dabei zu beachten.
Am 1.12.2020 ist eine WEG-Reform in Kraft getreten, die Eigentümergemeinschaften die Trennung von ihrer WEG-Verwaltung erleichtert. Seither genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss für die Kündigung, ohne dass Gründe genannt oder Fristen eingehalten werden müssen.
Die Trennungstheorie ist von dieser Neuregelung aber nicht betroffen. Dieser Artikel stellt die wesentlichen Neuerungen vor, die sich aus der WEG-Reform ergeben, und erklärt, worauf Eigentümergemeinschaften in Zukunft achten müssen, wenn sie eine WEG-Verwaltung bestellen und abberufen.
Die Trennungstheorie berücksichtigen
Seit der WEG-Reform können Verwalter zwar fristlos abberufen werden, die bisherige Trennungstheorie hat aber weiter Bestand. Diese besagt, dass eine klare Trennung zwischen der Berufung beziehungsweise Abberufung eines Verwalters einerseits und der Kündigung des Verwaltervertrags andererseits erfolgen muss. Beide Verfahren stellen unterschiedliche Rechtsakte dar und dürfen daher keinesfalls vermischt werden. Eine Ausnahme von dieser Regelung liegt nur vor, wenn der Bestellungszeitraum des Verwalters und die Vertragslaufzeit des Verwaltervertrags aneinander gekoppelt sind. In einem solchen Fall muss der Verwaltervertrag nicht gesondert gekündigt werden.
Das gilt seit der WEG-Reform für Abberufung
Seit der WEG-Reform ist die Abberufung eine WEG-Verwaltung laut § 26 Absatz 3 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) jederzeit und auch ohne die Nennung von Gründen möglich. Verwalter müssen nicht einmal über eine Pflichtverletzung informiert werden, damit die fristlose Kündigung wirksam wird. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ist vollkommen ausreichend. Dieser kann sowohl in einer ordentlichen als auch in einer außerordentlichen Sitzung der WEG gefällt werden.
Hinweis: Die mit der WEG-Reform einhergehenden Regelungen sind auch für vor dem 1.12.2020 berufene WEG-Verwaltungen gültig. Etwaige davon abweichende Absprachen sind nichtig.
In neuen Verwalterverträgen darf laut § 26 Absatz 5 WEG nichts vereinbart werden, was den Vorgaben der WEG-Reform widerspricht. Es ist unter anderem nicht möglich, im Verwaltervertrag zu regeln, dass ein triftiger Grund für eine Abberufung vorliegen muss. Ebenso besteht in Zukunft keine Möglichkeit mehr für Verwalter, einen Beschluss anzufechten, der zu ihrer Abberufung geführt hat. Eine solche Möglichkeit steht laut § 44 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz in Zukunft nur noch den Wohnungseigentümern selbst zur Verfügung.
Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags
Aus der Trennungstheorie ergeben sich unterschiedliche Folgen aus der Abberufung eines Verwalters und der Kündigung eines Verwaltervertrags. Im Zuge der WEG-Reform ist es möglich, eine Abberufung auch ohne Vorliegen eines triftigen Grundes vorzunehmen. Für die Kündigung des Verwaltervertrags wird hingegen meist ein solcher triftiger Grund benötigt. Hierunter werden alle Gründe genannt, die es einer WEG unmöglich machen, eine Zusammenarbeit mit der WEG-Verwaltung auf Treu und Glauben aufrechtzuerhalten. Häufig ist in einem solchen Fall das Vertrauensverhältnis so nachhaltig gestört, dass eine weitere Kooperation nicht möglich ist. Beispiele hierfür sind Straftaten gegen die WEG oder erhebliche Vertragsverletzungen.
Liegt ein wichtiger Grund für die Trennung vor, können WEG einen Verwaltervertrag ebenfalls fristlos kündigen. Wenn kein solcher Grund vorhanden ist, läuft ein Verwaltervertrag selbst dann weiter, wenn der Verwalter durch den Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgreich abberufen wurde. Das bedeutet, dass die Fristen für die Kündigung des Vertrags einzuhalten sind und dieser bis zum Inkrafttreten der fristgerechten Kündigung weiter Bestand hat. Allerdings läuft ein Verwaltervertrag nicht über Jahre hinweg weiter. So regelt § 26 Absatz 3 Satz 2 WEG eindeutig, dass ein Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung eines Verwalters automatisch endet.
Konsequenzen eines Fortlaufens des Verwaltervertrags
Wenn ein Verwaltervertrag wegen des Fehlens eines triftigen Grundes für eine fristlose Kündigung weiterläuft, ergeben sich hieraus verschiedene Konsequenzen: Einerseits bleiben die Vergütungsansprüche des Verwalters, die sich aus dem Verwaltervertrag ergeben, weiter bestehen. Allerdings haben WEG die Möglichkeit, die Vergütung des jeweiligen Verwalters in dem Maße zu kürzen, wie sich dessen Aufwendungen durch die Abberufung reduziert haben. Das OLG Köln und das OLG Hamburg haben in den Jahren 2000 oder 2005 geurteilt, dass die Kürzung bei mittleren Wohnanlagen bei rund 20 % liegt.
Die WEG-Reform führt dazu, dass sowohl neue Verwalterverträge als auch bestehende Verträge von den neuen Regelungen betroffen sind. Individuelle Absprachen sind in Zukunft nicht mehr möglich. Das bedeutet, dass weder im Verwaltervertrag noch in individuellen Regelungen Vereinbarungen getroffen werden dürfen, die dem Geist der neuen Bestimmungen widersprechen. Es gibt somit keine Möglichkeit, von der sechsmonatigen Frist bei der Abberufung von Verwaltern abzuweichen. WEG ist es somit nicht möglich, sich vor der Fortzahlung der Vergütung von Verwaltern im Falle einer Abberufung zu schützen.
Umsetzung der fristlosen Kündigung einer WEG-Verwaltung in der Praxis
Für die Trennung von einer WEG-Verwaltung sind eine Eigentümerversammlung oder ein Umlaufverfahren erforderlich. Die fristlose Kündigung einer Mieterverwaltung setzt nach wie vor triftige Gründe voraus. Im Folgenden geht es um die Frage, wie die fristlose Kündigung einer WEG-Verwaltung in der Praxis umgesetzt wird. Hierbei kommen die für die Kündigung erforderlichen Beschlüsse zur Sprache.
Grundsätzlich stehen einer WEG für die Kündigungen zwei Wege offen: Eigentümerversammlungen und das Umlaufverfahren. Des Weiteren werden die für die Kündigung einer Mieterverwaltung notwendigen Maßnahmen erläutert. Hier werden nach wie vor konkrete Gründe benötigt.
Das Vorgehen zur Kündigung bei einer Eigentümerversammlung
Die fristlose Kündigung einer WEG-Verwaltung kann auf ordentlichen und außerordentlichen Eigentümerversammlungen erfolgen. Hier genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss und es ist nicht notwendig, triftige Gründe für die Kündigung zu nennen. Neben der Abberufung der WEG-Verwaltung muss sich die Eigentümergemeinschaft mit der Kündigung des Verwaltervertrags auseinandersetzen. Diese ist nicht nötig, wenn Abberufung und Vertragslaufzeit aneinander gekoppelt sind.
Außerdem ist es häufig nötig, dass für die Kündigung eines Verwaltervertrags ein triftiger Grund vorliegen muss. Ist das nicht der Fall und würde eine fristgerechte Kündigung zu einem Vertragsende führen, das weiter als sechs Monate in der Zukunft liegt, muss diese ebenfalls nicht erfolgen. Die WEG-Reform regelt klar, dass der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung der WEG-Verwaltung endet.
Anders sieht es aus, wenn für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ein triftiger Grund vorliegt. In diesem Fall muss im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen werden, dass der Vertrag fristlos gekündigt wird. Dasselbe gilt, wenn kein triftiger Grund vorliegt, eine fristgerechte Kündigung jedoch zu einem Ende der Vertragslaufzeit vor den in der WEG-Reform vorgeschriebenen 6 Monaten liegen würde. Auch hier muss die WEG darüber abstimmen, ob die fristgerechte Kündigung des Vertrags vorgenommen werden soll.
Rechtliche Vorgaben bei der Abberufung in einer Eigentümergemeinschaft
Für eine anstehende ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung haben sowohl einzelne oder mehrere Eigentümer als auch der Verwaltungsbeirat das Recht, vom Verwalter zu verlangen, dessen Abberufung und gegebenenfalls die Kündigung des Verwaltervertrags als Tagesordnungspunkte in die Einladung zur Eigentümerversammlung aufzunehmen. Ein entsprechender Antrag muss sachlich begründet sein und rechtzeitig gestellt werden.
Hinweis: Rechtzeitig bedeutet, dass der Verwalter unter Wahrung der Einladungsfristen die Möglichkeit hat, den Antrag in die Einladung aufzunehmen. Hierfür schreibt der Gesetzgeber eine Frist von drei Wochen vor. Fälle von besonderer Dringlichkeit sind in § 24 Absatz 4 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz geregelt.
Sollte zeitnah keine ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung geplant sein, können einzelne Eigentümer eine außerordentliche Versammlung herbeiführen. Hierfür müssen 25 % der Eigentümer einen entsprechenden Antrag unterstützen. Berücksichtigt werden hierbei die individuellen Köpfe und nicht die jeweiligen Miteigentumsanteile. Der Antrag muss schriftlich erfolgen und den Zweck sowie die Gründe für die Versammlung nennen. Laut § 24 Absatz 4 Satz 1 WEG erfordert ein solcher Antrag die Schriftform.
Verweigert der Verwalter die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung, greift eine Regelung, die durch die WEG-Reform neu geschaffen wurde: Der Verwaltungsbeirat, dessen Vertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer können dann laut § 24 Absatz 3 WEG eine außerordentliche Sitzung einberufen. Findet auch über diesen Weg keine Einberufung einer außerordentlichen Sitzung statt, kann laut § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG jeder Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage gegen die Eigentümergemeinschaft bei Gericht einreichen. Das Gericht ermächtigt den Kläger dann zur Einberufung einer außerordentlichen Sitzung.
Achtung: Die Versammlung ist nach einer solchen gerichtlichen Ermächtigung stets beschlussfähig. Es ist somit nicht erforderlich, dass sich mindestens die Hälfte der Eigentümer bei der Versammlung einfindet.
Sollte der Verwalter nicht an der Versammlung teilnehmen, ist er über eine eventuelle Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags umgehend schriftlich in Kenntnis zu setzen. Falls im Verwaltervertrag spezielle Regelungen (zum Beispiel „Kündigung nur durch eingeschriebenen Brief“) vorliegen, müssen diese bei der Kündigung berücksichtigt werden.
Das Vorgehen beim Umlaufverfahren
Das Vorgehen beim Umlaufverfahren macht die Einberufung einer Eigentümerversammlung unnötig. In diesem Fall kommt ein unter § 23 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz geregeltes schriftliches Verfahren zum Einsatz, das sowohl der Verwaltungsbeirat als auch jeder einzelne Eigentümer anstoßen kann. Wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung keine Regeln enthalten, die dem zuwiderlaufen, kann das Umsatzverfahren laut § 23 Absatz 3 Satz 1 BGB in Textform erfolgen.
Die sogenannte „Allstimmigkeit“ schreibt allerdings vor, dass eine schriftliche Zustimmung im Umlaufverfahren durch alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erfolgen muss. Deswegen ist dieses Vorgehen nur dann praktikabel, wenn es sich um kleine oder maximal mittelgroße WEG handelt. Die durch die WEG-Reform geschaffenen Erleichterungen kommen beim Umlaufverfahren nicht zum Tragen.
Regelungen für Kündigung von Mieterverwaltungen
Für Mieterverwaltungen gelten andere Regelungen. Hier erfolgt eine fristlose Kündigung auf Grundlage des Verwaltervertrags, da es eine separate Bestellung und Abberufung nicht gibt. Üblicherweise laufen entsprechende Verträge über ein Jahr und sind mit einer Verlängerungsklausel versehen. Diese besagt, dass der Vertrag drei oder sechs Monate vor Vertragsende gekündigt werden muss, da er sich ansonsten um ein weiteres Jahr verlängert. Im Unterschied zu den bisherigen Regelungen sind hier individuelle Absprachen und Sonderregelungen möglich.
Für eine fristlose Kündigung eines solchen Vertrags wird ein triftiger Grund benötigt. Bei Vorliegen eines solchen Grundes muss der Verwalter laut § 626 Absatz 2 Satz 3 BGB über die Kündigung in Kenntnis gesetzt werden. Die Kündigungsgründe müssen nicht zwingend in der Kündigung genannt werden, der Verwalter hat aber ein Recht, eine schriftliche Auflistung der Gründe einzufordern. Vor der Zusendung der Kündigung sollte der Verwaltervertrag genau gelesen werden. So kann verhindert werden, dass eine Kündigung aufgrund von Formfehlern unwirksam wird.
