Steigende Betriebskosten sind ein wichtiger Grund für eine Mieterhöhung seitens der Vermieter. Allerdings sind spezielle Regelungen bei Staffel- und Indexmietverträgen sowie bei Gewerberäumen zu berücksichtigen. Damit Vermieter die Miete erhöhen können, sollten die unterschiedlichen Vorgaben Beachtung finden. Nur dann ist eine rechtskonforme Mieterhöhung möglich.
Der erste Teil dieses Ratgebers hat einige grundsätzliche Regelungen vorgestellt, die in Bezug auf eine Mieterhöhung wichtig sind. Dieser zweite Teil beschäftigt sich nun mit Erhöhungen, die sich aus höheren Betriebskosten und bei Gewerberäumen ergeben. Außerdem werden die Regelungen für Staffel- und Indexmietverträge sowie bei einem Mieterwechsel vorgestellt. Nicht zuletzt geht es um die richtige Art der Ankündigung einer Mieterhöhung sowie die Gründe, aus denen Mieter einer Mieterhöhung zustimmen müssen.
Miete erhöhen, wenn die Betriebskosten steigen
Betriebskosten sind streng genommen kein Teil der Miete, müssen von den Mietern aber ebenfalls getragen werden. Es gibt drei Möglichkeiten, um Anpassungen an den Betriebskosten vorzunehmen:
Das kann mittels eines Pauschalbetrags, über die Vorauszahlungen oder als Bruttomiete geschehen. Bei einem Pauschalbetrag dürfen die Betriebskosten nur dann erhöht werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist. Das gilt auch für die Bruttomiete. Bei Vorauszahlungen ist eine Anpassung hingegen am Ende eines Abrechnungszeitraums oder nach Absprache mit dem Mieter möglich.
Mieterhöhung bei Staffel- und Indexverträge, sowie für Gewerberäumen
Staffel- und Indexmietverträge stellen besondere Formen von Mietverträgen dar. Bei Staffelmietverträgen wird die Miete in einer vorher definierten Höhe jährlich erhöht. Bei Indexmietverträgen orientiert sich der Mietpreis an der Inflationsrate. Ist diese niedrig, steigt die Miete kaum an, ist sie hoch, fallen deutlich höhere Mietkosten an.
Ohnehin gestalten Vermieter gerade aktuell und zunehmend Indexmietverträge, um sich so vor unerwartet großen Schwankungen zu schützen. Solche Mietverträge bieten eine hohe Planungssicherheit und führen seltener zu Streit, da die Mieter im Vorfeld genau wissen, welche Erhöhungen auf sie zukommen.
Mietverträge für Gewerberäume unterscheiden sich von Mietverträgen für Privatwohnungen durch ihre Vertragsfreiheit. Dabei ist die Mietkalkulation für Gewerbemieten teils schwierig, aber machbar. Vertragsfreiheit bedeutet hier, dass beide Vertragsparteien individuelle Regelungen für den Mietvertrag vereinbaren können, so auch die Miethöhe. Hier gibt es ebenfalls Staffel- und Indexmietverträge. Gängig sind zudem Umsatzmietverträge, bei denen sich die Miethöhe am Jahresumsatz des Mieters ausrichtet.
Abhängig von der jeweiligen Vertragsform steigt die Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten an oder bleibt gleich. Ebenso ist es möglich, eine Änderungskündigung vorzunehmen. Hier wird dem Mieter fristgerecht gekündigt und ein neuer Mietvertrag vereinbart. Alternativ ist es möglich, eine Aktualisierung des bereits bestehenden Vertrags vorzunehmen. Mieterhöhungen im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen sind im Gewerbebereich nur dann möglich, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde.
Regelungen für Mieterhöhungen bei Neuvermietungen und einem Vermieterwechsel
Bei Neuvermietungen besteht die Möglichkeit, neue Verträge aufzusetzen und die Miete deutlich zu erhöhen. Hierbei muss jedoch die Mietpreisbremse berücksichtigt werden. Somit dürfen die Mieten bei Neuvermietungen maximal 10 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Wenn es allerdings keinen qualifizierten Mietspiegel gibt, dürfen die Mieten sogar 20 % über der Vergleichsmiete liegen.
Anders sieht es bei einem Vermieterwechsel aus. Die neuen Vermieter müssen sich an die Regeln halten, die in den bestehenden Mietverträgen vereinbart wurden. Erhöhungen sind somit nur dann möglich, wenn sämtliche rechtlichen Vorgaben und Fristen eingehalten werden. Eine Anpassung an einen bestehenden Mietvertrag kann folglich nur dann vorgenommen werden, wenn Mieter und Vermieter sich hierauf einigen, so wie in § 557 BGB geregelt.
Formale Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen
Eine Mieterhöhung sollte angemessen kommuniziert werden. Das ist einerseits nötig, damit sie rechtswirksam wird, und andererseits erforderlich, um ein gutes Verhältnis zu den Mietern aufrechtzuerhalten. Wenn eine Mieterhöhung auf Grundlage des Mietspiegels angekündigt wird, sollte dieser der Ankündigung beigelegt werden. Ein entsprechendes Schreiben muss verschiedene Punkte beinhalten, um rechtskonform zu sein.
In einer Ankündigung für eine Mieterhöhung müssen die Namen und Anschriften aller Parteien im Mietvertrag genannt werden. Ebenso ist es erforderlich, die Höhe der neuen Miete und die erste Fälligkeit klar zu benennen.
Ferner ist es erforderlich, den Zeitpunkt der letzten Erhöhung anzugeben, um zu zeigen, dass genügend Zeit seither vergangen ist. Die Gründe für eine Mieterhöhung sind ebenso zu nennen wie die Gesetzesnormen, auf denen sie basieren.
Etwaige Fristen für Mieter müssen angegeben werden. Sollte eine Erhöhung im Rahmen einer Modernisierung angestrebt werden, ist es zu dem erforderlich, darauf hinzuweisen, dass Mieter unter Bezug auf einen Härtefall ein Widerspruchsrecht haben.
Darum müssen Mieter einer Mieterhöhung zustimmen
Wenn alle rechtlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben sind, muss ein Mieter dieser zustimmen. Tut er dies nicht, können Vermieter den Klageweg nutzen, um die Erhöhung durchzusetzen. Hierbei ist es wichtig, sämtliche Fristen einzuhalten.
Es ist jedoch empfehlenswert, bei Schwierigkeiten nicht sofort den Rechtsweg einzuschlagen, sondern zunächst einvernehmliche Lösungen mit dem Mieter zu suchen. In einem persönlichen Gespräch ist es besonders leicht möglich, die Gründe für die Erhöhung darzulegen und verständlich zu machen. Die Zustimmung des Mieters kann sowohl schriftlich als auch mündlich oder stillschweigend durch Bezahlung des neuen Mietbetrags erfolgen.
Wenn Mieter mit einer rechtskonformen Mieterhöhung nicht einverstanden sind, haben sie ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung muss schriftlich vorgenommen werden. Das Sonderkündigungsrecht gilt so lange, wie die Überlegungsfrist des Mieters Bestand hat. Diese Regelung ist allerdings vorrangig für Mieter mit einem Zeitmietvertrag interessant, da bei unbefristeten Mietverträgen grundsätzlich jederzeit unter Berücksichtigung der Kündigungsfristen gekündigt werden kann.
