Vom ungenutzten Vorgarten über einen Gemeinschaftsgarten bis hin zum begrünten Innenhof. Jede Immobilie ist anders und so unterscheiden sich die Außenanlagen einer Immobilie auch deutlich. Doch entbrennt zwischen Mietern und Vermietern oft Streit über die Nutzung und auch die Kosten der Gartenpflege. Wir haben alles Wissenswerte für Vermieter zu Außenanlagen und Grünflächen einer Immobilie zusammengetragen.
Das Aussehen, die Architektur und die Nutzung der Außenanlagen eines bebauten Grundstücks sind sehr unterschiedlich. Je nach Bebauungsgröße und Grundriss bietet das Grundstück vielfältige Möglichkeiten zur Nutzung. Mal ist der Innenhof nur spärlich begrünt und nicht mehr als ein Fahrradabstellplatz mit Müllcontainern. Aber auch begrünte und für alle Mieter nutzbare Innenhöfe und Außenanlagen tragen zum erhöhten Wohnwert bei.
Doch wer pflegt die Grünflächen und wer kommt für die Kosten auf? Können Vermieter die Nutzung der Außenanlagen beeinflussen und worauf ist gesetzlich zu achten?
Die Rechtslage zu Außenanlagen und Grünflächen einer Immobilie
Eine Immobilie besteht stets aus dem Baukörper und einem Grundstück. Als Eigentümer unterliegt man stets für beide Teile der Immobilie in der so genannten Gefährdungshaftung, wie auch in ähnlicher Form als Tierhalter oder Eigentümer eines Kraftfahrzeugs. Denn von jedem Grundstück oder Baukörper geht ursächlich eine Gefahr aus, wie zum Beispiel herunterfallende Bauteile oder umfallende Bäume. Ein Verschulden des Immobilieneigentümers ist demnach nicht erforderlich.
Zu den Außenanlagen gehören oft Bäume, aber auch abgestorbene Äste können Mieter oder Dritten Schäden zufügen, so wie herabfallende Gebäudeteile, vgl. § 836 BGB. Schadenersatzpflicht besteht auch bei Schäden durch sturzgefährdende Wege oder Schäden, die durch mangelnde Streu- und Räumpflicht im Winter oder liegen gelassenes Laub entstehen. Im Fokus der Ansprüche Dritter nach einem Schaden steht stets zuerst der Eigentümer der Immobilie. Selbst das Anbringen von Hinweisschildern schützt hier nicht.
Nutzung von Außenanlagen und Grünflächen im Mietvertrag
Im Mietvertrag sollte die Nutzung der Außenanlagen und Grünflächen geregelt sein. Oder über eine Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag. Der Vermieter kann allen dieselben Rechte und Pflichten einräumen, aber auch einzelnen Mietparteien Teile der Außenanlage zur Nutzung übergeben.
In der Hausordnung sollte stets auch die Nutzung der einzelnen Bereiche des Grundstücks definiert werden. Wo kommen die Fahrräder der Mieter hin und welcher Bereich wird als Müllentsorgung genutzt? Auch eine gemeinschaftliche Nutzung des Innenhofs für alle Mieter sollte unter Beachtung von Nutzungszeiten, Grillzeiten und -Verboten und einem Hinweis auf Ruhezeiten seinen Platz in der Hausordnung finden.
Tipp: Zwar mag ein Spielplatz und ein gemeinschaftlich nutzbarer Innenhof den Wohnwert erhöhen. Dennoch sollte man hier vorsichtig sein. Zwar ist Kinderlärm kein Mietminderungsgrund, schon gar nicht, wenn der Spielplatz oder die Buddelkiste bereits von Beginn an besteht. Aber der Hausfrieden kann schnell in Schieflage geraten, wenn laute Mitmieter den Geräuschpegel im Innenhof in die Höhe treiben.
Die Betriebskosten von Außenanlagen und Grünflächen
Rasen mähen, Bäume und Sträucher beschneiden, Grünflächen gießen, Spielplätze pflegen, Wege instand halten, da kommt im Laufe eines Jahres einiges an Kosten auf den Vermieter zu. Und egal, ob es sich um einen für alle Mieter nutzbaren Garten handelt oder den öffentlich zugänglichen Vorgarten.
Die Betriebskosten von Außenanlagen und Grünflächen kann der Vermieter aber auf die Mieterschaft umlegen. Im Näheren verweist § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) auf die Umlagefähigkeit dieser wiederkehrenden Kosten einer Immobilie.
Achtung: Nur Vorhandensein der einzelnen Kosten in der BetrKV reicht nicht aus, um die Kosten auch wirksam umzulegen. Allein der Hinweis im Mietvertrag, dass die Umlage der üblichen Betriebskosten dem Mieter auferlegt werden kann, auch nicht. Ob der Wirksamkeit ist es essenziell die einzelnen umlagefähigen Betriebskosten im Mietvertrag zu benennen. Die Verteilerschlüssel zur Abrechnung der Betriebskosten sind dabei zu beachten.
Welcher Mieter zahlt welche Kosten für Außenanlagen und Grünflächen
Wir dem Mieter im Erdgeschoss die alleinige Nutzung eines Grundstücksanteils zugesprochen muss auch dieser die Kosten dafür bestreiten. Eine klare Nutzungs- und Pflegevereinbarung mit diesem Mieter ist wichtig.
Bei gemeinschaftlich nutzbaren Flächen können die entsprechenden Kosten auf alle Mieter umgelegt werden, auch wenn diese die Fläche gar nicht nutzen oder nur wenige Mieter.
Für Außenanlagen, die nicht durch die Gemeinschaft nutzbar sind, wie zum Beispiel Vordergärten, kann der Vermieter ebenso die Kosten umlegen. Letztlich erhöht ein gepflegter und sicherer Vorgarten den Wohnwert.
Werden Grundstückteile der Öffentlichkeit preisgegeben ist der Bezug zur Mietsache verloren und für diesen Teil der Außenanlage ist eine Umlagefähigkeit nicht möglich.
Vermieter sollten Nutzung des Grundstücks transparent bestimmen
In der Hausordnung ist Platz für Vieles. So sollte man als Vermieter, sofern möglich, klar definierte Räume bestimmten Zwecken zuordnen. So kann ein fester Müllentsorgungsplatz ebenso Klarheit schaffen wie ein Abstellplatz für Fahrräder und, falls überdacht, für Kinderwägen.
Durch sichtbare Einfriedungen oder Buschwerk können die Grundstücksteile abgegrenzt werden. Zwar haben Hinweisschilder keine zwingend rechtliche Bedeutung. Aber das Anbringen von Hinweisen zur Nutzung kann Streit vermeiden.
