Nürnberg ist für viele Menschen die fränkische Alternative zu München, nicht zuletzt wegen der Immobilienpreise. Hier ist das Wohnen noch deutlich günstiger als in der bayerischen Landeshauptstadt, auch wenn die Preise in den letzten Jahren spürbar angezogen haben. Das liegt unter anderem daran, dass immer mehr Menschen nach Nürnberg kommen, aber immer weniger Freiflächen für Neubau zur Verfügung stehen. Bis am Wohnungsmark Nürnberg aber Münchner Verhältnisse herrschen, ist es noch ein weiter Weg.
Nürnberg ist eine ausgesprochen lebenswerte Stadt. Die wunderschöne Altstadt mit ihren mittelalterlichen Bauten zieht hunderttausende Besucher aus dem In- und Ausland in die fränkische Metropole. Doch auch außerhalb dieser alten Mauern hat diese Stadt viel zu bieten. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut und viele Großunternehmen sind als Arbeitgeber dort seit lagem fester Bestandteil des alltäglichen Lebens. Doch wie ist es um den Wohnungsmarkt Nürnberg bestellt?
Immer mehr Menschen ziehen dorthin und auch Anleger interessieren sich stark für den Wohnungsmarkt Nürnberg. Das betrifft Mietimmobilien ebenso wie Einfamilienhäuser. Entsprechend steigen die Preise in der bayerischen Stadt aktuell rasant an. Dieser Artikel stellt den Wohnungsmarkt Nürnberg, seine Entwicklung und die aktuellen Preise für Mietwohnungen und Häuser ausführlich vor.
Immer mehr Menschen ziehen nach Nürnberg
Der Wohnungsmarkt Nürnberg ist ein echter Wachstumsmarkt. Jährlich ziehen 7.000 zusätzliche Menschen in die Stadt. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Einige sind von den hervorragenden Arbeitsbedingungen begeistert. Unter anderem sind Bosch, Adidas und diverse Medizintechnikfirmen in Nürnberg ansässig. Somit kann man gutes Geld verdienen, sieht sich vergleichsweise moderaten Preisen gegenüber und bekommt eine hohe Lebensqualität geboten.
Doch nicht nur private Menschen sind von Nürnberg angetan, sondern auch viele Investoren kommen in die Stadt. Sie sehen hier großes Entwicklungspotenzial und größere Chancen, Renditen zu erwirtschaften, als beispielsweise in München. Dieses hohe Interesse führt allerdings zu schnell ansteigenden Preisen. In den letzten Jahren ist keine deutsche Stadt, in der mehr als 500.000 Menschen leben, schneller gewachsen als Nürnberg. Das führt zu spürbaren Preissteigerungen.
Kaum noch verfügbare Freiflächen
Die große Nachfrage nach Wohnraum in Nürnberg führt dazu, dass die Kapazitäten weitestgehend ausgenutzt sind. Es gibt kaum noch Freiflächen, die für den Neubau genutzt werden könnten. Es gibt zwar einige Industriebrachen, auf denen gebaut werden könnte, das dauert jedoch seine Zeit. Entsprechend herrscht schon heute ein Wohnraummangel in Nürnberg vor, was sich deutlich an den steigenden Preisen zeigt. Das stellt für die Stadtpanung in Nürnberg eine große Herausforderung dar.
Die deutlich höheren Preise führen zu ganz unterschiedlichen Entwicklungen. Einerseits sind Menschen auf der Suche nach Wohnraum dazu bereit, Abstriche zu machen. Das bedeutet beispielsweise, dass sie sich mit drei Zimmern zufriedengeben und auch eine ältere Ausstattung oder eine veraltete Bausubstanz akzeptieren. Das betrifft Mietimmobilien ebenso wie Einfamilienhäuser.
Hinweis: Der Mieterbund kritisiert, dass kaum noch günstiger Wohnraum zur Verfügung steht. Immerhin wird bei Neubauten vorrangig das obere Preissegment bedient, sodass keine neuen, günstigen Wohnungen entstehen.
Eine weitere Entwicklung, die sich aus den gestiegenen Preisen ergibt, ist eine überzogene Einschätzung des Wertes der eigenen Immobilie wenn Immobilienbesitzer ein Haus verkaufen wollen, möchten sie häufig viel mehr dafür bekommen, als der Markt hergibt. Das führt dazu, dass sich Verkäufe hinziehen und dass zähe Verhandlungen notwendig sind, bis Käufer und Verkäufer auf einen gemeinsamen Nenner kommen.
Die Mietpreisentwicklung am Wohnungsmarkt Nürnberg
Die Mietpreise in Nürnberg steigen merklich an, sind im Vergleich aber noch recht günstig. So kostet beispielsweise eine 30 Quadratmeter Wohnung in Nürnberg durchschnittlich 14,52 € und in Bayern 20,02 € pro Quadratmeter. Deutschlandweit liegt der Durchschnittswert bei 17,04 €. Je größer die Wohnungen werden, desto günstiger ist der Quadratmeterpreis. In Nürnberg kostet eine 60 Quadratmeter Wohnung im Schnitt 11,17 €. In Bayern müssen bereits 14,26 € pro Quadratmeter bezahlt werden. In Gesamtdeutschland liegt der Wert mit 10,58 € jedoch noch deutlich darunter. Bei 100 Quadratmeter Wohnungen sind die Preise in Nürnberg und Gesamtdeutschland mit 11,32 € beziehungsweise 11,31 € nahezu identisch. In Bayern insgesamt müssen demgegenüber 13,61 € investiert werden.
Zwischen 2019 und 2022 sind die Preise in Nürnberg relativ moderat gestiegen. 2019 mussten für eine 30 Quadratmeter Wohnung noch 13,10 € investiert werden, 2022 waren es 13,80 €. Allerdings wurde 2021 mit 16,45 € pro Quadratmeter zwischenzeitlich ein Rekordhoch erreicht. Ähnliche Entwicklungen sind in Bayern und Gesamtdeutschland festzustellen. Hier stiegen die Preise von 16,24 € pro Quadratmeter auf 18,82 € beziehungsweise von 11,33 € pro Quadratmeter auf 13,64 € an.
Bei größeren Wohnungen sind nur leichte Preisanstiege festzustellen. So mussten 2019 für eine 60 Quadratmeter Wohnung noch 9,87 € pro Quadratmeter investiert werden, 2022 bereits 10,23 €. Für eine 100 Quadratmeter Wohnung fielen 2019 10,48 € pro Quadratmeter an und 2022 11,08 €. Auch bei den Preisen in Bayern und Gesamtdeutschlands sind eher moderate Preisanstiege festzustellen.
Viele Menschen suchen am Wohnungsmarkt Nürnberg nicht nach einer Mietwohnung, sondern möchten in einem Haus wohnen. Auch hier sind deutliche Preisschwankungen festzustellen, wobei die Preisentwicklung bei Häusern mit 200 Quadratmetern die größten Sprünge verzeichnet. 2011 mussten für ein Mietshaus mit 200 Quadratmetern 11,16 € pro Quadratmeter investiert werden 2022 waren es nur noch 10,37 €. Der Tiefpunkt wurde 2012 mit 6,59 € pro Quadratmeter erreicht, seither halten sich die Preise relativ stabil bei einem Wert zwischen 10 und 11 € pro Quadratmeter.
Bei Häusern mit 100 Quadratmetern lag der durchschnittliche Mietpreis 2011 bei 8,87 Euro pro Quadratmeter und 2022 bei 12,8 € pro Quadratmeter. 2015 wurde mit 8,08 € pro Quadratmeter der Tiefpunkt erreicht, seither steigen die Preise recht kontinuierlich an. Bei Häusern mit 150 Quadratmetern mussten 2011 noch 8,22 € pro Quadratmeter investiert werden und 2022 bereits 11,56 € pro Quadratmeter. Auch hier sind die Preise relativ konstant angestiegen, lediglich 2015 fand ein deutlicher Einbruch statt.
Diese Immobilien sind am Wohnungsmarkt Nürnberg gefragt
Die Menschen am Wohnungsmarkt Nürnberg haben recht klare Vorstellungen davon, wie sie wohnen wollen. So sind die wenigsten bereit, eine Wohnung oder ein Haus mit weniger als drei Zimmern zu mieten. Das ist ein deutlicher Unterschied zu der Entwicklung in München. Hier haben Normalverdiener oft nicht die Möglichkeit, sich mehr als ein oder zwei Zimmer zu leisten. Entsprechend sind Miniwohnungen recht stark nachgefragt. Das ist in Nürnberg anders. Hier werden solche Miniwohnungen zumeist nur von Anlegern gekauft, die eine überschaubare Summe ausgeben wollen.
Des Weiteren ist eine Entwicklung weg von der Altstadt und den teils sehr hohen Mietpreisen zu erkennen. Beispielsweise orientieren sich immer mehr Menschen in Richtung Gärten hinter der Veste. Dieser Stadtteil hat sich in den letzten Jahren stark entwickelt, was nicht zuletzt auf die neuen U-Bahnhöfe und die damit einhergehende gute Verkehrsanbindung zurückzuführen ist. Außerdem gibt es hier wunderschöne Altbauten und speziell Jugendstilbauten, die sich bei vielen Menschen großer Beliebtheit erfreuen. Nun wird das Wohnambiente durch zahlreiche Neubauten ergänzt. So sind hier in den letzten Jahren Eigentumswohnungen und Penthouse-Wohnungen entstanden, die schon deutlich vor Bauabschluss verkauft waren.
Die günstigsten und teuersten Stadtteile in Nürnberg
In Nürnberg gibt es ganz unterschiedliche Wohnlagen, für die jeweils andere Mietpreise anfallen. Besonders günstig lebt es sich beispielsweise in Gleißbühl. Hier müssen lediglich 7,94 € pro Quadratmeter gezahlt werden. Ebenfalls günstig sind Röthenbach und Kleinweidenmühle. Hier fallen durchschnittlich 8,01 € beziehungsweise 8,30 € pro Quadratmeter an. Mit Mietpreisen zwischen 9 € bis 10 € pro Quadratmeter sind zudem Lorenz, Gibitzenhof, Maiach und Fischbach noch ausgesprochen günstig.
Am anderen Ende des Spektrums gibt es recht teure Wohngegenden. So müssen beispielsweise in Wetzendorf 14,60 € pro Quadratmeter und in Eberhardshof 14,35 € pro Quadratmeter investiert werden. Mehr als 13 € pro Quadratmeter fallen beispielsweise in Erlenstegen, Hasenbuck und Tafelhof an. Auffällig ist, dass das Zentrum sowie der Norden und Nordosten recht teuer sind, ansonsten aber noch über das gesamte Stadtgebiet recht günstige Wohnungen zu finden sind.
Ein eigenes Haus am Wohnungsmarkt Nürnberg
Wer ein eigenes Haus haben möchte, muss auch in Nürnberg mittlerweile genau rechnen. Zwar sind die Preise im Vergleich zu anderen bayerischen Städten noch moderat, allerdings sind sie auch hier erheblich angestiegen. Kostete der Quadratmeter Wohnfläche bei Neubauten vor einigen Jahren im Durchschnitt noch 3.000 €, so müssen mittlerweile durchschnittlich 4.000 € pro Quadratmeter investiert werden. Diese rasante Entwicklung ist in keiner anderen Stadt mit rund 500.000 Einwohnern festzustellen.
In den besten Lagen der Stadt müssen Käufer für freistehende Einfamilienhäuser etwa 800.000 € einplanen und in einfachen Lagen sind es immerhin noch 400.000 €. Gerade junge Familien überlegen es sich daher sehr genau, ob sie sich ein Eigenheim überhaupt noch leisten können. Aufgrund der hohen Nachfrage und den zahlreichen Investitionen in die Stadt ist fraglich, ob sich diese Entwicklung in den nächsten Jahren verlangsamen wird.
Bisher steigen die Preise massiv an. Zwischen 2011 und heute haben sich die Preise in Bezirken wie Marienvorstadt und Tafelhof beinahe verdreifacht und die Teuerungsrate liegt bei 76%. Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss mit 2.500 € pro Quadratmeter rechnen, im Neubau fallen durchschnittlich sogar 4.200 € pro Quadratmeter an. Teilweise werden Spitzenwerte von 5.300 € pro Quadratmeter erreicht. Da das für viele Käufer nicht finanzierbar ist, gehen einige Makler davon aus, dass sich die Teuerungsrate abflachen wird und es nicht mehr zu so starken Preisanstiegen bei Immobilien kommen wird.
Fazit zum Wohnungsmarkt Nürnberg
Der Wohnungsmarkt Nürnberg ist ausgesprochen lebendig, allerdings sind auch hier bekannte Probleme wie Wohnraummangel und fehlende Freiflächen vorhanden. Die Stadt ist bei Privatleuten und Investoren äußerst beliebt, weswegen sie kontinuierlich wächst und jährlich etwa 7.000 neue Bewohner gewinnt. Bis zu Münchner Verhältnissen ist es noch weit, allerdings sind in den letzten Jahren merkliche Preisanstiege festzustellen. Das betrifft nahezu alle Stadtteile.
