München gehört zu den beliebtesten und lebenswertesten Städten in Deutschland und ganz Europa. Das spiegeln nicht zuletzt die Immobilienpreise der Stadt wider. Sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Ein- und Mehrfamilienhäuser müssen Investoren tief in die Tasche greifen. Hierbei zeigen sich deutliche Unterschiede anhand der Stadtteile, die Tendenz geht allerdings fast überall klar nach oben. Eine aktuelle Prognose für den Immobilienmarkt München legt nahe, dass diese Entwicklung in den kommenden zehn Jahren weiter anhalten wird.
Das Ranking der teuersten Städte Deutschlands führt mit deutlichem Abstand München an. Die hohe Nachfrage und das stark begrenzte Angebot führen zu massiv ansteigenden Preisen, die Zukunft des Wohnens in München zeigt dies deutlich auf. Das hat zahlreiche Konsequenzen für Menschen die in und um München leben möchten, aber auch Investoren müssen sich genau überlegen, in welchen Stadtteilen der Wohnraum noch bezahlbar ist. Dieser Artikel stellt die aktuelle Situation der Stadt vor und gibt eine Prognose für den Immobilienmarkt München ab.
Die Marktsituation am Immobilienmarkt München
Der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen in München hält seit vielen Jahren an und ein Ende ist noch lange nicht in Sicht. Diese Situation wird von vielen Faktoren begünstigt. So gilt München als eine besonders lebenswerte Stadt, die für Vielseitigkeit und eine hohe Lebensqualität steht. Entsprechend groß ist die Nachfrage nach Wohnraum und auch die Bevölkerungszahl nimmt zu. Aktuell leben 1,6 Millionen Menschen in der bayerischen Landeshauptstadt und die Nachfrage nimmt immer weiter zu. Das führt in der Folge dazu, dass auch die Immobilienpreise immer weiter ansteigen.
Hinzu kommt, dass in München eine ganz besondere Situation am Immobilienmarkt vorliegt. Es gibt nur wenig Bestand an Bauland, das für Neubauprojekte zur Verfügung steht. Entsprechend ist die Bautätigkeit in der Stadt eher gering. Es gibt somit nur wenige Hebel, um gegen die steigenden Preise vorzugehen, da die Nachfrage nicht nur steigt, sondern selbst die bestehende Nachfrage nicht bedient werden kann.
Für Normalverdiener ist es immer schwieriger, sich das Leben in München zu leisten. Eine Folge dieser Entwicklung ist, dass sich immer mehr Menschen für Eigentumswohnungen interessieren. 86% der Käufe in 2021 entfielen auf Wohnungs- und Teileigentum. Daher sind gerade in diesem Segment steigende Preise festzustellen. 58% der Umsätze, also rund 930 Millionen Euro, entfallen auf Wohnungskäufe. Das Ziel ist es, unabhängig von Mietpreisen zu werden und selbst von den steigenden Immobilienpreisen zu profitieren.
Hinweis: Bebaute Grundstücke in München brachten 2021 500 Millionen Euro ein und beim Bauland sind es immerhin noch 165 Millionen Euro. Das entspricht einem Anstieg von 15% beziehungsweise 10%.
Der Immobilienmarkt München ist von der Corona-Pandemie nicht verschont worden. So gingen in 2020 die beurkundeten Immobiliengeschäfte um 5% zurück und auch der Geldumsatz sank um 18% auf 13,9 Milliarden Euro. Gerade was Gewerbeimmobilien angeht, waren die Käufer in 2020 eher zurückhaltend. Mittlerweile ist die Pandemie weitestgehend überwunden und die Nachfrage zieht wieder an. Entsprechend dürften auch die Immobilienpreise wieder steigen.
Kosten für Eigentumswohnungen in München
Die Preise am Immobilienmarkt München sind zwar exorbitant hoch, trotzdem finden immer noch zahlreiche Verkäufe statt. Zwischen Januar und Februar 2021 wurden rund 1.500 Wohnungen zu einem Preis zwischen 300.000 bis 599.000 € verkauft. Hierbei ist innerhalb der letzten fünf Jahre ein Preisanstieg um 52,9% festzustellen. Bei Neubau-Eigentumswohnungen ist zudem ein Preisanstieg um 10% bis 15% im Vergleich zu 2020 festzustellen.
Bei der Betrachtung der Wohnungspreise in München müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. Für bestehende Eigentumswohnungen fallen aktuell 9.564 € pro Quadratmeter an. Das entspricht einem Anstieg um 11,7% im Vergleich zu 2020. Neubau Eigentumswohnungen schlagen demgegenüber mit 11.680 € pro Quadratmeter zu Buche. Der Anstieg im Vergleich zu 2020 ist mit 11,8% allerdings vergleichbar.
Des Weiteren hat die Wohnungsgröße Einfluss auf die Preise. So kostet eine 30 Quadratmeter Wohnung in München im Schnitt 10.071 €. Das ist deutlich mehr als der Durchschnitt in Bayern, der bei 7.178 € pro Quadratmeter liegt. In Gesamtdeutschland ist er mit 4.885 € pro Quadratmeter deutlich niedriger. Eine ähnliche Entwicklung ist bei 60 Quadratmeter und 100 Quadratmeter Wohnungen festzustellen. Diese kosten in München 9.683 € pro Quadratmeter beziehungsweise 9.935 € pro Quadratmeter. In Bayern sind die Preise mit 6.168 € pro Quadratmeter beziehungsweise 5.981 € pro Quadratmeter erheblichen niedriger. In Deutschland insgesamt liegen die Werte bei 4.094 € beziehungsweise 4.573 € pro Quadratmeter und sind somit gerade einmal halb so hoch.
Die Entwicklung nach Stadtteilen in München
Wie hoch die Preise für Eigentumswohnungen am Immobilienmarkt München sind, hängt stark vom jeweiligen Stadtteil ab. Mit Abstand am teuersten sind die Immobilien in Altstadt Lehel. Hier müssen 13.590 € pro Quadratmeter eingeplant werden. Das entspricht einem Anstieg um 12% im Vergleich zu 2020. Am günstigsten wohnt es sich in Moosach, wo lediglich 7.840 € pro Quadratmeter eingeplant werden müssen. Das entspricht allerdings immer noch einem Anstieg um 4% im Vergleich zu 2020.
Relativ stabil sind die Immobilienpreise in Au-Haidhausen, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt und Moosach. Hier müssen 11.540 € pro Quadratmeter, 12.820 € pro Quadratmeter und 7.840 € pro Quadratmeter eingeplant werden. Das entspricht einem Anstieg um jeweils 4%. Der höchste Anstieg ist mit 22% in Schwabing-West festzustellen. Hier müssen mittlerweile 11.490 € pro Quadratmeter eingeplant werden. Mit 13% ist der Anstieg in Trudering-Riem ebenfalls hoch. Allerdings sind die Preise hier mit 8.230 € pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderat.
Zu beachten ist allerdings, dass auch innerhalb der Stadtteile teils große Preisunterschiede festzustellen sind. So kostet der Quadratmeter in Altstadt Lehel zwar durchschnittlich 13.590 € pro Quadratmeter, allerdings werden teilweise auch Preise von bis zu 21.000 € pro Quadratmeter erzielt. Ähnliches gilt für Neuenhausen-Nymphenburg. Hier kostet eine Wohnung durchschnittlich 9.740 € pro Quadratmeter, es können aber auch bis zu 16.500 € pro Quadratmeter anfallen.
Kosten für Ein- und Mehrfamilienhäuser in München
In München werden für Immobilien Spitzenpreise erzielt, allerdings liegen hier teilweise große Schwankungen vor. Je nach Art der Immobilie, der Lage und des Zustands fallen Preise von 11.000 bis 22.000 € pro Quadratmeter an. Wer beispielsweise ein Reiheneckhaus in normaler Lage haben möchte, musste 2021 mit Kosten von durchschnittlich 1,3 Millionen Euro rechnen. Das entspricht einem Anstieg um 10% im Vergleich zum Vorjahr.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, die vor 2014 gebaut wurde und durchschnittlich 245 Quadratmeter bietet, muss Kosten in Höhe von 3,8 Millionen Euro einplanen. Zwischen 2016 und 2021 hat somit eine Wertsteigerung um 35,4% stattgefunden. Das zeigt, wie stark die Nachfrage in diesem Zeitraum gestiegen ist, und das der verfügbare Wohnraum nicht ausreicht, um diese Nachfrage zu decken.
Die Entwicklung für Ein- bis Mehrfamilienhäusern nach Stadtteilen
Wer in München ein Haus kaufen möchte, sieht sich häufig mit einem begrenzten Angebot konfrontiert. In vielen Fällen gibt es nur noch in den Stadtrandlagen attraktive Angebote. Hier muss durchschnittlich mit einem Kaufpreis von 1.050.000 € gerechnet werden. Sollte es einmal ein Angebot in anderen Stadtteilen geben, schwanken hier die Preise und Anschläge teilweise stark.
Die höchsten Kosten für Häuser am Immobilienmarkt München fallen in Neuhausen-Nymphenburg an. Hier müssen 11.890 € pro Quadratmeter eingeplant werden. Allerdings werden die dortigen Preise aktuell bereinigt. So sind die Kosten beispielsweise um 12% im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Genau anders sieht es in Maxvorstadt aus. Hier müssen lediglich 6.720 € pro Quadratmeter investiert werden was der günstigste Wert in gesamt München ist. Das entspricht allerdings einem Anstieg um 14% im Vergleich zum Vorjahr.
Bei den Preisanstiegen sind teils deutliche Schwankungen festzustellen. So liegen die Kosten für Häuser in Au-Haidhausen bei 10.560 €, was einem Rückgang um 3% entspricht. In Schwabing Freimann stagnieren die Preise aktuell bei 8.240 € und in Hadern, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Milbertshofen-Am Hart und Sendling-Westpark sind sie lediglich und 2% gestiegen.
Große Schwankungen sind hingegen beispielsweise in Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln festzustellen. Hier müssen 10.990 € pro Quadratmeter eingeplant werden, was einem Anstieg um 15% entspricht. In Ramersdorf-Perlach müssen immerhin noch 8.950 € pro Quadratmeter bezahlt werden, was einem Anstieg um 13% entspricht. Der höchste Anstieg ist hingegen mit 22% in Moosach festzustellen. Hier müssen 9.310 € pro Quadratmeter investiert werden.
Prognose für den Immobilienmarkt München
München ist derzeit die teuerste Stadt Deutschlands und wird es wohl auch in naher Zukunft bleiben. Das gilt selbst für Stadtteile, bei denen die Preise nicht durch die Decke gehen. Entsprechend ist es für Normalverdiener immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden und sich das Leben in München leisten zu können.
An den Ursachen hierfür lässt sich wenig machen. Es gibt kaum freie Grundstücke und Bauflächen, sodass die Bautätigkeit auch in den kommenden Jahren kaum zunehmen dürfte. Entsprechend stagniert das Angebot, während die Nachfrage immer weiter ansteigt. Das führt automatisch zu hohen Preisen bei Eigentumswohnungen und Häusern. In zentralen Lagen sind daher kaum noch Immobilien zu vertretbaren Preisen zu finden. Deswegen steigt aktuell die Nachfrage nach Immobilien in einfacher und mittlerer Lage an.
Eine weitere Konsequenz der stark ansteigenden Immobilienpreise in München ist, dass viele, vor allem junge Menschen die Stadt verlassen. Sie ziehen stattdessen ins Umland, weil hier Immobilien noch zu erschwinglichen Preisen zu haben sind. Allerdings führt diese Entwicklung dazu, dass auch die Immobilienpreise im Münchner Umland deutlich ansteigen.
Eine Prognose für den Immobilienmarkt München geht davon aus, dass die Stadt bis 2040 ein Bevölkerungswachstum um satte 16% im Vergleich zu 2019 verzeichnen wird. Diese Menschen müssen üblicherweise mit dem zur Verfügung stehenden Wohnraum auskommen, da es nur eine überschaubare Menge an Neubauten gibt. Entsprechend ist davon auszugehen, dass im kommenden Jahrzehnt die Immobilienpreise in München weiter ansteigen werden.
Fazit
München ist eine beliebte und lebenswerte Stadt, die Menschen aus ganz Deutschland und der gesamten Welt anzieht. Entsprechend hoch sind die Immobilienpreise. Eine Prognose für den Immobilienmarkt München geht deshalb davon aus, dass die aktuelle Entwicklung weitergeht und die Preise bis 2035 deutlich ansteigen werden. Das ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass immer mehr Menschen nach München kommen, aber kein nennenswerter zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann. Wer also heute in die Stadt investiert, hat gute Chancen, immer noch hohe Renditen zu erwirtschaften.
