Wenn Sie die 10 Tipps für erfolgreiche Vermietung beherzigen, ist es kein Hexenwerk Vermieter:in zu sein. Einige Regeln im Umgang mit der Immobilie und den Mietern gibt es aber zu beachten. Ein informierter Vermieter erspart sich schon im Vorfeld Ärger und Sorgen. Wie sie die Vermietung Ihrer Immobilie von Anfang an erfolgreich gestalten, erfahren Sie hier.
Circa vier Millionen private Vermieter gibt es in Deutschland. Diese Zahl ist in den vergangenen Jahrzehnten deutlich angestiegen, da Immobilien stets als eine sichere Investition galten und steigende Mietpreise versprachen steigende Einnahmen. Insbesondere Branchen-Neulinge stehen aber schnell vor einigen zentralen Fragen.
Eine Vermietung bedeutet auch Verantwortung – für die Mieter und insbesondere für sich selbst. Eine schlechte Vermietung kann viel Zeit, Geld und Nerven kosten. In 10 Tipps erfahren Sie, was eine erfolgreiche Vermietung von Anfang an ausmacht.
Tipp 1: Langfristige Planung für erfolgreiche Vermietung
Bevor Sie überhaupt in eine Immobilie mit der Absicht investieren, diese nicht für den Eigenbedarf, sondern zur Vermietung zu nutzen, sollten Sie sich über eines bewusst sein: Eine Vermietung kann sehr lukrativ sein, aber sie ist eine zeitintensive Angelegenheit. Denn mit dem Einstreichen der Miete ist es nicht getan – zu den Pflichten eines Vermieter gehören zahlreiche Dinge, so etwa:
- Teilnahme an Eigentümerversammlungen
- Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung für den Mieter
- Jährliche Wirtschaftsprüfung des Finanzamts
- Verantwortung für Pflege und Instandhaltung
- Abstimmung von Sanierungen
- Renovierungen
- Rechtsstreitigkeiten mit Mietern oder Miteigentümern
Selbstverständlich ist es eine Überlegung wert, eine Hausverwaltung für einen gewissen Monatsbetrag einzuschalten. Diese nimmt Ihre Rechte für Sie war und erfüllt einen Teil Ihrer Pflichten gegenüber dem Mieter. Bei nur einer vermieteten Wohnenheit ist es sicher sinnvoll selbst zu verwalten.
Tipp 2: Erfolgreiche Vermietung heißt den richtigen Mietpreis finden
Der Mietpreis ist besonders wichtig für eine erfolgreiche Vermietung. Dabei sind Sie aber in Ihrer Festsetzung keineswegs frei. Vor der Vermietung müssen Sie sich weitaus intensiver mit dem Immobilienmarkt Ihrer Region auseinandersetzen, als viele Neulinge es erwarten.
Um den Mietpreis festzulegen, ist der lokale Mietenspiegel der jeweiligen Region die entscheidende Grundlage. Der Mietenspiegel wird regelmäßig, in der Regel alle 2 Jahre erneuert und kategorisiert Immobilien anhand verschiedener Kritierien und knüpft eine ortsübliche Vergleichsmiete an sie an. Anhand dieser verschiedenen Kriterien im Mietspiegel, wie Größe der Wohnung, Lage, Baujahr, Ausstattung und Lärm, ordnen Sie Ihre Immobilie ein, um den richtigen Mietpreis pro Quadratmeter festlegen zu können.
Vom Mietspiegel aufgeführte wertmindernde oder werterhöhende Faktoren können den festlegbaren Mietpreis im Rahmen einer bestimmten Spannweite zusätzlich mindern oder erhöhen.
Darüber hinaus darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn in der Region, in der Sie vermieten, die viel diskutierte Mietpreisbremse gilt. Ist dies nicht der Fall, sind sie aber dennoch nicht ganz frei bei der Festlegung: Die Miete darf dann maximal 20 Prozent über der Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel liegen!
Tipp 3: Das richtige Exposé für eine erfolgreiche Vermietung
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten wollen, müssen potentielle Mieter zunächst davon erfahren. Für Sie heißt das zunächst, Ihr Objekt auf verschiedenen Websites zu inserieren und die Werbetrommel zu rühren. Ein gutes Exposé liefert die wichtigsten Informationen auf einen Blick. Achten Sie nicht nur auf die Richtigkeit der Angaben, sondern auch auf das richtige Layout und die richtige Darstellung denn es geht darum, möglichst viele potentielle Interessenten zu überzeugen.
Neben den wichtigsten Informationen sollte Ihr Exposé aber bestenfalls auch emotional Erwartungen wecken. Dies kann über zum Beispiel durch eine gelungene Beschreibung oder eine direkte Rede geschehen. Vor allem gute Fotos der Wohnung und der Umgebung überzeugen Wohnungsinteressenten. Heben Sie die größten Vorteile Ihres Objekts hervor. Bleiben Sie aber stets bei dem, was das Objekt auch tatsächlich hergibt, um Enttäuschungen bei der Besichtigung zu vermeiden.
Tipp 4: Ein Makler kann, muss aber kein Vorteil sein
Die Bestellung eines Maklers hat sowohl Vorteile, als auch Nachteile. Seit der Einführung des Bestellerprinzips in § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes, dass den Besteller eines Maklers zur Bezahlung dessen verpflichtet, entscheiden sich viele Immobilieneigentümer für die Privatvermietung, um diese Kosten zu vermeiden. Immerhin beträgt die zu zahlende Provision gern einmal bis zu zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer. Allerdings können Sie die Kosten von der Steuer absetzen.
Auf der anderen Seite kann es sich lohnen, einen Makler zu beauftragen. Die Vorteile liegen auf der Hand: Sie sparen vor allem Aufwand, Zeit und Nerven. Viele der hier beschriebenen Punkte während des Vermietungsprozesses werden vom Makler übernommen. Darüber hinaus eröffnet sich für Sie eine deutlich schnellere Vermarktung Ihrer Immobilie durch den Makler. Außerdem kann der Makler den Mieter gründlich und professionell prüfen.
Tipp 5: Mit gut organisierten Besichtigungsterminen in die Vermietung gehen
Wie Sie einen Besichtigungstermin gestalten, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Insbesondere stellt sich die Frage, ob Sie eine Massenbesichtigung oder Einzeltermine vereinbaren möchten. Auf sehr stark umkämpften Mietmärkten, also insbesondere in de Großstädten, bietet es sich an, viele Interessenten gleichzeitig durch die Wohnung zu führen und sich anschließend die notwendigen Unterlagen geben zu lassen. Das spart vor allem Zeit.
Doch seien Sie sich darüber bewusst, dass Sie sich einen weitaus besseren Eindruck von den potentiellen Mietern machen können, wenn sie Einzeltermine vereinbaren. Dies mag zeitintensiver sein, könnte Ihren Blick und Ihr Gefühl aber entscheidend schärfen.
Tipp 6: Essenziell für erfolgreiche Vermietung: Der passende Mieter
Machen Sie sich bewusst, dass Sie, gerade wenn Sie einen unbefristeten Mietvertrag schließen, mit dem künftigen Mieter ein Verhältnis eingehen, das für sie lukrativ sein kann, aber auch viele Gefahren birgt. Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern gibt es wie Sand am Meer.
Die gute Nachricht ist: Sie haben mit der Auswahl des Mieters den ersten Schritt selbst in der Hand, um sich einen solventen, guten Mieter in die Immobilie zu holen. Sympathie und der persönliche Eindruck spielen bei vielen Vermietungen eine zentrale Rolle. Beachten Sie aber, dass Sie sich im Vorfeld mindestens folgende Informationen einholen sollten:
- Einkommensnachweise
- Selbstauskunft des Mieters
- Schufa Auskunft
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Tipp 7: Vermieterfreundlichen Mietvertrag aufsetzen
Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag – Er ist aber das wohl wichtigste Element für eine erfolgreiche Vermietung. Machen Sie sich klar, dass der Mietvertrag Rechten und Pflichten für den Vermieter und Mieter begründen und besonders bei Streitigkeiten wichtige sein kann. Nehmen Sie sich daher unbedingt genug Zeit für die Ausgestaltung des Mietvertrages. Bei Unklarheiten wird der Vertrag häufig zum Vorteil des Mieters ausgelegt. Auch Änderungen sind nur sehr schwer möglich.
Gestalten Sie den Mietvertrag hingegen richtig und schöpfen Ihre Möglichkeiten als Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Regelungen aus, können Sie einigen Schwierigkeiten vorbeugen. So können Sie etwa regeln, ob Haustiere erlaubt sind oder welche Reinigungspflichten der Mieter übernehmen muss. Auch die Art der Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen können grundsätzlich geregelt werden – doch bedenken Sie, dass auch die Flexibilität eines Mietvertrages von Vorteil sein kann.
Neben einem rechtssicheren Mietvertrag ist die Hausordung essentiell. Das gilt für Mietshäuser ebenos, wie für Einzelvermieter. In der Hausordung regeln sie Ruhe- und Nutzungszeiten ebenso wie gewisse Verhaltensweisen innerhalb der Immobilie. Gerade als Miteigentümer einer WEG sollten man hier besonders drauf achten und mindestens die Regel der WEG auf den eigenen Mieter umlegen.
Tipp 8: Keine Fehler machen bei der Wohnungsübergabe
Die Wohnungsübergabe ist weit mehr als die Übergabe des Schlüssels an den Mieter. Rechtlich gesehen markiert die Wohnungsübergabe den Gefahrübergang. Vor der Wohnungsübergabe sollten Sie bereits die erste Monatsmiete und die Mietkaution erhalten haben, um einer schlechten Zahlungsmoral vorzubeugen.
Von zentraler Rolle ist das so genannte Wohnungsübergabeprotokoll. Machen Sie sich klar, dass es regelmäßig der entscheidende Anknüpfungspunkt in einem Rechtsstreit um Mängel ist. Vermeiden Sie spätere Streitigkeiten, indem Sie das Übergabeprotokoll gewissenhaft und lückenlos führen. Bestenfalls können Sie das Protokoll durch einen Zeugen absichern. Vergessen Sie nicht, die Zählerstände von Wasser, Strom und Gas aufzunehmen und im Auge zu behalten, ob sich die Mieter korrekt bei den Energieversorgern anmelden.
Tipp 9: Versteuern Sie die Mieteinnahmen richtig
Vergessen Sie nicht, die Einnahmen aus der Vermietung Ihrer Immobilie korrekt zu versteuern. Dazu sind Sie verpflichtet, soweit die steuerlichen Einnahmen die generelle Steuergrenze überschreiten. In der Steuererklärung geben Sie ihre Einnahmen aus der Vermietung in der Anlage V an. Diese unterliegen damit der Einkommenssteuer.
Tipp 10: Erfolgreiche Vermietung kann auch Kündigung bedeuten
Das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter hat regelmäßig ein großes Konfliktpotential. Dabei können beide Seiten zu einem friedlichen Miteinander beitragen und Sie als Vermieter können Streitigkeiten bereits im Vorfeld vorbeugen. Ist das Verhältnis aber dauerhaft gestört und bietet der Mieter Anlass dazu, kann eine erfolgreiche Vermietung auch bedeuten, sich wirksam zum richtigen Zeitpunkt von einem Mieter zu trennen.
Die Gründe, sich von einem Mieter trennen zu wollen, können dabei vielfältig sein. Nicht jeder Grund ist ein tauglicher Kündigungsgrund. Darüber hinaus hat der Mieterschutz in Deutschland einen zunehmend hohen Stellenwert.
Eine Möglichkeit, einen Mieter loszuwerden, ist die Eigenbedarfskündigung. Dies ist möglich, wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen wollen oder für einen engen Verwandten benötigen. Zahlt der Mieter hingegen die Miete nicht oder nicht regelmäßig oder wird er anderweitig vertragsbrüchig durch eine Pflichtverletzung, müssen Sie den Mieter zunächst abmahnen. Erst nach diesen Hinweis auf das Fehlverhalten, können Sie kündigen. Beachten Sie in diesem Zusammenhang auch den Unterschied zwischen ordentlicher Kündigung gemäß § 573 BGB und einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB. Ein einfacher Blick ins Gesetz gibt im Absatz 2 des jeweiligen Paragraphen einen Überblick über die anerkannten Gründe für eine Kündigung. Seien Sie sich als Vermieter aber darüber klar, dass eine nicht selten notwendige Räumungs – oder Zahlungsklage ein sehr langwieriger Prozess sein kann.
Wollen Sie die Immobilie verkaufen, kann es in Ihrem Interesse liegen, den Mieter aus der Wohnung herauszukaufen. In der Regel ist es günstiger, dem Mieter einen finanziellen Nreiz zum Ausziehen zu bieten, als die Einbußen hinzunehmen, welche bei einem Verkauf Ihrer bewohnten Immobilie bestehen, da Sie mit einer unvermieteten Immobilie grundsätzlich einen höheren Preis erzielen.
Ein Tipp zum Schluß: Wenn Sie eine Immobilie Vermieten ist die pünkliche Zahlung der Miete das A&O. Die Kontrolle der Mietzahlungseingänge sollte stets überprüft werden. Zahlt der Mieter unpünktlich oder gar nicht, sollte mann ggf. gleich einen Anwalt einschalten. Aus Erfharung zeigt sich, dass oft Druck zum Ziel führt. Ein klärendes Gespräch mit dem säumigen Mieter im Vorfeld von Mahnung und Rechtsstreit ist aber ratsam.
