Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist als Versicherung ist zweifellos eine der wichtigsten Versicherungen für jeden, der ein Grundstück oder eine Immobilie besitzt und diese vermietet. Das gilt für Selbstnutzer und WEG ebenso wie für Vermieter. Sie schützt vor möglichen Schadensersatzansprüchen und bei Bedarf vor vielen anderen Risiken. Wofür Immobilieneigentümer überhaupt haftet, was die Versicherung genau umfasst und worauf beim Abschluss geachtet werden sollte, erfahren Sie hier.
Welche Versicherungen der Eigentümer von Immobilien oder Grundstücken zu seinem eigenen Schutz abschließen sollte, liegt im Auge des Betrachters. Wird die Immobilie selbst bewohnt, deckt die private Haftpflichtversicherung das meiste ab. Anders sieht es aber aus, wenn die Immobilie oder das Grundstück vermietet wird oder es sich um eine WEG handelt.
Denn hier ist klar: Die Verkehrssicherungspflicht trägt der Immobilieneigentümer. Wenn es also um die in § 836 BGB geregelte „Haftung des Grundstückbesitzers“ geht, sollten Sie auf Nummer Sicher gehen. Denn Eigentümer haften grundsätzlich für Schäden Dritter, die von ihrem Eigentum ausgehen. Selbstverständlich können und sollten Sie alles Erdenkliche tun, um Gefahren, die potenziell von Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie ausgehen könnten, zu begrenzen. Doch für den Fall, dass doch jemand oder etwas durch Ihr Eigentum beschädigt wird, verhilft Ihnen die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zu großer Sicherheit und einem ruhigeren Schlaf.
Eigentümer haben eine Verkehrssicherungspflicht
Immobilien dürfen keine Gefahrenquelle darstellen – dafür trägt der Eigentümer die sogenannte Pflicht zur Verkehrssicherung. Eigentümer von Immobilien tragen demnach die Verantwortung dafür, dass von ihrer Immobilie oder ihrem Grundstück keine Gefahr für Menschen oder für andere, fremde Sachen ausgeht. Dies dient aber nicht nur dem Schutz unbekannter Personen, sondern bezieht sich ebenso auf Mieter und Besucher. Die Immobilie muss also nicht nur außen, sondern auch innen sicher sein.
Die Verkehrssicherungspflicht umfasst etwa, dass Eigentümer dafür Sorge zu tragen haben, dass das Gebäude selbst und die Gehwege sicher sind. Dazu gehört, dass das Treppenhaus, sowie alle Gehwege ausreichend beleuchtet sind. Bauliche Bestandteile müssen ausreichend befestigt und intakt sein. Auch das Dach muss sicher vor Unfällen sein und selbst im Vorgarten hat der Vermieter sicherzustellen, dass keine Gefahr besteht.
Für all dies trifft den Vermieter die Prüfungs- und Überwachungspflicht, der er mithilfe des Winterchecks oder auch im Frühjahr Rechnung tragen sollte. Mit anderen Worten, hat der Eigentümer einer Immobilie selbst zu prüfen und dafür Sorge zu tragen, dass von der Immobilie selbst oder vom Grundstück keine Gefahr ausgeht. Regelmäßige Wartungen müssen also durchgeführt oder beauftragt werden. Ebenso hat der Eigentümer sämtliche Mängel und Gefahrenquellen schnellstmöglich zu beseitigen.
Kommt es nun aber doch zu einem Sach- oder sogar Personenschaden, kann es für den Eigentümer ungemütlich und vor allem teuer werden. Ist der Schaden entstanden, weil der er seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen ist, haftet er gemäß § 836 Abs. 1 BGB. Die Folge ist ein Anspruch auf Schadensersatz. Hinter diesem Begriff können sich allerdings im schlimmsten Fall eine ganze Reihe von Schadensposten verstecken, die sich schnell zu horrenden Kosten entwickeln können.
Wofür haftet ein Immobilieneigentümer?
Der Grund für Gefahren, die von Ihrem Grundstück oder Ihrer Immobilie ausgehen, können äußerst verschieden und vor allem unvorhersehbar sein. Eine lose Gehwegplatte, ein Stolperstein, ein herabfallender Dachziegel. Die Haftung besteht – ganz gleich, ob dabei Menschen oder fremdes Eigentum zu Schaden kommt.
Für Vermieter ist die Haftungsfrage besonders relevant: Im Mietvertrag können einzelne Pflichten, etwa die Streu- und Räumpflicht im Winter, an den Mieter übertragen werden. Doch aufgepasst: Kommen die Mieter einer Pflicht nicht nach und entsteht ein Schaden, kann sich der Vermieter nicht grundsätzlich aus der Haftung entziehen. Denn auch wenn einzelne Pflichten übertragen werden, hat der Vermieter regelmäßig zu prüfen, ob der Mieter dem auch nachkommt. Am besten sollte er dies mindestens ein Mal in der Woche kontrollieren. Nur wenn der Vermieter diese Kontrollpflicht einhält, kann er für entstehende Schäden nicht haftbar gemacht werden.
Davor schützt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpfichtversicherung kann Ihnen als Eigentümer aber auch Vermietern all diese Eventualitäten leicht machen und Sie vor unangenehmen und vor allem kostenintensiven Überraschungen schützen. Denn so sehr Sie Ihrer Verkehrssicherungspflicht auch nachkommen, ein Grundstück und eine Immobilie birgt immer Gefahren – und nicht selten sind es vollkommen unvorhergesehene. Daher ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ein unverzichtbarer Schutz für alle Immobilien – und Grundstücksbesitzer, Vermieter und Verpächter, bis hin zu Wohnungseigentümergemeinschaften.
Tritt tatsächlich ein Schaden an Dritten oder an fremdem Eigentum ein, schützt Sie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zuverlässig vor Schadensersatzansprüchen des Geschädigten. Sowohl die Abwehr von unberechtigten Forderungen gegen den Eigentümer, als auch die Entschädigungsleistung bei berechtigten Forderungen an den Geschädigten sind vom Versicherungsschutz der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung umfasst.
Bei der Entschädigung für Personenschäden kann es sich zum Beispiel um die Kosten einer Haushaltshilfe, um Heilbehandlungen oder um die Zahlung eines Schmerzensgeldes handeln – Kosten, die ohne den Versicherungsschutz schnell zur wirtschaftlichen Bedrohung für den Immobilienbesitzer werden können.
Handelt es sich hingegen um Sachschäden an fremdem Eigentum, werden regelmäßig die Kosten der Wiederbeschaffung oder Reparaturkosten anfallen. Sollte eine Reparatur oder Wiederbeschaffung hingegen nicht möglich sein, wird eine Entschädigung zum Zeitwert fällig. Auch die Kosten eines Verdienstausfalls oder Nutzungsausfalls können ins Gewicht schlagen. Mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sind Sie als Eigentümer vor all diesen Kosten geschützt.
Worauf Sie beim Abschluss achten sollten
Wie immer bei Versicherungen sollte der Versicherungsschutz zu Ihrer Immobilie passen. Weil es verschiedene Versicherer mit verschiedenen Produkten gibt, sollten Sie sich mit den Angeboten auseinandersetzen und festlegen, welche Versicherung am besten zu Ihrem Bedarf passt. Deckt schon der Basisschutz alle realistischen Risiken Ihrer Immobilie ab, können Sie auf ein teureres Produkt verzichten.
Der wohl wichtigste Punkt beim Auseinandersetzen mit den Angeboten und schließlich auch für den Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist die Deckungssumme. Wie Sie nun wissen, können sich die Kosten eines Schadensfalls schnell summieren und in einzelnen Fällen regelrecht ausufern. Die Höhe eines Haftpflichtschadens kann – besonders wenn es um Personenschäden geht – schnell in die Millionen gehen.
Manche Anbieter locken mit sehr günstigen Versicherungspaketen mit einer deutlich niedrigeren Deckungssumme. Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt darauf achten, dass die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung über eine Deckungssumme von mindestens 10 Millionen Euro verfügt. Im besten Fall deckt Ihr Versicherungspaket auch kleinere Baumaßnahmen bis mindestens 100.000 Euro mit ab. So sind auch spontane Bauarbeiten mitversichert. Größere Bauvorhaben müssen hingegen eigenständig versichert werden.
Forderungsausfall für Vermieter mitversichern
Stellen Sie sich vor, einer Ihrer Mieter verursacht einen Schaden und kann für diesen finanziell nicht aufkommen. Dabei kann es sich etwa um Wasserschäden oder Bohrschäden handeln. In diesem Fall haben Sie neben dem Ärger auch einen sogenannten Forderungsausfall, welcher große finanzielle Einbußen bedeuten kann. Ein Versicherungsschutz gegen den Forderungsausfall bei Mietsachschäden kann sich also lohnen und oftmals von einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgedeckt werden. Sobald Sie einen vollstreckbaren Titel haben, springt der Versicherer dann für die Kosten ein.
Besonders Wohnungseigentümergemeinschaften sollten darauf achten, das richtige Versicherungspaket für sich zu finden. Denn sie haben spezielle Risiken, die nicht in jeder standardmäßigen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung enthalten sind. Im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollte also auf die Besonderheiten geachtet werden und etwa ein Versicherungsschutz gewählt werden, welcher zum Beispiel auch Haftpflichtansprüche einzelner Eigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst abgedeckt. Darüber hinaus gibt es Angebote, welche den Versicherungsschutz sogar auf Haftpflichtansprüche unter den Eigentümern selbst ausweitet.
Anlagen für erneuerbare Energien sollten mitversichert werden
Anlagen zur Energiegewinnung und Energieeinsparung werden immer wichtiger. Während sie bei Neubauten in der Regel fest eingeplant sind, werden viele ältere Immobilien im Zuge der klimafreundlichen Politik saniert. Feststehen tut also, dass Eigentümer von Immobilien in Zukunft wohl kaum noch um Anlagen für erneuerbare Energien herumkommen werden. Aus diesem Grund sollten Schäden durch Fotovoltaik, Solaranlagen oder durch andere regenerative Einrichtungen im Versicherungsschutz Ihrer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung enthalten sein. Sie können den Schutz Ihrem Bedarf nach natürlich noch erweitern und sich zum Beispiel gegen das Haftpflichtrisiko von Gewässerschäden absichern.
