Der Verwaltungsbeirat nimmt eine zentrale Rolle in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ein und fungiert als wichtige Schnittstelle zwischen Eigentümern und Verwaltung. Doch welche konkreten Aufgaben übernimmt der Verwaltungsbeirat? Wie ist die Haftung geregelt und wann ist eine Entlastung sinnvoll? Dieser umfassende Leitfaden beantwortet alle wichtigen Fragen rund um den Verwaltungsbeirat, seine Rechte, Pflichten und die rechtlichen Rahmenbedingungen nach der WEG-Reform 2020.
Die Arbeit im Verwaltungsbeirat ist anspruchsvoll und erfordert sowohl Fachkenntnisse als auch Engagement. Viele Eigentümergemeinschaften stehen vor der Herausforderung, qualifizierte Personen für diese wichtige Position zu gewinnen. Dies liegt nicht zuletzt an den komplexen Haftungsfragen, die mit dieser Tätigkeit verbunden sind. Hausverwalterscout.de hat für Sie die wichtigsten Informationen zusammengestellt, um Transparenz zu schaffen und die Bedeutung des Verwaltungsbeirats in der modernen WEG-Verwaltung aufzuzeigen.
Der Verwaltungsbeirat ist gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein fakultatives Organ der Eigentümergemeinschaft, dessen Bestellung jedoch in der Praxis dringend empfohlen wird. Er dient als Kontroll- und Beratungsorgan und stellt sicher, dass die Interessen der Eigentümergemeinschaft gewahrt werden. Besonders seit der umfassenden WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, haben sich die Aufgaben und die rechtliche Stellung des Verwaltungsbeirats wesentlich verändert und konkretisiert.
Was ist ein Verwaltungsbeirat und welche Bedeutung hat er?
Der Verwaltungsbeirat ist ein gewähltes Gremium innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, das als Bindeglied zwischen den Eigentümern und dem Verwalter fungiert. Seine Hauptaufgabe besteht darin, die Verwaltung zu unterstützen, zu kontrollieren und bei wichtigen Entscheidungen beratend zur Seite zu stehen. Der Verwaltungsbeirat vertritt die Interessen der Gemeinschaft und sorgt dafür, dass der Verwalter seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt.
Die Bedeutung des Verwaltungsbeirats kann nicht hoch genug eingeschätzt werden. Er trägt maßgeblich dazu bei, dass die Verwaltung transparent und im Sinne aller Eigentümer erfolgt. Durch seine Kontrollfunktion werden Fehler frühzeitig erkannt und können korrigiert werden, bevor größere Schäden entstehen. Hausverwalterscout.de empfiehlt daher jeder Eigentümergemeinschaft, einen kompetenten Verwaltungsbeirat zu bestellen, auch wenn dies rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben ist.
Rechtliche Grundlagen nach der WEG-Reform 2020
Mit der WEG-Reform 2020 wurden die Regelungen zum Verwaltungsbeirat deutlich präzisiert und gestärkt. Die neuen Bestimmungen finden sich insbesondere in § 29 WEG, der die Aufgaben und die Haftung des Verwaltungsbeirats regelt. Ein wesentlicher Fortschritt ist die ausdrückliche Regelung der Überwachungspflicht sowie die Einführung einer Haftungsbeschränkung für ehrenamtlich tätige Beiratsmitglieder.
Die Reform hat außerdem klargestellt, dass der Verwaltungsbeirat nicht nur Kontrollfunktionen ausübt, sondern auch aktiv an der Gestaltung der Verwaltung mitwirken kann. Er hat das Recht, vom Verwalter umfassende Auskünfte zu verlangen und Einsicht in alle relevanten Unterlagen zu nehmen. Diese erweiterten Befugnisse machen den Verwaltungsbeirat zu einem noch wichtigeren Organ innerhalb der Eigentümergemeinschaft und stärken seine Position gegenüber der WEG-Verwaltung erheblich.
WEG-Beschlüsse: Ein ausführlicher Leitfaden für alle Eigentümer
Zentrale Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats
Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind vielfältig und anspruchsvoll. Im Kern geht es darum, die ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft sicherzustellen und die Interessen aller Eigentümer zu wahren. Der Verwaltungsbeirat nimmt hierbei eine Vermittlerrolle ein und sorgt für einen reibungslosen Informationsfluss zwischen Verwalter und Eigentümern.
Eine Hauptaufgabe des Verwaltungsbeirats besteht in der Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung. Diese Prüfung muss sorgfältig und gewissenhaft erfolgen, da sie die Grundlage für wichtige Beschlüsse der Eigentümerversammlung bildet. Der Verwaltungsbeirat überprüft hierbei nicht nur die rechnerische Richtigkeit, sondern achtet auch auf die Plausibilität der einzelnen Positionen und die Einhaltung der beschlossenen Vorgaben.
Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Die Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung ist in § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG ausdrücklich geregelt. Der Verwaltungsbeirat muss diese Dokumente auf Vollständigkeit und Richtigkeit überprüfen. Dies umfasst die Kontrolle aller Einnahmen und Ausgaben, die Überprüfung der Kostenverteilung und die Sicherstellung, dass alle Positionen nachvollziehbar dokumentiert sind.
Bei der Prüfung sollte der Verwaltungsbeirat besonders auf Auffälligkeiten achten, wie etwa deutlich gestiegene Kosten, fehlende Belege oder unplausible Positionen. Werden Unstimmigkeiten festgestellt, muss der Verwaltungsbeirat diese dem Verwalter mitteilen und gegebenenfalls Korrekturen einfordern. Die Prüfungsergebnisse werden in einem Bericht zusammengefasst, der der Eigentümerversammlung vorgelegt wird und als wichtige Entscheidungsgrundlage dient.
Überwachung des Verwalters
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Überwachung des Verwalters eine ausdrückliche Pflicht des Verwaltungsbeirats. Diese Überwachungsfunktion bedeutet jedoch nicht, dass der Verwaltungsbeirat in die laufende Verwaltung eingreifen oder eigenmächtig Entscheidungen treffen darf. Vielmehr geht es darum, die Tätigkeit des Verwalters zu beobachten und sicherzustellen, dass dieser seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt.
Die Überwachung erfolgt insbesondere durch regelmäßige Besprechungen mit dem Verwalter, die Einsichtnahme in Unterlagen und die Prüfung der vom Verwalter vorgelegten Berichte und Abrechnungen. Der Verwaltungsbeirat kann vom Verwalter jederzeit Auskünfte zu bestimmten Vorgängen verlangen und hat das Recht, alle relevanten Dokumente einzusehen. Bei Verstößen oder Pflichtverletzungen muss der Verwaltungsbeirat die Eigentümerversammlung informieren und gegebenenfalls Maßnahmen vorschlagen.
Einberufung der Eigentümerversammlung
Der Verwaltungsbeirat hat unter bestimmten Umständen das Recht und die Pflicht, die Eigentümerversammlung einzuberufen. Dies ist in § 24 Abs. 3 WEG geregelt. Eine Einberufung durch den Verwaltungsbeirat kommt insbesondere dann in Betracht, wenn kein Verwalter bestellt ist oder der bestellte Verwalter die Einberufung pflichtwidrig unterlässt.
Die Einberufung durch den Verwaltungsbeirat muss den gesetzlichen Formvorschriften entsprechen. Dies bedeutet, dass die Ladungsfrist eingehalten werden muss und die Tagesordnung vollständig sein muss. Der Verwaltungsbeirat sollte diese Befugnis nur dann ausüben, wenn es wirklich notwendig ist, da eine unbegründete Einberufung gegen die ordnungsgemäße Verwaltung verstoßen und zu Haftungsansprüchen führen kann.
Bestellung und Abberufung des Verwaltungsbeirats
Die Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Jeder Wohnungseigentümer kann zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt werden, wobei nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch juristische Personen als Beiratsmitglieder zulässig sind. Die Anzahl der Beiratsmitglieder wird in der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegt.
Bei der Bestellung sollten die Eigentümer darauf achten, dass die Kandidaten über die notwendigen Fachkenntnisse und zeitlichen Kapazitäten verfügen. Wichtig ist auch, dass die Beiratsmitglieder unabhängig sind und keine Interessenkonflikte bestehen. Die Amtszeit wird ebenfalls durch Beschluss festgelegt, wobei eine Wiederwahl möglich ist. Der Verwaltungsbeirat sollte sich regelmäßig abstimmen und seine Aufgaben klar untereinander verteilen.
Voraussetzungen und Wahl
Für die Wahl zum Verwaltungsbeirat gibt es keine besonderen formalen Voraussetzungen. Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer gewählt werden. In der Praxis haben sich jedoch bestimmte Qualifikationen als vorteilhaft erwiesen. Dazu gehören Kenntnisse im Immobilienrecht, in der Betriebswirtschaft oder im Bauwesen. Auch Erfahrungen in der Gremienarbeit und Kommunikationsfähigkeit sind wichtige Eigenschaften für ein Beiratsmitglied.
Die Wahl erfolgt in der Eigentümerversammlung durch einfachen Mehrheitsbeschluss, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. Kandidaten können sich selbst zur Wahl stellen oder von anderen Eigentümern vorgeschlagen werden. Es empfiehlt sich, vor der Wahl die Bereitschaft der Kandidaten einzuholen und deren Qualifikationen zu prüfen. Nach der Wahl sollte der neue Verwaltungsbeirat vom Verwalter umfassend in seine Aufgaben eingewiesen werden.
Abberufung und vorzeitiges Ausscheiden
Der Verwaltungsbeirat kann jederzeit durch Beschluss der Eigentümerversammlung abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist hierfür nicht erforderlich. Die Abberufung kann sich auf einzelne Mitglieder oder den gesamten Verwaltungsbeirat beziehen. In der Praxis kommt es zu Abberufungen häufig dann, wenn Pflichten vernachlässigt werden oder das Vertrauensverhältnis zwischen Verwaltungsbeirat und Eigentümergemeinschaft gestört ist.
Ein Beiratsmitglied kann auch von sich aus vorzeitig zurücktreten. Hierfür ist keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Der Rücktritt sollte jedoch rechtzeitig angekündigt werden, damit ein Nachfolger gewählt werden kann. Bei einem vorzeitigen Ausscheiden muss die Eigentümerversammlung zeitnah zusammentreten, um eine Neuwahl vorzunehmen und die Handlungsfähigkeit des Verwaltungsbeirats sicherzustellen.
Haftung des Verwaltungsbeirats im Detail
Die Haftung des Verwaltungsbeirats ist ein komplexes Thema, das viele potenzielle Kandidaten von einer Übernahme dieser Aufgabe abhält. Grundsätzlich haftet der Verwaltungsbeirat gegenüber der Eigentümergemeinschaft für Schäden, die durch eine schuldhafte Verletzung seiner Pflichten entstehen. Dies betrifft insbesondere Fehler bei der Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Überschreitung von Kompetenzen oder die Vernachlässigung der Überwachungspflicht.
Die Haftung kann erhebliche finanzielle Folgen haben, da die Beiratsmitglieder mit ihrem Privatvermögen haften. Dies gilt sowohl für einzelne Mitglieder als auch für den gesamten Verwaltungsbeirat als Gremium. Hausverwalterscout.de empfiehlt daher dringend, klare Regelungen zur Haftungsbegrenzung zu treffen und entsprechenden Versicherungsschutz abzuschließen, um die Beiratsmitglieder vor übermäßigen Risiken zu schützen.
Haftung bei ehrenamtlicher Tätigkeit
Eine wichtige Neuerung der WEG-Reform 2020 ist die Haftungsbeschränkung für ehrenamtlich tätige Verwaltungsbeiräte. Gemäß § 29 Abs. 3 WEG haften Beiratsmitglieder, die keine Vergütung erhalten, nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Dies stellt eine erhebliche Erleichterung dar und soll es erleichtern, Eigentümer für diese wichtige Aufgabe zu gewinnen.
Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt wird. Die Abgrenzung zur einfachen Fahrlässigkeit ist im Einzelfall nicht immer leicht. Als Orientierung gilt: Je offensichtlicher die Pflichtverletzung und je gravierender die Folgen, desto eher liegt grobe Fahrlässigkeit vor. Die Rechtsprechung hat hierfür verschiedene Kriterien entwickelt, die im konkreten Fall zu berücksichtigen sind, wie dies in § 276 Abs. 2 BGB geregelt ist.
Haftung bei vergüteter Tätigkeit
Erhält der Verwaltungsbeirat für seine Tätigkeit eine Vergütung, entfällt die Haftungsbeschränkung. In diesem Fall haftet er bereits bei einfacher Fahrlässigkeit. Dies ist sachgerecht, da mit der Vergütung auch höhere Sorgfaltspflichten einhergehen. Vergütete Beiratsmitglieder sollten daher besonders sorgfältig arbeiten und sich im Zweifel rechtlich beraten lassen.
Die Höhe der Vergütung ist für die Frage der Haftung grundsätzlich unerheblich. Auch eine geringe Aufwandsentschädigung kann dazu führen, dass die Haftungsbeschränkung nicht greift. Eigentümergemeinschaften sollten daher sorgfältig abwägen, ob sie eine Vergütung zahlen oder lieber auf ehrenamtliche Mitarbeit setzen möchten. In beiden Fällen ist der Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung empfehlenswert.
Häufige Haftungsfälle in der Praxis
In der Praxis ergeben sich Haftungsansprüche gegen den Verwaltungsbeirat vor allem in folgenden Situationen: Bei der fehlerhaften Prüfung von Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung, wenn hierdurch der Gemeinschaft ein Schaden entsteht. Bei der unbefugten Einberufung einer Eigentümerversammlung, wodurch unnötige Kosten verursacht werden. Bei der Verletzung der Überwachungspflicht gegenüber dem Verwalter, wenn dadurch Pflichtverletzungen des Verwalters nicht erkannt werden.
Auch der Abschluss eines Verwaltervertrags durch den Verwaltungsbeirat ohne entsprechende Vollmacht kann zu Haftungsansprüchen führen. Ebenso problematisch ist die Weitergabe vertraulicher Informationen an Dritte oder das eigenmächtige Handeln in Angelegenheiten, die in die Zuständigkeit des Verwalters oder der Eigentümerversammlung fallen. Der Verwaltungsbeirat sollte daher stets im Rahmen seiner Kompetenzen bleiben und bei Unsicherheiten rechtlichen Rat einholen.
Entlastung des Verwaltungsbeirats – Voraussetzungen und Wirkung
Die Entlastung des Verwaltungsbeirats ist ein wichtiges Instrument, das auf der jährlichen Eigentümerversammlung zur Debatte steht. Mit der Entlastung billigt die Eigentümergemeinschaft das Handeln des Verwaltungsbeirats in einem bestimmten Zeitraum. Es handelt sich um ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB, wodurch Schadenersatzansprüche gegen den Verwaltungsbeirat ausgeschlossen werden.
Ein Anspruch auf Entlastung besteht grundsätzlich nicht. Dieser muss vielmehr vor Aufnahme der Tätigkeit im Verwaltervertrag oder in einer separaten Vereinbarung ausdrücklich vereinbart werden. Ist eine solche Regelung nicht vorhanden, kann die Eigentümergemeinschaft die Entlastung zwar vornehmen, der Verwaltungsbeirat kann diese jedoch nicht einfordern. Die Entlastung ist somit eine freiwillige Leistung der Gemeinschaft.
Voraussetzungen für eine wirksame Entlastung
Für eine wirksame Entlastung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst muss die Entlastung durch einen ordnungsgemäßen Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen. Dieser Beschluss erfordert in der Regel eine einfache Mehrheit, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht. Die Entlastung kann sich auf einzelne Beiratsmitglieder oder den gesamten Verwaltungsbeirat beziehen.
Wichtig ist, dass die Entlastung nur für vergangenes Handeln ausgesprochen werden kann. Eine Entlastung für zukünftiges Handeln ist unwirksam. Ebenso kann der Verwaltungsbeirat nicht für Straftaten entlastet werden. Die Entlastung bezieht sich immer auf einen klar definierten Zeitraum, typischerweise das abgelaufene Geschäftsjahr. Sie umfasst alle Handlungen des Verwaltungsbeirats in diesem Zeitraum, soweit sie der Eigentümergemeinschaft bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen.
Grenzen der Entlastung
Die Entlastung unterliegt bestimmten Grenzen. Sie darf nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn offensichtliche und schwerwiegende Pflichtverletzungen vorliegen, auf deren Geltendmachung die Gemeinschaft nicht verzichten sollte. Auch bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten sollte eine Entlastung kritisch geprüft werden.
Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass eine Entlastung nicht möglich ist, wenn dem Verwaltungsbeirat die notwendigen Kompetenzen oder Kenntnisse für eine ordnungsgemäße Aufgabenerfüllung fehlen. So kann beispielsweise nicht verlangt werden, dass der Verwaltungsbeirat strukturelle Mängel einer Abrechnung erkennt, wenn ihm hierzu das juristische Fachwissen fehlt. In solchen Fällen ist eine Haftung von vornherein ausgeschlossen, sodass eine Entlastung nicht erforderlich ist.
Sollte man den Verwaltungsbeirat entlasten?
Die Entscheidung über die Entlastung des Verwaltungsbeirats erfordert eine sorgfältige Abwägung. Auf der einen Seite ist die Entlastung ein wichtiges Signal der Wertschätzung und des Vertrauens gegenüber dem Verwaltungsbeirat. Sie erleichtert es, engagierte Eigentümer für diese verantwortungsvolle Aufgabe zu gewinnen, insbesondere wenn die Tätigkeit ehrenamtlich ausgeübt wird.
Auf der anderen Seite darf die Entlastung nicht dazu führen, dass berechtigte Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat verloren gehen. Liegen konkrete Anhaltspunkte für Pflichtverletzungen vor, sollte die Entlastung verweigert oder zumindest eingeschränkt werden. In der Praxis hat es sich bewährt, die Entlastung im Rahmen der Eigentümerversammlung zu diskutieren und gegebenenfalls Einzelfragen zu klären, bevor über die Entlastung abgestimmt wird.
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Zusammenarbeit zwischen Verwaltungsbeirat und WEG-Verwaltung
Eine konstruktive Zusammenarbeit zwischen Verwaltungsbeirat und WEG-Verwaltung ist essentiell für eine erfolgreiche Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Beide Organe müssen Hand in Hand arbeiten und ihre jeweiligen Kompetenzen respektieren. Der Verwaltungsbeirat sollte den Verwalter nicht als Gegner, sondern als Partner verstehen, mit dem gemeinsam die bestmögliche Verwaltung erreicht werden soll.
Regelmäßige Besprechungen zwischen Verwaltungsbeirat und Verwalter sind wichtig, um einen kontinuierlichen Informationsaustausch sicherzustellen. In diesen Gesprächen können anstehende Projekte besprochen, offene Fragen geklärt und potenzielle Probleme frühzeitig erkannt werden. Der Verwaltungsbeirat sollte dem Verwalter als kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung stehen und bei Bedarf zwischen Verwalter und Eigentümern vermitteln.
Abgrenzung der Kompetenzen
Eine klare Abgrenzung der Kompetenzen zwischen Verwaltungsbeirat und Verwalter ist unerlässlich, um Konflikte zu vermeiden. Der Verwalter ist für die laufende Verwaltung zuständig und trifft im Rahmen seiner Verwaltervollmacht eigenständig Entscheidungen. Der Verwaltungsbeirat hat demgegenüber in erster Linie Kontroll- und Beratungsfunktionen, darf aber nicht in die laufende Verwaltung eingreifen.
Problematisch wird es, wenn der Verwaltungsbeirat versucht, dem Verwalter Weisungen zu erteilen oder eigenmächtig Verwaltungshandlungen vorzunehmen. Dies überschreitet seine Kompetenzen und kann zu Haftungsansprüchen führen. Umgekehrt darf der Verwalter die Kontrollrechte des Verwaltungsbeirats nicht behindern und muss diesem alle erforderlichen Auskünfte erteilen. Bei Meinungsverschiedenheiten sollte die Eigentümerversammlung als oberstes Organ entscheiden.
Praktische Tipps für eine erfolgreiche Zusammenarbeit
Für eine erfolgreiche Zusammenarbeit sollten klare Kommunikationswege und Zuständigkeiten festgelegt werden. Es empfiehlt sich, einen festen Ansprechpartner im Verwaltungsbeirat zu benennen, der als Hauptkontaktperson für den Verwalter fungiert. Regelmäßige Jour-fixe-Termine ermöglichen einen strukturierten Austausch und verhindern, dass wichtige Themen übersehen werden.
Der Verwaltungsbeirat sollte seine Anfragen und Prüfungen strukturiert und nachvollziehbar durchführen. Kritik sollte konstruktiv und sachlich geäußert werden. Gleichzeitig sollte der Verwaltungsbeirat die Leistungen des Verwalters anerkennen und wertschätzen. Eine offene und vertrauensvolle Zusammenarbeit ist die beste Grundlage für eine erfolgreiche Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Vergütung und Aufwandsentschädigung für den Verwaltungsbeirat
Die Frage nach einer angemessenen Vergütung für die Tätigkeit im Verwaltungsbeirat wird in Eigentümergemeinschaften oft kontrovers diskutiert. Grundsätzlich besteht kein gesetzlicher Anspruch auf eine Vergütung. Ob und in welcher Höhe eine Vergütung gezahlt wird, entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss. In der Praxis sind sowohl ehrenamtliche Tätigkeiten als auch bezahlte Mandate üblich.
Die Höhe einer eventuellen Vergütung hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere vom Umfang der Aufgaben, der Größe der Eigentümergemeinschaft und dem zeitlichen Aufwand. Auch die örtlichen Gegebenheiten und die Marktverhältnisse spielen eine Rolle. Wichtig ist, dass die Vergütung in einem angemessenen Verhältnis zur erbrachten Leistung steht und aus den Mitteln der Gemeinschaft finanziert werden kann.
Ehrenamtliche versus vergütete Tätigkeit
Die Vor- und Nachteile einer ehrenamtlichen gegenüber einer vergüteten Tätigkeit sollten sorgfältig abgewogen werden. Für eine ehrenamtliche Tätigkeit spricht, dass die Eigentümergemeinschaft Kosten spart und die Haftung des Verwaltungsbeirats auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt ist. Zudem stärkt ehrenamtliches Engagement das Gemeinschaftsgefühl und die Identifikation mit der Wohnanlage.
Gegen eine rein ehrenamtliche Tätigkeit spricht, dass es schwierig sein kann, qualifizierte und engagierte Kandidaten zu finden, die bereit sind, erhebliche Zeit und Mühe ohne finanzielle Gegenleistung zu investieren. Eine angemessene Vergütung kann die Motivation erhöhen und signalisieren, dass die Gemeinschaft die Arbeit des Verwaltungsbeirats wertschätzt. Sie kann auch dazu beitragen, externe Fachleute für diese Aufgabe zu gewinnen.
Aufwandsentschädigung als Mittelweg
Als Kompromiss zwischen ehrenamtlicher und vergüteter Tätigkeit bietet sich eine Aufwandsentschädigung an. Diese soll nicht die Arbeitsleistung vergüten, sondern die tatsächlich entstandenen Aufwendungen wie Fahrtkosten, Telekommunikationskosten oder Büromaterial ersetzen. Ob eine Aufwandsentschädigung als Vergütung im Sinne des § 29 Abs. 3 WEG anzusehen ist und damit die Haftungsbeschränkung entfällt, ist umstritten.
Nach überwiegender Auffassung führt eine reine Aufwandsentschädigung, die sich an den tatsächlichen Kosten orientiert, nicht zum Wegfall der Haftungsbeschränkung. Anders kann es jedoch sein, wenn die Aufwandsentschädigung pauschal bemessen ist und deutlich über die zu erwartenden Aufwendungen hinausgeht. In diesem Fall ist von einer verdeckten Vergütung auszugehen, die die Haftungsbeschränkung entfallen lässt.
Versicherungsschutz für den Verwaltungsbeirat
Der Abschluss einer geeigneten Versicherung für die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats ist dringend zu empfehlen. Eine Vermögenshaftpflichtversicherung schützt die Beiratsmitglieder vor finanziellen Folgen möglicher Haftungsansprüche und gibt ihnen die Sicherheit, ihre Aufgaben ohne übermäßige persönliche Risiken wahrnehmen zu können. Die Versicherung übernimmt im Schadensfall die Abwehr unberechtigter Ansprüche und die Regulierung berechtigter Forderungen.
Die Kosten für eine solche Versicherung trägt in der Regel die Eigentümergemeinschaft, da sie im Interesse aller Eigentümer liegt. Der Versicherungsschutz sollte alle Beiratsmitglieder umfassen und auch Rechtsschutz für die Abwehr unbegründeter Ansprüche beinhalten. Bei der Auswahl der Versicherung sollte auf eine ausreichende Deckungssumme und einen umfassenden Leistungsumfang geachtet werden.
Leistungsumfang und Deckungssumme
Eine gute Vermögenshaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat sollte alle typischen Haftungsrisiken abdecken. Dazu gehören Fehler bei der Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Pflichtverletzungen bei der Überwachung des Verwalters sowie Schäden aus der Überschreitung von Kompetenzen. Auch die Kosten für die rechtliche Abwehr unberechtigter Ansprüche sollten versichert sein.
Die Deckungssumme sollte angemessen hoch gewählt werden, um auch größere Schäden abdecken zu können. In der Praxis haben sich Deckungssummen von mindestens 500.000 Euro, besser jedoch 1 Million Euro oder mehr, bewährt. Die genaue Höhe hängt von der Größe der Eigentümergemeinschaft und dem Wert der Immobilie ab. Bei größeren Wohnanlagen mit hohen Verwaltungsvermögen sollten entsprechend höhere Deckungssummen gewählt werden.
Ausschlüsse und Selbstbeteiligung
Bei der Auswahl der Versicherung sollten die Ausschlusstatbestände genau geprüft werden. Manche Versicherungen schließen bestimmte Risiken aus, etwa Schäden durch vorsätzliches Handeln oder grob fahrlässige Pflichtverletzungen. Wichtig ist, dass zumindest die Abwehrkosten auch in diesen Fällen übernommen werden, da die Frage nach Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit oft erst nach umfangreichen Ermittlungen geklärt werden kann.
Eine Selbstbeteiligung kann die Versicherungsprämie reduzieren, sollte aber nicht zu hoch angesetzt werden. Sie dient dazu, Bagatellfälle zu vermeiden und die Beiratsmitglieder zu sorgfältiger Arbeit anzuhalten. Eine Selbstbeteiligung von 250 bis 500 Euro pro Schadensfall ist üblich und vertretbar. Höhere Selbstbeteiligungen können dazu führen, dass die Beiratsmitglieder im Schadensfall erheblich belastet werden.
Protokollierung der Beiratsarbeit
Eine sorgfältige Dokumentation der Tätigkeit des Verwaltungsbeirats ist aus mehreren Gründen wichtig. Zum einen dient sie der Transparenz gegenüber der Eigentümergemeinschaft und ermöglicht es, die Arbeit des Verwaltungsbeirats nachzuvollziehen. Zum anderen ist sie ein wichtiges Beweismittel, falls später Haftungsfragen auftreten. Die Protokollierung sollte daher gewissenhaft und vollständig erfolgen.
Der Verwaltungsbeirat sollte über alle wichtigen Besprechungen und Tätigkeiten Protokolle anfertigen. Dies umfasst insbesondere Sitzungen des Verwaltungsbeirats, Gespräche mit dem Verwalter sowie die Durchführung von Prüfungen. In den Protokollen sollten die besprochenen Themen, getroffenen Entscheidungen und vereinbarten Maßnahmen festgehalten werden. Auch abweichende Meinungen einzelner Beiratsmitglieder sollten dokumentiert werden.
Aufbewahrung und Einsichtsrechte
Die Protokolle und sonstigen Unterlagen des Verwaltungsbeirats sind Teil der Verwaltungsunterlagen der Eigentümergemeinschaft und müssen entsprechend aufbewahrt werden. Die Aufbewahrungsfrist richtet sich nach den allgemeinen Vorgaben für Verwaltungsunterlagen und beträgt in der Regel mindestens fünf Jahre, in bestimmten Fällen auch länger. Die Unterlagen sollten systematisch geordnet und leicht auffindbar sein.
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, in die Unterlagen des Verwaltungsbeirats Einsicht zu nehmen, soweit dies zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich ist. Dieses Einsichtsrecht ist in § 9b Abs. 2 WEG geregelt. Der Verwaltungsbeirat muss die Einsichtnahme ermöglichen, kann aber verlangen, dass diese zu angemessenen Zeiten und in seinen Räumlichkeiten erfolgt. Kopien können gegen Erstattung der Kosten angefertigt werden.
Der Verwaltungsbeirat im Spannungsfeld zwischen Eigentümern und Verwalter
Der Verwaltungsbeirat befindet sich naturgemäß in einem Spannungsfeld zwischen den Interessen der Eigentümer und den Belangen des Verwalters. Einerseits soll er die Eigentümer vertreten und deren Interessen wahren, andererseits muss er mit dem Verwalter konstruktiv zusammenarbeiten. Diese Doppelrolle erfordert Fingerspitzengefühl, Diplomatie und ein hohes Maß an Objektivität.
In der Praxis kommt es immer wieder zu Konflikten, wenn einzelne Eigentümer unrealistische Erwartungen an den Verwalter haben oder wenn der Verwalter seine Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt. Der Verwaltungsbeirat muss in solchen Situationen vermitteln und für einen fairen Interessenausgleich sorgen. Dies ist nicht immer einfach, insbesondere wenn er selbst Wohnungseigentümer ist und eigene Interessen hat.
Konfliktlösung und Mediation
Bei Konflikten zwischen Eigentümern und Verwalter kann der Verwaltungsbeirat eine wichtige Mediationsrolle übernehmen. Er sollte zunächst versuchen, die unterschiedlichen Standpunkte zu verstehen und eine gemeinsame Lösung zu finden. Oft lassen sich Konflikte durch bessere Kommunikation und mehr Transparenz entschärfen. Der Verwaltungsbeirat sollte hierzu das Gespräch mit beiden Seiten suchen und auf einen konstruktiven Dialog hinwirken.
Gelingt eine gütliche Einigung nicht, muss der Verwaltungsbeirat die Angelegenheit der Eigentümerversammlung zur Entscheidung vorlegen. Er sollte hierbei eine neutrale Position einnehmen und sowohl die Argumente der Eigentümer als auch die des Verwalters fair darstellen. Die Entscheidung über strittige Fragen obliegt letztlich der Eigentümerversammlung als oberstem Organ der Gemeinschaft.
Umgang mit schwierigen Situationen
Besonders herausfordernd wird die Arbeit des Verwaltungsbeirats, wenn grundsätzliche Meinungsverschiedenheiten in der Eigentümergemeinschaft bestehen oder wenn einzelne Eigentümer die Arbeit des Verwaltungsbeirats massiv kritisieren. In solchen Situationen ist es wichtig, Ruhe zu bewahren und sachlich zu bleiben. Der Verwaltungsbeirat sollte seine Arbeit transparent machen und regelmäßig über seine Tätigkeiten berichten.
Auch der Umgang mit einem schwierigen Verwalter kann problematisch sein. Hier muss der Verwaltungsbeirat einerseits seine Kontrollpflichten wahrnehmen, andererseits eine arbeitsfähige Beziehung aufrechterhalten. Bei gravierenden Pflichtverletzungen des Verwalters muss der Verwaltungsbeirat die Eigentümerversammlung informieren und gegebenenfalls die Abberufung des Verwalters vorschlagen. Dies sollte jedoch erst nach sorgfältiger Prüfung und Dokumentation der Vorwürfe erfolgen.
Besondere Situationen: Verwalterwechsel und Verwalterbestellung
Beim Wechsel des Verwalters oder bei der Neubestellung eines Verwalters spielt der Verwaltungsbeirat oft eine wichtige Rolle. Er kann bei der Auswahl geeigneter Kandidaten mitwirken, Bewerbungsunterlagen prüfen und Vorstellungsgespräche führen. Seine Empfehlungen sind für die Eigentümerversammlung eine wichtige Entscheidungsgrundlage, auch wenn die endgültige Entscheidung bei der Versammlung liegt.
Bei einem Verwalterwechsel muss der Verwaltungsbeirat besonders aufmerksam sein und die ordnungsgemäße Übergabe der Verwaltung überwachen. Dies umfasst die Übergabe aller Unterlagen, Schlüssel und Zugangsdaten sowie die Erstellung einer vollständigen Übergabeabrechnung. Der Verwaltungsbeirat sollte an den Übergabegesprächen teilnehmen und sicherstellen, dass keine wichtigen Punkte vergessen werden.
Auswahl eines neuen Verwalters
Bei der Auswahl eines neuen Verwalters sollte der Verwaltungsbeirat verschiedene Kriterien berücksichtigen. Dazu gehören die fachliche Qualifikation, die Erfahrung in der Verwaltung vergleichbarer Objekte, die Referenzen bisheriger Kunden sowie das Preis-Leistungs-Verhältnis. Auch die Zertifizierung nach § 26a WEG kann ein wichtiges Auswahlkriterium sein, insbesondere bei größeren Wohnanlagen.
Der Verwaltungsbeirat sollte mehrere Angebote einholen und diese systematisch vergleichen. Dabei sollte nicht allein der Preis ausschlaggebend sein, sondern die Gesamtleistung des Verwalters. Wichtig ist auch, dass die Chemie zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat stimmt, da eine vertrauensvolle Zusammenarbeit entscheidend für den Erfolg ist. Nach Auswahl eines Kandidaten sollte der Verwaltungsbeirat der Eigentümerversammlung eine fundierte Empfehlung geben.
Überwachung der Verwalterbestellung
Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Der Verwaltungsbeirat sollte darauf achten, dass der Verwaltervertrag alle wichtigen Punkte regelt und die Interessen der Gemeinschaft wahrt. Insbesondere sollten die Aufgaben des Verwalters, die Vergütung, die Kündigungsfristen und die Haftungsregelungen klar definiert sein. Der Verwaltervertrag sollte außerdem die Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat regeln.
Nach Abschluss des Verwaltervertrags muss der Verwaltungsbeirat die Übernahme der Verwaltung durch den neuen Verwalter begleiten. Er sollte sicherstellen, dass sich der neue Verwalter mit der Anlage vertraut macht, alle notwendigen Unterlagen erhält und die laufenden Verträge übernimmt. Eine gründliche Einarbeitung ist wichtig, um einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten und Fehler in der Anfangsphase zu vermeiden.
Der Verwaltungsbeirat und die Rechte der Eigentümer
Der Verwaltungsbeirat muss nicht nur die Interessen der Gesamtheit der Eigentümer wahren, sondern auch die individuellen Rechte einzelner Eigentümer respektieren. Diese Rechte umfassen insbesondere das Recht auf Information, das Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Der Verwaltungsbeirat sollte diese Rechte nicht einschränken, sondern ihre Ausübung nach Möglichkeit unterstützen.
Gleichzeitig muss der Verwaltungsbeirat darauf achten, dass einzelne Eigentümer ihre Rechte nicht missbrauchen, um die Arbeit der Verwaltung zu behindern. Es kann vorkommen, dass querulatorische Eigentümer übermäßig viele Anfragen stellen oder unbegründete Vorwürfe erheben. In solchen Fällen muss der Verwaltungsbeirat eine Balance finden zwischen der Wahrung der Eigentümerrechte und dem Schutz der Funktionsfähigkeit der Verwaltung.
Umgang mit Anfragen und Beschwerden
Anfragen und Beschwerden von Eigentümern sollten vom Verwaltungsbeirat ernst genommen und zügig bearbeitet werden. Oft lassen sich Probleme durch eine zeitnahe Reaktion und eine klärende Information lösen. Der Verwaltungsbeirat sollte hierfür einen strukturierten Prozess etablieren, der sicherstellt, dass alle Anfragen erfasst, bearbeitet und beantwortet werden.
Bei komplexeren Anfragen kann es notwendig sein, Rücksprache mit dem Verwalter zu halten oder weitere Informationen einzuholen. Der Verwaltungsbeirat sollte den Eigentümer hierüber informieren und einen realistischen Zeitrahmen für die Beantwortung nennen. Transparenz und gute Kommunikation sind der Schlüssel, um das Vertrauen der Eigentümer zu gewinnen und zu erhalten.
Digitalisierung und moderne Arbeitsmethoden
Die Digitalisierung hat auch vor der Arbeit des Verwaltungsbeirats nicht Halt gemacht. Moderne Kommunikations- und Dokumentationsmittel können die Arbeit erheblich erleichtern und effizienter gestalten. Viele Verwaltungsbeiräte nutzen heute E-Mail, Videokonferenzen und digitale Dokumentenmanagement-Systeme, um ihre Aufgaben zu erfüllen.
Die Digitalisierung bietet viele Vorteile: Schnellere Kommunikation, einfacherer Zugriff auf Dokumente, effizientere Zusammenarbeit über räumliche Distanzen hinweg und bessere Nachvollziehbarkeit von Arbeitsabläufen. Allerdings müssen bei der Nutzung digitaler Medien auch datenschutzrechtliche Vorgaben beachtet werden. Insbesondere bei der elektronischen Übermittlung vertraulicher Informationen ist auf eine sichere Verschlüsselung zu achten.
Online-Sitzungen und digitale Beschlussfassung
Seit der WEG-Reform 2020 ist es grundsätzlich möglich, Eigentümerversammlungen auch in virtueller Form oder als Hybrid-Veranstaltung durchzuführen. Dies gilt entsprechend für Sitzungen des Verwaltungsbeirats. Online-Sitzungen können Zeit und Kosten sparen und ermöglichen es Beiratsmitgliedern, die räumlich weit voneinander entfernt sind, effizient zusammenzuarbeiten.
Allerdings müssen bestimmte technische und organisatorische Voraussetzungen erfüllt sein. Die verwendete Software muss eine sichere Verbindung gewährleisten und sollte Funktionen für die Abstimmung und Protokollierung bieten. Alle Teilnehmer müssen über die notwendige technische Ausstattung verfügen und mit der Nutzung vertraut sein. Trotz der Vorteile sollten persönliche Treffen nicht ganz durch virtuelle Sitzungen ersetzt werden, da der persönliche Kontakt für eine gute Zusammenarbeit wichtig ist.
Fazit: Der Verwaltungsbeirat als Schlüssel für eine erfolgreiche WEG-Verwaltung
Der Verwaltungsbeirat ist ein unverzichtbares Organ jeder gut funktionierenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Er trägt maßgeblich dazu bei, dass die Verwaltung transparent, effizient und im Interesse aller Eigentümer erfolgt. Durch seine Kontroll- und Beratungsfunktion verhindert er Fehler und sorgt für ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Interessen der Eigentümer und den Anforderungen einer professionellen Verwaltung.
Die WEG-Reform 2020 hat die Stellung des Verwaltungsbeirats gestärkt und seine Aufgaben konkretisiert. Gleichzeitig wurde durch die Einführung einer Haftungsbeschränkung für ehrenamtlich Tätige ein wichtiger Anreiz geschaffen, sich für diese verantwortungsvolle Aufgabe zur Verfügung zu stellen. Hausverwalterscout.de empfiehlt allen Eigentümergemeinschaften, einen kompetenten Verwaltungsbeirat zu bestellen und diesen durch klare Regelungen, angemessene Unterstützung und gegebenenfalls Versicherungsschutz zu fördern.
Eine erfolgreiche Arbeit des Verwaltungsbeirats setzt voraus, dass seine Mitglieder über die notwendigen Fachkenntnisse verfügen, ausreichend Zeit für ihre Aufgaben haben und vertrauensvoll mit dem Verwalter zusammenarbeiten. Auch die Unterstützung durch die Eigentümergemeinschaft ist wichtig. Dies zeigt sich unter anderem in der Bereitschaft, den Verwaltungsbeirat zu entlasten, wenn er seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt hat. Mit einem engagierten Verwaltungsbeirat, einer professionellen WEG-Verwaltung und einer aktiven Eigentümergemeinschaft stehen die Chancen gut für eine erfolgreiche und harmonische Verwaltung der Wohnanlage.
Häufig gestellte Fragen zum Verwaltungsbeirat (FAQ)
Muss jede WEG einen Verwaltungsbeirat haben?
Nein, die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben. Es handelt sich um ein fakultatives Organ der Eigentümergemeinschaft. In der Praxis wird die Bestellung eines Verwaltungsbeirats jedoch dringend empfohlen, da er wichtige Kontroll- und Vermittlungsfunktionen übernimmt. Die Teilungserklärung kann die Bestellung eines Verwaltungsbeirats verbindlich vorsehen.
Wie viele Mitglieder sollte ein Verwaltungsbeirat haben?
Die Anzahl der Beiratsmitglieder wird durch die Teilungserklärung oder durch Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegt. In der Praxis haben sich je nach Größe der Wohnanlage zwischen einem und fünf Mitgliedern bewährt. Bei kleineren Anlagen bis 20 Einheiten reicht oft ein Beiratsmitglied, bei größeren Anlagen sollten es mindestens drei Mitglieder sein. Eine ungerade Anzahl erleichtert Abstimmungen innerhalb des Beirats.
Kann der Verwalter gleichzeitig Mitglied im Verwaltungsbeirat sein?
Nein, der Verwalter kann nicht gleichzeitig Mitglied im Verwaltungsbeirat sein. Dies würde zu einem unauflösbaren Interessenkonflikt führen, da der Verwaltungsbeirat den Verwalter kontrollieren soll. Auch nahe Angehörige des Verwalters sollten nicht in den Verwaltungsbeirat gewählt werden, um Interessenkonflikte zu vermeiden. Die Unabhängigkeit des Verwaltungsbeirats ist eine wichtige Voraussetzung für seine effektive Arbeit.
Was passiert, wenn der Verwaltungsbeirat seine Pflichten nicht erfüllt?
Wenn der Verwaltungsbeirat seine Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt, kann er von der Eigentümerversammlung jederzeit abberufen werden. Ein wichtiger Grund ist hierfür nicht erforderlich. Darüber hinaus können bei schuldhaften Pflichtverletzungen, die der Gemeinschaft einen Schaden zufügen, Schadensersatzansprüche gegen den Verwaltungsbeirat entstehen. Bei ehrenamtlicher Tätigkeit ist die Haftung allerdings auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
Kann ein Mieter Mitglied im Verwaltungsbeirat werden?
Grundsätzlich können nur Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Mieter haben kein passives Wahlrecht für diese Position. Allerdings kann ein Eigentümer, der seine Wohnung vermietet hat, selbstverständlich in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Durch eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung könnte theoretisch auch die Wahl von Nichteignern ermöglicht werden, was in der Praxis jedoch sehr unüblich ist.
Wie lange dauert die Amtszeit des Verwaltungsbeirats?
Die Amtszeit des Verwaltungsbeirats wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegt. Üblich sind Amtszeiten von ein bis drei Jahren. Eine Wiederwahl ist grundsätzlich möglich und in der Praxis häufig, da Kontinuität und Erfahrung für die Arbeit des Verwaltungsbeirats vorteilhaft sind. Die Amtszeit kann auch unbefristet sein, wobei eine Abberufung jederzeit durch Beschluss der Eigentümerversammlung möglich bleibt.
Muss der Verwaltungsbeirat alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung umsetzen?
Der Verwaltungsbeirat hat keine exekutiven Befugnisse zur Umsetzung von Beschlüssen. Dies ist Aufgabe des Verwalters. Der Verwaltungsbeirat kann jedoch überwachen, ob der Verwalter die Beschlüsse ordnungsgemäß umsetzt. Bei Verzögerungen oder Nichtbeachtung sollte der Verwaltungsbeirat den Verwalter hierauf hinweisen und gegebenenfalls die Eigentümerversammlung informieren. Der Verwaltungsbeirat kann auch unterstützend tätig werden, etwa durch Beratung bei komplexen Projekten.
Welche Rolle spielt der Verwaltungsbeirat beim Abschluss von Mietverträgen?
Beim Abschluss von Mietverträgen für gemeinschaftliches Eigentum, wie etwa die Vermietung von Werbeflächen oder Garagen, hat der Verwaltungsbeirat grundsätzlich keine eigenen Befugnisse. Der Abschluss solcher Mietverträge obliegt dem Verwalter im Rahmen seiner Verwaltervollmacht oder bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Der Verwaltungsbeirat kann jedoch beratend tätig werden und Vorschläge zur Vermietung unterbreiten. Er sollte außerdem überwachen, dass bestehende Mietverträge ordnungsgemäß abgewickelt werden.
Kann der Verwaltungsbeirat Rechnungen für die WEG prüfen und freigeben?
Der Verwaltungsbeirat hat das Recht, alle Rechnungen und Belege einzusehen und zu prüfen. Die Prüfung umfasst insbesondere die Frage, ob die Rechnungen berechtigt sind, ob sie im Rahmen des Wirtschaftsplans liegen und ob die Preise angemessen sind. Die eigentliche Freigabe und Zahlung der Rechnungen obliegt jedoch dem Verwalter. Bei Zweifeln an der Berechtigung einer Rechnung sollte der Verwaltungsbeirat dies mit dem Verwalter klären und gegebenenfalls eine Zahlung zurückstellen, bis die Angelegenheit geklärt ist.
Wie sollte der Verwaltungsbeirat mit Notfällen umgehen?
Bei Notfällen, die eine sofortige Reaktion erfordern, wie etwa einem Wasserrohrbruch oder Sturmschäden, ist primär der Verwalter für die Einleitung erforderlicher Maßnahmen zuständig. Der Verwaltungsbeirat sollte in solchen Situationen unterstützend tätig werden und den Verwalter bei Bedarf beraten. Ist der Verwalter nicht erreichbar, kann der Verwaltungsbeirat mit dem Verwalter Kontakt aufnehmen oder in Abstimmung mit diesem Sofortmaßnahmen veranlassen. Eine entsprechende Regelung für Notfälle sollte im Vorfeld mit dem Verwalter vereinbart werden.
