Deutschland schlittert auf eine Immobilienkrise 2024 zu. Der Wohnungsbau muss Priorität haben. Immer weniger Menschen können es sich leisten, in Städten und Ballungszentren zu wohnen. Für viele macht die Miete nicht mehr nur ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens aus, sondern oft schon die Hälfte oder sogar noch mehr. Um soziale Unruhen zu vermeiden, ist es daher wichtig, dem sozialen Wohnungsbau Priorität einzuräumen. Hier steht vor allem die Politik in der Pflicht.
Mehr sozialer Wohnungsbau sollte Priorität haben. Aber warum? Schon seit längerem ist klar, dass das Angebot an Wohnraum in Stetten und Ballungszentren viel zu gering ist, um die hohe Nachfrage zu decken. Hieraus könnte sich eine Immobilienkrise 2024 entwickeln.
Immerhin sind die Bauprojekte durch die Inflation und den hohen Leitzins der EZB so teuer geworden, dass sie sich häufig gar nicht mehr lohnen. Aber auch Bestandsmieten steigen deutlich an. Es ist an der Zeit, dass die Politik, neben den Förderungen für Neubauten, notwendige Maßnahmen ergreift, um für Stabilität am Wohnungsmarkt zu sorgen. Wie das aussehen könnte, erläutert dieser Artikel.
Sozialer Wohnungsbau – Das Angebot deckt die Nachfrage nicht
Es gibt wenig Grund zur Hoffnung, dass sich die bestehende Immobilienkrise 2024 entspannen wird. Dafür gibt es einfach viel zu wenig bezahlbaren Wohnraum in Städten und Ballungszentren. 2023 fehlten 700.000 Wohnungen, um den Bedarf zu decken. Insbesondere Sozialwohnungen sind in zu geringer Zahl vorhanden. In 2024 wird sich diese Situation weiter verschärfen. Die Baukosten sind um 15% innerhalb von 12 Monaten und um 40% seit 2019 angestiegen. Entsprechend stagniert der Wohnungsbau, weswegen nicht genügend Wohnraum zur Verfügung steht.
Geht man von einem Zinssatz von 4% aus, müssten bei einem Neubau Mieten von 18,10 € pro Quadratmeter verlangt werden. Für die meisten Menschen ist das nicht bezahlbar. Bei einer 80 Quadratmeter Wohnung müssten monatlich 1.450 € allein in die Miete investiert werden. Zusammen mit den Heiz- und Nebenkosten ist eine Miete von 1.800 € realistisch. Ein Haushalt müsste ein Nettoeinkommen von 5.400 € zur Verfügung haben, damit dieser Wert lediglich ein Drittel des Einkommens ausmacht. So viel Geld hat kaum jemand in Deutschland. Dabei gibt es immer noch Gründe, warum sich der soziale Wohnungsbau langfristig auch für Vermieter lohnen kann.
Bauprojekte sind zu teuer
Angesichts der hohen Zinsen für Kredite lohnen sich Bauprojekte kaum noch. Entsprechend sind die Baugenehmigung für Mehrfamilienhäuser 2023 um rund 33% zurückgegangen. Angesichts der Tatsache, dass bis 2027 830.000 neue Wohnungen gebraucht werden, ist das eine katastrophale Zahl. Das bedeutet, dass ungefähr 1,7 Millionen Menschen keinen bezahlbaren Wohnraum finden.
Hinweis: Die hohen Kreditzinsen führen außerdem dazu, dass es für Menschen immer weniger attraktiv ist, ein eigenes Haus zu kaufen oder zu bauen. Entsprechend ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum noch einmal höher, als wenn diese Menschen eine eigene Immobilie hätten.
Es ist absehbar, dass für Mietwohnungen keine Mieter gefunden werden können, die in der Lage sind, die hohen Mieten zu bezahlen. Entsprechend verschieben Bauherren ihre Projekte in der Hoffnung auf sinkende Zinsen, geben diese komplett auf oder orientieren sich in Richtung Luxussegment. All dies führt jedoch dazu, dass die Immobilienkrise 2024 zunimmt, statt für Entspannung zu sorgen.
Bestandsmieten werden ebenfalls immer teurer
Der Mietanstieg bei Neu- und Wiedervermietungen ist enorm und lag in Berlin 2023 beispielsweise bei 27%. Die Immobilienkrise 2024 ist allerdings nicht hierauf beschränkt, sondern auch die Bestandsmieten sind in den letzten Jahren massiv angestiegen. In München erreichte der Mietanstieg nie dagewesene 21%. Aber auch im ländlichen Raum sind die Mieten deutlich angestiegen. Im Saarland müssen 7,9 % mehr bezahlt werden, in Brandenburg 9,1% und in Mecklenburg-Vorpommern 10,3%.
Diese Entwicklung wird im laufenden Jahr voraussichtlich weiter zunehmen. Hierfür sprechen verschiedene Schlupflöcher im Mietrecht und die Kosten, die durch Heizung und Energie entstehen. Knapp jeder dritte Mieterhaushalt übersteigt allein mit den Wohnkosten das zur Verfügung stehende Budget. 3,1 Millionen Haushalte investieren beispielsweise 40% ihres Einkommens in das Wohnen. Empfohlen wird, einen Wert von 33% nicht zu übersteigen. Somit ist das Wohnen eines der größten Armutsrisiken hierzulande.
Wohnungsbau: Aufgaben der Politik
Die Politik hat den Ernst der Lage offenbar noch nicht erkannt. Ansonsten wäre es nicht zu erklären, warum man sich mit Nebenschauplätzen wie der Heizungsdebatte beschäftigt, statt den vollen Fokus auf Neubau und speziell den sozialen Wohnungsbau zu richten. Immerhin steht dieses Ziel im Koalitionsvertrag und sollte im Sinne der Mieterinnen und Mieter angegangen werden.
Eine wichtige Aufgabe besteht darin, den Rückgang beim Wohnungsbau, der in der Baubranche deutlich zu sehen ist, aufzuhalten. Es muss Geld investiert werden, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, der von der Mehrheit der Menschen finanziert werden kann. Aktuell fokussieren sich viele Bauherren auf Neubauwohnungen im gehobenen Segment, bei denen sich der Durchschnitt der Deutschen die Miete nicht leisten kann.
Hinweis: 2022 wurden etwa 295.000 neue Wohnungen gebaut. Gerade einmal ein Drittel davon sind klassische Mietwohnungen und nur ein Zehntel zählt zu den bezahlbaren Sozialwohnungen. Im Segment Wohnungsbau laufen fast alle deutschen Kommunen den politischen Zielen hinterher.
Bisherige Maßnahmen wie Steuervergünstigungen bei Dachaufstockungen haben nicht zu den gewünschten Effekten geführt. Deswegen muss der Fokus jetzt voll auf den sozialen Wohnungsbau gerichtet werden. Ebenso ist es wichtig, dass der Staat mehr öffentliche Wohnungen bereitstellt. Das wäre beispielsweise dadurch möglich, dass es Unterstützung für Wohnungsunternehmen gibt, die Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen für Bauprojekte bieten.
Meinung:
Es ist nicht nur im Sinne von Mietern, dass es in Städten und Ballungszentren bezahlbaren Wohnraum gibt. Auch Vermieter und Eigentümer haben ein Interesse daran, den Immobilienmarkt möglichst vielseitig und lebendig zu halten. Nur so ist es möglich, eine langfristige Stabilität zu erreichen und wirtschaftliche Unsicherheiten zu vermeiden. Soziale Unruhen sind nicht nur gesellschaftlicher Sprengstoff, sondern bringen auch für Vermieter und Eigentümer große Nachteile mit sich.
Des Weiteren sollten Eigentümer und Vermieter nicht nur auf die aktuelle Situation schauen, sondern die langfristige Attraktivität des Standorts im Blick behalten. Es ist so, dass Immobilienmärkte mit ausreichend bezahlbaren Wohnraum besonders attraktiv sind und eine hohe Nachfrage mit sich bringen. Hierdurch gewinnen die eigenen Immobilien immer mehr an Wert und bleiben dauerhaft stabil.
In Städten und Ballungszentren werden häufig gut ausgebildete Fachkräfte benötigt. Diese ziehen vor allem dann in eine Region, wenn es dort bezahlbaren Wohnraum gibt. Teure Mieten sind somit für die wirtschaftliche Entwicklung einer Region ein Risiko. Je ausbalancierter das Mietpreisniveau ist, desto effizienter kann üblicherweise die Wirtschaft vor Ort arbeiten.
Nicht zuletzt haben Eigentümer und Vermieter, die ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden, üblicherweise ein Image ein besseres Image als diejenigen, die das nicht tun. Sie leisten einen wertvollen Beitrag zum Funktionieren der Gesellschaft und genießen somit ein hohes Ansehen. Das ist für die positive Entwicklung ihrer jeweiligen Projekte äußerst förderlich. Investitionen in bezahlbaren Wohnraum und einen vielseitigen Immobilienstandort lohnen sich daher meist.
Fazit: zu hohe Preise schaden allen
Zu hohe Mietpreise sind langfristig Gift für einen Immobilienstandort. Das Ziel sollte deswegen immer darin bestehen, einen möglichst diversifizierten Immobilienstandort zu erreichen. Das ist nur dadurch möglich, dass die Politik ihre Hausaufgaben macht und Investitionen in Bauprojekte im Wohnungsbau getätigt werden. So kann die Nachfrage gedeckt werden und die Mietpreise bleiben auf einem bezahlbaren Niveau. In diesem Zusammenhang spielt der soziale Wohnungsbau eine enorm wichtige Rolle, um die Immobilienkrise 2024 in den Griff zu bekommen.
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