Der Verwaltungsbeirat übernimmt eine Vielzahl von Aufgaben für eine WEG. Kommt es zu Pflichtverletzungen seitens der Mitglieder, stellt sich die Frage nach der Haftung des Beirats. Diese kann sowohl gegenüber den Eigentümern als auch gegenüber Dritten bestehen. Dieser Beitrag beschäftigt sich mit den Aufgaben eines Verwaltungsbeirats und erklärt, unter welchen Voraussetzungen er haftbar ist und unter welchen nicht.
Bei diesen Aufgaben des Beirats besteht eventuell eine Haftung
Der Verwaltungsbeirat einer WEG erledigt Aufgaben, die ihm entweder das Gesetz vorschreibt oder die er von den Eigentümern zugewiesen bekommt. Zu den rechtlich vorgegebenen Aufgaben gehören die Prüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresrechnung, die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen, wenn der Verwalter dies pflichtwidrig nicht tut, die Unterzeichnung der Versammlungsprotokolle, die Vermittlung zwischen Eigentümern und Verwalter sowie die Überwachung des Hausverwalters.
Grundsätzlich haben Eigentümer die Möglichkeit, den Beiratsmitgliedern zusätzliche Aufgaben zuzuweisen. Das muss allerdings offiziell per Beschluss oder Vereinbarung aller Eigentümer erfolgen. Der Beirat kann allerdings nicht zur Übernahme solcher Aufgaben verpflichtet werden, sondern muss dieser ausdrücklich zustimmen In der Praxis kommt es vor allem bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie bei der Verwaltung der Gelder der WEG zu einer solchen Übertragung von Zusatzaufgaben.
Bei all diesen Tätigkeiten kann es zu einer Haftung des Beirats kommen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn seine Prüfung des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung falsch ist oder wenn er seine Kompetenzen überschreitet, indem er etwa eine Eigentümerversammlung einberuft, obwohl der Verwalter hierfür verantwortlich ist und die Erfüllung seiner Aufgaben nicht verweigert. Ebenso kann es dazu kommen, dass ein Verwaltungsbeirat haftet, wenn der Verwaltervertrag selbst nach der Prüfung noch Fehler aufweist oder wenn Weisungen der Eigentümergemeinschaft missachtet werden.
Ein pflichtwidriges Verhalten seitens des Beirats oder einzelner Mitglieder kann eine Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB nach sich ziehen. Hiernach sind Schuldner dazu verpflichtet, einen Schaden zu ersetzen, der sich aus einer pflichtwidrigen Verletzung eines Vertrags ergibt. Ebenso ist es möglich, dass der Beirat ein Delikt nach §§ 823ff BGB begeht oder rechtswidrig und schuldhaft gegen Gesetze verstößt. In all diesen Fällen kommt es zu einer Haftung.
Mit der WEG-Reform vom 01.12.2020 haben sich die Regeln für eine Haftung gegenüber Eigentümern und Dritten verändert. Die Eigentümergemeinschaft als Ganzes ist nun für die Verwaltung verantwortlich mit allen Rechten und Pflichten, die damit einhergehen. Die Aufgaben gehören somit nicht mehr in das Aufgabenfeld der einzelnen Eigentümer, sondern sind nach § 18 Abs. 1 WEG von der Eigentümergemeinschaft als Ganzes zu erfüllen.
Hinweis: Da es unpraktikabel wäre, bei jeder Entscheidung die gesamte Eigentümergemeinschaft zu Rate zu ziehen, arbeitet diese mit verschiedenen Organen zusammen. Die Eigentümerversammlung ist ein sogenanntes „Willensbildungsorgan“, der Hausverwalter ist ein „Vertretungsorgan“ beziehungsweise „Ausführungsorgan“ und der Verwaltungsbeirat ist ein „unterstützendes Organ“.
Aus den Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes ergibt sich, dass einzelne Eigentümer keine Ansprüche mehr gegen den Verwaltungsbeirat geltend machen können. Stattdessen muss die Eigentümergemeinschaft als ganzes Auftreten und ihre berechtigten Forderungen durchsetzen. Das ist auch dann der Fall, wenn der Beirat oder einzelne Mitglieder keine Eigentümer, sondern Dritte geschädigt haben.
Handelt es sich um eine ehrenamtliche oder vergütete Tätigkeit?
In Bezug auf die Haftung des Beirats ist entscheidend, ob es sich bei seinen Aufgaben um eine ehrenamtliche oder eine vergütete Tätigkeit handelt. Eine Haftung kommt nur dann in Frage, wenn der Eigentümergemeinschaft ein Schaden entsteht, der auf das Handeln oder das Unterlassen des Verwaltungsbeirats zurückzuführen ist und das Verhalten des Beirats entweder vorsätzlich oder fahrlässig war. Arbeiten die Beiratsmitglieder unentgeltlich, besteht bei Fahrlässigkeit eine Haftungsbeschränkung. Die Unterschiede zwischen einer ehrenamtlichen und bezahlten Tätigkeit werden im Folgenden erläutert:
Das gilt bei ehrenamtlichen Tätigkeiten
Arbeitet ein Verwaltungsbeirat ehrenamtlich, kommt eine Haftung quasi nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit in Frage, Delikte sind hingegen äußerst selten. Diese Regelung gilt nach § 29 Abs. 3 WEG seit der WEG-Reform. Das Ziel hierbei war es, mehr Menschen dazu zu motivieren, Beiratsmitglied zu werden und sich ehrenamtlich zu engagieren. Die Hemmschwelle hierfür ist nämlich deutlich größer, wenn man bereits für eine ehrenamtliche Tätigkeit in Haftung genommen werden kann.
Hinzu kommt, dass der Beirat durch die WEG-Reform zusätzliche Aufgaben erfüllen und beispielsweise den Verwalter überwachen muss. Hierdurch wäre das Haftungsrisiko gefühlt höher, was noch mehr Menschen von der Übernahme einer solchen Tätigkeit abgeschreckt hätte. Allerdings wäre eine solche Sorge unbegründet gewesen, da sich aus der Überwachungspflicht des Beirats keine Verwalterkompetenzen und keine Weisungsbefugnis ergeben. Die Überwachung hätte somit fast ausschließlich aus Auskunftsansprüchen bestanden, aus denen sich kaum eine Haftung ergeben kann.
Trotzdem ist die Haftung des Beirats nunmehr auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Hierbei gilt die Regelung „Wissen und Wollen“. Hierdurch unterscheidet sich ein Vorsatz von der reinen Fahrlässigkeit, die sich laut § 276 Abs. 2 BGB dadurch ergibt, dass der Beirat bei seiner Arbeit die notwendige Sorgfalt vermissen lässt. Die grobe Fahrlässigkeit meint, dass die notwendige Sorgfalt in einem ungewöhnlich hohen Maß vernachlässigt wird.
Bei einfacher Fahrlässigkeit ist eine Haftung des Beirats ausgeschlossen. Das bedeutet, dass er nur diejenige Sorgfalt walten lassen muss, die er auch bei seinen eigenen Angelegenheiten zeigen würde. Ausdrücklich nicht gemeint sind hiermit Fehler, die sich aus dem Beirat als Gesamtorgan ergeben. Vielmehr sind die einzelnen Beiratsmitglieder individuell vor einer Haftung geschützt.
Die Haftungsbeschränkung greift nicht, wenn die einzelnen Beiratsmitglieder für ihre Tätigkeit ein Entgelt erhalten oder grob fahrlässig beziehungsweise vorsätzlich handeln. Das gilt auch dann, wenn die einzelnen Aufgaben des Beirats auf unterschiedliche Mitglieder aufgeteilt sind und eines davon grob fahrlässig agiert. Ebenso kann es sein, dass ein Beiratsmitglied, das bestimmte Qualifikationen beispielsweise in bauhandwerklichen oder juristischen Bereichen mitbringt, eine Haftungsverschärfung befürchten muss, wenn in diesen speziellen Bereichen Fehler auftreten.
Durch die neuen Regelungen ist ausgeschlossen, dass die Eigentümer per Beschluss bestimmen, dass der Beirat bei einfacher Fahrlässigkeit haften muss. Weniger eindeutig ist die Frage, ob die Haftungsbeschränkung des Verwaltungsbeirats lediglich auf die Eigentümergemeinschaft bezogen ist oder auch auf einzelne Eigentümer und Dritte ausgedehnt werden kann.
Das gilt bei vergüteten Tätigkeiten
Arbeitet der Beirat entgeltlich, muss nach §§ 611 und 675 BGB ein Dienstvertrag erstellt werden, der ein vertragliches Schuldverhältnis begründet. Das bedeutet, dass die Beiratsmitglieder bei pflichtwidrigen Handlungen haftbar gegenüber der Eigentümergemeinschaft sein können. Das umfasst zudem Delikte und eine Haftung aus unerlaubter Handlung. Zudem haftet der Verwaltungsbeirat in diesem Fall sogar bei leichter Fahrlässigkeit. Grundsätzlich ist es aber möglich, dass die Eigentümer beschließen, dass der Beirat lediglich bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz haften muss.
Haftung als Gesamtschuldner
Grundsätzlich haftet nicht der Beirat als Ganzes, sondern die einzelnen Beiratsmitglieder werden für Pflichtverletzungen, die sie selbst verschuldet haben, in Haftung genommen. Lediglich wenn mehrere Beiratsmitglieder für einen Schaden verantwortlich sind, haften sie als Gesamtschuldner. Die entsprechenden Regelungen sind in §§ 421 und 425 Abs. 2 BGB festgehalten. In diesem Fall kann sich der Geschädigte aussuchen, von welchem Beiratsmitglied er den vollen Schadenersatz verlangt. Sobald dieser beglichen ist, hat das jeweilige Mitglied die Möglichkeit, eine anteilige Beteiligung der anderen Beiratsmitglieder einzufordern. Das geschieht dann aber unabhängig von dem Geschädigten.
Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob ein bestimmtes Beiratsmitglied gesamtschuldnerisch in Haftung genommen werden kann. Hierbei werden verschiedene Kriterien herangezogen. Unter anderem ist zu prüfen, ob das jeweilige Beiratsmitglied entgeltlich oder unentgeltlich tätig ist, ob es vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat, ob die Aufgaben innerhalb des Beirats aufgeteilt sind und ob das jeweilige Mitglied spezielle Qualifikationen besitzt. Sollte eine Aufgabenverteilung vorliegen, besteht allerdings eine Aufsichtspflicht der anderen Mitglieder.
Hinweis: Die gesamtschuldnerische Haftung bezieht sich auch auf Schäden, die aus einem Delikt oder einer unerlaubten Handlung entstehen.
Haftungsfreistellung für den Beirat
Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass Vereine ihre Mitglieder, die ehrenamtlich tätig sind, von einer Haftung gegenüber Dritten freistellen müssen. Das gilt zumindest dann, wenn der Schaden durch ein Risiko entstanden ist, das für die Aufgaben der Mitglieder üblich ist, und den einzelnen Personen weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann. Eine entsprechende Regelung ist in § 31a Abs. 2 BGB zu finden.
Laut aktueller Rechtslehre soll diese Regelung auch auf das Wohnungseigentumsrecht angewendet werden. Die Idee hierbei ist, dass es ungerecht wäre, wenn für Aufgaben mit einem gewissen Risiko ehrenamtliche Beiratsmitglieder eingesetzt werden und die Eigentümergemeinschaft diese nicht im Schadensfall schützen würde, solange weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit vorliegt. Die Beiratsmitglieder haben somit einen Anspruch, den sie gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen können und müssen.
Diese Regelung ist hingegen nicht nötig, wenn ohnehin eine Haftungsbegrenzung nach § 29 Abs. 3 WEG vorliegt. In diesem Fall hat die Eigentümergemeinschaft die Haftung bereits ausgeschlossen und eine zusätzliche Freistellung ist nicht nötig. Auf der anderen Seite besteht kein Anspruch auf Freistellung, wenn die Beiratsmitglieder entgeltlich tätig sind.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Entlastung des Beirats denkbar
Eine Entlastung des Verwaltungsbeirats ist möglich und wird vor Gericht anerkannt. Hierfür ist es notwendig, dass Eigentümer per Entlastungsbeschluss festlegen, dass sie die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats für einen klar definierten Zeitraum billigen. Hierbei handelt es sich um ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwaltungsbeirat, wie in § 397 Abs. 2 BGB geregelt ist. In einem solchen Fall haben die Eigentümer keine Möglichkeit, Schadenersatzansprüche gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats gelten zu machen.
Es gibt allerdings einige Situationen, in denen eine Entlastung des Beirats nicht möglich ist. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Beirat Straftaten begeht, von denen die Eigentümergemeinschaft geschädigt wird. Ebenso ist es nicht möglich, eine Entlastung für zukünftige Tätigkeiten festzulegen. Nicht zuletzt kann auch keine Entlastung des Beirats vorgenommen werden, wenn diese einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen würde. Ein typisches Beispiel hierfür wäre, wenn der Beirat eine Abrechnung prüft und diese anschließend immer noch fehlerhaft ist und einer Korrektur bedarf.
Über eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung nachdenken
Eine Haftung des Beirats ohne Haftungsbeschränkung und Freistellung wird schnell teuer. Das liegt daran, dass die einzelnen Mitglieder mit ihrem persönlichen Vermögen haften. Um sich hiervor zu schützen, empfiehlt es sich, eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abzuschließen. Zwar müssen die Beiratsmitglieder die Prämien selbst zahlen, dafür sind sie im Ernstfall bestmöglich abgesichert. Grundsätzlich hat die Eigentümergemeinschaft jedoch die Möglichkeit, eine entsprechende Versicherung für ihre Beiratsmitglieder abzuschließen und zu bezahlen. Ein entsprechender Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Fazit: vielfältige Faktoren bei der Haftung des Beirats berücksichtigen
Die Haftung des Beirats greift unter ganz bestimmten Gegebenheiten. Hierbei spielt vor allem eine Rolle, ob die Beiratsmitglieder ehrenamtlich tätig werden oder eine Vergütung erhalten. Zu beachten ist zudem die Haftung des Beirats als Gesamtschuldner und die Möglichkeit zu einer Haftungsfreistellung beziehungsweise Entlastung des Beirats.
Bild von Freepik
