Besteht in der Eigentümergemeinschaft der Wunsch nach einem Wechsel des Verwalters, ist dieser abzuberufen und der Vertrag mit ihm zu kündigen. Wie Ihnen die Abberufung und die Kündigung richtig gelingt und welche Veränderung die WEG-Reform 2020 mit sich gebracht hat, erfahren Sie hier.
Bis dass der Tod uns scheidet? – Die Bestellung und der Vertrag mit dem Verwalter ist zwar rechtlich bindend, auf ewig muss dies aber zum Glück nicht der Fall sein. Ein Verwalterwechsel an sich ist teils ein komplexes Unterfangen. Klar ist jedenfalls: Sind Sie unzufrieden mit dem Ihrer Hausverwaltung, dann kann ein Wechsel die Lösung sein. Frei nach dem Motto „ Ein neuer Verwalter ist wie ein neues Leben“ – wenn Sie den richtigen Verwalter finden, kommt auch noch die Liebe hinzu. Doch so attraktiv der Gedanke für Sie oder Ihre Eigentümergemeinschaft auch sein mag: Der alte Verwalter muss abberufen und gekündigt werden.
Die gute Nachricht ist: Die Abberufung und Kündigung der Hausverwaltung ist leichter, als man vielleicht glauben mag. Die WEG-Reform aus dem Jahr 2020 greift den Eigentümern in wichtigen Belangen zudem unter die Arme. Zwei wesentliche Änderungen machen es nun noch leichter, sich vom derzeitigen Verwalter zu trennen. Welche Veränderungen die Reform mit sich gebracht hat, was unverändert bleibt und wie der Abberufung und die Kündigung des Verwalters erfolgreich und fehlerfrei gelingt, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Vorzeitige Abberufung jetzt ohne wichtigen Grund und jederzeit möglich
Vor der WEG-Reform brauchte es einen wichtigen Grund, um den Verwalter vorzeitig abberufen zu können. Dies ist nicht länger der Fall und für die Eigentümergemeinschaft ist es nun wesentlich leichter und unkomplizierter, sich von der Hausverwaltung zu lösen. Seit Inkrafttreten der Reform am 01.12.2020 können Sie diese nämlich gemäß § 26 Abs. 3 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus jedem Grund und jederzeit von seinem Amt abberufen.
Auch einer vorherigen Abmahnung bedarf es für eine wirksame Abberufung nicht länger. Ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung erfolgt, sind nun also alle Voraussetzungen erfüllt, ohne dass es weiterer Bedingungen bedarf.
Gemäß § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen von dieser neuen gesetzlichen Regelung nicht zulässig. Hat ihre Eigentümergemeinschaft vertraglich etwas anderes vereinbart, ist diese Klausel unwirksam und Sie sind nicht gehindert, den Verwalter der neuen Gesetzeslage nach abzuberufen. Dies gilt nicht nur für Verträge, die nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform geschlossen wurden, sondern auch für alle davor geschlossenen Verwalterverträge oder Teilungserklärungen. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25.02.2022 (Aktenzeichen: V ZR 65/21) bestätigt. Unabhängig von Ihrem Vertrag oder Ihrer Teilungserklärung sind Sie also auf der sicheren Seite!
Verwaltervertrag endet automatisch nach spätestens 6 Monaten
Von der Abberufung der Hausverwaltung strikt zu trennen ist die Kündigung des Verwaltervertrages selbst. Hintergrund ist, dass es sich bei der Bestellung eines Verwalters und dem Abschluss eines Vertrages mit diesem Verwalter um zwei voneinander getrennte Rechtsakte handelt. Diese beiden Rechtsakte und ihr Schicksal haben also grundsätzlich keinen zwingenden Einfluss aufeinander. Folglich muss der Verwaltervertrag eigenständig gekündigt werden, wenn der Verwalter abberufen wird.
Wird der Vertrag hingegen nicht gekündigt, besteht er logischerweise trotz wirksamer Abberufung des Verwalters fort – allerdings nur noch maximal 6 Monate. Angesicht der zwar nicht rechtlichen, aber faktischen Bindung zwischen der Bestellung der Hausverwaltung und dem Verwaltervertrag, hat sich der Gesetzgeber im Zuge der WEG-Reform dazu entschieden, ein Fortlaufen des Vertrages doch zu begrenzen. Dieser endet gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG nun spätestens sechs Monate nach der Abberufung der Verwaltung automatisch. Auch dies gilt selbst dann, wenn etwas anderes geregelt worden ist.
Solange Vertrag gilt, steht dem Verwalter Vergütung grundsätzlich zu
Während dieses Zeitraums bis zu sechs Monate steht dem Verwalter aber dann trotz Abberufung auch weiterhin seine Vergütung zu. Ersparte Aufwendungen werden von dieser Vergütung allerdings abgezogen, da der Verwalter faktisch seiner Tätigkeit nicht mehr nachzugehen brauch. Bei mittleren Wohnanlagen ist diese Kürzung nach mehreren Gerichtsurteilen bei etwa 20 Prozent anzusetzen (so OLG Köln, Beschluss vom 09.08.2020, Aktenzeichen: 16 Wx 67/00, sowie OLG Hamburg, Beschluss vom 15.08.2005, Aktenzeichen: 2 Wx 22/99).
Wie auch hinsichtlich des Grundes der Abberufung, sind abweichende Vereinbarungen, die die gesetzlichen Regelungen unterlaufen nach § 26 Abs. 5 WEG unzulässig. Wurde in dem Verwaltervertrag also etwa festgehalten, dass dem Verwalter länger als sechs Monate ein Anspruch auf Vergütung zu steht, ist diese Klausel unwirksam. Dies gilt ebenfalls auch für Verträge, die vor dem 01.12.2020 geschlossen wurden.
Verwalter sollte fristgemäß gekündigt werden, um fortlaufendem Vergütungsanspruch zu entgehen
Auch wenn die Begrenzung auf sechs Monate den Eigentümergemeinschaften zu Gute kommt und diese schützt, ist eine zusätzliche finanzielle Belastung der WEG nach der Abberufung des Verwalters in den meisten Fällen nicht beabsichtigt. Für Sie als Eigentümer stellt sich daher in der Regel die Frage, wie ein fortlaufender Vergütungsanspruch des abberufenen Verwalters verhindert werden kann.
Der Vergütungsanspruch entfällt – unabhängig von der Abberufung – wenn der Vertrag mit dem Verwalter entweder rechtzeitig fristgemäß gekündigt wird (1) oder aber, wenn er fristlos aus einem wichtigen Grund gekündigt wird (2).
(1) Eine fristgemäße Kündigung brauch keinen Grund, muss aber formal wirksam sein
Begünstigt durch die WEG-Reform braucht es keinen Grund mehr, um dem Verwalter zu kündigen. Wenn Sie einem Fortlaufen des Vergütungsanspruchs über die Abberufung hinaus aber entgehen wollen, gibt es trotzdem einiges zu beachten, damit Ihre Kündigung auch wirksam ist.
Wichtig ist zunächst natürlich, dass die Kündigungsfrist überhaupt eingehalten wird. Wie lang diese ist, richtet sich grundsätzlich nach dem geschlossenen Vertrag. Maßgeblich für die Frage, ob eine Kündigung fristgemäß ist oder nicht, ist der Zugang der Kündigungserklärung bei dem Verwalter. Diese sollte unbedingt schriftlich erfolgen und unterschrieben sein. Achten Sie also darauf, dass der Verwalter rechtzeitig von der Kündigung Kenntnis erhält. Wird die Kündigung durch die Post in den Briefkasten geworfen gilt die sogenannte 3-Tages-Fiktion. Mit anderen Worten: Am dritten Tag nach Einwurf gilt die Kündigung dann als zugegangen, unabhängig davon, ob der Verwalter tatsächlich von dem Schreiben Kenntnis erlangt oder nicht. Um auf Nummer „sicher“ zu gehen, sollten Sie oder Ihre Eigentümergemeinschaft die Kündigung lieber ein paar Tage zu früh verschicken, um die Kündigungsfrist zu verpassen. Der sicherste Weg der Zustellung ist abgesehen von der persönlichen Übergabe ein Einwurf-Einschreiben oder ein Einschreiben mit Rückschein, der die Zustellung im Zweifel belegen kann.
(2) Fristlose Kündigung nur bei wichtigem Grund
Bei dem Vertrag mit der Hausverwaltung handelt es sich juristisch um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit überwiegend dienstvertraglichen Charakter. Aus diesem Grund muss für eine außerordentliche, fristlose Kündigung ein wichtiger Grund nach § 626 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliegen. Schließlich ist eine fristlose Kündigung ein scharfes Schwert und es erschiene unbillig, wenn man sich ohne jeden Anlass frei von Verträgen lösen könnte. Liegt ein „wichtiger Grund“ jedoch vor, ist dies möglich. Wann man von einem solch wichtiger Grund ausgehen kann, wird von der Rechtsprechung bestimmt. In diesem Zusammenhang sind jene Grundsätze heranzuziehen, die die Gerichte zur Bestimmung eines „wichtigen Grundes“ für die Abberufung eines Verwalters vor der WEG-Reform entwickelt haben. Diese Grundsätze können auf die fristlose Kündigung aus „wichtigem Grund“ zur Bestimmung dieses wichtigen Grundes übertragen werden.
Anerkannt ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes und somit das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn den Wohnungseigentümern „unter Berücksichtigung aller Umstände“ die weitere Zusammenarbeit – also ein Festhalten am Vertrag – nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist. Sollte das für Sie etwas schwammig klingen, hat die Rechtsprechung noch etwas mehr Präzision zu bieten: Eine solche Unzumutbarkeit liegt nämlich bei erheblichen Pflichtverletzungen vor, die das erforderlichen Vertrauensverhältnis zerstören (BGB, Beschluss vom 20.06.2002, Aktenzeichen.: V ZB 39/01). Hat der Verwalter seine Pflichten also erheblich verletzt oder ist er sogar straffällig geworden, ist eine fristlose Kündigung möglich. Doch aufgepasst: Schlechte Arbeit allein ist nicht ausreichend. Auch kleinere Verstöße lösen nicht automatisch ein derartiges Kündigungsrecht aus. Ist die außerordentliche Kündigung allerdings wirksam, entfällt der Anspruch des Verwalters auf Vergütung – auch für den Zeitraum nach der Abberufung (Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 10.11.2023, Aktenzeichen: 980a C 19/23 WEG).
Auch wenn bei der außerordentliche Kündigung gerade keine Frist eingehalten werden muss, darf der zeitliche Abstand zwischen den wichtigen Kündigungsgrundes und der Kündigung grundsätzlich nicht ausufern. Während man in anderen Vertragsverhältnissen regelmäßig von circa 2 Wochen ausgeht, besteht für die Kündigung des Verwalters eine Besonderheit: Derartig genaue Vorgaben sind hier nämlich nicht anwendbar. Schließlich muss eine Kündigung durch die Eigentümergemeinschaft – unabhängig davon ob sie fristgemäß oder doch fristlos erfolgt – durch Beschluss der Wohnungseigentümer gefasst werden. Eine feste Zeitvorgabe ist daher unangebracht, da allein schon die Ladungsfrist für die Eigentümerversammlung nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG schon drei Wochen beträgt.
Dennoch hat die außerordentliche Kündigung binnen einer angemessenen Zeit zu erfolgen. Dies ist etwa dann nicht mehr gegeben, wenn ein Eigentümer erst einige Monate nach Kenntnis vom Kündigungsgrund eine Eigentümerversammlung in die Wege zu leiten beginnt (So etwa Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 17.01.2000, Aktenzeichen: 2 Z BR 120/99).
Regelungen über Abberufungsverlangen des einzelnen Eigentümers bleiben unverändert
Neben des wesentlichen Veränderungen, die die WEG-Reform mit sich gebracht hat, wurde an manchen Dingen nicht herumgeschraubt. Dies gilt etwa für den Anspruch des einzelnen Eigentümers auf die Abberufung des Verwalters. Möchte dieser die Abberufung des Verwalters erreichen, muss er zunächst auf der Eigentümerversammlung darüber beschließen lassen. Stimmt die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich für die Abberufung, reicht dies – wie bereits erklärt – aus. Komplizierter ist hingegen der Fall, in dem die Eigentümerversammlung dem Abberufungsverlangen des einzelnen Eigentümers oder einer Minderheit innerhalb der Gemeinschaft nicht entspricht.
In diesem Fall kann die sogenannte Beschlussersetzungsklage erhoben werden. So kompliziert sie auch klingen mag, die Beschlussersetzungsklage zielt schlicht und einfach darauf ab, dass das Gericht den fehlenden Beschluss zur Abberufung ersetzt. Die Klage ist daher gegen die Gemeinschaft und nicht etwa gegen den Verwalter zu richten Ersetzen wird Gericht den ausgebliebenen Beschluss aber nur, wenn der einzelne Eigentümer oder die Minderheit einen Anspruch auf Abberufung des Verwalters hat.
Einen solchen Anspruch hat der einzelner Eigentümer auch nach neuer Rechtslage weiterhin nur dann, wenn es aus objektiver Sicht „nicht vertretbar“ erscheint, die Abberufung des Verwalters abzulehnen. Dies bedeutet aber nicht, dass zu hohe Anforderungen an den Anspruch auf Abberufung gestellt werden können.. Es reicht demnach aus, wenn in der Gesamtschau nur die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Im Interesse des Minderheitenschutzes bedeutet dies konkret, dass zwischen der Entscheidung der Mehrheit, die Zusammenarbeit mit dem Verwalter fortzusetzen, und dem Interesse der Minderheit an einer ordnungsgemäßen Verwaltung abzuwägen ist. Die Erheblichkeit der von der Minderheit vorgetragenen Umstände, insbesondere von Verfehlungen und Verstößen, ist maßgeblich. Logischerweise führen leichtere Verfehlungen tendenziell nicht dazu, dass die Minderheit mit dem Abberufungsgesuch durchdringt. Auf der anderen Seite können schwerwiegende Verstöße durchaus dazu führen, dass die Unvertretbarkeit einer Ablehnung eines Abberufungsverlangens gegeben ist und der Verwalter in der Folge tatsächlich – auch gegen die Mehrheit – abberufen wird.
Welche Vorkommnisse und insbesondere Verfehlungen des Verwalters dabei herangezogen werden und wie diese zu gewichten sind, ist nicht starr geregelt. Das Gericht entscheidet im Einzelfall, welche Dinge wie zu gewichten sind. Dabei können aber auch zurückliegende Verstöße in die Gesamtbetrachtung mit einfließen und es gibt keine festen zeitlichen Grenzen für die Beachtung von Verhalten seitens des Verwalters. Zudem können auch jüngere Verfehlungen in der Gesamtschau mit älteren Verfehlungen zu Gunsten oder zu Ungunsten des Verwalters bewertet werden.
Verwalter kann Beschlüsse nicht mehr anfechten
Im Zusammenhang mit Beschlüssen der Eigentümerversammlung kommt eine weitere wesentliche Veränderung durch die WEG-Reform 2020 zum Tragen: Nach der neuen Rechtslage kann der Verwalter die Beschlüsse der Gemeinschaft über seine Abberufung oder die Kündigung des Vertrags nicht mehr anfechten. Eine Anfechtungsklage kann gemäß § 44 Abs. 1 WEG seither nur noch von den Wohnungseigentümern selbst erhoben werden.
Wehrlos ist der Verwalter aber zumindest nicht in jedem Fall. Ihm wurde mit der Reform zwar die Möglichkeit genommen, das Ergebnis der Eigentümerversammlung selbst anzugreifen – also einen Beschluss über die Abberufung oder die Kündigung des Verwaltervertrags. Es steht dem Verwalter aber im Falle der fristlosen Kündigung weiterhin offen, eine sogenannte negative Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG i.V. m. § 256 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO) zu erheben. Mit dieser Feststellungsklage kann der Verwalter nämlich immerhin gerichtlich feststellen lassen, dass ein „wichtiger Grund“ , der weiterhin für eine fristlose Kündigung notwendig ist, gerade nicht vorliegt. Denn darüber, ob ein „wichtiger Grund“, der eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann, tatsächlich auch besteht, sagt der Beschluss der Eigentümerversammlung nichts aus.
