Leipzig zählt zu den großen Metropolen Deutschlands und hat als solche mit den typischen Schwierigkeiten zu kämpfen, mit denen sich Großstädte weltweit auseinandersetzen müssen. Hierzu gehören unter anderem der Wohnraummangel, ein starker Zuzug, steigende Mietpreise und einiges mehr. Durch verschiedene Stadtentwicklungsprojekte und den Wohnungsbau wird diesem Problemen begegnet.
Der Leipziger Wohnungsmarkt ist mit dem anderer großer Metropolen vergleichbar. Viele Menschen kommen hierher und benötigen Wohnraum. Der Wohnungsbau muss dieser Entwicklung Rechnung tragen und für möglichst viel neuen Wohnraum sorgen. Allerdings zeichnen die Baugenehmigungen und Fertigstellungen in Leipzig und ganz Deutschland ein anderes Bild. Dieser Artikel liefert die wichtigsten Fakten zum Leipziger Wohnungsbau und erklärt, wie sich dieser in die gesamtdeutschen Entwicklungen einfügt.
Leipzig und sein Wohnungsmarkt
In Leipzig leben aktuell rund 600.000 Menschen, was die Stadt zu einer der zehn größten Städte in Deutschland macht. Zusätzlich haben rund 610.000 Menschen ihren Nebenwohnsitz in Leipzig. Entsprechend groß ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum und die Notwendigkeit, den Wohnungsbau voranzutreiben, ist hoch. Die Stadt ist sich dieser Dringlichkeit durchaus bewusst, dennoch greifen die Maßnahmen gegen den Wohnungsmangel nur langsam.
In 2020 gab es auf dem Leipziger Wohnungsmarkt und 345.000 Wohnungen, die sich in insgesamt 66.600 Gebäuden befanden. Hinzu kam eine Fertigstellung von 1.000 Wohnungen, wobei der Spitzenwert, den die Stadt bisher erreicht hat, bei 3.000 Wohnungen lag. Da der Zuzug nach Leipzig recht hoch ist und die Nachfrage nach Wohnungen immer weiter wächst, genügen diese Zahlen nicht, was steigende Mieten als Konsequenz hat. Leipzig reiht sich hiermit in eine lange Liste deutscher Städte ein, die eine ähnliche Entwicklung durchlaufen. Auch hier hält der Wohnungsbau mit der wachsenden Nachfrage nicht Schritt.
Leipzig: Zu wenige Baugenehmigungen und Fertigstellungen
Die Entwicklungen in Leipzig sind kein Einzelphänomen, sondern fügen sich nahtlos in die Wandlungsprozesse am deutschen Wohnungsmarkt im Allgemeinen und die weltweiten Veränderungen in Metropolen ein. Häufig ist es nämlich so, dass die bestehenden Probleme nicht vom Himmel fallen, sondern hausgemacht sind. Beispielsweise ist die Zahl der Baugenehmigungen und der fertiggestellten Wohnungen rückläufig. Das ist das genaue Gegenteil von dem, was notwendig ist, um die angespannte Lage am Wohnungsmarkt in den Griff zu bekommen.
Deutschland hat sich das Ziel gesetzt, jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen zu bauen. Von diesem Ziel ist das Land seit Jahren weit entfernt. 2021 wurden 293.400 Wohnungen fertiggestellt und 2022 295.300. Im Jahr 2023 waren es sogar nur 294.400, was einen Rückgang um etwa 0,3% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die Tendenz zeigt somit nicht nach oben, sondern es werden im Gegenteil immer weniger neue Wohnungen fertiggestellt.
Die Probleme bei den verschiedenen Bauprojekten sind unter anderem auf die Entwicklungen am Weltmarkt zurückzuführen. Die zahlreichen Krisenherde haben zu gestiegenen Kreditzinsen und Lieferengpässen bei Baumaterialien geführt, was die Baukosten erheblich verteuert hat. Außerdem stehen in Deutschland aufgrund des Fachkräftemangels zu wenig professionelle Fachleute zur Verfügung, um solche Bauprojekte umzusetzen. Entsprechend wurden geplante Bauvorhaben verschoben oder bestehende ausgesetzt. Einige wurden sogar komplett gestrichen, was sich negativ auf die Bilanz auswirkt.
Hinweis: Für einen effizienten Wohnungsbau ist die Bürokratie in Deutschland hinderlich. Mittlerweile hat sich die Zeit zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung eines Bauprojekts von 20 Monaten auf 24 Monate verlängert.
In 2023 wurden insgesamt 259.160 Baugenehmigungen erteilt. Das entspricht einem Rückgang um -26,7% im Vergleich zu 2022. Somit liegt die Zahl nicht nur deutlich unter dem anvisierten Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, sondern auch erheblich unter der Zahl der fertiggestellten Wohnungen. Somit ist davon auszugehen, dass auch in den kommenden Jahren keine Entspannung der Situation zu erwarten ist.
Der Bauüberhang ist ebenfalls rückläufig, was er seit 2008 nicht mehr war. Der Rückgang liegt bei 58.100 Wohnungen, sodass der Überhang nur noch 826.800 Wohnungen beträgt. 390.900 davon waren schon im Bau und 214.500 Wohnungen im Rohbau fertiggestellt. Diese Entwicklung ist vor allem auf eine hohe Zahl an erloschenen Baugenehmigungen zurückzuführen.
Immer mehr Menschen zieht es in die Großstädte
Eine weitere Entwicklung von Metropolen, von der auch Leipzig nicht verschont bleibt, ist die stark wachsende Zuwanderung. Vor allem durch den russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine der im Jahr 2022 begann, kam es zu einme massiven Zuzug an Geflüchteten nach Deutschland. In 2023 halbierte sich dieser Wert auf 1,9 Millionen Menschen, wobei 1,27 Millionen aus Deutschland auswanderten. Doch auch wenn die Zahl rückläufig ist, so hat sie doch ein historisch hohes Niveau erreicht, das lediglich in den Jahren 1992, 2015 und 2022 übertroffen wurde.
Große Metropolen wie Berlin, Hamburg und München haben einen besonders hohen Zuzug zu verzeichnen, aber auch Leipzig ist die neue Heimat vieler Geflüchteter. Tatsächlich sind zwischen 2015-2022 insgesamt 37.350 Menschen in die Stadt zugewandert und somit deutlich mehr als nach Berlin, wo im selben Zeitraum lediglich 25.150 neue Menschen hinzukamen. Entsprechend verschlechtert sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage immer weiter. Folglich ist der marktaktive Leerstand in Deutschland insgesamt um 0,3% zurückgegangen und auch in Leipzig ist dieser Werte rückläufig.
Hierbei ist eine Art Teufelskreis zu beobachten. Weil die Angebotsmieten immer weiter steigen, sinkt die Motivation, seine bisherige Wohnung zu verlassen. Entsprechend steigt der Druck auf die verfügbaren Mietangebote, was noch höhere Preise zur Folge hat. Ohne entsprechende Gegenmaßnahmen wird diese Abwärtsspirale somit immer weiterlaufen.
Mietpreise und Betriebskosten wachsen weiter
enn die Nachfrage das Angebot spürbar und dauerhaft übertrifft, steigen die Preise. Diese einfache marktwirtschaftliche Regel betrifft auch den Wohnungsmarkt. Das gilt für Leipzig im Speziellen ebenso wie für Deutschland im Allgemeinen. Landesweit stiegen die Mieten in acht untersuchten Städten um 5,0% an. Das ist zwar eine Reduktion zum vorherigen Halbjahr, wo der Anstieg noch bei 8,2% im Vergleich zum Vorjahr lag, aber immer noch ausgesprochen hoch.
Die teuerste Stadt ist demzufolge München mit 22,96 € pro Quadratmeter und Monat, gefolgt von Berlin mit 19,50 € pro Quadratmeter und Monat. Die Preise in München haben sich damit seit 2011 fast verdoppelt und in Berlin sogar verdreifacht. Leipzig ist mit 9,98 € pro Quadratmeter und Monat noch vergleichsweise günstig, allerdings haben sich auch hier die Preise seit 2011 nahezu verdoppelt.
Bei den Betriebskosten sind ebenfalls Anstiege festzustellen, diese sind aber in der Regel moderat. So kosteten Heizung und Wassererwärmung 2021 91 Cent pro Quadratmeter und Monat, was nahezu identisch mit den 90 Cent von 2019 ist und deutlich unter dem bisher höchsten Wert von 1,22 € im Jahr 2012 liegt. Für Wasser und Abwasser, Sach- und Haftpflichtversicherung, Gebäudereinigung und den Aufzug musste in Leipzig mit 35 Cent, 16 Cent, 18 Cent beziehungsweise 24 Cent pro Quadratmeter und Monat gerechnet werden. Das entspricht Anstiegen um 3 Cent, 1 Cent, 2 Cent und 2 Cent pro Quadratmeter und Monat. Seit 2010 sind das allerdings die bisher höchsten Werte. Stabil sind die Werte bei der Grundsteuer und der Beleuchtung. Hier muss mit 17 Cent beziehungsweise 4 Cent pro Quadratmeter und Monat gerechnet werden.
Kaufpreise sinken weniger als bisher
Eine weitere bundesweite Entwicklung, die auch in Leipzig spürbar wird, ist ein Rückgang der Angebotskaufpreise. Diese sanken im ersten Halbjahr 2024 um durchschnittlich -3,6%. Das ist immer noch deutlich, allerdings erheblich weniger als im Vorjahr, wo der Wert bei -7,3% lag und dem vorangegangenen Halbjahr, als er -7,4% Betrug. Die Werte sind für sich genommen jedoch nur bedingt aussagekräftig da die Zahl der Inserate deutlich gestiegen ist, während die tatsächlichen Verkaufszahlen rückläufig sind. Lediglich im Bereich neu gebauter Wohnungen sind die Angebotspreise und die tatsächlichen Verkaufspreise nahezu identisch.
Stadtentwicklungsprojekte in Leipzig
Neben klassischen Wohnbauprojekten gibt es noch viele weitere Bauvorhaben, die in Leipzig umgesetzt werden sollen. Ein Beispiel hierfür ist das sogenannte Jahrtausendfeld. Die Fläche wurde früher industriell genutzt und liegt jetzt seit einiger Zeit brach. Der Plan ist es, dass die Leipzig International School (LIS) dort einen Bildungscampus errichtet. Somit wird Leipzig als Studienstadt noch interessanter, was vor allem jüngere Menschen in die Stadt locken dürfte.
Ein weiteres Projekt ist die Flächenentwicklung in der Kuhturmstraße. In diesem Zusammenhang sollen die beiden städtischen Grünflächen in dieser Straße weiterentwickelt werden, sodass mehr bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht und die Grün- und Freiflächen eine Aufwertung erfahren. Hierbei gilt es, verschiedene Interessen miteinander in Einklang zu bringen. Hierzu gehören bezahlbare Mieten, natürliche Grünflächen zur Bewältigung der klimatischen Herausforderungen und die Lebensqualität der Menschen vor Ort.
Des Weiteren befindet sich in Leipzig die Alte Messe West. Hierbei handelt es sich um eine frühere Großmarkthalle, die ein besonderes Baudenkmal vor Ort ist. Das Areal soll auf vielfältige Weise, aber vorrangig gewerblich, genutzt werden. Insgesamt stehen 36 Hektar zur Verfügung, die beispielsweise für die Forschungs- und Wissenschaftsnutzung aber auch als Gebietszentrum verwendet werden können.
Es gibt noch viele weitere interessante Projekte, die beispielsweise den Mattheikirchhof, das Umfeld rund um das Stadion, den Wilhelm-Leuschner-Platz, den bayerischen Bahnhof und vieles mehr betreffen. Durch solche Maßnahmen soll die Lebensqualität in Leipzig erhöht werden, was eine wichtige Ergänzung zur Schaffung des dringend benötigten Wohnraums ist.
Leipzig bleibt vom Wandel der Metropolen nicht verschont
Leipzig ist eine deutsche Metropole und durchläuft als solche dieselben Wandlungsprozesse wie beispielsweise Berlin, Hamburg und München. Es ist daher wichtig, geeignete politische Entscheidungen zu treffen, um diesen Wandel aktiv zu gestalten. Nur so lässt sich beispielsweise bezahlbarer Wohnraum erhalten und eine attraktive Umgebung für Unternehmen und Vermieter schaffen. Das Ziel ist es, Leipzig als vielfältige und diverse Stadt zu erhalten und Verdrängungsprozesse zu vermeiden. Hierbei wird eine optimale Kombination aus Wohnungsbau und Stadtentwicklungsprojekten angestrebt.
