Neues Jahr, neue Regelungen. Auch in diesem Jahr stehen wieder verschiedene Neuerungen an, mit denen sich Eigentümer und Vermieter beschäftigen und auskennen sollten. Diese betreffen unter anderem die Kontrolle der Heizsysteme, die Dämmung von Rohren, die Solarpflicht, die CO2 Steuer und einiges mehr. Um Fehler und teure Bußgelder zu vermeiden, sollten sich Immobilienbesitzer mit diesen Änderungen 2024 ausgiebig beschäftigen.
Der Gesetzgeber hat für 2024 verschiedene neue Regelungen und Bestimmungen erarbeitet. Diese betreffen insbesondere Eigentümer und Vermieter. Diese müssen in Zukunft unter anderem einen hydraulischen Abgleich durchführen, Neuerungen bei den Betriebskosten beachten, Rauchmelder einbauen und einiges mehr. Das Ziel ist es, für eine höhere Energieeffizienz bei allen Gebäuden zu sorgen, um so einen Beitrag zum Umweltschutz zu leisten und die Kosten für die Verbraucher zu senken. Dieser Beitrag erklärt welche Änderungen 2024 anstehen.
Der Einsatz erneuerbarer Energien beim Heizen
Im Namen des Umweltschutzes müssen neu eingebaute Heizungen zu 65% mit erneuerbaren Energien arbeiten. Diese Regelung wird jedoch nicht sofort auf alle Gebäude angewendet, sondern lediglich auf Neubaugebiete. Eigentümer und Vermieter von Bestands- und Neubauten, die sich in keinem ausgewiesenen Neubaugebiet befinden, haben deutlich größere Übergangsfristen. Diese laufen teilweise bis Juni 2028. Solche Übergangsfristen wurden gewährt, weil viele Städte noch keine kommunalen Wärmepläne haben und diese zunächst einmal erarbeiten müssen.
Regelmäßige Kontrolle von Wärmepumpen und Heizsystemen
Des Weiteren gehört zu den Änderungen 2024, dass neu installierte Wärmepumpen regelmäßig durch eine speziell qualifizierte Fachperson inspiziert werden müssen. Die entsprechenden Regelungen sind in § 60 GEG zu finden. Eine solche Kontrolle muss am Ende einer kompletten Heizperiode oder zwei Jahre nach Inbetriebnahme durchgeführt werden. Bereits installierte Wärmepumpen müssen hingegen bis zum 1. Januar 2029 kontrolliert werden. Hierdruch soll sichergestellt werden, dass sie einwandfrei arbeiten und dass die erzeugten Energien effizient genutzt werden.
Hinweis: Grundsätzlich besteht die Möglichkeit einer Fernkontrolle bei Wärmepumpen. Ist dies bei der Pumpe in der eigenen Immobilie möglich, muss nicht extra eine Fachperson vor Ort die Kontrolle durchführen.
Wird Wasser als Wärmeträger eingesetzt, ist eine Kontrolle ebenfalls notwendig. Diese muss 15 Jahre nach der Installation des jeweiligen Systems stattfinden. Laut § 60 GEG betrifft das jedoch Anlagen, die nach Oktober 2009 eingebaut wurden. Hierbei ist zu beachten, dass auch einige Öl- und Gasheizungen Wasser als Wärmeträger nutzen.
Einen hydraulischen Abgleich durchführen
Ab Januar 2024 muss zwingend ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden, wenn eine Immobilie 6-9 Wohneinheiten umfasst. Hierbei wird die Vorlauftemperatur kontrolliert und gegebenenfalls optimiert, um für eine gleichmäßige Wärmeverteilung in allen Räumen zu sorgen. Die gesetzlichen Vorgaben für diesen hydraulischen Abgleich sind in § 60c GEG zu finden. Zu beachten ist jedoch, dass nur gasbetriebene Zentralheizungen von dieser Regelung betroffen sind.
Bei einem hydraulischen Abgleich können ganz unterschiedliche Arbeiten erfolgen. Es gibt allerdings einige grundlegende Services, die zwingend stattfinden müssen. Hierzu gehört, die Heizlast pro Raum exakt zu berechnen. Außerdem müssen die Fachleute die Heizflächen prüfen und gegebenenfalls optimieren, damit die Vorlauftemperatur so niedrig wie möglich ist. Außerdem werden Anpassungen der Vorlauftemperaturregelung vorgenommen. Aktuell besteht noch eine Frist zur Durchführung des Abgleiches, die allerdings am 15. September 2024 zu Ende geht.
Konstanttemperaturkessel austauschen
Die Änderungen 2024 betreffen zudem die Konstanttemperaturkessel. Wenn diese älter als 30 Jahre sind, müssen die Eigentümer und Vermieter sie austauschen. Solche Heizkessel arbeiten nämlich mit ausgesprochen hohen Temperaturen, sodass ihre Energieausbeute ineffizient ist. Wird eine Immobilie seit Anfang Februar 2022 von den Eigentümern selbst bewohnt und befindet sich darin ein Konstanttemperaturkessel, darf dieser weiterbetrieben werden, solange er einwandfrei läuft. Ein Austausch aufgrund des Bestandsschutzes wird erst dann notwendig, wenn der Kessel defekt ist.
Bei den Änderungen 2024 nicht vergessen: Rohre isolieren
Der Gesetzgeber möchte, dass möglichst keine Energie über die Rohrleitungen verlorengeht. Deswegen wurden im Rahmen der GEG-Anpassung die geltenden Regelungen verschärft. Bei Neubauten und Sanierungen müssen nun strengere Richtlinien bei der Wärmedämmung von Rohren berücksichtigt werden. Hierdurch sollen Anreize gesetzt werden, ältere Rohre auszutauschen, mit hochwertigen Materialien zu arbeiten und aktiv am Schutz der Umwelt mitzuwirken.
Eine solche Regelung ist, dass die Oberflächentemperatur der Leitung 40° C im Durchschnitt betragen soll. Rohre dürfen somit nicht mehr freiliegen, sondern es muss eine Dämmung vorhanden sein oder ein Material mit niedriger Leitfähigkeit eingesetzt werden. Außerdem gibt es spezielle Regelungen für Rohre, die in Klimakältesystemen und Raumlufttechniksystemen Verwendung finden. Hierzu gehören beispielsweise Lüftungsanlagen. Diese dürfen eine Oberflächentemperatur von maximal 10° C haben und sie müssen mit einer Dämmschicht versehen sein.
Der Bußgeldkatalog im Heizungsbereich wird verschärft
Das geänderte Gebäudeenergiegesetz ist 2024 in Kraft getreten und nun müssen nach den Änderungen 2024 zahlreiche Vorgaben berücksichtigt werden. Es ist empfehlenswert, dass sich Eigentümer und Vermieter hieran halten, da ansonsten Bußgelder zwischen 5.000 € bis 50.000 € drohen. Die Höhe hängt von der Schwere des Verstoßes ab.
Es gibt viele unterschiedliche Arten, wie gegen das Heizungsgesetz verstoßen werden kann. So können Eigentümer und Vermieter beispielsweise komplett auf den Heizungsaustausch verzichten, obwohl sie zu einem Wechsel verpflichtet wären. Dann muss ein Bußgeld zwischen 5.000 und 50.000 € gezahlt werden. Bei einer nicht oder zu spät erfolgten Wärmepumpeninspektion, beträgt das Bußgeld 5.000 € und bei einer nicht oder zu spät erfolgten Heizungsinspektion 10.000 €. Bis zu 50.000 € Bußgeld müssen gezahlt werden, wenn schwere Verstöße wie eine fehlende Dämmung der Geschossdecke oder der Einsatz umweltschädlicher Heizsysteme vorliegen.
Hinweis: Entsprechende Verstöße werden beispielsweise durch einen Schornsteinfeger, bei einer Heizungswartung oder bei einer Reparatur festgestellt und gegebenenfalls gemeldet.
Änderungen 2024 bei den Förderungen und Freibeträgen
Eigentümer und Vermieter profitieren von unterschiedlichen Heizungsförderungen. Durch die Änderungen 2024 wird die Höhe der Förderung jedoch angepasst. Die drei vorhandenen Förderpakete können einzeln genutzt oder miteinander kombiniert werden. Eine Förderung von mehr als 70% der Kosten ist jedoch nicht möglich. Die drei Förderungen sind die Grundförderung von 30%, der Geschwindigkeitsbonus von 25% und der Einkommensbonus von 30%. Letzterer betrifft Haushalte, die ein zu versteuerndes Einkommen von bis zu 40.000 € haben.
Des Weiteren profitieren Immobilienbesitzer von einem steigenden Freibetrag bei der Einkommensteuer. Bisher galt ein Grundfreibetrag von 10.908 €. Ab 01.01.2024 wächst dieser auf 11.604 € an. Verheiratete Paare haben sogar einen Grundfreibetrag von 23.408 € zur Verfügung. Hierbei ist zu beachten, dass die Mieteinnahmen den Steuerfreibeträgen zugerechnet werden.
Erweiterungen im Bereich Solarpflicht
Solaranlagen sind ein wesentlicher Bestandteil im Energiekonzept des Gesetzgebers. Dieser möchte erreichen, dass möglichst viele Immobilien mit Solaranlagen und Solarmodulen ausgestattet werden. Hierüber können die einzelnen Immobilien ihre Energie eigenständig erzeugen und nutzen oder an das öffentliche Netz abgeben. Auf diese Weise soll Deutschland schrittweise unabhängig von fossilen Energieträgern werden und somit einen wichtigen Beitrag zum Umweltschutz leisten.
Eine Solarpflicht bestand bereits, diese wird jetzt jedoch auf zahlreiche Bereiche ausgedehnt. Zwar fehlt nach wie vor eine bundesweite Solarpflicht, aber in den unterschiedlichen Bundesländern gibt es einzelne Regelungen. Abhängig davon, wo Eigentümer und Vermieter eine Immobilie besitzen, müssen sie jeweils andere Regelungen beachten und verschiedene Bestimmungen einhalten. Nordrhein-Westfalen schreibt die Solarpflicht beispielsweise ab 2024 für gewerbliche Neubauten vor. Auf private Neubauten wird die Regelung ab 2025 angewendet.
In Bremen gehört zu den Änderungen 2024, dass Eigentümer und Vermieter ab dem 1. Juli 2024 Solaranlagen anbringen müssen, wenn eine Dachsanierung vorgenommen wird. Mindestens 50% der Dachfläche müssen dann für eine solche Anlage genutzt werden. Ausnahmen gibt es nur für Dachflächen, die für den Einsatz einer Solaranlage ungeeignet sind. In Niedersachsen gibt es ab 2024 ebenfalls eine Solarpflicht, diese gilt für öffentliche Neubauten. Hessen führt die Pflicht lediglich für landeseigene Bestandsimmobilien ein. Das erfolgt im November 2024.
Neuerungen bei den Betriebskosten
Weitere Änderungen 2024, auf die Eigentümer und Vermieter achten müssen, betreffen das Telekommunikationsgesetz. Hier traten im Dezember 2021 Neuerungen in Kraft durch die das Nebenkostenprivileg für die Kabelgebühren abgeschafft wurde. Bisher war es möglich, solche Kosten imRehmen der Betriebskostenabrechnung an die Mieter weiterzugeben. Ab dem 1. Juli 2024 ist es hingegen nicht mehr möglich, die Kabelgebühren umzulegen. Eine Umlage ist somit nur noch bis Ende Juni 2024 möglich. Damit keine unnötigen Kosten entstehen, sollten Sammelverträge rechtzeitig gekündigt werden.
Als Alternative ist es möglich, einen Glasfaseranschluss zu schaffen und bereitzustellen. Wenn sich Eigentümer und Vermieter hierzu entschließen, können sie von den Mietern 60 € pro Wohnung und Jahr als Bereitstellungsentgelt verlangen und über die Nebenkosten abrechnen. Das ist maximal fünf Jahre lang möglich. Eine Ausnahme liegt nur dann vor, wenn die Investitionskosten nach diesen fünf Jahren noch nicht wieder eingespielt sind. Dann ist eine Verlängerung auf 9 Jahre möglich. Die entsprechenden Regelungen sind in § 72 TKG zu finden. Außerdem kann laut § 555b Abs. 4a BGB der Anschluss an ein Glasfasernetz als Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden.
Der Einbau von Rauchmeldern
Schon heute müssen Rauchmelder verpflichtend in Schlafzimmer, Kinderzimmern und Fluren von Wohnungen angebracht werden. Hierdurch sollen Brände frühzeitig erkannt und die Sicherheit der Mieter erhöht werden. Was für die anderen Räume gilt, haben die einzelnen Länder individuell geregelt. Die Pflicht zur Anbringung von Rauchmeldern betraf in Sachsen lediglich Neu- und Umbauten. Seit 2024 sind auch alle Bestandsbauten von der Pflicht betroffen. Bis zum 31. Dezember 2023 war es somit erforderlich, Rauchmelder anzuschaffen und zu installieren.
Bestimmungen zur CO2-Steuer
Ebenfalls zu den Änderungen 2024 gehört eine Erhöhung der CO2 Steuer. Diese verfolgt das Ziel, Maßnahmen, Technologien und Heizstoffe, bei denen viel CO“ freigesetzt wird, unattraktiv zu machen. Die Abgabe von CO2 an die Luft fördert nämlich den menschengemachten Klimawandel. Eigentlich hatte der Gesetzgeber eine jährliche Preisanpassung geplant, durch die Energiekrise fand jedoch eine Verschiebung von 2023 auf 2024 statt. In diesem Jahr steigen die Preise dann von 30 € auf 45 € pro Tonne CO2.
Energiepreisbremsen bleiben bestehen
Die Energiepreisbremsen sollten für eine Entlastung bei den Gas- und Strompreisen sorgen. Sie wurden vom Bundestag nun verlängert. Sie gelten damit 3 Monate zusätzlich bis zum 31. März 2024. Ab April 2024 legen die Anbieter wieder die Preise fest, die dann von den Nutzern zu zahlen sind. Zu beachten ist jedoch, dass diese Verlängerung nicht die ermäßigte Umsatzsteuer auf Gas- und Fernwärme betrifft. Diese ist bereits 2023 ausgelaufen, sodass jetzt wieder die eigentlichen 19% gezahlt werden müssen.
Vermietervorteil bei Änderungen 2024: Der Einsatz qualifizierter Mietspiegel
2022 ist das Mietspiegelrecht in Kraft getreten, nach dem Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen müssen. Ab 2023 mussten einfache Mietspiegel vorliegen, seit 2024 qualifizierte Mietspiegel. Diese helfen Vermietern dabei, eine geeignete Miethöhe zu finden und spätere Mieterhöhungen rechtssicher zu begründen. Hierdurch sollen Mieter leichter nachvollziehen können, wie es zu Erhöhungen kommt und einschätzen können, ob ihre Miethöhe angemessen ist oder nicht.
Vorteile beim Wohn-Riester
Seit 2024 haben Eigentümer die Möglichkeit, ihr Wohn-Riester-Guthaben zu nutzen, um energetische Sanierungen an ihrer Immobilie vorzunehmen. Das bietet sich beispielsweise für Wärmedämmungen, den Austausch von Fenstern oder den Einbau einer Wärmepumpe an. Diese Regelung ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. So müssen die Eigentümer die Immobilie selbst nutzen und die Anforderungen für steuerliche Förderungen müssen auch bei den gewählten Maßnahmen erfüllt werden. Der Fachbetrieb, der die jeweilige Maßnahme ausführt, muss dies zwingend schriftlich bescheinigen.
Fristen für die Einkommenssteuererklärung
Üblicherweise muss die Einkommensteuererklärung bis zum 31. Juli des Folgejahres abgegeben sein. Während der Corona-Pandemie galten jedoch längere Fristen, um die Steuerzahler zu entlasten. Für die Einkommensteuererklärung 2023 haben die Steuerzahler nun Zeit bis zum 31. August 2024. Dies ist jedoch ein Samstag, sodass die Verlängerung objektiv bis zum 2. September 2024 gilt. Wird sie durch einen Steuerberater erstellt, gilt die Frist bis zum 31. Mai wie eigentlich üblich bis zum Februar 2025. Auch hier ist der Stichtag ein Samstag, weswegen die Erklärung erst bis zum 2. Juni 2025 eingereicht sein muss.
Fazit: sich unbedingt mit der Änderungen 2024 auseinandersetzen
Eigentümer sollten sich unbedingt mit den zahlreichen Änderungen 2024 beschäftigen. Insbesondere die Neuerungen des GEG sind für sie relevant. Eine Verletzung der bestehenden Bestimmungen kann teuer werden, da Bußgelder von bis zu 50.000 € drohen. Ebenso ist es wichtig, sich in Bezug auf die Solarpflicht und die Rauchmelderpflicht auszukennen. Teilweise sind die notwendigen Maßnahmen mit einem hohen Aufwand und vielen Kosten verbunden. Deswegen ist es gut, sich mit den Förderungen zu beschäftigen und die Verlängerungen bei den Abgabefristen zur Einkommensteuererklärung sowie die Freibeträge zu nutzen.
