Berlins Wohnraum entwickelt sich immer mehr zur Handelsware, mit der Vermieter und Investoren eine Menge Profit generieren können. Aktuell fließen in keine Stadt Europas so viele Investitionen wie nach Berlin. Hierbei wird allerdings vor allem in Bestandsimmobilien investiert und kaum in den Neubau. Eine Folge dieser Entwicklung ist, dass die Mieten immer weiter steigen und sich auch Durchschnittsverdiener häufig den Berliner Wohnraum kaum noch leisten können. Es ist sinnvoll, sich einen Überblick über die Player am Markt, deren Wohnungen und Mietpreise, die größten Einflussfaktoren auf die Mieten in Berlin sowie die Maßnahmen gegen die Wohnungskrise zu verschaffen.
Immer mehr Vermieter und Investoren sehen Berlins Wohnraum als Handelsware an, über den sie hohe Profite generieren können. Insbesondere die großen Player am Markt haben zahlreiche Wohnungen in Berlin und bestimmen die Mietpreise stark mit. Der Mietermarkt ist hart umkämpft und der Bedarf überschreitet das Angebot um ein Vielfaches, wie wir bereits berichteten.
Um zu wissen, wie Berlins Wohnraum funktioniert, ist es empfehlenswert, sich mit den Einflussfaktoren auf den Mietpreis sowie aktuellen Maßnahmen gegen die Wohnungskrise zu beschäftigen. Dieser Artikel bietet einen praxisnahen Überblick.
Berlins Wohnraum: Wer sind die großen Player auf dem Wohnungsmarkt?
Wie bereits erwähnt, wird in keiner europäischen Stadt so viel investiert, wie in Berlin. Neben zahlreichen Privatinvestoren und Selbstnutzern von Eigentumswohnungen sind es vor allem große Wohnungsunternehmen, die Milliarden Euro in die Hand nahmen und nehmen. Top-Investor und größter Anbieter von Wohnraum ist die Deutsche Wohnen, ein gerade in Berlin sehr umstrittener Player auf dem Wohnungsmarkt. Mit einem Marktanteil von ca. 8,6%, Tendenz steigend, liegt die Deutsche wohnen weit vor dem zweitplatzierten, der DeGeWo mit einem Marktanteil von ca. 3,8%.
Im Mittelfeld und mit einem Marktanteil zwischen zwei und 2,5% liegen Unternehmen wie Akelios, GeWoBag, ADO-Immobilien und die HoWoGe. Letztgenannte ist eine von sechs kommunalen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin und zählt mit rund 74.500 Mietwohnungen dennoch zu den größten Vermietern deutschlandweit. Mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land und der Gesobau mit ca. 2,6% gemeinsamem Marktanteil mischen also noch Wohnungsunternehmen am Berliner Mietermarkt mit, die sich für sozialen Wohnungsbau einsetzen.
Hier liegen die Wohnungen der großen Player
Die Wohnungen der großen Player verteilen sich ganz unterschiedlich auf das Berliner Stadtgebiet. Die Deutsche Wohnen hat beispielsweise viele Wohnungen in Spandau, Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf. Auch in Neukölln ist ein großer Bestand festzustellen. Die meisten Wohnungen der Deutsche Wohnen sind rund um den S-Bahn-Ring gelegen und nur ein kleiner Teil ist innerhalb des Rings angesiedelt. Die meisten Wohnungen sind somit in Großraumsiedlungen am Stadtrand zu finden.
Anders sieht das bei der DeGeWo aus, deren Wohnungen vor allem im Raum Köpenick und in Marzahn gelegen sind. Nur einige sind in Lankwitz und Neukölln zu finden, innerhalb des Rings und im Westen der Stadt sind es nur vereinzelte Wohnungen. Die Wohnungen der Vonovia liegen ähnlich wie die der Deutschen Wohnen vor allem um den S-Bahn-Ring, wobei in Pankow, Spandau und Lankwitz besonders viele Wohnungen zu finden sind.
Akelius hat sich demgegenüber auf Wohnungen und Gründerzeitbauten innerhalb des S-Bahn-Rings spezialisiert. Nur wenige Wohnungen des Players sind rund um den Ring zu finden. Auf der anderen Seite bietet die GeWoBag einerseits viele Wohnungen im Norden des S-Bahn-Rings an, ist andererseits aber auch in Spandau und Tegel mit einigen Wohnungen vertreten. ADO-Immobilien verfolgt ein ähnliches Konzept. Auch hier sind viele Wohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings anzutreffen und nur einige in Spandau und Blankenfelde.
Die Howoge hat sich nahezu ausschließlich auf den Osten Berlins spezialisiert und die meisten Wohnungen sind in Marzahn-Hellersdorf zu finden. Anders sieht es bei der Gesobau aus, die speziell im Norden des S-Bahn-Rings in Pankow und Blankenfelde mit Wohnungen vertreten ist. Stadt und Land wiederum ist verstärkt in Marzahn und in Teilen Köpenicks anzutreffen, während Immonexxt Wohnungen in Marzahn und Blankenfelde besitzt.
Hinzu kommt, dass sich die Baujahre der einzelnen Wohnungen teils stark unterscheiden. Die Deutsche Wohnen konzentriert sich beispielsweise stark auf Wohnungen, die zwischen 1900-2000 gebaut wurden. Akelius hat hingegen insbesondere Altbauwohnungen aus den Jahren 1880-1920 sowie einige vereinzelte Neubauwohnungen zu bieten. Besonders hoch ist der Anteil an Neubauten bei der DeGeWo sowie Stadt und Land.
Diese Mietpreise rufen die großen Player auf
Die Mietpreise der großen Player unterscheiden sich teilweise stark. Die GeWoBag bietet immerhin noch 54,1% ihrer Wohnungen zu weniger als 7 € pro Quadratmeter an. 41,5% ihrer Wohnungen sind zu einem Preis von 7 bis 11 € pro Quadratmeter netto kalt zu haben und 4% kosten mehr als 15 € pro Quadratmeter. Am anderen Ende des Spektrums steht Akelius. Hier sind 73,9% der Wohnungen zu einem Preis von mehr als 15 € pro Quadratmeter netto kalt zu haben. 22,3% der Wohnungen kosten 11 bis 15 € pro Quadratmeter und 3,5% der Wohnungen sind für 7 bis 11 € pro Quadratmeter zu haben. Günstige Wohnungen zu weniger als 7 € pro Quadratmeter hat Akelius nicht im Portfolio.
Einen Preis von weniger als 7 € pro Quadratmeter muss man in 46,2% der Howoge-Wohnungen zahlen und bei 7,3% von deren Wohnungen fallen Quadratmeterpreise von 11 bis 15 € an. Bei Stadt und Land kosten 35,8% der Wohnungen weniger als 7 € und 9,9% zwischen 11 bis 15 €. Die restlichen Wohnungen sind für 7 bis 11 € pro Quadratmeter zu haben. Vergleichsweise teuer ist noch Immonexxt. Hier gibt es keine Wohnungen, die weniger als 7 € pro Quadratmeter kosten. Gut die Hälfte schlägt mit 7 bis 11 € pro Quadratmeter zu Buche und der Rest mit 11 bis 15 € pro Quadratmeter.
Achtung: Über die Nettokaltmiete machen Vermieter die größten Umsätze, aber auch über die Nebenkosten ist es grundsätzlich möglich, Gewinne zu erwirtschaften. Beispielsweise vergeben Vonovia und die Deutsche Wohnen bestimmte Dienstleistungsaufträge an Tochtergesellschaften, die übermäßig hohe Nebenkosten verlangen. Auf diese Weise können die Konzerne ebenfalls Geld verdienen. Die Nebenkosten der Deutsche Wohnen sind mit 3,98 € pro Quadratmeter am höchsten. Auf Platz zwei liegt die GeWoBag mit 3,48 € pro Quadratmeter
Die wichtigsten Einflussfaktoren beim Mietpreis
Ganz unterschiedliche Faktoren nehmen Einfluss auf die Höhe des Mietpreises. Am entscheidendsten sind die Anbieter selbst. Diese können ihre Preispolitik frei bestimmen und festlegen, welche Mieten sie für welche Wohnungen verlangen. Auf Platz 2 landet der S-Bahn-Ring. Wohnungen, die sich innerhalb des Rings befinden, sind deutlich teurer als solche, die außerhalb liegen. Nahezu gleichauf mit dem S-Bahn-Ring liegen die Bezirke. Abhängig davon, in welchem Bezirk man wohnen möchte, muss man höhere oder weniger hohe Mieten bezahlen.
Der viertwichtigste Einflussfaktor auf die Miethöhe ist das Baujahr. Häufig sind Neubauwohnungen gut gedämmt, barrierefrei und bieten eine Vielzahl von Sonderleistungen und Möglichkeiten. Entsprechend muss hier häufig tiefer in die Tasche gegriffen werden als in Altbauten. Fast ebenso wichtig wie das Baujahr ist die Wohnfläche. Ebenfalls wichtige Einflussfaktoren sind die Nebenkosten, der Zustand und die Wohnlage. Weniger relevant, für einige Mieter aber ebenfalls ausschlaggebend, sind das Stockwerk der Wohnung, ein Aufzug, der Lärmstatus, ein Balkon, die Möblierung und der Garten.
Diese Gewinne erwirtschaften Berlins Wohnungsunternehmen
Die hohen Mieten in Berlin sind darauf zurückzuführen, dass Wohnraum als Handelsware angesehen wird. Gerade die großen Player und Wohnungsunternehmen versuchen, möglichst hohe Gewinne mit ihren Wohnungen zu erwirtschaften. Natürlich fallen für die Bewirtschaftung von Immobilien auch Kosten an. Diese sind allerdings in der Regel deutlich niedriger als die Mieten, die erhoben werden.
Mietenwatch.de hat eine Schätzung vorgenommen, wie viel Nettokaltmiete notwendig wäre, um eine Immobilie ausschließlich bewirtschaften und erhalten zu können. Dieser Wert wird als „kostendeckende Miete“ bezeichnet. Alles, was über diese „kostendeckende Miete“ hinausgeht, wird als „Überschussmiete“ bezeichnet. Diese wird verwendet, um Kredite zurückzuzahlen, fließt als Steuern an den Staat oder bleibt als Gewinn im Unternehmen. Für den Bau oder die Bewirtschaftung des Berliner Wohnraums ist sie hingegen irrelevant.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berlin liegt bei 11,82 € pro Quadratmeter, eine „kostendeckendem Miete“ läge allerdings bei gerade einmal 3,12 € pro Quadratmeter. Das bedeutet, dass im Schnitt 8,7 € pro Quadratmeter Überschussmiete erzielt werden. Schätzungen zufolge sind die Überschussmieten bei Akelius am höchsten. Die Nettokaltmiete liegt hier im Schnitt bei 17,5 € pro Quadratmeter und eine „kostendeckende Miete“ betrüge lediglich 2,99 €. Das bedeutet, dass im Schnitt 14,51 € Überschussmiete erzielt werden.
Am anderen Ende der Skala ist die GeWoBag. Sie erhebt im Schnitt 7,3 € pro Quadratmeter Nettokaltmiete und müsste 3,01 € pro Quadratmeter als „kostendeckende Miete“ einnehmen. Damit wird eine Überschussmiete von 4,3 € pro Quadratmeter erzielt. Vergleichsweise teuer sind noch ADO-Immobilien mit einer Überschussmiete von 6,99 € pro Quadratmeter und die Vonovia mit einer Überschussmiete von 6,84 € pro Quadratmeter Immonexxt hat mit 10,81 € pro Quadratmeter die zweithöchste Nettokaltmiete in Berlin, würde für eine „kostendeckende Miete“ allerdings 4,11 € pro Quadratmeter benötigen. Ausgesprochen günstig sind noch die Howoge mit 4,28 € pro Quadratmeter Überschussmiete und die DeGeWo mit 4,36 € pro Quadratmeter.
Maßnahmen gegen die Wohnungskrise
Bisher wurden grundsätzlich drei Maßnahmen ergriffen, um die Krise am Berliner Wohnungsmarkt in den Griff zu bekommen. Das sind der Mietspiegel, die Mietpreisbremse und ein intensiver Neubau. Bisher haben diese Maßnahmen allerdings nicht gefruchtet. Warum das so ist und auf welche Weise sie Einfluss auf Berlins Wohnraum als Handelsware nehmen, wird im Folgenden erläutert:
- Der Mietspiegel
Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung an. Das bedeutet, dass geprüft wird, welche Preise für Wohnungen in einer bestimmten Region mit einer konkreten Ausstattung anfallen, um so bewerten zu können, wie hoch die Preise für eine einzelne Wohnung sein dürfen. Für die Ermittlung des Mietenspiegels werden verschiedene Faktoren wie die Ausstattung, das Baujahr, die Lage und die Größe herangezogen.
Eine Besonderheit beim Mietspiegel ist, dass ausschließlich Mietpreise von Neuvermietungen und Mietänderungen der letzten vier Jahre für die Berechnung relevant sind. Ältere Bestandsmieten oder der soziale Wohnungsbau fließen hingegen nicht ein. In der Konsequenz steigt der Mietspiegel, wenn die Mietpreise in einer bestimmten Region oder für eine einzelne Wohnungsart ansteigen.
Grundsätzlich dürfen Mieten nicht stärker als der Mietspiegel steigen. Häufig ist das aber der Fall. Zwischen April 2018 und Oktober 2019 lagen die Mietpreise für in Berlin angebotene Wohnungen durchschnittlich um 3,39 € pro Quadratmeter (47%) höher als der Mietspiegel. Bei Altbauten, deren Baujahr vor 1918 lag, betrug die Überschreitung sogar 69%. Besonders häufig trat eine Überschreitung in Tiergarten und Kreuzberg auf. Hier lagen die Mietangebote 7,07 € pro Quadratmeter (79%) beziehungsweise 6,46 € pro Quadratmeter (92%) über dem Mietspiegel.
Hinweis: Grundsätzlich ist es so, dass eine Überschreitung im Zentrum Berlins häufiger anzutreffen ist als in den Außenbezirken.
- Die Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist ein Gesetz, das 2015 in Kraft trat. Es legt eine Maximalhöhe für Mietpreise in klar definierten Regionen fest. Das Gesetz schreibt vor, dass die Miete, die bei einer Neuvermietung verlangt wird, maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Hierdurch sollen rasante Anstiege der Mieten verhindert werden, um Mieter zu schützen und eine Verdrängung aus bestimmten Regionen und Kiezen zu verhindern oder zumindest zu verlangsamen.
Allerdings ist es meist so, dass die Mietpreisbremse nicht oder nicht im gewünschten Maß greift. Das liegt vor allem daran, dass es zahlreiche Ausnahmen von der Regelung gibt und dass die Mieter nachweisen müssen, dass eine Überschreitung um mehr als 10% vorliegt. Eine Untersuchung zeigt, dass 87% aller Mietwohnungen in Berlin zu Mietpreisen angeboten wurden, die jenseits der Werte liegen, die die Mietpreisbremse erlauben würde. Das gilt unabhängig davon, ob die Mietpreisbremse ignoriert wurde oder ob es in einzelnen Fällen berechtigte Ausnahmen gab. In jedem Fall ist es so, dass die Mietpreisbremse so gut wie gar nicht wirkt.
Am auffälligsten ist das in Friedrichshain-Kreuzberg. Hier liegen 94,9% der Wohnungen über der Mietpreisbremse. In Charlottenburg-Wilmersdorf sind es 94,2% und in Mitte 93,6%. Am häufigsten wird die Mietpreisbremse in Spandau eingehalten. Hier sind lediglich 79,4% der Wohnungen teurer als die Mietpreisbremse. In Treptow-Köpenick sind es 79,8% und in Marzahn-Hellersdorf 81,9%. Eine deutliche Entlastung von Mietern und eine Verlangsamung der rasant ansteigenden Mieten sähe anders aus.
- Neubau
Die Mietpreisbremse ist ein erheblicher Eingriff in den Markt und in die wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit von Unternehmen. Noch größer ist der politische Einfluss bei Vergesellschaftungen von Wohneigentum, die von verschiedenen Seiten immer wieder gefordert werden. Deutlich weniger invasiv wäre eine Intensivierung des Neubaus. Wenn erheblich mehr Wohnungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt zur Verfügung stünden, könnte die Nachfrage besser gedeckt werden und der Wohnraum als Handelsware würde günstiger werden.
In der Praxis funktioniert das allerdings nicht. Das liegt daran, dass die Nettokaltmieten für Neubauten ausgesprochen hoch sind. Zwischen 2010 und 2019 wurden zahlreiche Wohnungen gebaut, die allerdings für eine durchschnittliche Nettokaltmiete von rund 16 € pro Quadratmeter angeboten werden. Das ist für die meisten Menschen in Berlin nicht zu bezahlen. Die Wohnungen städtischer Anbieter werden mit 9,87 € pro Quadratmeter deutlich günstiger angeboten, sie sind für Menschen mit Durchschnittseinkommen aber dennoch häufig viel zu teuer. Der Neubau führt somit nicht zu einer Entspannung am Berliner Wohnungsmarkt, sondern stellt ausschließlich Wohnungen für finanzstarke Haushalte bereit.
Schaut man sich die Nettokaltmieten in Bezug auf das Baujahr an, wird deutlich, dass die Nettokaltmieten im Neubau am höchsten sind und die zweithöchsten Preise in Altbauwohnungen erzielt werden, die zwischen 1880 und 1900 gebaut wurden. Werden die jeweiligen Werte auf die einzelnen Bezirke bezogen, zeigt sich, dass günstiges Wohnen, wenn überhaupt, in den Randbezirken möglich ist und nicht im Zentrum Berlins.
Hinweis: Aktuell liegen die Neuvermietungspreise im Altbau bei 12 € pro Quadratmeter. Wird eine Altbauwohnung frei, entsteht hierdurch somit kein günstiger Wohnraum.
Fazit
Wer sich den Wohnungsmarkt in der deutschen Hauptstadt anschaut, merkt schnell, dass Berlins Wohnraum als Handelsware ausgesprochen lukrativ ist. Wohnungsunternehmen haben gute Möglichkeiten, hohe Gewinne zu erwirtschaften. Das geschieht allerdings alles auf Kosten der Mieter, die ausgesprochen hohe Mietpreise zahlen müssen und sich gelegentlich selbst mit einem Durchschnittseinkommen das Wohnen in Berlin kaum noch oder nicht mehr leisten können.
Eine Gegenüberstellung der „kostendeckenden Miete“ und der Überschussmiete zeigt, dass die Mieten in Berlin längst nicht so hoch liegen müssten. Die Einnahmen werden nicht für den Bau oder die Instandhaltung von Wohnraum benötigt, sondern fließen den Wohnungsunternehmen als Gewinne zu oder werden für die Bezahlung von Krediten oder Steuern eingesetzt.
Verschiedene Maßnahmen wie die Mietpreisbremse wurden eingesetzt, um die Entwicklungen am Berliner Wohnungsmarkt in den Griff zu bekommen. Diese führten bisher allerdings nicht zum gewünschten Erfolg, sondern die Mietpreise sind nach wie vor hoch und häufig sogar höher als es die Mietpreisbremse erlauben würde. Auch über den Neubau lassen sich nicht die gewünschten Effekte erzielen.
Immer mehr Mieter in Berlin sind von den politischen Maßnahmen enttäuscht. Sie entwickeln daher eigene Konzepte und Maßnahmen, um Widerstand gegen die steigenden Mietpreise in Berlin zu leisten und dafür zu sorgen, dass wieder mehr bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Hieraus ergibt sich ein gewisser Druck der Straße, dem sich auch die Politik nicht ganz entziehen kann. Sie hat in den letzten Jahren daher die Notwendigkeit zu handeln erkannt und verschiedene politische Maßnahmen wie die Rekommunalisierung von Immobilien in den Blick genommen. Es wird sich zeigen, ob sich solche Maßnahmen durchsetzen und ob sie zu den gewünschten Erfolgen führen werden.
