Nach der Gesetzesänderung können Vermieter nach einer Modernisierung weniger Mieterhöhung als zuvor verlangen. Nunmehr acht, anstatt 11 Prozent, sind nach Modernisierungsarbeiten umlegbar und die Kappungsgrenze reduziert die Mieterhöhungsspielräume von Vermietern und schmälert die Rendite erheblich. Worauf sollten gerade Privatvermieter ohne Hausverwaltung achten, bevor sie Sanierungen planen?
Der Gesetzgeber wollte mit den neuen Umlageregelungen sowie den Kappungsgrenzen die Mieter stärken. Was gut gemeint war reduziert die Chancen nach einer Modernisierung eine gerechtfertigte Mieterhöhung zu
verlangen. Das seit dem 01. Januar geltende Gesetz schafft jedoch Unklarheit, gerade bei Privatvermietern ohne Hausverwaltung, die bereits in der Modernisierungsplanung stecken.
Aktuelle und nivellierte Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen
Mit dem nivellierten §559 BGB Absatz 1 trifft die Neuregelung zum Modernisierungsparagrafen die Vermieter hart. Bisher konnten 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Nunmehr und zukünftig sind es acht Prozent.
Zusätzlich wurden Kappungsgrenzen eingeführt und Mietsteigerungen dürfen sich nur noch in bestimmten Grenzen bewegen. Sind die Modernisierungsarbeiten abgeschlossen darf die Miete nur über sechs Jahre mit maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Liegt die Miete vor der Modernisierung bei sieben Euro, so sind es nur zwei Euro, um die die Miete in den darauffolgenden sechs Jahren steigen darf.
Unter welchen Voraussetzungen gilt das neue Modernisierungsgesetz?
Gerade Privatvermieter die aktuell modernisieren oder in der Planung sind sollten überprüfen ob das alte oder das neue Recht gilt. Dabei kommt es auf das Datum des Zugangs der Modernisierungsankündigung beim Mieter an.
Erreichte den Mieter die Modernisierungsankündigung bis zum 31.12.2018, so gilt das alte Recht. Ein Beispiel: Beträgt die Modernisierungsmaßnahme 50.000 Euro so kann der Vermieter, nach altem Recht, 5.500 Euro pro Jahr, beziehungsweise um 458,30 Euro monatlich die Miete erhöhen. Kappungsgrenzen gibt es nicht.
Erhält der Mieter die Modernisierungsankündigung ab dem 01.01.2019, so gilt das neue Recht. Es ist völlig irrelevant, ob die Modernisierung bereits geplant oder beim Bauamt, wenn notwendig, angemeldet wurde. Nur das Datum des Zugangs der Ankündigung ist relevant.
Ohne Modernisierungsankündigung keine Modernisierung
Sowohl bei altem als auch neuem Recht gilt: Ohne eine schriftliche Modernisierungsankündigung muss der Mieter die Maßnahme weder dulden noch akzeptieren.
In der Ankündigung muss der Vermieter die Art der Modernisierung, ihren Umfang, wann sie beginnt und endet mitteilen und wie hoch die Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung ausfällt. Nach Erhalt hat der Mieter das Recht zu prüfen und sie gegebenenfalls abzulehnen.
Jedoch müssen die handwerklichen Arbeiten selbst, oder die Folgen der Umbauten, eine „nicht zu rechtfertigende Härte“ darstellen. Ebenso kann er aufgrund finanzieller Gründe ablehnen.
Tipp: In der Modernisierungsankündigung sollten Vermieter auf den möglichen „Härteeinwand“ hinweisen. Denn dann muss der Mieter die Gründe bis zum Ende des darauffolgenden Monats ab Zugang schriftlich mitteilen. Unterlässt er dies oder verspätet sich, muss er die Arbeiten und die Mieterhöhungsankündigung akzeptieren (sofern korrekt).
Die geplanten Bauarbeiten oder Umbauarbeiten muss der Vermieter dem Mieter mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich zur Kenntnis geben.
Modernisierung ist nicht Reparatur
Gerade Privatvermieter ohne professionelle Begleitung sollten aufpassen. Nicht selten wird aus einer kleinen Reparatur, die aber notwendig und gesetzlich vorgeschrieben ist, ein umfassender Umbau. Hier sollte man Reparaturen, die dem Erhalt der Mietsache dienen, von Modernisierungen klar unterscheiden.
Als Modernisierung versteht man eine Baumaßnahme, die den Wohnwert nachhaltig erhöht beziehungsweise verbessert. Das kann eine moderne Sanitäreinrichtung ebenso betreffen, wie Schallschutzmaßnahmen oder den An- oder Neubau von Terrasse oder Balkon.
Ebenso sind Baumaßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser als Modernisierung zu bezeichnen. Energiesparmaßnahmen sind zum Beispiel Wärmedämmung von Fenster und Türen oder den Wänden beziehungsweise Boden und Dach.
Auch der Einbau einer energieeffizienteren Heiz- oder Warmwasseranlage oder Baumaßnahmen zum Einsparen von Strom, wie Solaranlagen, sind Modernisierungsarbeiten. Ebenso gehört der Einbau einer Wasseruhr als Wassersparmaßnahme und sparende WC-Spülkästen zur Begrifflichkeit einer Modernisierung.
Tipp: Privatvermieter, die Wohneinheiten vermieten, die nicht mehr den aktuellen und modernen Ansprüchen entsprechen sollten sich vor der Planung mit einer Hausverwaltung in Verbindung setzen. Neben den finanziellen Planungen kalkulieren Hausverwalter rechtssicher die Mieterhöhungsmöglichkeiten und begleiten kompetent die Baumaßnahmen. Gute Gründe eine Hausverwaltung zu beauftragen gibt es, neben Modernisierungsmaßnahmen, viele
Und noch ein Tipp zur Mieterhöhung nach Modernisierung
Gerade wenn Handwerker die Ruhe und den Hausfrieden in den Augen der Mieter stören könnten ist Feingefühl wichtig. Eine Reparatur kann der Mieter nicht verhindern und letztlich will er es in der Regel auch nicht. Bei Modernisierungen sieht das anders aus.
Auch wenn der Wohnwert steigt und zukünftig die Energiekosten, auch und gerade für den Mieter durch die Bauarbeiten, sinken regt sich meist Widerstand. Es ist hilfreich auf jeden Mieter einzeln zuzugehen und ihm die Vorteile konzeptionell nahe zu bringen. Wer offen und positiv mit der Mieterschaft kommuniziert, auf Einhaltung der Ruhezeiten in der Bauphase achtet und den möglichen Erhöhungsrahmen nicht vollends ausschöpft, hat bessere Karten.
Am Ende ist eine Modernisierung ein Investment in die Zukunft, in die Vermietbarkeit der Immobilie und den Werterhalt an sich. Und wer auf individuelle Bedürfnisse und Probleme eines Mieters im Vorfeld eingeht, kommt dem Wunsch einer Modernisierung in der Regel nach.
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